【正文】 邑 情侶路、野貍島（中央音樂學(xué)院）、東南亞園林、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、五星級(jí)會(huì)所 龍洲灣 地處吉大、首席海景九洲灣、情侶中路、現(xiàn)樓發(fā)售、客廳大飄窗、主人房 180 度落地弧形窗、樓頂空中花園、戶戶有景 海灣御庭 35 萬平方米成熟社區(qū)、優(yōu) 越的地理位置、 米高大堂、 米寬玻璃窗、 2 米寬陽臺(tái)、五星級(jí)管家服務(wù) 君怡傲海居 13 萬方總建面積小區(qū)，地理位置優(yōu)越、一代名園 46%綠化率，港式智能管理、高級(jí)建材質(zhì)量保證 五洲花城 陽光花房、陽光車位、 米架空層、 米寬窗 萬和國(guó)際公寓 超低容積率、 60%綠化率、百萬平方米森林環(huán)繞、珠海唯一城市中心山谷別墅、地段生活便利 華發(fā)新城 珠海首席大盤、配套齊全生活方便、河岸湖畔、低容積率、風(fēng)情園林、創(chuàng)新戶型、一級(jí)物管 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 為了準(zhǔn)確研究項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，我們按照各樓盤的區(qū)位、 類型、價(jià)格、產(chǎn)品素質(zhì)和剩余貨量等，將項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分為以下幾類，并選取其中一些個(gè)盤或類型作更深入分析。如華發(fā)新城就訴巨資在每晚珠海新聞后的 30 秒黃金時(shí)段插播廣告； 3）房展會(huì)。海邑采取認(rèn)購 VIP 籌的方式確定買家的購買意向；御龍山莊則在內(nèi)部認(rèn)購期收取誠(chéng)意金 2 萬元，在樓盤取得房產(chǎn)預(yù)售證前可退。如華發(fā)新城，其二期推出時(shí)樓體已接近封頂，并在現(xiàn)樓里做樣板房展示，擁有較大型的售樓中心及完善的會(huì)所等配套，園林景觀也已開放，再配合其豐富的現(xiàn)場(chǎng)包裝，給買家較強(qiáng)的視覺效果與信心，更容易產(chǎn)生購買沖動(dòng)； 3）海景盤由于多是以高層為主，建設(shè)周期較長(zhǎng)，在開盤時(shí)較難有一個(gè)完整的外立面。 綜合時(shí)間和地域上的因素，與本項(xiàng)目同期競(jìng)爭(zhēng)的樓盤比較少，只是香洲的兩個(gè)與本項(xiàng)目規(guī)模相近的樓盤，而這兩個(gè)樓盤的外部條件要遜色與本項(xiàng)目。 2）近 兩年開發(fā)的海景盤如恒景花園、海灣雅苑等戶型設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求，推售手法不斷加強(qiáng)，加上價(jià)格亦較為合理，隨著時(shí)間的推移基本已售完或進(jìn)入尾貨清理階段。 銷售狀況 一、市場(chǎng)反映及購房者分析 從市場(chǎng)反映來看，不同區(qū)域的樓盤其市場(chǎng)認(rèn)知亦有不同。 本項(xiàng)目在配套方面算比較齊全，如會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，停車場(chǎng)等，另外，項(xiàng)目的游泳池位于離地面 6 米多高的二樓，聯(lián)系海的主題采用無邊界設(shè)計(jì)，是項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)所在。 二、外立面 總的來說，珠海樓盤的外立面普遍略顯平淡，缺乏令人眼前一亮的閃光作品，除君怡傲海居的外立面較為時(shí)尚新穎外，大部分樓盤的設(shè)計(jì)均偏向于歐式風(fēng)格，顯得較為呆板，缺乏現(xiàn)代感，且所有樓盤都沒有將樓體或外立面的設(shè)計(jì)與其主要賣點(diǎn) —— 海相結(jié)合。 有一直升機(jī)場(chǎng)地塊占地面積大 約 45 萬平方米，屬一線海景地塊，據(jù)聞機(jī)場(chǎng)將要搬遷，有將地塊拍賣變?yōu)樽≌玫氐目赡?，但幾時(shí)搬遷仍是未知數(shù)。在海景物業(yè)方面雖有野貍島豐富其海景視覺，但由于區(qū)域內(nèi)歷為漁港，魚腥味亦較濃，限制了其海景物業(yè)的檔次，物業(yè)形態(tài)基本都是單體樓。 隨著市場(chǎng)的逐漸成熟和人們居住標(biāo)準(zhǔn)的提高，商品住宅的質(zhì)量、設(shè)計(jì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)都有了大幅度的提高，另外受建材價(jià)格上漲等剛性因素影響，商品住宅價(jià)格亦隨之上揚(yáng)。 0100200300400500珠海市近年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值表 （單位：億元）GDP 2000 2001 2002 2020 數(shù)據(jù)來源：珠海市歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 政府及政策因素。1 市場(chǎng)研究 珠海整體市場(chǎng)分析及原因 一、商品住宅成交量持續(xù)上升，空置房面積逐漸減少 自 2000 年開始，珠海市開始了對(duì)香洲區(qū)的 26 個(gè)城中村改造工程，隨著城中村項(xiàng)目的陸續(xù)推出市場(chǎng)，從 2001 年起珠海商品住宅供應(yīng)量逐漸增加。 從發(fā)展趨勢(shì)來看，今后一兩年內(nèi)珠海社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的強(qiáng)有力支撐。從 2020 年開始，積蓄了兩年的中高端市場(chǎng)開始逐漸恢復(fù)，沉淀了兩年的購買力也在此時(shí)爆發(fā)出來，拉高了整體的市場(chǎng)價(jià)格。另 外香洲是眾多的機(jī)關(guān)單位所在地，公務(wù)員較多。但現(xiàn)存一線海景物業(yè)并不多，特別是本項(xiàng)目所處周邊更是鮮有供應(yīng)； 3） 在后續(xù)供應(yīng)方面，吉大區(qū)海景物業(yè)供應(yīng)較小 。項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)最大的亮點(diǎn)在于基本能戶戶觀景，有的戶型還擁有一個(gè)大的觀景空中花園，如能加以利用，當(dāng)可成為一大賣點(diǎn)。海邑的高爾夫果嶺練習(xí)場(chǎng)。但如 今齊全的配套和優(yōu)美的園林環(huán)境正越來越受到買家的重視，而這些對(duì)提升樓盤的價(jià)值有著積極作用。 二、銷售比例 從時(shí)間上看 1）前幾年 海景樓盤的開發(fā)水平不高 ， 環(huán)境配套不成熟，部分 海景 樓 盤 的銷售緩慢 ，如宏海灣花園、景灣豪苑等，銷售單價(jià)高，雖然近幾年受大市影響價(jià)格有所下降，但因成本等各方面原因仍處于較高水平，加上產(chǎn)品外型和設(shè)計(jì)方面已顯過時(shí)，銷售情況并不理想，銷售比例普遍在 60%80%之間。 4）唐家距離市中心較遠(yuǎn)，給人的心理感覺偏向于郊區(qū)，以休閑度假型大型社區(qū)盤為主，銷售狀況一般。 市場(chǎng)營(yíng)銷實(shí)態(tài)及分析 推售規(guī)格 1）現(xiàn)時(shí)珠海仍是以出售樓花的方式為主流，絕大多數(shù)樓盤在工 程進(jìn)度尚處于正負(fù)零零時(shí)就采取內(nèi)部認(rèn)購的方式推出市場(chǎng)，樣板間尚未做好，售樓部也較為簡(jiǎn)單； 2）規(guī)模較大樓盤由于發(fā)展商實(shí)力較強(qiáng)，亦擁有較豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)理念，其推售規(guī)格通常較高。 入市手法 目前珠海普遍采用以認(rèn)購樓花的方法入市，在公開發(fā)售期 12 個(gè)月前開始內(nèi)部認(rèn)購，如揚(yáng)名電視廣告雖然費(fèi)用較高，但其影響范圍廣、信息傳遞明確，是不少較有實(shí)力的發(fā)展商的常用宣傳推廣途徑。 珠海市部分樓盤賣點(diǎn) 樓盤名稱 樓盤賣點(diǎn) 揚(yáng)名星海灣戶型雖未公開，但如果設(shè)計(jì)是較近期的 設(shè)計(jì)，有可能要優(yōu)于本項(xiàng)目。 對(duì)策 1） 抓住資源的差異性， 宣傳推廣上強(qiáng)調(diào)吉大的海岸環(huán)境是最精華的部分，以及吉大高尚的人文氛圍， 與香洲形成鮮明的對(duì)比。后續(xù)供應(yīng)也以非海景單位為主，價(jià)位大概在45005500 元 /平方米左右。 2）突出自身的唯一性、獨(dú)占性和私隱性。 3）新區(qū)域的開 發(fā)對(duì)市場(chǎng)而言存在可發(fā)展的憧憬。除傲海居和海灣雅苑是近兩年開售外，其他大部分由于銷售周期過長(zhǎng)，戶型、外立面等設(shè)計(jì)已不適應(yīng)市場(chǎng)需求，造成有價(jià)無市的尷尬局面，如宏海灣花園、景灣豪苑。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相對(duì)優(yōu)勢(shì) 1）樓盤周圍人流較多，容易帶動(dòng)人氣； 2）單價(jià)和總價(jià)都較項(xiàng)目低，容易吸引人口比例最大的工薪階層。 對(duì)策 1）海怡灣畔處于城市邊緣，可強(qiáng)化項(xiàng)目的概念，吸引忠誠(chéng)于市區(qū)生活的消費(fèi)者； 2）樓盤類型不同，濱海土地資源有限，可強(qiáng)化本項(xiàng)目的稀缺性和獨(dú)特性，并利用自身的海景資源優(yōu)勢(shì)，鎖定不同的目標(biāo)客戶群； 3）項(xiàng)目規(guī)模小亦有其相對(duì)優(yōu)勢(shì)，可抓住海景盤能給買家更多的私人空間作文章，以突出樓盤的高層次。受此帶動(dòng)，未來兩年內(nèi)珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大滑坡的可能性不大