【正文】 然而由于本次調(diào)控出臺(tái)政策密度很大，加上涉及到的部門較多，因此各項(xiàng)措施的具體落實(shí)還需要一個(gè)過(guò)程。 論述：新房市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格攀升 從近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看， 20xx 年上市 萬(wàn)平方米， 20xx 年為 萬(wàn)平方米， 20xx 年預(yù)計(jì)為 2200 萬(wàn)平方米；而 20xx 年的成交規(guī)模 萬(wàn) 平方米， 20xx 年成交規(guī)模 萬(wàn)平方米 ,20xx 年預(yù)計(jì)成交規(guī)模 3300 萬(wàn)平方米。 (4)北京城區(qū)土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致住宅新房市場(chǎng)新增供應(yīng)減少，且開發(fā)區(qū)域外伸，導(dǎo)致城區(qū)二手房市場(chǎng)供求矛盾加劇，進(jìn)而推動(dòng)二手房交易均價(jià)的攀升。其次， 20xx 年的新開工面積也會(huì)直接影響 20xx 年的新房供應(yīng)。同時(shí)，其他奧運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和陸續(xù)完工，將進(jìn)一步改善北京的居住環(huán)境和居住質(zhì)量。其余購(gòu)房因素的重要程度均不足 500 點(diǎn)，說(shuō)明區(qū)位、交通和總價(jià)因素在購(gòu)房者甄選房屋時(shí)成為絕對(duì)主因，消費(fèi)者的購(gòu)房理念正在進(jìn)行理性的轉(zhuǎn)變。 雙 “ 村 ” 區(qū)域房?jī)r(jià)熱漲 中關(guān)村是北京市重點(diǎn)發(fā)展的三大商務(wù)區(qū)之一，核心區(qū)以及周邊地區(qū)聚集著越來(lái)越多的科研機(jī)構(gòu)、高校和創(chuàng)投企業(yè)的各層面購(gòu)房需求，其獨(dú)一無(wú)二的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)也吸引著大量的外地購(gòu)房客戶，同時(shí) 逐漸顯現(xiàn)出來(lái)的國(guó)際化趨勢(shì)還使其成為全市投資回報(bào)率最好的區(qū)域之一。因此，國(guó)內(nèi)發(fā)展商必然會(huì)進(jìn)一步拓展其他各種融資渠道，以解決其資金需求，房地產(chǎn)融資渠道會(huì)進(jìn)一步多元化。相信隨著 20xx 北京奧運(yùn)的逐步臨近，中國(guó) 面向 WTO 和世界的進(jìn)一步開放，北京的收益型物業(yè)會(huì)被越來(lái)越多的海內(nèi)外人士所看好。第三，住宅產(chǎn)品精裝修將成為提升附加值的主要手段，但精裝修管理水平是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。 論述：縱向整合的趨勢(shì) 經(jīng)歷了 20xx年的 宏觀調(diào)控 和政策頻出后，原有的行業(yè)規(guī)則被打破，老的操作手段漸漸失靈，驅(qū)使各類機(jī)構(gòu)在產(chǎn)業(yè)鏈的縱向上進(jìn)行整合。 行業(yè)全面整合，合縱連橫大勢(shì)所趨 在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上將出現(xiàn)縱向整合的趨勢(shì)。 服務(wù)式公寓方面，根據(jù)偉業(yè)顧問市場(chǎng)研究中心日常監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從 20xx 年開始，市場(chǎng)供應(yīng)套數(shù)以超過(guò)每年 200%的速度增長(zhǎng) (見圖 81)。兩方面因素使得銀行在 20xx 年會(huì)相對(duì)放松對(duì)個(gè)人購(gòu)房按揭貸款的審查，爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)份額。面對(duì)此趨勢(shì)， 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)投融資渠道將持續(xù)多元化發(fā)展格局， REITs、基金、整售等仍是房地產(chǎn)金融的熱點(diǎn)話題。 交通、配套催熱西南 西南三環(huán)、四環(huán)被京石、京開兩條高速路所夾，歷史原因造成這一區(qū)域人口密度相對(duì)較低，房?jī)r(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)，區(qū) 域認(rèn)可度也不高。而 20xx 上半年的另一次市調(diào)表明當(dāng)時(shí)的購(gòu)房客戶中單純投資型比例比目前高出一倍，接近 20%，這意味著 宏觀調(diào)控 形勢(shì)下的短期投資客戶大為減少，多數(shù)購(gòu)房客戶認(rèn)同房地產(chǎn)長(zhǎng)期投資方式，同時(shí)也說(shuō)明了他們?cè)谡_的解讀了宏觀調(diào)控措施后，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期依舊充滿信心。兩方面合力帶動(dòng)下，公寓、別墅、寫字樓、商業(yè)等收益型物業(yè)將成為外籍客戶投資的重點(diǎn)。 論述：新房市場(chǎng)供應(yīng)不容樂觀 20xx 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)新房供應(yīng)量主要可以從以下兩個(gè)方面來(lái)看：首先，上年度的土地供應(yīng)會(huì)對(duì)其產(chǎn)生較大的影響。主要原因有： (1)供不應(yīng)求的局面是推動(dòng) 20xx 年二手房交易均價(jià)上升的主要所在。由于相關(guān)政策的出臺(tái)，不僅會(huì)對(duì)二手市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，甚至?xí)暗揭皇质袌?chǎng)的交易和價(jià)格變化趨勢(shì)，因此值得業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。這些政策 出臺(tái)的主要目的是力圖解決當(dāng)前一些地區(qū)存在的房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，商品住 房?jī)r(jià) 格上漲過(guò)快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂等突出問題。 資金渠道多元化，投資、融資兩緊兩松 宏觀調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)發(fā)展商的資金鏈一再 地被收緊。 第三，為使得報(bào)告更為客觀公正，我們還專門征求了許多業(yè)內(nèi)同行的意見，其中包括 房地產(chǎn) 發(fā)展商、顧問中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)以及政府監(jiān)管部門等。因此，由偉業(yè)顧問與我愛我家共同研究、聯(lián)合發(fā)布對(duì)下一年的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，必將會(huì)更有助于提高本 報(bào)告的完整性。 客戶認(rèn)知?dú)w于 理性，一、二手間藩籬漸破 宏觀調(diào)控后的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房客戶逐漸成熟，形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的理性認(rèn)知，如房地產(chǎn)短期投資行為逐漸減少，購(gòu)房者對(duì)欲購(gòu)房屋的面積、總價(jià)都即將回歸到合理的范圍，購(gòu)房甄選中的影響因素逐漸理性，開始拒絕概念的引導(dǎo)等。然而， 20xx 年的若干宏觀調(diào)控政策可能會(huì)有一些后續(xù)的具體執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)，進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生局部的影響，例如稅收等政策的細(xì)化可能對(duì)二手房市場(chǎng)帶來(lái)不 確定因素。相對(duì)而言，可能更應(yīng)關(guān)注的是二手房市場(chǎng)的政策細(xì)化動(dòng)向。 相對(duì)于二手房需求增加的速度，供應(yīng)量的增加速度則顯得緩慢的多。而對(duì)于高端租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，主要由于供求關(guān)系的作用，租金水平將穩(wěn)中有降，但波動(dòng)幅度不會(huì)太 大。由于供應(yīng)量增加的速度遠(yuǎn)不及需求量增加的速度迅猛，導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求格局越來(lái)越難以改變。 圖為需求總價(jià)、面積回歸合理示意圖 圖為客戶購(gòu)房可承受房屋總價(jià)、面積情況示意圖 客戶認(rèn)知?dú)w于理性，一、二手間藩籬漸破 宏觀調(diào)控后的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房客戶逐漸成熟， 形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的理性認(rèn)知，如房地產(chǎn)短期投資行為逐漸減少，購(gòu)房者對(duì)欲購(gòu)房屋的面積、總價(jià)都即將回歸到合理的范圍，購(gòu)房甄選中的影響因素逐漸理性，開始拒絕概念的引導(dǎo)等。這里地域廣闊，四環(huán)內(nèi)有北京市最高檔的商務(wù)及居住板塊；四環(huán)外生活配套不足，區(qū)位總體 房?jī)r(jià) 水平較低。紫 竹橋地區(qū)由于受高教產(chǎn)業(yè)、辦公商務(wù)效應(yīng)的影響，以及中關(guān)村高科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)的輻射，二手房市場(chǎng)日趨火爆。從近一兩年宏觀調(diào)控的力度和趨勢(shì)來(lái)看， 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)貸款的緊縮局面幾乎難以改變。 從業(yè)態(tài)來(lái)看，餐飲業(yè)作為全市零售總額增長(zhǎng)最快的行業(yè)， 20xx 年租金水平將繼續(xù)大漲，娛樂業(yè)緊隨其后，預(yù)計(jì)兩者上漲幅度都將超過(guò) 1015%；服裝、超市保持平穩(wěn)增長(zhǎng)速度；受到大型商業(yè)選址呈外移趨勢(shì)的影響，百貨商場(chǎng)整體租金水平輕微下滑。 精裝修交房有利于項(xiàng)目品質(zhì)的提升，特別是針對(duì) 二次置業(yè)的購(gòu)房客戶而言。 第三，處于產(chǎn)業(yè)鏈不同環(huán)節(jié)上的各類經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，由于信息渠道、客戶資源的差異，也將選擇業(yè)務(wù)、系統(tǒng)，甚至全面的互動(dòng)整合來(lái)滿足上游發(fā)展商及下游購(gòu)房客戶的需求。隨著市場(chǎng)逐漸成熟，特別是 針對(duì)居住類物業(yè)，由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)信息更加透明公開、客戶需求更加理性成熟，產(chǎn)品將走出留于形式、表面的創(chuàng)新，向標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展。投資回報(bào)率方面，根據(jù)偉業(yè)房地產(chǎn)金融部所掌握的資料，海外基金對(duì)購(gòu)買北京物業(yè)的回報(bào)率要求一般在稅后 810%，相對(duì)于新加坡 4%、日本 5%、美國(guó) 67%的投資回報(bào)預(yù)期，明顯高出不少。 而 20xx 年頒發(fā)的 “212” 文件事實(shí)上已經(jīng)明確表達(dá)，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托貸款在短期內(nèi)是持限制態(tài)度的。由于該區(qū)域的新增供應(yīng)亦十分有限，在奧運(yùn)場(chǎng)館、國(guó)家森林公園以及交通配套設(shè)施建設(shè)逐步完成的帶動(dòng)下，該區(qū)域的房?jī)r(jià)在 20xx 年還會(huì)繼續(xù)攀升，并且后勁十足。然而 房?jī)r(jià) 經(jīng)過(guò) 20xx 年和 20xx 年的高速上漲，潛在購(gòu)房客戶的資金壓力越來(lái)越大；并且近年來(lái)因?yàn)槌前藚^(qū)土地供應(yīng)明顯不足，房地產(chǎn)開發(fā)向外圍擴(kuò)展，對(duì)區(qū)位與交通條件的挑剔使購(gòu)房者對(duì)比之下，更愿意選擇具備價(jià)格和區(qū)位、交通等比較優(yōu)勢(shì)的二手房。 本市需求自用為主 據(jù)偉業(yè)顧問市場(chǎng)研究中心為此次預(yù)測(cè)專門組織的偉業(yè)客戶需求問卷抽樣數(shù)據(jù) (見圖51)顯示，截至 20xx 年底，在北京購(gòu)房客戶中，以投資為目的的購(gòu)房客戶僅占 %，自用兼投資型購(gòu)買目的的也僅為 %，其余 %均為自用需求，可見北京的剛性需求仍然很大，預(yù)計(jì) 20xx 年仍將保持這一特點(diǎn)。因此， 20xx