【正文】 然而由于本次調控出臺政策密度很大，加上涉及到的部門較多，因此各項措施的具體落實還需要一個過程。 論述：新房市場供不應求，價格攀升 從近幾年的房地產市場供需數(shù)據(jù)對比來看， 20xx 年上市 萬平方米， 20xx 年為 萬平方米， 20xx 年預計為 2200 萬平方米；而 20xx 年的成交規(guī)模 萬 平方米， 20xx 年成交規(guī)模 萬平方米 ,20xx 年預計成交規(guī)模 3300 萬平方米。 (4)北京城區(qū)土地供應量的減少導致住宅新房市場新增供應減少，且開發(fā)區(qū)域外伸，導致城區(qū)二手房市場供求矛盾加劇，進而推動二手房交易均價的攀升。其次， 20xx 年的新開工面積也會直接影響 20xx 年的新房供應。同時，其他奧運基礎設施的建設和陸續(xù)完工，將進一步改善北京的居住環(huán)境和居住質量。其余購房因素的重要程度均不足 500 點，說明區(qū)位、交通和總價因素在購房者甄選房屋時成為絕對主因，消費者的購房理念正在進行理性的轉變。 雙 “ 村 ” 區(qū)域房價熱漲 中關村是北京市重點發(fā)展的三大商務區(qū)之一，核心區(qū)以及周邊地區(qū)聚集著越來越多的科研機構、高校和創(chuàng)投企業(yè)的各層面購房需求，其獨一無二的學區(qū)優(yōu)勢也吸引著大量的外地購房客戶，同時 逐漸顯現(xiàn)出來的國際化趨勢還使其成為全市投資回報率最好的區(qū)域之一。因此，國內發(fā)展商必然會進一步拓展其他各種融資渠道，以解決其資金需求，房地產融資渠道會進一步多元化。相信隨著 20xx 北京奧運的逐步臨近，中國 面向 WTO 和世界的進一步開放，北京的收益型物業(yè)會被越來越多的海內外人士所看好。第三，住宅產品精裝修將成為提升附加值的主要手段，但精裝修管理水平是決定項目成敗的關鍵因素。 論述：縱向整合的趨勢 經歷了 20xx年的 宏觀調控 和政策頻出后，原有的行業(yè)規(guī)則被打破，老的操作手段漸漸失靈，驅使各類機構在產業(yè)鏈的縱向上進行整合。 行業(yè)全面整合，合縱連橫大勢所趨 在房地產產業(yè)鏈上將出現(xiàn)縱向整合的趨勢。 服務式公寓方面，根據(jù)偉業(yè)顧問市場研究中心日常監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從 20xx 年開始，市場供應套數(shù)以超過每年 200%的速度增長 (見圖 81)。兩方面因素使得銀行在 20xx 年會相對放松對個人購房按揭貸款的審查，爭取更大的市場份額。面對此趨勢， 20xx 年房地產市場投融資渠道將持續(xù)多元化發(fā)展格局， REITs、基金、整售等仍是房地產金融的熱點話題。 交通、配套催熱西南 西南三環(huán)、四環(huán)被京石、京開兩條高速路所夾，歷史原因造成這一區(qū)域人口密度相對較低，房價相對經濟，區(qū) 域認可度也不高。而 20xx 上半年的另一次市調表明當時的購房客戶中單純投資型比例比目前高出一倍，接近 20%，這意味著 宏觀調控 形勢下的短期投資客戶大為減少，多數(shù)購房客戶認同房地產長期投資方式，同時也說明了他們在正確的解讀了宏觀調控措施后，對市場預期依舊充滿信心。兩方面合力帶動下，公寓、別墅、寫字樓、商業(yè)等收益型物業(yè)將成為外籍客戶投資的重點。 論述：新房市場供應不容樂觀 20xx 年的房地產市場新房供應量主要可以從以下兩個方面來看：首先，上年度的土地供應會對其產生較大的影響。主要原因有： (1)供不應求的局面是推動 20xx 年二手房交易均價上升的主要所在。由于相關政策的出臺，不僅會對二手市場產生一定的影響，甚至會波及到一手市場的交易和價格變化趨勢，因此值得業(yè)內高度關注。這些政策 出臺的主要目的是力圖解決當前一些地區(qū)存在的房地產投資規(guī)模過大，商品住 房價 格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。 資金渠道多元化，投資、融資兩緊兩松 宏觀調控政策之下，房地產發(fā)展商的資金鏈一再 地被收緊。 第三，為使得報告更為客觀公正，我們還專門征求了許多業(yè)內同行的意見，其中包括 房地產 發(fā)展商、顧問中介服務機構、金融機構以及政府監(jiān)管部門等。因此，由偉業(yè)顧問與我愛我家共同研究、聯(lián)合發(fā)布對下一年的市場預測，必將會更有助于提高本 報告的完整性。 客戶認知歸于 理性，一、二手間藩籬漸破 宏觀調控后的北京房地產市場，購房客戶逐漸成熟，形成對房地產市場發(fā)展的理性認知，如房地產短期投資行為逐漸減少，購房者對欲購房屋的面積、總價都即將回歸到合理的范圍，購房甄選中的影響因素逐漸理性，開始拒絕概念的引導等。然而， 20xx 年的若干宏觀調控政策可能會有一些后續(xù)的具體執(zhí)行細則出臺，進而對市場產生局部的影響，例如稅收等政策的細化可能對二手房市場帶來不 確定因素。相對而言，可能更應關注的是二手房市場的政策細化動向。 相對于二手房需求增加的速度，供應量的增加速度則顯得緩慢的多。而對于高端租賃市場來說，主要由于供求關系的作用，租金水平將穩(wěn)中有降，但波動幅度不會太 大。由于供應量增加的速度遠不及需求量增加的速度迅猛，導致市場供不應求格局越來越難以改變。 圖為需求總價、面積回歸合理示意圖 圖為客戶購房可承受房屋總價、面積情況示意圖 客戶認知歸于理性，一、二手間藩籬漸破 宏觀調控后的北京房地產市場，購房客戶逐漸成熟， 形成對房地產市場發(fā)展的理性認知，如房地產短期投資行為逐漸減少，購房者對欲購房屋的面積、總價都即將回歸到合理的范圍，購房甄選中的影響因素逐漸理性，開始拒絕概念的引導等。這里地域廣闊，四環(huán)內有北京市最高檔的商務及居住板塊；四環(huán)外生活配套不足，區(qū)位總體 房價 水平較低。紫 竹橋地區(qū)由于受高教產業(yè)、辦公商務效應的影響，以及中關村高科技園區(qū)的產業(yè)效應的輻射，二手房市場日趨火爆。從近一兩年宏觀調控的力度和趨勢來看， 20xx 年房地產開發(fā)貸款的緊縮局面幾乎難以改變。 從業(yè)態(tài)來看，餐飲業(yè)作為全市零售總額增長最快的行業(yè)， 20xx 年租金水平將繼續(xù)大漲，娛樂業(yè)緊隨其后，預計兩者上漲幅度都將超過 1015%；服裝、超市保持平穩(wěn)增長速度；受到大型商業(yè)選址呈外移趨勢的影響，百貨商場整體租金水平輕微下滑。 精裝修交房有利于項目品質的提升，特別是針對 二次置業(yè)的購房客戶而言。 第三，處于產業(yè)鏈不同環(huán)節(jié)上的各類經紀機構，由于信息渠道、客戶資源的差異，也將選擇業(yè)務、系統(tǒng)，甚至全面的互動整合來滿足上游發(fā)展商及下游購房客戶的需求。隨著市場逐漸成熟，特別是 針對居住類物業(yè)，由于產品設計更加規(guī)范標準、市場信息更加透明公開、客戶需求更加理性成熟，產品將走出留于形式、表面的創(chuàng)新，向標準化發(fā)展。投資回報率方面，根據(jù)偉業(yè)房地產金融部所掌握的資料，海外基金對購買北京物業(yè)的回報率要求一般在稅后 810%，相對于新加坡 4%、日本 5%、美國 67%的投資回報預期，明顯高出不少。 而 20xx 年頒發(fā)的 “212” 文件事實上已經明確表達，監(jiān)管層對房地產信托貸款在短期內是持限制態(tài)度的。由于該區(qū)域的新增供應亦十分有限，在奧運場館、國家森林公園以及交通配套設施建設逐步完成的帶動下，該區(qū)域的房價在 20xx 年還會繼續(xù)攀升，并且后勁十足。然而 房價 經過 20xx 年和 20xx 年的高速上漲，潛在購房客戶的資金壓力越來越大；并且近年來因為城八區(qū)土地供應明顯不足，房地產開發(fā)向外圍擴展，對區(qū)位與交通條件的挑剔使購房者對比之下，更愿意選擇具備價格和區(qū)位、交通等比較優(yōu)勢的二手房。 本市需求自用為主 據(jù)偉業(yè)顧問市場研究中心為此次預測專門組織的偉業(yè)客戶需求問卷抽樣數(shù)據(jù) (見圖51)顯示，截至 20xx 年底，在北京購房客戶中，以投資為目的的購房客戶僅占 %，自用兼投資型購買目的的也僅為 %，其余 %均為自用需求，可見北京的剛性需求仍然很大，預計 20xx 年仍將保持這一特點。因此， 20xx