【正文】 顧 20xx年全年市場表現，可以認為宏觀調控在華東等地區(qū)產生了十分明顯的效果，而在北京雖然一段時間內出現十分濃厚的觀望氣氛，但總體而言政策影響并沒有預期 的大。據北京市市建委、市統(tǒng)計局、市國土局、市發(fā)改委聯合公布的行業(yè)統(tǒng)計數據來看， 110月北京市全市期房價格同比上漲 %，普通住宅的價格漲幅也達到 %；另據預測，全年商品房的交易量也會比 20xx 年有所上升。這主要是由于北京市場剛性需求的特點造成的。 政策跟進細則尚待落地 政策的具體實施細則是其達到調控效果的重要基礎，然而由于本次調控出臺政策密度很大，加上涉及到的部門較多，因此各項措施的具體落實還需要一個過程。特別是目前很多政策措施尚未達到可以實際操作的階段，還需要進行相應的細化工作。例如： (1)普通住房標準制定及其優(yōu)惠措施的細化。 20xx 年北京公布了享受優(yōu)惠政策的普通住房標準：住宅小區(qū)建筑容積率在 (含 )以上；單套建筑面積在 140(含 )平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的 倍以下。此后出臺的補充通知劃定，已購公房、危改回遷房等六大類具有保障性質的住房首次上市交易，也可享受免征營業(yè)稅的優(yōu)惠。 20xx 年，不排除出臺其它普通住房標準的細化條款和優(yōu)惠措施的可能。 (2)銀行按揭貸款的細則。 121 文件中提出對購買高檔商品房、別墅或第二套以上 (含第二套 )商品房的貸款 業(yè)務進行限制，但當時并沒有出臺具體實施細則； 20xx 年 3 月央行調整房貸利率針對這一限制的措施也仍然未全面落實；針對政策對 “ 供應結構不合理 ” 的調控，預計 20xx 年銀行系統(tǒng)將有具有實施力的細則出臺。 然而上述細則的出臺不會對市場產生較大的消極影響，比如銀行出于自身商業(yè)利益的考慮已開始有相對放寬貸款的趨勢。相對而言，可能更應關注的是二手房市場的政策細化動向。 二手房稅收政策值得高度關注 二手房轉讓征收個人所得稅，是一個相當復雜的問題。政府在制定相應政策及實施細則時，既應充分考慮二手市場的培育，成為一手 市場的有力補充，又要打擊過度投機行為；既要考慮現實情況，又要兼顧歷史遺留問題。由于相關政策的出臺，不僅會對二手市場產生一定的影響，甚至會波及到一手市場的交易和價格變化趨勢，因此值得業(yè)內高度關注。 圖數據來源：偉業(yè)顧問市場研究中心 市場供不應求， 價格借勢上揚 20xx 年北京新房市場將出現總體上供不應求的局面。由此帶來的房價上漲，將不低于 20xx 年的市場漲幅 (20%左右 )。二手房買賣價格也將隨供不應求格局的加劇、新房市場價格上漲而有所攀升；租賃市場則細分為兩大類，普通住宅租金水平普遍上升，而高端物業(yè)租金將呈現穩(wěn)中有降的趨勢。 論述：新房市場供不應求，價格攀升 從近幾年的房地產市場供需數據對比來看， 20xx 年上市 萬平方米， 20xx 年為 萬平方米， 20xx 年預計為 2200 萬平方米；而 20xx 年的成交規(guī)模 萬 平方米， 20xx 年成交規(guī)模 萬平方米 ,20xx 年預計成交規(guī)模 3300 萬平方米。新增供應一直低于成交規(guī)模，亦即持續(xù)性呈現出消耗歷史存量的局面。這是造成北京市房地產市場供不應求的最主要原因。圖 21 給出的數據顯示，僅在考慮供求關系的影響下， 20xx年同期同質價格指數比 20xx 年上漲 10%以上。 除此以外，需要特別指出的是， 20xx 年的新 房價 格還將受到供應結構、剛性成本以及裝修升級等諸多因素的影響。綜合考慮上述原因，可以預計，總體價格上漲不會低于 20xx 年的漲幅，即在 20%以上。 二手房買賣價格水漲船高 目前北京二手房市場的發(fā)展一直處于供不應求的格局中， 20xx 年二手房供應量增加的速度不及需求量增加的速度迅猛，導致市場供不應求格局難以改變。 隨著 20xx年奧運會的臨近，市政基礎建設進一步加大，危房改造和老城區(qū)改造力度加強，從而導致城市拆遷加快，拆遷戶人群增加。而城區(qū)居 住情結和戀舊心態(tài)促使這部分人群更加傾向于選擇原居住地周邊購房，城區(qū)日益攀高的一手房價又促使購房需求向二手房轉變，導致二手房的購買需求會迅猛增長。 相對于二手房需求增加的速度，供應量的增加速度則顯得緩慢的多。主要因為交易環(huán)節(jié)稅收的增加抑制房源的釋放； “ 以租養(yǎng)房 ” ，部分二手房業(yè)主持房待沽、觀望房價，對中介及二手房市場的不信任及交易的不透明等原因導致房源無法釋放；由于住房分配制度的歷史原因，使得經濟適用住房、央產房、已購公房等房產的產權關系較為復雜，再上市交易的手續(xù)繁瑣，這也在很大程度上抑制了房源的大幅度放量 。 而 20xx 年的二手房市場買賣價格亦將隨著供不應求形勢的加劇持續(xù)上升，預計升幅可達 20%。主要原因有： (1)供不應求的局面是推動 20xx 年二手房交易均價上升的主要所在。 (2)20xx 年相關稅收政策的延伸將加劇供求之間的矛盾，對二手房交易均價的上升起到推動作用。 (3)持續(xù)上漲的住宅新房市場價格也將拉動二手房交易均價的上升，出現水漲船高的現象。作為房產市場的兩個重要組成部分，住宅新房市場和二手房市場的關系相當緊密，兩者為相輔相成的關系，因此，持續(xù)上漲的一級住宅市場價格對二手房交易均價的上 升必起到拉動作用。 (4)北京城區(qū)土地供應量的減少導致住宅新房市場新增供應減少，且開發(fā)區(qū)域外伸，導致城區(qū)二手房市場供求矛盾加劇，進而推動二手房交易均價的攀升。 (5)20xx 年受房源的限制，已購公房和二手經濟適用房的成交比例將有所下降，進而造成二手商品房成交比例的上升，對二手房交易均價的上升起到拉動作用。已購公房由于其首次進入二手房市場轉讓后將被視同二手商品房，而其福利分房源頭已經不復存在，造成其房源越來越少，從而造成已購公房越賣越少，在整體二手房交易中所占的比例也將會逐年下降，進而促使二手商品房成 為二手房市場交易的主力，從而對二手房的交易均價起到推動作用。 租賃市場細分，高低變化不同 20xx 年北京租賃市場仍要面臨著龐大的租房隊伍，這些租房客戶的需求使得更多的業(yè)主因為看好租賃市場的前景，出租房屋意愿也隨之加強，使房源供給逐步放量。而伴隨著政策的持續(xù)影響，部分央產房和經濟適用房的投資客也將轉換投資回收方式，紛紛出租這部分房屋。因此，以上原因將促使 20xx 年北京房屋租賃市場房源供給有望持續(xù)增長，呈遞增趨勢。 與此同時，隨著越來越多的外地人進入北京，以及一部分準備購房的消費者開始把目光轉向租賃 市場，促使房屋租賃市場租賃需求將有很大的提升空間，市場發(fā)展勢頭良好，有可能引發(fā)租賃市場又一次的火爆。加上政府對租賃市場管理力度將逐漸加大， 20xx年的租賃市場會更加規(guī)范，如果北京成功實施房屋租賃強制備案，房屋整體租金水平會小幅上升。但不同檔次的房屋租賃市場的表現是有所不同的：由于面臨著房屋租賃市場供求兩旺的態(tài)勢，以及閑置空房的良好調劑作用和北京房屋租賃市場已經進入平穩(wěn)發(fā)展時期的局面， 20xx 年普通住宅租金將有平緩上漲趨勢。而對于高端租賃市場來說，主要由于供求關系的作用，租金水平將穩(wěn)中有降，但波動幅度不會太 大。 圖數據來源：北京市國土局 土地短缺，上市新房銳減 20xx 年新開工面積和開發(fā)投資的減少，以及土地市場供應的短缺，將會造成 20xx年新房有效供應持續(xù)減少，預計新增供應項目可能會在 260 個左右。同時，二手房的房源雖然供應量呈現增加的趨勢， 但是相對于購房需求而言，仍會出現房源供給相對不足的局面。 論述：新房市場供應不容樂觀 20xx 年的房地產市場新房供應量主要可以從以下兩個方面來看：首先，上年