【正文】 顧 20xx年全年市場表現(xiàn)，可以認(rèn)為宏觀調(diào)控在華東等地區(qū)產(chǎn)生了十分明顯的效果，而在北京雖然一段時間內(nèi)出現(xiàn)十分濃厚的觀望氣氛，但總體而言政策影響并沒有預(yù)期 的大。據(jù)北京市市建委、市統(tǒng)計局、市國土局、市發(fā)改委聯(lián)合公布的行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 110月北京市全市期房價格同比上漲 %，普通住宅的價格漲幅也達到 %；另據(jù)預(yù)測，全年商品房的交易量也會比 20xx 年有所上升。這主要是由于北京市場剛性需求的特點造成的。 政策跟進細則尚待落地 政策的具體實施細則是其達到調(diào)控效果的重要基礎(chǔ)，然而由于本次調(diào)控出臺政策密度很大，加上涉及到的部門較多，因此各項措施的具體落實還需要一個過程。特別是目前很多政策措施尚未達到可以實際操作的階段，還需要進行相應(yīng)的細化工作。例如： (1)普通住房標(biāo)準(zhǔn)制定及其優(yōu)惠措施的細化。 20xx 年北京公布了享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在 (含 )以上；單套建筑面積在 140(含 )平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的 倍以下。此后出臺的補充通知劃定，已購公房、危改回遷房等六大類具有保障性質(zhì)的住房首次上市交易，也可享受免征營業(yè)稅的優(yōu)惠。 20xx 年，不排除出臺其它普通住房標(biāo)準(zhǔn)的細化條款和優(yōu)惠措施的可能。 (2)銀行按揭貸款的細則。 121 文件中提出對購買高檔商品房、別墅或第二套以上 (含第二套 )商品房的貸款 業(yè)務(wù)進行限制，但當(dāng)時并沒有出臺具體實施細則； 20xx 年 3 月央行調(diào)整房貸利率針對這一限制的措施也仍然未全面落實；針對政策對 “ 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理 ” 的調(diào)控，預(yù)計 20xx 年銀行系統(tǒng)將有具有實施力的細則出臺。 然而上述細則的出臺不會對市場產(chǎn)生較大的消極影響，比如銀行出于自身商業(yè)利益的考慮已開始有相對放寬貸款的趨勢。相對而言，可能更應(yīng)關(guān)注的是二手房市場的政策細化動向。 二手房稅收政策值得高度關(guān)注 二手房轉(zhuǎn)讓征收個人所得稅，是一個相當(dāng)復(fù)雜的問題。政府在制定相應(yīng)政策及實施細則時，既應(yīng)充分考慮二手市場的培育，成為一手 市場的有力補充，又要打擊過度投機行為；既要考慮現(xiàn)實情況，又要兼顧歷史遺留問題。由于相關(guān)政策的出臺，不僅會對二手市場產(chǎn)生一定的影響，甚至?xí)暗揭皇质袌龅慕灰缀蛢r格變化趨勢，因此值得業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。 圖數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)顧問市場研究中心 市場供不應(yīng)求， 價格借勢上揚 20xx 年北京新房市場將出現(xiàn)總體上供不應(yīng)求的局面。由此帶來的房價上漲，將不低于 20xx 年的市場漲幅 (20%左右 )。二手房買賣價格也將隨供不應(yīng)求格局的加劇、新房市場價格上漲而有所攀升；租賃市場則細分為兩大類，普通住宅租金水平普遍上升，而高端物業(yè)租金將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢。 論述：新房市場供不應(yīng)求，價格攀升 從近幾年的房地產(chǎn)市場供需數(shù)據(jù)對比來看， 20xx 年上市 萬平方米， 20xx 年為 萬平方米， 20xx 年預(yù)計為 2200 萬平方米；而 20xx 年的成交規(guī)模 萬 平方米， 20xx 年成交規(guī)模 萬平方米 ,20xx 年預(yù)計成交規(guī)模 3300 萬平方米。新增供應(yīng)一直低于成交規(guī)模，亦即持續(xù)性呈現(xiàn)出消耗歷史存量的局面。這是造成北京市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的最主要原因。圖 21 給出的數(shù)據(jù)顯示，僅在考慮供求關(guān)系的影響下， 20xx年同期同質(zhì)價格指數(shù)比 20xx 年上漲 10%以上。 除此以外，需要特別指出的是， 20xx 年的新 房價 格還將受到供應(yīng)結(jié)構(gòu)、剛性成本以及裝修升級等諸多因素的影響。綜合考慮上述原因，可以預(yù)計，總體價格上漲不會低于 20xx 年的漲幅，即在 20%以上。 二手房買賣價格水漲船高 目前北京二手房市場的發(fā)展一直處于供不應(yīng)求的格局中， 20xx 年二手房供應(yīng)量增加的速度不及需求量增加的速度迅猛，導(dǎo)致市場供不應(yīng)求格局難以改變。 隨著 20xx年奧運會的臨近，市政基礎(chǔ)建設(shè)進一步加大，危房改造和老城區(qū)改造力度加強，從而導(dǎo)致城市拆遷加快，拆遷戶人群增加。而城區(qū)居 住情結(jié)和戀舊心態(tài)促使這部分人群更加傾向于選擇原居住地周邊購房，城區(qū)日益攀高的一手房價又促使購房需求向二手房轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致二手房的購買需求會迅猛增長。 相對于二手房需求增加的速度，供應(yīng)量的增加速度則顯得緩慢的多。主要因為交易環(huán)節(jié)稅收的增加抑制房源的釋放； “ 以租養(yǎng)房 ” ，部分二手房業(yè)主持房待沽、觀望房價，對中介及二手房市場的不信任及交易的不透明等原因?qū)е路吭礋o法釋放；由于住房分配制度的歷史原因，使得經(jīng)濟適用住房、央產(chǎn)房、已購公房等房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系較為復(fù)雜，再上市交易的手續(xù)繁瑣，這也在很大程度上抑制了房源的大幅度放量 。 而 20xx 年的二手房市場買賣價格亦將隨著供不應(yīng)求形勢的加劇持續(xù)上升，預(yù)計升幅可達 20%。主要原因有： (1)供不應(yīng)求的局面是推動 20xx 年二手房交易均價上升的主要所在。 (2)20xx 年相關(guān)稅收政策的延伸將加劇供求之間的矛盾，對二手房交易均價的上升起到推動作用。 (3)持續(xù)上漲的住宅新房市場價格也將拉動二手房交易均價的上升，出現(xiàn)水漲船高的現(xiàn)象。作為房產(chǎn)市場的兩個重要組成部分，住宅新房市場和二手房市場的關(guān)系相當(dāng)緊密，兩者為相輔相成的關(guān)系，因此，持續(xù)上漲的一級住宅市場價格對二手房交易均價的上 升必起到拉動作用。 (4)北京城區(qū)土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致住宅新房市場新增供應(yīng)減少，且開發(fā)區(qū)域外伸，導(dǎo)致城區(qū)二手房市場供求矛盾加劇，進而推動二手房交易均價的攀升。 (5)20xx 年受房源的限制，已購公房和二手經(jīng)濟適用房的成交比例將有所下降，進而造成二手商品房成交比例的上升，對二手房交易均價的上升起到拉動作用。已購公房由于其首次進入二手房市場轉(zhuǎn)讓后將被視同二手商品房，而其福利分房源頭已經(jīng)不復(fù)存在，造成其房源越來越少，從而造成已購公房越賣越少，在整體二手房交易中所占的比例也將會逐年下降，進而促使二手商品房成 為二手房市場交易的主力，從而對二手房的交易均價起到推動作用。 租賃市場細分，高低變化不同 20xx 年北京租賃市場仍要面臨著龐大的租房隊伍，這些租房客戶的需求使得更多的業(yè)主因為看好租賃市場的前景，出租房屋意愿也隨之加強，使房源供給逐步放量。而伴隨著政策的持續(xù)影響，部分央產(chǎn)房和經(jīng)濟適用房的投資客也將轉(zhuǎn)換投資回收方式，紛紛出租這部分房屋。因此，以上原因?qū)⒋偈?20xx 年北京房屋租賃市場房源供給有望持續(xù)增長，呈遞增趨勢。 與此同時，隨著越來越多的外地人進入北京，以及一部分準(zhǔn)備購房的消費者開始把目光轉(zhuǎn)向租賃 市場，促使房屋租賃市場租賃需求將有很大的提升空間，市場發(fā)展勢頭良好，有可能引發(fā)租賃市場又一次的火爆。加上政府對租賃市場管理力度將逐漸加大， 20xx年的租賃市場會更加規(guī)范，如果北京成功實施房屋租賃強制備案，房屋整體租金水平會小幅上升。但不同檔次的房屋租賃市場的表現(xiàn)是有所不同的：由于面臨著房屋租賃市場供求兩旺的態(tài)勢，以及閑置空房的良好調(diào)劑作用和北京房屋租賃市場已經(jīng)進入平穩(wěn)發(fā)展時期的局面， 20xx 年普通住宅租金將有平緩上漲趨勢。而對于高端租賃市場來說，主要由于供求關(guān)系的作用，租金水平將穩(wěn)中有降，但波動幅度不會太 大。 圖數(shù)據(jù)來源：北京市國土局 土地短缺，上市新房銳減 20xx 年新開工面積和開發(fā)投資的減少，以及土地市場供應(yīng)的短缺，將會造成 20xx年新房有效供應(yīng)持續(xù)減少，預(yù)計新增供應(yīng)項目可能會在 260 個左右。同時，二手房的房源雖然供應(yīng)量呈現(xiàn)增加的趨勢， 但是相對于購房需求而言，仍會出現(xiàn)房源供給相對不足的局面。 論述：新房市場供應(yīng)不容樂觀 20xx 年的房地產(chǎn)市場新房供應(yīng)量主要可以從以下兩個方面來看：首先，上年