【正文】 出時(shí)應(yīng)有效的控制銷售節(jié)奏，當(dāng)銷售率達(dá)到一定程度時(shí)或銷售面積達(dá)到一定比例逐步上調(diào)銷售價(jià)。 戶外和車身廣告： 針對(duì)某個(gè)點(diǎn)或某條路線的人群，進(jìn)行宣傳。 ? 廣告總精神 一條路、一條河、一個(gè)家 水漾年華 14 萬(wàn)平米雙水景中央生活特區(qū) 買房，就是買一種生活方式， 就是買一種夢(mèng)！ 誠(chéng)然， 概念的東西有時(shí)挺能唬人， 然而 當(dāng) CBD、 CLD、 TOWNHOUSE、 SOHO、新都市主義等 你方唱罷我登場(chǎng)時(shí)， 我們選擇理性的回歸， 沒(méi)有噱頭， 沒(méi)有煽情， 幾個(gè)樸素的字眼， 足以把賣點(diǎn)演繹得淋漓盡致！ 路之端口， 水之漾處， 是溫暖的家…… 小注 ： 關(guān)于樓盤的廣告主題問(wèn)題，通常的做法，有突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的，比如地段優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，環(huán)境優(yōu)勢(shì)，運(yùn) 動(dòng)健康優(yōu)勢(shì)的，有突出一種生活方式概念的，不一而足。針對(duì)核心主題 14萬(wàn)平米雙水景中央生活特區(qū) 進(jìn)行軟文宣傳。 ⑥周邊配套： 學(xué)校、醫(yī)院、車站、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、銀行等一應(yīng)俱全。但關(guān)鍵要打通電視臺(tái)的關(guān)系，比如我市大型首善生 活區(qū)“都市桃源”就采用的這種電視推廣手段。 ? 價(jià)格分期調(diào)整策略 目前， 由于房?jī)r(jià)飛速上漲，手里有一些閑散資金的消費(fèi)者，逐步轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)，以獲取投資利益，因此形成了“炒房族”。 ③工地圍墻廣告牌：闡述 14 萬(wàn)平米雙水景中央生活特區(qū) 的特征。 在宣傳推廣上，采用細(xì)節(jié)感動(dòng)業(yè)主，讓細(xì)節(jié)彰顯樓盤 品質(zhì)，用事實(shí)說(shuō)話的方式打動(dòng)業(yè)主，并且能夠優(yōu)先做好的盡量提前做好，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。具體做法是運(yùn)用各類植物的獨(dú)有風(fēng)味，進(jìn)行人格化配置，形成各種風(fēng)格的景觀，如松柏之挺拔傲然，竹之瀟灑風(fēng)流，楊柳之婀娜多姿，蓮之亭亭玉立等。園內(nèi)也應(yīng)有水景，建議導(dǎo)入“疊水活景”設(shè)計(jì)，也就是瀑布的一種變形，水從高到低，蜿蜒起伏，潺潺流水，滋潤(rùn)心田，形成雙水景概念。 書房 : 三房的戶型中可將多功能房設(shè)計(jì)成書房 ,迎合比較注重文化品味的學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)單位人員。 ? 景觀陽(yáng)臺(tái) ① 在考慮住宅內(nèi)部采光條件的同時(shí)，盡量加大陽(yáng)臺(tái)部分的進(jìn)深，以供住戶作為休閑空間。會(huì)所建議設(shè)置在部分沿街商鋪內(nèi)，這樣一則能夠保證小區(qū)內(nèi)環(huán)境安靜，二則可對(duì)外經(jīng)營(yíng)對(duì)內(nèi)服務(wù)，以保證以后會(huì)所正常服務(wù)。同時(shí)又有因?yàn)楸景傅拇嬖?，而使?yáng)湖更加璀璨生輝之意 。 其四：“陽(yáng)湖春曉”又有祝福湖塘美好明天的內(nèi)涵。新城南都雄厚的開(kāi)發(fā)商實(shí)力、超前的規(guī)劃、大家的手筆、完善的配套、便利的交通，均具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，將成為本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ? 購(gòu)房計(jì)劃 盡管湖塘樓市供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)不斷拉升，但炒房比例很少，購(gòu)房者 80%以上均是自主， 但以二次購(gòu)房者為主，投資購(gòu)房用于出租者約占 10%。比如， 20xx 年湖塘房產(chǎn)界將要上市的新樓盤有：新城南都，政法廣場(chǎng)南金橋房產(chǎn)地塊，新城房產(chǎn)夏雷村 500 畝地塊 。 湖塘“水漾年華”策劃報(bào)告 常州房產(chǎn)營(yíng)銷代理有限公司 20xx年 12 月 目 錄 一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 五、項(xiàng)目整體定位 六、項(xiàng)目形象主題定位 七、目標(biāo)客戶定位分析 八、項(xiàng)目整體規(guī)劃與建筑建議 九、戶型建議 十、物業(yè)配套及景觀設(shè)想 十一、開(kāi)發(fā)流程及銷售安排 十二、初步營(yíng)銷推廣策略 十三、項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)作品展示 一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 素有“蘇 南五虎”之一的武進(jìn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，多次躋身全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣十強(qiáng)之列，而湖塘系武進(jìn)區(qū)政府所在地， 湖塘全鎮(zhèn)人口 13萬(wàn)多， 20xx 年全鎮(zhèn)農(nóng)民人均收入 6185 元，職工人平均工資 11758 元，人均儲(chǔ)蓄額 21355 元。其中新城房產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)南都占盡規(guī)模優(yōu)勢(shì)、一個(gè)夏雷村地塊緊臨本案，將成 為本項(xiàng)目未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。這說(shuō)明湖塘的樓市還是自給自足型，還處于剛剛起步、迅猛發(fā)展階段。 由于新城南都目前沒(méi)有售樓處，沒(méi)有樓書戶型等宣傳資料，因此我們對(duì)新城南都的規(guī)劃細(xì)節(jié)還不十分了解，我司將進(jìn)一步進(jìn)行跟蹤關(guān)注。 本案名富有韻律、易于傳誦。 此廣告語(yǔ)大氣、個(gè)性鮮明。目前，在各大城市社區(qū)中，小區(qū)內(nèi)會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理一直是老大難問(wèn)題，如果只對(duì)小區(qū)內(nèi)服務(wù)，經(jīng)營(yíng)難以為繼服務(wù)水平不高，成為開(kāi)發(fā)商一個(gè)包袱，如果對(duì)外經(jīng)營(yíng)，小區(qū)出入人員雜亂難以管理。 ② 在立面上避免單調(diào)重復(fù)，將其分段配合色彩變化，使大面積墻壁富于變化。 儲(chǔ)藏室： 建議既可設(shè)計(jì)成“走入式”，也可在臥室內(nèi)設(shè)計(jì)“嵌入式”壁櫥。 ? 主題景觀與組團(tuán)景觀結(jié)合 由于項(xiàng)目規(guī)模較大，建議設(shè)置一個(gè)主題廣場(chǎng)，形成一個(gè)開(kāi)放的精神堡壘式休閑活動(dòng)廣場(chǎng)，建議以“城市之光”命名，顯示武進(jìn)湖塘大常州副城市中心的美好城市前景。讓業(yè)主盡享“樓在園中，家在景中，小橋流水到我家”的生活意 境。比如， 先把售樓處做好做精，考慮先造樣板房，樣板房可造在多層內(nèi)。 ④售樓處門頭 ⑤道路指示牌：項(xiàng)目區(qū)位指引。目前常州“炒房族”隊(duì)伍日益壯大，新加入了上海與浙江的一些投資商，這些炒房族成為今年常州房?jī)r(jià)迅猛攀升的原因之一。 電臺(tái)廣告： 針對(duì)有車族多數(shù)在開(kāi)車上下班時(shí)間有收聽(tīng)廣播電臺(tái)的習(xí)慣，建議在常州廣播電臺(tái)上針對(duì)本案的 “ 14 萬(wàn)平米雙水景中央生活特區(qū)” 等賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳，也可通過(guò)專題片的形式清相關(guān)人士做專題訪問(wèn)。 ⑦物業(yè)管理、智能化： 配備先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，知名物業(yè)管理貼心服務(wù)。 樓市周刊 整版 封面 20xx0 內(nèi)頁(yè) 8000 清盤期 經(jīng)典的、高貴的、 日?qǐng)?bào) 半版 24500 地方有限的 晚報(bào) 半版 13800 合計(jì) 427900 ? 其他廣告費(fèi)用 媒體 時(shí)間 單價(jià) 合計(jì) 備注 大型戶外廣告 一年 15 萬(wàn) /年 15 萬(wàn) 車身廣告（ 14W） 一年 56000 元 /年 萬(wàn) 電視廣告 （社會(huì)寫真） 新聞報(bào)道 10 天 6600 元 /30 秒 萬(wàn) 常州廣播電臺(tái) 90 天 45 元 /30 秒 4050 公交語(yǔ)音報(bào)站與電子屏廣告 一年 20xx 元 /輛 2 萬(wàn)（ 10 輛） 含制作費(fèi) 合計(jì) 萬(wàn) 合計(jì)： 萬(wàn)元 ⑶其他 SP 活動(dòng)等費(fèi)用 階段 活動(dòng) 費(fèi)用 合計(jì) 備注 開(kāi)盤期 開(kāi)盤活動(dòng) 10 萬(wàn) 10 萬(wàn) 強(qiáng)銷期 公益活動(dòng) 5 萬(wàn) 5 萬(wàn) 持銷期 房交會(huì) 萬(wàn) 萬(wàn) 展位 25 ㎡ 合計(jì) 萬(wàn) 合計(jì) 萬(wàn)元 整個(gè)推廣費(fèi)用合計(jì)約為： 113 萬(wàn)（此為初步預(yù)算費(fèi)用，還需根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整） 十三、項(xiàng)目 VI系統(tǒng)作品展示 。 鑒于本項(xiàng)目規(guī)模較大客群覆蓋面廣，況且目前湖塘版塊早已融入常州樓市，一般較大項(xiàng)目比如四季新城、新城南都宣傳均采用常州日?qǐng)?bào)、常州電視臺(tái)等強(qiáng)勢(shì)媒體，容易形成項(xiàng)目大品牌概念，因此本項(xiàng)目主力媒體應(yīng)鎖定常州市強(qiáng)勢(shì)媒體，武 進(jìn)媒體作為補(bǔ)充。主要在預(yù)熱期、開(kāi)盤期進(jìn)行有效宣傳。因此，對(duì)于本案，要做品牌，做出市場(chǎng)美譽(yù)度，一方面要防止“炒房族”的爛炒房現(xiàn)象，促使房?jī)r(jià)不合理上漲；另一方面要合理控制銷售進(jìn)度，以達(dá)到利潤(rùn)最大化、項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)美譽(yù)度最大化。 ①售樓資料的準(zhǔn)備如售樓書、宣傳單張、認(rèn)購(gòu)協(xié)議書、付款方式價(jià)目表和辦證程序等，全面介紹樓盤的情況和購(gòu)樓者相關(guān)注意事項(xiàng)。 在宣傳上，一定要突出核心賣點(diǎn)，強(qiáng)勢(shì)出擊，不同階段宣傳側(cè)重點(diǎn)不同，并形成一個(gè)整體的宣傳系列。比如以代表江南特色的“梅、蘭、竹、菊”命名，組團(tuán)名分為梅園、蘭園、竹園、菊?qǐng)@。 水、綠色、石、雕塑，是造園的基本元素。 廚房： 建議“ L”設(shè)計(jì)，動(dòng)線合理，實(shí)用方便，有操作平臺(tái)。 ③建議增加大角度觀景窗 ,比如用 270 度觀景窗 ,讓業(yè)主感受到“溪石共嬉戲，水月相玲瓏”的江南風(fēng)情。另外在會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理上可對(duì)外招標(biāo)也可自己經(jīng)營(yíng)。對(duì)仗工整，便于傳播、易于記憶。既有諸事一帆風(fēng)順之意，又涵概新金雞路開(kāi)通之意，同時(shí)暗示入住本園將家事、業(yè)事、事事順暢。 六、項(xiàng)目形象主題定位 ? 案名建議 水 漾 年 華 繽紛水漾嘉年華 14 萬(wàn)平米雙水景中央生活特區(qū) 釋義： 此廣告語(yǔ)時(shí)尚感強(qiáng)，親水特征一目了然。 二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于武宜路以東、金雞路南側(cè)，占地 平方米，原為武進(jìn)拖拉機(jī)廠、塑料廠、居民區(qū)等，區(qū)政府規(guī)劃為大型居住區(qū)域。其中新城芳草園 105 平方米三房一廳一衛(wèi)戶型十分好銷，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)實(shí)用、功能齊全的房型深受市場(chǎng)歡迎。 武進(jìn)目前定位為常州城市副中心，大常州居住中心開(kāi)始南移，湖塘正面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇，城市建設(shè)正發(fā)生著日新月異的變化，放眼二三年內(nèi)，這里將是一片嶄新的天地，這里將上演新城市的傳奇。 ? 項(xiàng)目規(guī)模層次 20xx 至 20xx 年開(kāi)盤銷售的住宅類項(xiàng)目有，新城芳 草苑、新城花苑、四季新城、中涼六期、豐樂(lè)公寓，除分幾期開(kāi)發(fā)的四季新城 50 萬(wàn)平方米建筑規(guī)模外，其余均為中等偏下規(guī)模，一般在 15 萬(wàn)平方米以下，檔次大多定位中檔次，其中新城芳草園系武進(jìn)區(qū)第一個(gè)純小高層社區(qū)，檔次較高宣傳突出前公園后超市，與教育聯(lián)姻 ,較有特色。具體到細(xì)節(jié)方面，主要表現(xiàn)在房型一般大開(kāi)間、短進(jìn)深，南北通透、采光良好，主臥、客廳多朝陽(yáng)并有觀景陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)形式變化多樣，主臥配有衛(wèi)生間，衛(wèi)生間多為明衛(wèi)等。并邀請(qǐng)世界著名的貝爾高林公司及悒德國(guó)際等進(jìn)行園林規(guī)劃和建筑規(guī)劃。 陽(yáng) 湖 春 曉 金雞啼暢