【正文】 7080平方米的中小或中等實用戶型為主，整體選擇戶型面積在 78 平方米，三房主要選擇 91100，仍有部分選擇 8190 平方米的中等偏小三房戶型和 101120 中型偏大三房戶型，整體平均數(shù)是 mo =96 平方米，而對四房的 選擇單位比較平均， 110 平方米的四房，與 150170 平方米的四房差異不大，平均數(shù)是 MO=119M2 三、智能化需求程度 大量管理資料下載 5 對住宅智能化的要求程度比較高，對智能化住宅功能要求集中在住宅的安全防范功能上，排列前三位的主要功能是：家居自動報警、外圍紅外線保安、可視對講。自九十年代中期開始，受到國貿商圈、華強商圈、南山商圈和沖擊，東門商圈大規(guī)模、高檔次的商業(yè)大廈不斷涌現(xiàn)，南海中心、大世界商城、華佳廣場、潮流新地帶、深圳百貨廣場等先后興建，追 求購物環(huán)境和產(chǎn)品檔次成為東門商家的經(jīng)營潮流，這是東門向商業(yè)中心發(fā)展的現(xiàn)狀。 投資型的客戶會以港人和老羅湖居多，因為東門一帶始終是港人投資置業(yè)的首選，不論是商鋪，還是住宅，都希望在鬧市的中心，方便來往深港兩地和商業(yè)機遇的捕捉，同時，在香港生活慣了，自然有一種生活的慣性，這就是下樓就能喝茶，穿著睡衣行街，喜歡夜生活的氛圍和打麻將的方便等等。潮流印象。當目標群體認同了這種方式時 ，他就在無形中接受了廣告的內容。 選擇此類戶型的客戶 生 意已有規(guī)模，為了改善現(xiàn)有居住條件的潮汕籍小生意人； 早期來深的退休干部，政府公務員、高級白領 深港家庭兩口共用 投資以賺取豐厚租金回報或坐等物業(yè)升值； 大量管理資料下載 25 羅湖原住民，附近已有物業(yè)，再置業(yè)或為成年子女結婚用，或為親戚用； 第三類戶型： 81 ㎡ 83 ㎡ ,三房二廳二衛(wèi)， 52 戶，占總戶數(shù) 16%。 實施建議： 東門路與曬布路交匯處戶外廣告牌 一塊 茂業(yè)人行天橋附近廣告牌 一塊 雅園立交橋附近廣告牌 一塊 筍崗路沿線公交站燈箱廣告 一塊 羅湖口岸出站口臨時性展場（小模型、展板、宣傳單張、看樓專車） [4]售樓處形象墻、燈桿旗及彩旗 形象墻：要重點突出本項目的各賣點，以新穎的表現(xiàn)手法，寫照未來生活。 廣告主題 ：分賣點訴求：交通、配套、戶型、景觀、管理與服務等； 訴求重點 ：環(huán)境 +戶型 +物管 +價格 +促銷 +市場反映，以實際利益訴求為主。 廣告策略 ：分析幾期賣點把握的準確度及廣告效果，做針對性極強的廣告。 D．修正促銷期 根據(jù)不同銷售問題針對銷售難點進行修正。 第五階段：促銷期 （掃尾期） 大量管理資料下載 35 [第六個月 ] 階段特征 ：銷售目標基本完成，市場反應趨于疲軟，各項工作進入平臺整理期。 廣告目標 ：進一步提升項目鮮明的個性形象，激發(fā)消費者的購買欲望，完成從良好的市場預期到銷售實效的轉化，達到預定銷售 目標。 樣板間包裝：從展示中心到樣板間的動線。 周邊有鋪頭的小生意人，置業(yè)目的為照看生意； 來往深港兩的電器（或服裝等）商人，作為灰色收入中轉站或灰色物品存放地； 單身港人置業(yè)，做短期商旅用途，省卻住旅館和酒店的錢；或可放租； 深港家庭（男方為香港居民），只給女方住，男方僅做短暫或過 境停留用。 □ 優(yōu)良環(huán)境 大環(huán)境：具有不可復制性不可再生性：羅湖心臟地帶，東門繁華街市， 360 度城市全景觀、步行街各式店 鋪； 中環(huán)境： 4/F 架空層花園、泛會所、星級酒店式大堂，裝飾豪華電梯廳等 小環(huán)境：戶形方正、實用、雙陽臺設計、大面積凸窗，塑鋼雙層中空玻璃 □環(huán)保建筑 大量新技術、環(huán)保材料的應用，減少建材和施工對環(huán)境的破壞； 大量節(jié)能技術的運用，減少能源的消耗 直飲水系統(tǒng)的安裝 垃圾分類回收 廚房垃圾粉碎機 □宜商宜住宜投資 3 IN 1 多種使用功能兼具，帶來更高的性價比 大量管理資料下載 21 □精裝修、附送電器 （建議，有待實施）小戶型精裝修，中大戶型清水房 □后現(xiàn)代風格的外立面 深具時代氣息，簡約、俊逸超拔 訴求形式： 是揭示性的而非描述性的。城市根 應對策略： 差異化定位，瞄準客 戶的心理需求，鎖定客戶的特殊生存狀態(tài)、行為方式和思維模式； 宣傳推廣中充分利用和彰顯本項目的獨特地理位置； 緊緊圍繞本項目的中小戶型的特點進行市場攻擊； 大量管理資料下載 11 對于項目本身的一些先天性問題，如安裝隔音玻璃減噪，用植物凈化空氣；交通道路不便可加強導示引導等彌補措施； 搶先入市，占據(jù)戰(zhàn)略上的主動權； 利用各階段的促銷活動弱化本項目的一些不利之處。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近幾年外銷市場的份額占深圳商品房銷售總量的 10%左右， 70%的發(fā)展商特別是羅 湖區(qū)內開發(fā)的樓盤，都想擠進外銷市場，并期望獲得好成績。在自用的細分方面，仍以滿足自己的居住需求占主導，其次是作為商務用途，再次為購房給家人居住，再次為放租。 □ 羅湖區(qū)近年來所開發(fā)的住宅明顯呈以下趨勢： 住宅開發(fā)兩極化趨勢 一則在羅湖略為偏遠而風景位置較佳的地方開發(fā)舒適的住宅小區(qū)，二則于繁華鬧市開發(fā)中小戶型為主的高樓大廈，搶占地域先機。選擇銀行按揭的客戶支付首期的成數(shù)，僅有三成 多會支付三成首期，接近六成的客戶選擇支付首期低三成，其中更有三成多選擇免首期的付款方式。 □ 地緣價值 本案是目前唯一處在東門步行街范圍內的物業(yè)住宅，地段具有珍稀性和唯一性，因此地緣價值較高； □ 中心城區(qū)配套齊備，出行四通八達，坐擁商圈之心，投資升值潛力不言而喻。 大量管理資料下載 15 How is our product? 市場定位、表現(xiàn)主題與核心概念 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位 ：： 都都 薈薈 名名 苑苑 是是 以以 居居 住住 功功 能能 為為 主主 ， 以以 商商 務務 和和 投投 資資 功功 能能 為為 輔輔 ， 實實 用用 價價 值值 和和 投投 資資 價價 值值 并并 重重 的的 綜綜 合合 性性 物物 業(yè)業(yè) 。讓自己更敏感一些，懶隋一些，放縱一些。 大量管理資料下載 22 廣告文脈： 根 城市之根、事業(yè)之根、發(fā)達之根、心靈之根 圈 商圈、地利之圈、財富之圈、 5 分鐘步行生活圈 風 流行風、時尚風、前衛(wèi)潮流、民俗之風 街 東門老街、新改造的步行街、大街小道 景 360 度城市全景、三大公園風景、鬧市街景、開闊城景、璀璨夜景； 家 建筑本體，大堂、戶型、室內外空間、泛會所、架空層園林 訴求在不同階段的不同側重點 都市的生活，你不再是過客 一生的幸福，需要追尋，更值得等待 綻放青春魅力，體味生活真諦 繁華都 心，一處可以身心泊岸的港灣 你帶她來這里，那一刻陽光寫在她臉上 領略生活繽紛姿彩，享受都市繁華便利 大量管理資料下載 23 領略生活時尚，享受都市便利 精品戶型，釋放生活自由度 激揚時尚潮流，演繹青春序曲 一樣的繁華，不一樣的璀璨 1 太陽每天都在這里釋放青春韻律 1 城市所以高層很可能會形成尾盤。 公關活動建議 ： 地點：東門步行街廣場 主題活動：中秋月光晚會 圣誕嘉年華晚