【正文】 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展更加模糊。 資料來(lái)源：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù) 、北城項(xiàng)目類(lèi)型分析 目前片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品類(lèi)型主要有：住宅、商住兩用項(xiàng)目，以及部分別墅、小戶(hù)型產(chǎn)品。 本土開(kāi)發(fā)商在北城板塊的鏗鏗發(fā)聲當(dāng)屬順天房產(chǎn)，順天房產(chǎn)進(jìn)入北 城取得“北國(guó)風(fēng)光“項(xiàng)目的成功之后，再推高檔項(xiàng)目”順天黃金海岸“，第一期的開(kāi)盤(pán)時(shí)間為 11 月 5 日，開(kāi)盤(pán)價(jià)格為 2658 元 /平方米低于市場(chǎng)心理預(yù)期，取得不錯(cuò)的預(yù)期，目前均價(jià)已經(jīng)上揚(yáng)至 3100 元 /平方米。 以南住家開(kāi)發(fā)力度較小，就近期開(kāi)發(fā)的個(gè)案如：濱江君悅香邸、湘江北尚等個(gè)案來(lái)說(shuō)，開(kāi) 發(fā)規(guī)模均不是很大，但其依托伍家?guī)X商業(yè)的氛圍，居家功能更顯完備。這類(lèi)人群工作穩(wěn)定，收入較高，對(duì)在長(zhǎng)沙安家置業(yè)有較強(qiáng)的意識(shí)。新上市項(xiàng)目更借力東風(fēng)，價(jià)格水漲船高。譬如：新河三角洲的“兩館一廳”對(duì)伍家?guī)X商圈的實(shí)質(zhì)改變將再 56 之后，甚至需要更久的時(shí)間。 新河三角洲位于長(zhǎng)沙市主城區(qū)北部，規(guī)劃范圍南起 319 國(guó)道，北至瀏陽(yáng)河，西臨湘江，東到芙蓉北路，規(guī)劃總面積為 公頃。這類(lèi)客源占較大比重，多數(shù)為換房階層，追求更好的住家環(huán)境。 目前就有濱江君悅香邸、湘江北尚、伍家?guī)X生活廣場(chǎng)、佳陽(yáng)悅景 馨都、先鋒 資料來(lái)源：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù) 綜合分析 珠江花城作為北城片區(qū)大盤(pán)項(xiàng)目的典型代表，也是北城板塊重要外來(lái)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目之一，珠江花 城作為北城先期進(jìn)入的大盤(pán)項(xiàng)目，有著推動(dòng)北城板塊發(fā)展的動(dòng)力源泉和迫切需要，該項(xiàng)目前期推廣對(duì)北城板塊的宣傳可謂不遺余力，加之珠江的品牌效應(yīng)，使得市場(chǎng)頻頻側(cè)目北城板塊。新河三角、凝霞物流港、火車(chē)貨運(yùn)站等重點(diǎn)工程還需要時(shí)間。 B、一直以來(lái)，北城都缺乏一個(gè)鮮明特點(diǎn)，缺乏一個(gè)概念支撐。 火車(chē)站 火車(chē)北站 貨運(yùn)站 長(zhǎng)沙火車(chē)新南北貨運(yùn)站年吞吐規(guī)模前期將達(dá)到 500 萬(wàn)噸，后期按2000 萬(wàn)噸預(yù)留 。 1． 區(qū)域交通狀況 長(zhǎng)沙北城集港口、鐵路、公路、航空四大優(yōu)勢(shì)資源于一身，區(qū)內(nèi)有著全國(guó)內(nèi)河流域的主樞紐港口霞凝新港，湘江、瀏陽(yáng)河、撈刀河穿流其間，水路航運(yùn)通江達(dá)海；長(zhǎng)沙火車(chē)南北貨站即將搬遷城北。 1． 片區(qū)經(jīng)濟(jì)人口狀況 區(qū)域（開(kāi)福區(qū)） 面積 188平方公里，人口 42萬(wàn) ，為長(zhǎng)沙市面積最大、人口最多的城區(qū)。青竹湖、青竹湖畔別墅小區(qū)等樓盤(pán)為代表的青竹湖組團(tuán)，在外商城和青竹湖高爾夫球場(chǎng)的配套下，將形成一個(gè)純休閑的度假村式的板塊。新三角洲 將 全 面 復(fù)活，使之成為城北的一個(gè)標(biāo)志性商業(yè)中心和房地產(chǎn)的龍頭， 改變 目前北城商業(yè)設(shè)施布局零散，層次低、水平低的狀況。 319 國(guó)道 319 國(guó)道連接廈門(mén)至重慶，是一條東西部交通大動(dòng)脈。 C、開(kāi)福區(qū)政府北遷，遠(yuǎn)景規(guī)劃良好，帶動(dòng)居住人氣。 C、金霞物流基地讓區(qū)域找到新引擎，再順著“兩館一廳”的奠基建設(shè)，重造新河 三角洲的號(hào)角，城市規(guī)劃的完善與落實(shí)，將會(huì)全面改變北城的城市面貌，提升片區(qū)的居住品質(zhì)。 、歷史價(jià)格分析 2001年 “廣福園 ”經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)落戶(hù)北城，且離伍家?guī)X還有相當(dāng)遠(yuǎn)的距離。 、均價(jià) /總價(jià) /購(gòu)買(mǎi)力（標(biāo)準(zhǔn)層） 案名 均價(jià)（元 /㎡ ） 總價(jià)范圍（萬(wàn)） 備注 濱江君悅香邸 3200 2055 二房與三房所占比重均較大 先鋒水韻花都 2700 1245 一房小戶(hù)型共 300套，二房戶(hù)型有 420套，拉低總價(jià)水平 水岸蘭庭 2600 2530 項(xiàng)目上市較早，前期價(jià)格不高 順天黃金海岸 3100 2255 一期中，二房戶(hù)型占 32套 恒 鑫瀾北灣 2900 2050 取其現(xiàn)階段均價(jià)水平 珠江花城 3700 2860 全精裝修社區(qū)，具備外來(lái)品牌優(yōu)勢(shì) 說(shuō)明：未發(fā)售戶(hù)型單價(jià)范圍取其項(xiàng)目同期均價(jià)，未開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目取其即定均價(jià)。 本區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也在日漸增強(qiáng)，價(jià)格水平在整個(gè)市場(chǎng)中也較穩(wěn)定，除珠江花城因全精裝修更為 優(yōu)越且最新推出均價(jià)為 3700 元 /㎡，目前區(qū)域以 29003200 元 /㎡之間的物業(yè)提供最多，約占總戶(hù)數(shù)的 %,且銷(xiāo)售情況理想，由此可看出片區(qū)內(nèi)個(gè)案在近年內(nèi)銷(xiāo)售價(jià)格呈逐步上升趨勢(shì)，區(qū)域住家市場(chǎng)頗受青睞，此價(jià)位較符合市場(chǎng)需求。 2020 年前的北城屬于長(zhǎng)沙的落后區(qū)域，僅有些經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)，大規(guī)模商品房的開(kāi)發(fā)在 2020 年還處于試水初探階段。北城城市化進(jìn)程必將隨著 眾大盤(pán)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而加速前行，北城的居住價(jià)值將在大盤(pán)項(xiàng)目的聚合效應(yīng)中得到集中體現(xiàn)。 發(fā)展趨勢(shì)六：北城房?jī)r(jià)跟隨長(zhǎng)沙平均水準(zhǔn)，居住價(jià)值呈長(zhǎng)期持續(xù)顯露態(tài)勢(shì)。這一切，莫不歸功于長(zhǎng)沙北拓的大勢(shì)所趨。 、總價(jià) /購(gòu)買(mǎi)力 本區(qū)域目前已開(kāi)發(fā)個(gè)案對(duì)住家市場(chǎng)需求把握較準(zhǔn)，無(wú)論從產(chǎn)品定位，還是面積、戶(hù)型或單價(jià)定位均緊緊扣住市場(chǎng)需求。尤其是大盤(pán)等高品質(zhì)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域價(jià)格的拉升尤其明顯，典型現(xiàn)象為順天北國(guó)風(fēng)光、景香苑、濱江麗園、江濱玫瑰園等一大批精品樓盤(pán)相繼崛起，北城開(kāi)始雄起于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)。地作為不可再生資源，對(duì)于城市城市發(fā) 展有著非常重要的戰(zhàn)略意義。 隨著政府規(guī)劃的實(shí)施，交通路網(wǎng)的拓建，北城地區(qū)的升值潛力將穩(wěn)步上揚(yáng)。 京珠高速 全程大約 2100 多公里，湖南境內(nèi)大約 500 公里。 金霞物流區(qū) ： 根據(jù) 長(zhǎng)沙市人民政府發(fā)布 的 湖南金霞物流區(qū)發(fā)展規(guī)劃，在未來(lái)的 15年內(nèi)，長(zhǎng)沙北城 、湖南省保稅物流中心、中部地區(qū)水陸聯(lián)運(yùn)中心；到 2020年，金 霞物流區(qū)內(nèi)人口規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到 ，成為中部城市崛起的先鋒力量。悅景馨都等項(xiàng)目。區(qū)域范圍主要為三一大道以北，湘江以東，東二環(huán)以西的區(qū)域。其中丁字組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展加工工業(yè)和大運(yùn)量工業(yè)；鵝秀組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展生活居住、商貿(mào)、辦公、旅 游等多功能相結(jié)合的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)；青竹湖組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展會(huì)議、會(huì)展、洽談、居住、旅游、酒店業(yè)。 地鐵 2020 年至 2020 年，建成 1 號(hào)線彩霞路站至黑石鋪路站，線路長(zhǎng) 公里，設(shè)站 20 座。 、片區(qū)劣勢(shì)分析 (Weaknesses) A、區(qū)域板塊的吸引力較弱，很難吸引片區(qū)外人口的流入。 、片區(qū)威脅分析 (Threats) A、北城消費(fèi)力低下，高不成低不就，沒(méi)有鮮明的特色。 而目前，有眾多外來(lái)者耕耘的身影與本土豪強(qiáng)匯聚北城，北城房地產(chǎn)市場(chǎng)的博