【正文】 外墻： 進(jìn)口外墻涂料、 局部面磚 內(nèi)墻： 高級瓷性涂料 地面： 水泥砂漿找平層 樓梯間： 高級防滑地面磚 門： 高級防盜門、陽臺為高級鋁合金推拉門 窗： 高級鋁合金門窗 廚房： 墻為水泥底灰抹平 衛(wèi)生間： 墻為水泥底灰抹平 ● 配套設(shè)施： 電梯： 2 戶一 OTIC 電梯 有線電視： 預(yù)留接口 電話： 預(yù)留接口 寬帶網(wǎng)： 預(yù)留接口 液化氣： 到戶 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 25 頁 共 61 頁 安全系統(tǒng)： 紅外線防范系統(tǒng)、電子巡更、閉路電視監(jiān)控 停車位： 近萬米的地下停車位 會所： 配有閱覽室、棋牌室、體操房、健身房、乒乓室、臺球室 其它： 籃球場、羽毛球場、室外兒童樂園、室外健身區(qū) ● 小結(jié)： 華盛家園由湖南華盛集團(tuán)開發(fā)，是一個較大規(guī)模、較高檔次的純住家個案，其區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計較好，居住環(huán)境優(yōu)美。同時，由于與市 中心的距離，使本區(qū)域的空氣質(zhì)量較好，適合人居。 在優(yōu)勢和劣勢里只列舉了可能會成為優(yōu)劣勢的各方面，其實其中各方面都是可以互相轉(zhuǎn)化的，視項目的具體情況加以歸類。 購房的用途主要是自用為主，投資客戶所占 比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對主導(dǎo)，度假和購房給親友的比例較少。由此看來，三房是各類客戶首要選擇。 購房者的年齡段主要集中在 2529 歲之間，占 46%；其次是 3035 歲之間，占 31%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。 四、加強(qiáng)區(qū)域性宣傳，吸引人流 由于項目周邊同檔次商品房項目不是市場熱點，客流量低，故如何吸引更多的客戶到場，是項目成敗的基礎(chǔ)條件。而就市內(nèi)而言，此點較為空白，我們應(yīng)當(dāng)緊抓市場空白點來進(jìn)行整合營銷。 十一、平民置業(yè)時代來臨 調(diào)查顯示：購房者單身占 40％，二口之家占 17％，三口之家占 26％，二代同住占 8％，三代同堂占 9％。 上述結(jié)果與家庭結(jié)構(gòu)交叉分析則顯示，單身在選擇上： 1 房占 5％， 2 房占 25％， 3 房占 58％， 4房占 12％； 二口之家的， 1房占 3％， 2房占 36％， 3房占 51％， 4房占 10％；三口之家的， 1房占 2％， 2房占 10％， 3房占 68％， 4房占 20％；二代同堂的： 1房占 4％，2房占 19％， 3房占 55％， 4房占 22％；三代同堂的： 1房占 0％， 2房占 8％， 3房占 52％， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 33 頁 共 61 頁 4房占 40％；分析表明當(dāng)前不同的家庭結(jié)構(gòu)對戶型的選擇近似，并不呈現(xiàn)單身、核心家庭（夫妻或夫妻 +子女）、主干家庭（父母 +夫妻 +子女）的梯級消費比例。由于長沙城市面積并不大，房產(chǎn)的競爭體現(xiàn)在全市范圍內(nèi)。 生活氛圍： 項目周圍雖有多個小區(qū)林立，但較大的購物廣場卻只有興萬家一個，華銀旺和購物廣場距離項目位置較遠(yuǎn)，而新一佳則太小，只能滿足日常生活最基本的需要。項目選址于省 微生物研究所 ，其周邊配套設(shè)施較好，交通方便，臨近湘江和南郊公園，景觀條件好，居住環(huán)境 理想。項目為全復(fù)式結(jié)構(gòu)，卻以 2280 元 /㎡的標(biāo)準(zhǔn)層單價作為起價 ，對置業(yè)者有一定的誘惑力。 個案由智尚地產(chǎn)顧問進(jìn)行全程策劃，自推出以來，銷售率超過 80％。項目于2020 年開始建設(shè)至今，銷售率為 90％。 ③其 93— 150㎡ /2*2*1－ 4*2*2 的面積和戶型，基本適合消費市場的需求。公交線 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 61 頁 路的增多使業(yè)主出行更為方便。 2020 年受 “國八條 ”等政策波動的影響，長沙二手房成交量雖略有增長，但增幅明顯小于 2020 年。 我國將推出《住宅性能評定標(biāo)準(zhǔn)》 建設(shè)部將從 2020 年 3 月 1 日開始實施國家標(biāo)準(zhǔn)的《住宅性能評定標(biāo)準(zhǔn)》。 二、 2020 年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向 中央經(jīng)濟(jì)工作會議在全面總結(jié)了我國 2020 年經(jīng)濟(jì)工作的同時，明確了宏觀調(diào)控的繼續(xù)加強(qiáng)和改善仍是確?！笆晃濉逼陂g我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入良性循環(huán)的重要方法和必要條件。市場火熱時，開發(fā)商就盲目的增加市場供應(yīng)量，造成市場供大于求或暫時飽和，就會出現(xiàn)相應(yīng)的停滯消化期。根據(jù)長沙市十一五規(guī)劃，預(yù)計到 2020年末，城市居民人均可支配收入將達(dá)到 20200 元。固定資產(chǎn)投資的增長，改變了城市面貌，也推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。成交面積 萬平方米，比去年同期增長 ％，而竣工面積 萬平方米，銷售面積首次超過竣工面積。二是新政的實施，使許多人認(rèn)為房價會下跌，持幣待購的風(fēng)氣日濃，造成 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁 共 61 頁 成交量增速明顯放緩。 我國將實施《投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則》 為了規(guī)范房地產(chǎn)金融的發(fā)展，我國財政部日前頒發(fā)了《投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則》的征求意見稿，該征求意見稿中明確了 企業(yè)除了擁有自身長期使用的房產(chǎn)和短期內(nèi)出售的房產(chǎn)外，還存在用于出租和長期持有獲取增值收益的投資性房地產(chǎn)，并允許用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)，從而改變了過去統(tǒng)一按成本法核算投資性房地產(chǎn)的方式。 商品房價格仍將穩(wěn)中有升。 二、公共設(shè)施狀況 ● 商業(yè)貿(mào)易： 興萬家超市、新一佳超市、萬事佳超市、金沙超市、金盆嶺超市 ● 金融機(jī)構(gòu)：中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄 ● 文化教育：理工大學(xué)、鐵道學(xué)院、新開鋪小學(xué)、第四十二中學(xué) ● 醫(yī)療保?。河猩饘俚刭|(zhì)醫(yī)院、長沙 195 醫(yī)院 ● 餐飲酒店：聯(lián)天賓館、新開大酒店、順心山莊 ● 休閑娛樂：南郊公園、沿江風(fēng)光帶、理工大學(xué)旁眾多小型娛樂場所 ● 企業(yè)實體：湖南二機(jī)廠、湖南開關(guān)廠、長沙客車廠、湖南線材廠等 三、交通道路體系狀況 書院路、新開鋪路段自 2020 年開始拓寬改建，現(xiàn)已全線完工，已成為長沙南北定向的一條主干道。本案先由深圳怡安信 GESTAE 策劃代理，后由盛意廊廣告代理整合推廣。 逸景苑 ● 項目背景： 湖南湖凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) 湖南省朝輝建設(shè)開發(fā)有限公司建設(shè) ● 項 目位置： 長沙市書院南路 78 號 ● 建筑規(guī)模： 占地面積： 11000 ㎡ 建筑面積： 38128 ㎡ 規(guī)劃 2 棟 1 17F ● 規(guī)劃用途： 普通住宅 ● 銷售價格： 住宅：起價： 2580 元 /㎡ 均價： 2750 元 /㎡ 銀行按揭： 銀行 7 成 20 年 ● 面積戶型： 面積范圍： 標(biāo)準(zhǔn)層： 89－ 227 ㎡ 戶型： 2*2*2 3*2*2 5*3*2 等 總供應(yīng)量： 246 ● 建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)： 外墻：三層采用仿麻石面磚，其它主墻面采用淺色面磚或外墻涂料； 天花及內(nèi)墻： 888 仿瓷涂料刮白 地面： 水泥砂漿找平 樓梯間： 地面磚、鐵欄桿 門： 新型高級防火防盜入戶門，戶內(nèi)預(yù)留門洞； 窗： 高檔名牌噴塑鋁合金窗 陽臺：采用鐵藝欄桿 ● 配套設(shè)施： 電梯：奧的斯 有線電視： 客廳、主臥室預(yù)埋接口 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 61 頁 電話：外線入戶，客廳臥室均有接口可接駁 IDD 數(shù)據(jù)點，每戶 10M 寬帶信息網(wǎng) 信箱：為住戶配備高級私家信箱 水表：獨 立水表 電表：獨立電表 燃?xì)猓汗艿廊細(xì)馊霊? 公共設(shè)施：小區(qū)內(nèi)設(shè)背景音樂及緊急廣播系統(tǒng) 保安設(shè)施： 四周圍墻增設(shè) 0～ 50M紅外線報警系統(tǒng)； 公共區(qū)域及電梯間增設(shè)電視監(jiān)控系統(tǒng)； 增設(shè)停車場智能化管理系統(tǒng)； 增設(shè)電子門禁系統(tǒng)； 設(shè)可視 /非可視對講系統(tǒng)，可視線路到戶，但可視機(jī)住戶自備 供電：專用變壓器雙電源供電，每戶容量（小戶型 6KW，大戶型 8KW－ 12KW）；室內(nèi)電路采用多回路設(shè)計 供水：大型水池及自來水加壓泵房變頻供水 ● 小結(jié)： 湖凱 墻面：二遍 888 仿瓷涂料刮白。 是區(qū)域內(nèi)整合推廣較成功的項目之一。 但美中不足的是它的戶型設(shè)計不太理想，讓人感覺凌亂，且面積戶型過大，致使總價過高，置業(yè)者難以接受。 二、劣勢 周邊商業(yè)氣氛不濃烈：項目周邊除興萬家外沒有其它較大超市賣場，隔東塘、候加塘商圈距離較遠(yuǎn)。由于本項目的出現(xiàn)會引發(fā)本區(qū)域房產(chǎn)的競爭，勢必會引起其它樓盤的壓制。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購買前三位的因素。 一、抓住市場空白點以主力進(jìn)攻 隨著經(jīng)濟(jì)和社會的不斷發(fā)展，人們對生活品質(zhì)的要求是越來越高，對于居住也是一樣。 五、營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動 在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 37 頁 共 61 頁 十四、被訪者心目中的理想家園（小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風(fēng)格） 本問題采用了開放式問答，約 60%的被訪者回答無所謂或未做回答。整體選擇面積的中位數(shù) M0=85平米； 選擇三房的購房者希望面積在 90130 平米占較大比例，也有不小比例選擇 7090 的小三房。這顯示近期的潛在需求非常旺盛。隨著城市的擴(kuò)大以及置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，城市邊緣的房產(chǎn)需求日增。 交通便利：項目所在區(qū)域交通條件便利，緊貼二環(huán)的黃金位置，使得出行極為方便快捷。項目曾被評為 2001 年長沙市民新樓盤，被中國房地產(chǎn)協(xié)會推薦為“生態(tài)住宅開發(fā)莫模式”。 ⑦ 在社區(qū)配套上，引進(jìn)智能化 VOD 系統(tǒng)，創(chuàng)造了先進(jìn)的智能化社區(qū)。親水社區(qū) 座擁都市繁華 ,俯看山水湘城 四、華麗家族 ● 項目背景： 湖南天晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) 湖南省華龍建筑工程總公司、長沙友仁建筑工程有限公司、長沙建設(shè)工程集 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 61 頁 團(tuán)有限公司建設(shè) ● 項目位置： 新開鋪路 227 號 ● 建筑規(guī)模： 占地面積： 18078 ㎡ 建筑面積： 53400 ㎡ 規(guī)劃 9 棟 7－ 16F ● 規(guī)劃用途： 普通住宅、商業(yè)樓 ● 銷售價格： 住宅：起價： 1988 元 /㎡ 均價： 2778 元 /㎡ 銀行按揭： 農(nóng)業(yè)銀行 7 成 20 年 商業(yè)用房：起價： 5700 元 /㎡ 均價： 6000 元 /㎡ 銀行按揭：農(nóng)業(yè)銀行 5 成 10 年 寫字樓：均價： 4000 元 /㎡ ● 面積戶 型： 面積范圍： 住宅： 74－ 138 ㎡、商鋪： 180－ 310 ㎡、寫字樓： 580－ 590 ㎡ 戶型： 2*2*1 3*2*2 等 總供應(yīng)量： 339 ● 建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)： 外墻： 高級外墻磚 地面： 水泥砂漿找平 樓梯間： 大理石 門： 入戶高級防火防盜門、室內(nèi)預(yù)留門洞 窗： 塑鋼玻璃推拉窗 陽臺： 高級鐵藝護(hù)欄 廚房： 水泥砂漿 衛(wèi)生間： 水泥砂漿 ,預(yù)留給排水管道接口 空調(diào)位： 預(yù)留 ● 配套設(shè)施： 電梯： 上海永大日立 電梯 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁 共 61 頁 有線電視： 國安 電話： 電信 寬帶網(wǎng)： 電信 液化氣： 新奧燃?xì)? 安全系統(tǒng)： 高級電子對講門鈴 供水： 市政供水 供電： 市政供電 ● 小結(jié)：