【正文】 圳生益房地產(chǎn)顧問代理策劃銷售。雖然開發(fā)商進行了大量的廣告宣傳，但效果不佳，未引起熱銷。 2020 年 6 月，項目榮獲建設(shè)部頒發(fā)的“中國建筑設(shè)計示范樓盤”。 ③ 2350 元 /㎡的起價和 2800 元 /㎡的均價能被目前市場所接受。 但由于臨近馬路，導致灰塵較多，影響了空氣質(zhì)量；且項目所在新開鋪路段的坡度過大，給人們出行帶來了較大不便。項目面積、戶型為 89－ 227㎡、 2*2*2－ 5*3*2 選擇空間較大，但 大面積的戶型較多，超出了區(qū)域人居需求，因此使得銷售受到影響，房屋至今仍未全部售磬。 項目兩面臨路和一座立交橋，噪聲嚴重，灰塵也較多；其立面設(shè)計呈暗紅色，現(xiàn)代感 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 61 頁 不強。 項目立面采用墻漆，幾年之后將褪色變舊，將嚴重影響個案檔次。 景園由長沙華昌房地產(chǎn)公司開發(fā)，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，交通便利。 五、規(guī)劃展望 由于 區(qū)域開發(fā)是朝著大型生態(tài)生活區(qū)邁進，因此將來區(qū)域居民將會越來越多。但板塊內(nèi)金融商務、商業(yè)貿(mào)易相對落后，且其平實的個性使得各盤的價格偏低。 2020 年將以 “品質(zhì)住宅 ”建設(shè)為契機，提高住宅質(zhì)量，同時改善小區(qū)環(huán)境、物管等綜合 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 61 頁 配套，從整體上提高長沙房地產(chǎn)開發(fā)水準，為老百姓提供物美價廉的居所 。 根據(jù)《 2020 至 2020 年長沙總體規(guī)劃綱要》，長沙的城市規(guī)模將達到 310 平方公里，年均將增加城市面積 10 平方公里；長沙進城人口年均增長 6 萬人，外來人口的購房比例為 15%（據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)），按 3 人 /戶，每戶住房面積 100 平方米計 算，每年將增加 30 萬平方米住房需求； 2000 年至 2020 年長沙市人均居住面積從 平方米增長至 平方米，人均住房面積提高 平方米，改善住房條件的需求將成為市場需求的一大重點；雖然近年來長沙城市拆遷呈下降趨勢，但舊城改造、城市化帶來的拆遷所增加的剛性需求不可小視；房產(chǎn)的保值、增值、投資功能也將促使一部分居民新購商品房。 近年來，大長沙的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)的全面升級提供了更高的平臺。各商業(yè)銀行可在規(guī)定的范圍內(nèi)自主浮動罰息利率。我國明年將繼續(xù)做好各地開發(fā)區(qū)清理整頓的相關(guān)工作，鞏固土地市場治理整頓成果。 2020年二手房交易面積 萬平方米，比上年同期增長 ％，增幅有所下降。 商品房價格平穩(wěn)上升 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 61 頁 長沙市商品房銷售均價在 2001 年與 2002 年之間，出現(xiàn)停滯不增 。 銷售面積首次超過竣工面積 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 61 頁 長沙市房地產(chǎn)銷售面積數(shù)量一直呈平穩(wěn)增長的態(tài)勢，但增長率波動較大，呈波峰波谷交替的現(xiàn)象。雖然受國家宏觀調(diào)控的影響， 2020 年開發(fā)投資為 億元，同比增長 ％。 一、 2020 年長沙房地產(chǎn)市場運行基本情況 務實基礎(chǔ)，固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長 長沙市固定資產(chǎn)投資從 1998年的 億元，大幅上升到 2020 年的 （ 2000年后平均增長率為 %），成為推動長沙經(jīng)濟增長的強大動力。隨著中央穩(wěn)定住房價格各項調(diào)控政策的逐步落實，我市房地產(chǎn)市場正朝著遏制投機、控制投資、引導合理消費、穩(wěn)定房價的預期目標健康發(fā)展。 房地產(chǎn)投資依然高歌猛進 自 2000 年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增長，經(jīng)濟的發(fā)展和固定資產(chǎn)投資的增長，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)投資逐年增長，保持了良好的發(fā)展勢頭。同時預示著未來幾年長沙商品房供應量逐年大幅增加，將會有一個大的放量期，未來商品房將面臨較大的銷售壓力，市場競爭將日趨激烈?？梢灶A見， 06 年長沙房地產(chǎn)市場將會迎來另一個高峰。 自 1998 年以來，長沙二手房市場交易在 60 萬平方米左右徘徊五年之后， 2020 年終于實現(xiàn)了突破，沖破 100 萬平方米大關(guān)，之后成交面積一路高歌猛進， 2020 年嘎然而止，與2020 年基本持平。為進一步地穩(wěn)定房價， 明年國家將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應。按照央行規(guī)定：銀行個人房貸新老客戶的貸款逾期罰息均要調(diào)整，由現(xiàn)行按日 ?計收利息改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收 30%至 50%。 三、 2020 年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望 大長沙的城市規(guī)劃，將促進長沙房地產(chǎn)的全面升級。 市場需求繼續(xù)堅挺，房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。 “品質(zhì)住宅 ”建設(shè)將成為 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)的重點。特別是近年來隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的不斷加大、城市經(jīng)濟實力不斷提高、“拓南”的發(fā)展格局不斷升溫，板塊已改變了人們心中臟、亂、差的形象，取而代之的是萬事佳景園、翡翠林居、白沙花園、湖凱逸景苑、華麗家族、金碧文華等十多個個案的開發(fā)與建成，使板塊迅速成為大眾樓盤最集中的片區(qū)。 區(qū)域內(nèi)設(shè)施主要是為滿足居民日常生活的小型購物場所及小型娛樂場所。 景園 ● 項目背景： 長沙華昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) 長沙土木建筑工程有限公司建設(shè) ● 項目位置： 長沙市天心區(qū)新開鋪路 178 號 ● 建筑規(guī)模： a、占地面積： ㎡ b、建筑面積： 93831 ㎡ c、規(guī)劃 8 棟 12F ● 規(guī)劃用途： 普通住宅 商業(yè)樓 ● 銷售價格： 起價： 2080 元 /㎡ 均價： 2200 元 /㎡ 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 12 頁 共 61 頁 銀行按揭：工商 銀行 7 成 20 年 折扣： 折 ● 面積戶型： 面積范圍： 標準層 94－ 150 ㎡、復式： 149－ 280 ㎡、商業(yè)房： 96－ 300 ㎡ 主力面積： 130－ 150 ㎡ 戶型： 2*2*1 3*2*2 4*2*2 等 總供應量： 628 ● 建筑裝修標準： 外墻： 進口高級外墻涂料、局部面磚 內(nèi)墻 ： 888 涂料 地面： 水泥找平 樓梯間： 高級防滑地面磚 門： 入戶門為名牌豪華防火防盜門 窗： 塑鋼窗鑲配淡綠色玻璃 陽臺： 生活陽臺和觀景陽臺水泥砂漿找平地面，藝術(shù)造型玻璃欄板 廚房： 水泥砂漿 衛(wèi)生間： 水泥砂漿 空調(diào)位： 每戶所有臥室與客廳都設(shè)有空調(diào)機位 ● 配套設(shè)施： 電梯： 韓國現(xiàn)代 電視： 客廳、主臥室設(shè)有插口 電話： 客廳、主臥均設(shè)預留電話接口 寬帶網(wǎng)： 寬帶網(wǎng)入戶 液化氣： 管道煤氣入戶 供水： 新型 PVC，預留接口 供電： 每戶均設(shè) IC 磁卡電表 安全系統(tǒng)： 家庭安防報警系統(tǒng) 停車： 有獨立車庫和停車位 ● 小結(jié)： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁 共 61 頁 萬事佳 商業(yè)用房分為兩層， 1F為沿街店面， 2F可商可住，置業(yè)者購買時須兩層一起購買。且其規(guī)模較大、市場競爭力強。其地勢高，卻作為了主賣點之一，但距離小區(qū)大門過長的路和過高的坡度同樣使得銷售受到影響。其建筑風格融典雅的湖湘 文化及儒雅的歐式后現(xiàn)代于一體；面積、戶型以 74－ 138 ㎡ /2*2* 3*2*2 為主，符合目前區(qū)域人居需求，且其戶型設(shè)計大膽考究，空間布局理性明快，全方位的立體景觀陽臺與功能陽臺給置業(yè)者帶來了觀景休閑等多種享受；且其起價： 1988 元 /㎡ 和均價： 2778 元 /㎡均不算太高，符合其尊貴不貴的口號，受到了置業(yè)者的青睞，這些都是贏取市場的重要原因。 ② 毗鄰長沙理工大學，定位于專為年輕知識一族，并提出入住業(yè)主子女可進入長沙理工大學子弟學校就讀。 項目所在地交通便利、生活氛圍濃郁、人文環(huán)境優(yōu)越，社區(qū)宜居。其戶型雖然獨特，但結(jié)構(gòu)不太合理，通風采光不良，公攤面積較大；棟距太小，進口也較小，影響了項目檔次。 九、白沙花園 ● 項目背景： 長沙市天心區(qū)城市建設(shè)開發(fā) 公司開發(fā) 長沙工程建設(shè)有限責任公司三公司建設(shè) ● 項目位置： 天心區(qū)赤嶺路 68 號 ● 建筑規(guī)模： 占地面積： 46440 ㎡ 建筑面積： 100000 ㎡ 規(guī)劃 21 棟 7－ 14F ● 規(guī)劃用途： 普通住宅、商業(yè)樓 ● 銷售價格： 住宅：起價： 2400 元 /㎡ 均價： 2700 元 /㎡ 銀行按揭：建行 7 成 20 年 商業(yè)用房：起價： 3500 元 /㎡ 均價： 4000 元 /㎡ 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 26 頁 共 61 頁 銀行按揭：建行 7 成 20 年 ● 面積戶型： 面積范圍： 住宅： 128－ 168 ㎡ 戶型： 3*2*2 4*2*2 等 總供應量： 909 ● 建筑裝修標準： 外墻：高級面磚 內(nèi)墻：高級仿瓷涂料 地面：水泥砂漿找平 樓梯間：公用部分為高級地磚 門： 入戶門為防盜門，戶內(nèi)預留門洞 窗： 鋁合金窗 陽臺： 北向陽 臺封閉，南向陽臺不封閉，地面水泥砂漿找平 廚房： 墻面、地面水泥砂漿找平 衛(wèi)生間：共享衛(wèi)生間為蹲廁，墻、地面水泥砂漿找平 空調(diào)位：預留空調(diào)機位 ● 配套設(shè)施： 電梯： SIGMA 電話：兩線五插座 寬帶網(wǎng)：以太網(wǎng) 液化氣： 燃氣管道接口到戶 供水： 二次供水 供電： 三相四線 安全系統(tǒng)：小區(qū)設(shè)電視監(jiān)控系統(tǒng) 停車：小區(qū)內(nèi)設(shè)地下，地上車庫 備注：水、燃氣遠程抄表系統(tǒng) ● 小結(jié)： 白沙花園由湖南天心城市建設(shè)開發(fā)公司開發(fā)，是一個大型居住小區(qū)，個案開發(fā)規(guī)模大， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 27 頁 共 61 頁 設(shè)計較好，物業(yè)管理及配套設(shè)施完善，其周邊生活、文化氣 息濃厚，交通便利，生活機能完善，是居家的好場所。 銷售如此火爆的原因一部分是因為其地理、交通條件較好，景觀優(yōu)勢強，藏風得水；其住宅面積和戶型為 90－ 164 ㎡ /2*2*2－ 4*2*2，選擇空間大，受眾人群廣；還有部分原因是其相對于其它樓盤較低的價格，其起價為 1923元 /㎡，均價為 2260 元 /㎡，價格優(yōu)勢體現(xiàn)無遺。 片區(qū)形象： 隨著城市擴容，以及城中心商業(yè)與商務功能的成熟，南郊板塊已漸成為住宅物業(yè)發(fā)展的熱點，項目 周邊涌現(xiàn)出的多個住宅物業(yè)正是這一趨勢的證明。 周邊環(huán)境欠佳：由于周邊有多個項目在建，造成了周邊人流復雜、喧囂嘈雜的現(xiàn)象，并且周邊的建筑多為居民自建用房，缺乏整體規(guī)劃，錯亂無序。而本項目也是以高層為主，符合時下消費的趨向。這一方面說明置業(yè)者主流的強勁購買力，同時也預示著住宅消費仍將由二級市場占據(jù)主導地位。對平層的選擇不再是一支獨秀，其它類型的戶型也開始進入人們選擇的視野。 單位房間選擇與置業(yè)次數(shù)交叉分析：首次置業(yè)的，選擇 1 房的占 4％， 2 房占 16％， 3房占 58％， 4房占 3％， 5房占 3％；多次置業(yè)的， 1房占 4％， 2房占 10％， 3房占 40％，4房占 24％， 5房占 6％。按揭的比例超過八成，說明按揭正成為人們購房中普遍的選擇，也說明銀行按揭對長沙住宅市場的支持作用不容小視。以單身人士為主體的潛在置業(yè)人群預示著大眾置業(yè)的熱潮或許即將來臨。由此看出，目前置業(yè)者對發(fā)展商倡導的建筑風格認同度比較低或者基本不認同。 三、把握市場需求，迎合買家心理 隨著房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)變，供方面臨的嚴峻問題就是，產(chǎn)品的消費是否迎合客戶的需求。項目不但應在規(guī)劃中力求細致、完善，在設(shè)計中多考慮人對居住環(huán)境要求，還可在企劃營銷中體現(xiàn)以客為尊的誠意和“以人為本”的