【正文】 目正式公開(kāi)發(fā)售。加強(qiáng)與老業(yè)主的溝通和聯(lián)系，可以為本階段實(shí)現(xiàn)銷售的決定性勝利提供很大的幫助。 本階段預(yù)計(jì)可累計(jì)完成總銷售任務(wù)的65%，此階段仍然執(zhí)行 1800 元 /平方米的均價(jià)。 根據(jù)本案的實(shí)際情況，價(jià)格監(jiān)控體系的信息采集主要來(lái)自三個(gè)方面： ■ 銷售反應(yīng) ■ 市場(chǎng)變化 ■ 工程進(jìn)度 通過(guò)對(duì)上述收集信息的科學(xué)分析，確定現(xiàn)行價(jià)格的準(zhǔn)確性，及時(shí)采取相應(yīng)的價(jià)格水平和調(diào)整策略。 61 安防 以保安 24 小時(shí)巡查和電子監(jiān)控兩種手段，配合來(lái)訪登記制度和每單元的門禁系統(tǒng)，組成一個(gè)全方位的安防系統(tǒng)。小區(qū)其他綠化區(qū)域可考慮種植灌木和草坪，在小區(qū)主入口設(shè)置花圃，種植蘭花、杜鵑、茶花等。小區(qū)內(nèi)除規(guī)劃的車道外，都可作 為小區(qū)綠化區(qū)域。 32 城市開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)北向延伸使本案的區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯 長(zhǎng)沙市城市建設(shè)擴(kuò)張，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)北向延伸使 本案的地位逐漸引人注目，片區(qū)所具備的升值空間也必將使項(xiàng)目的投資價(jià)值有所回升，可直接刺激消費(fèi)者的購(gòu)買力。該片區(qū)居住群體大都為城市拆遷安置戶或工廠員工，如蔣家壟公寓、九芝堂宿舍樓神箭花苑和環(huán)保所宿舍樓等。 與伍家?guī)X立交橋毗鄰的東風(fēng)匝道正在規(guī)劃動(dòng)工當(dāng)中，隨著工程開(kāi)展和竣工，由麗臣路所分割開(kāi)的南北兩區(qū)有望改善兩區(qū)斷層局面，取得統(tǒng)一協(xié)調(diào)和共同發(fā)展，二者一體化也必然使得片區(qū)發(fā)展更具 競(jìng)爭(zhēng)力。 第四章 項(xiàng)目定位 1． 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題及形象定位 結(jié)合本案周邊的區(qū)位情況和項(xiàng)目自身的情況，針對(duì)本案選取的目標(biāo)市場(chǎng)的特性，本案的開(kāi)發(fā)主題應(yīng)緊緊的貼近目標(biāo)市場(chǎng)，倡導(dǎo) “輕松置業(yè)，輕松生活” 的開(kāi)發(fā)主題。 123 小區(qū)車行、步行系統(tǒng) 小區(qū)的主入口和次入口之間是小區(qū)主要的車行道，各單元樓前可設(shè)置便行車道。按智能小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)配備強(qiáng)電和弱點(diǎn)系統(tǒng)，煤氣智能遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。在根據(jù)不同的工程進(jìn)度和銷售現(xiàn)象，調(diào)整出街價(jià)格和面價(jià)，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目合理利潤(rùn)的最終開(kāi)發(fā)目的。公開(kāi)發(fā)售 1 個(gè)月左右的時(shí)間是項(xiàng)目的升溫期。 本階段預(yù)計(jì)可累計(jì)完成總銷售任務(wù)的90%，當(dāng)累計(jì)完成銷售任務(wù)的 75%時(shí) 均價(jià)調(diào)整為 1920 元 /平方米，當(dāng)累計(jì)完成銷售任務(wù)的90%時(shí)均價(jià)調(diào)整為 2040 元 /平方米。通過(guò)技巧營(yíng)銷，迅速的消化客戶。因此建立一個(gè)成熟的價(jià)格監(jiān)控體系是保證項(xiàng)目?jī)r(jià)格體 系穩(wěn)定的必要條件。對(duì)本案的戶型在設(shè)計(jì)上提出以下的原則： ◆ 采用大開(kāi)間小進(jìn)深的戶型設(shè)計(jì)原則，客廳的進(jìn)深控制在 — 5m左右為益 ◆ 方正實(shí)用，減少玄關(guān)、走道的進(jìn)深 ◆ 公共區(qū)域與休息區(qū)域分明， 90平方米以上的戶型考慮設(shè)置兩個(gè)相互獨(dú)立的衛(wèi)生 間，主衛(wèi)與客衛(wèi)分離 ◆ 儲(chǔ)藏室應(yīng)與廚房相臨，衛(wèi)生間不要與餐廳相臨，客廳可考慮與景觀陽(yáng)臺(tái)相連或主臥 室與景觀陽(yáng)臺(tái)相連，客廳則采用落 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁(yè) 共 33 頁(yè) 地大窗的設(shè)計(jì)，也可使用雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載 ◆ 主臥室與客廳的面積配比控制在:1比例較適宜，餐 慮此比例 ◆ 景觀陽(yáng)臺(tái)采用弧型、挑陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，寬度控制在 — 之間 ◆ 臥室的窗戶可考慮在兩墻夾角處開(kāi)窗，用突窗設(shè)計(jì)，構(gòu)筑一個(gè)觀景平臺(tái) ◆ 統(tǒng)一預(yù)設(shè)空調(diào)主機(jī)外掛窗，以百葉形式修飾 ◆ 部分單元可設(shè)計(jì)錯(cuò)層和頂層復(fù)式，使戶型多樣化 針對(duì)本案的目標(biāo)客戶群的需求能力和戶型偏好，我司對(duì)本案戶型的設(shè)置、面積配比、單位配比作 出以下的建議： 戶型類別的組合比例及細(xì)分 戶 型 單 位 面 積 戶 數(shù) 比 例 一房一廳一衛(wèi) 65一 75平方米 20 8． 3% 二房一廳一衛(wèi) 76一 85平方米 30 12． 5% 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁(yè) 共 33 頁(yè) 二房二廳一衛(wèi) 86一 95平方米 40 16． 7% 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 96一 115平方米 80 33． 3% 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 116一 130平方米 40 16． 7% 四房三廳兩衛(wèi) 131一 150平方米 30 12． 5% 6．物業(yè)管理建議 由于本案周邊的情況比較復(fù)雜，建議采取封閉式的小區(qū)管理，為提升發(fā)展商的品牌效應(yīng)，建議由發(fā)展 商自行組建物業(yè)管理公司進(jìn)行前期的物業(yè)管理。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁(yè) 共 33 頁(yè) 2． 綠化建議 靠鐵路的小區(qū)主綠化帶，主要是考慮隔音的效果，建議種植高大常青喬木和竹。我司建議在臨鐵路的小區(qū)西面作為小區(qū)的主要綠化區(qū)域。 3． 項(xiàng)目的機(jī)會(huì) 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁(yè) 共 33 頁(yè) 31 周邊大量拆遷戶給項(xiàng)目帶來(lái)了較大的消費(fèi)力 近年適逢長(zhǎng)沙舊城改造，由此產(chǎn)生的大量拆遷戶對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成了較大的消化力，建議采用相關(guān)優(yōu)惠政策，吸引這一批消費(fèi)者前往購(gòu)買。片區(qū)內(nèi)擁有多家工廠，如湖南醫(yī)藥公司、湖南消防器材總廠、九芝堂制藥廠等；開(kāi)福區(qū) 建材市場(chǎng)、伍家?guī)X建材市場(chǎng)、湖湘文化藝術(shù)品市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)也集中在片區(qū)。 第二章 同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 1． 競(jìng)爭(zhēng)樓盤基礎(chǔ)資料 11 商品房 項(xiàng) 地 理 位 規(guī) 模 主 力 戶 型 售 價(jià) 開(kāi) 發(fā) 商 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁(yè) 共 33 頁(yè) 目 置 明珠苑 芙蓉路北端 7 棟總建筑 面積52800M2 3*2*1： M2 3*2*1 ： M2 起價(jià) 1910元均價(jià)2000元 / M2 長(zhǎng)沙市海鷗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金帆 .濱江玫瑰園 金霞大道開(kāi)福區(qū)政府旁 四期 30萬(wàn) M2，3500套 2*2*2— 3*2*2 ： 105— 120 M2之間 第一期均價(jià) 1700元/ M2 長(zhǎng)沙金海林 置業(yè)有限 公司 匯龍公寓 東風(fēng)路 占地