【正文】 167。 資金籌措 ５４ 167。 主要措施 ４２ 167。 園址選擇 ２５ 第 5 章 總體規(guī)劃 ２６ 167。 國外市場調查 １４ 167。 項目擬建地區(qū)、地點 ６ 167。 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ８ 167。 市場競爭狀況 １８ 167。 主體功能區(qū)域 ３０ 167。 項目建設方式 ４８ 167。 侏羅紀王國損益估算 ５９ 167。 敏感性分析 ６６ 第 11 章 國民經濟 7效益分析 ６８ 167。 項目研究的范圍 市場分析與預測 建設條件與園址選擇 總體規(guī)劃 環(huán)境 保護措施分析 企業(yè)組織與勞動定員 項目實施計劃 投資估算與資金籌措 財務評價 項目的社會效益和生態(tài)效益分析 項目投資回報 經終合分析研究，確定本項目的主要經濟指標如下： 總投資 130000 萬元 內部收益率：（ IRR）為 %； 靜態(tài)投資回收期為 年； 動態(tài)投資回收期為 年； 財務凈現(xiàn)值為 11893 萬元。 天然的中國侏羅紀公園：根據(jù)度假灣公司前期資源與市場調查，我們認為，不論從恐龍資源的數(shù)量、種類與品質看，祿豐恐龍資源都是世界性頂級資源，堪稱天然的“中國侏羅紀公園”。永久性植被幾乎沒有，很多山坡都是原始荒地或已被改造成農業(yè)用地，只有零散的少數(shù)直徑為 1020 公分的樹木，品種也較單 一。 家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是云南省和至滇旅游者經常采用的旅游組合方式，為家庭游客營造舒適氛圍和休閑環(huán)境是市場近期持續(xù)的寵兒。本項目除有兩個大型主題公園外，還有考古科教區(qū)、生態(tài)探險區(qū)、傳統(tǒng)集鎮(zhèn)區(qū)、汽車營地區(qū)和四星級會議酒店等，這些產品的推出，是充分利用祿豐旅游資源，增加旅游新亮點的有效途徑，也是做大做強祿豐旅游業(yè)，整合和提高祿豐旅游的重大舉措，必將豐富、壯大祿豐縣的旅游產業(yè)。 從客源市場方面看，常州處于長江三角洲，屬于中國人口最稠密的地區(qū)，社會經濟發(fā)展水平最高的地區(qū)，有著巨大的區(qū)位和市場優(yōu)勢；而祿豐和自貢都處于中國西部，現(xiàn)對來說社會經濟發(fā)展水平較低，人均消費能力較低。 本區(qū)現(xiàn)有景點競爭比較激烈，但產品趨同，主要集中在生態(tài)觀光和古鎮(zhèn)文化旅游等觀光旅游上，休閑度假類景區(qū)和主題公園等娛樂類的公園雖然也有一定產品供給，但總體上比 重不大，同時在現(xiàn)有資料下，我們判斷近期不會有大型主題公園項目的建設計劃，因此在該類型產品上擁有很大空間。各個項目的承載力標準可參見第五章總體規(guī)劃中的主體功能區(qū)域。 ■ 搭售原則 即將兩種或兩種以上的商品和服務捆綁銷售。估計產品提供的附加值，并宣傳怎樣使消費者相信這種附加值物有所值。 區(qū)位條件 地理區(qū)位較優(yōu)：基地位于大昆明旅游圈范圍內，昆大高速公路即將全線開通。本地一般人力資源的可獲得性較強。 集鎮(zhèn)中可安排民俗表演和小規(guī)模的特色活動，如街頭舞蹈、斗雞、對歌求偶等。 □ 餐飲：中餐聘請?zhí)匾患壝麖N主理，重點推廣招牌菜。山坡上雜亂的生長著各種怪異的植物，奇異的動物在叢林中若隱若現(xiàn)，道路兩邊散落大大小小遠古動物的殘骸和化石模型，地面上不時出現(xiàn)的恐龍腳印，這一切都在提醒人們即將進入那個奇幻的恐龍世界。無論過去還是未來，該公司始終堅信沒有做不到的娛樂新感受。 嚴格遵循國家對環(huán)保的各相關管理法規(guī)。距離開發(fā)項目設置較遠的山區(qū)或最近幾年內不會開發(fā)利用的地方全部種樹，項目開發(fā)區(qū)內可因地制宜種植花草和樹木，不致有裸露的土地。同時，負責監(jiān)督、管理旅游開發(fā)總公司的經營活動和遺址管理處的遺址保護，外圍環(huán)境的協(xié)調。 高科技生態(tài)旅游廁所建設 在經濟可行的條件下，建設高科技生態(tài)旅游廁所。 環(huán)境保護原則 祿豐恐龍城開發(fā)項目內的環(huán)境保護規(guī)劃要與云南省及周邊地區(qū)的文化氛圍、生態(tài)、田園風光的總體環(huán)境相適應，注重與本地文化和自然的完善結合與融洽，忌生硬楔入，不倫不類。 大擺錘（ Toppletower） 乘客容量為 40 人 /次，該產品新穎，目前世界上還沒有具體案例。在從高速公路到停車場這段短暫的行程中，通過景觀物的營造以調節(jié)游客的情緒達到一定的興奮程度。 □ 客房：建筑外觀以粗獷的石材為主，內裝修以綠色為基調，突出森林環(huán)境，烘托自然景觀。如設立一家店鋪，講述和粽子有關的種種傳說，介紹全國各地粽子食法和與粽子有關風俗的差異，展示粽子的制作過程，并可讓游客嘗試；又如一家土法燒制民間陶瓷用具的作坊，一家?guī)в幸稽c少數(shù)民族色彩的染布、賣布莊，等等。 （ 6）施工條件 :祿豐縣境內可提供充足的沙、石、水泥等建筑材料，其他建筑材料可在昆明的專業(yè)市場購買。恐龍資源具有一定神秘性，能較好的滿足游客獵奇、體驗心理需求。 ■ 成本加成定價 這種方法是在成本的基礎之上根據(jù)給定的利潤幅 度來設定產品價格。 ■ 跨時價格歧視原則與高峰價格原則 跨時價格歧視即為不同時期間的差別價格，如同一質量、同一成本的產 品和服務，因銷售的時間不同，對消費者索要的價格也不同。周邊地區(qū)提供同質或近似產品和服務的競爭對手的定價情況將直接影響到光顧祿豐恐龍城的顧客數(shù)量，而祿豐恐龍城周圍非度假主題公園的旅游項 目作為替代品，其定價策略也將對祿豐恐龍城的游客數(shù)量產生影響。 客源市場偏好： 來源 云南省常住居民 省 /外游客 ★★★★★ 自然山水類 自然山水類 ★★★★ 自然遺址類 主題公園類 ★★★ 自然探險類 自然探險類 ★★ 主題公園類 自然遺址類 ★ 民俗風情類 民俗風情類 按喜好程度進行排序調查，結果顯示，所有被訪者中有超過半數(shù)的人都將自然山水類的景點放在第一位。 在景區(qū)的開發(fā)規(guī)模和未來發(fā)展計劃上，目前以常州恐龍園投資最大，并不斷謀求二次創(chuàng)業(yè)，但占地面積相對較小，發(fā)展空間有一定的限制；自貢計劃的恐龍王國公園則預計投資和占地都很大，很值得重視，同時，河源和天臺的發(fā)展計劃也不容忽視。 投資的必要性 本項目會促進祿豐的經濟發(fā)展。受高原氣候的影響大，對項目計劃帶來一定的局限性。而規(guī)劃現(xiàn)場的地形則是由相對高度為 2050 米高的小山丘和莊稼用地與數(shù)個小山谷構成，主要特點是南低北高、山體坡度較緩、部分山體為裸巖，路北山丘較多，可建設用地面積廣擴?！笆濉逼陂g，根據(jù)全省建設民族文化大省、綠色經濟強省，聯(lián)結東南亞、南亞的國際大通道的發(fā)展戰(zhàn)略。 重視引進和培訓旅游人才 ７１ 第 13 章 附件 ７２ 項目總論 項目背景 項目名 稱 中國祿豐侏羅紀恐龍城 項目主管部門 祿豐縣人民政府 項目擬建地區(qū)、地點 祿豐縣川街鄉(xiāng)阿納村 承擔可行性研究工作的單位和法人代表 可行性研究單位：深圳市度假灣企業(yè)策劃有限公司 法人代表：王傳黎 研究工作依據(jù) 項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件。 盈虧平衡分析 ６６ 167。 項目籌資策略 ５５ 167。 組織機構 ４４ 167。 總體功能分區(qū)圖 ２７ 167。 客源市場出游能力持續(xù)增長： １６ 167。 項目研究的范圍 ６ 167。 項目投資回報 ７ 167。 客源市場偏好： １６ 167。 項目核心區(qū)規(guī)劃 ２８ 167。 企業(yè)組織形式 ４５ 167。 項目還款計劃 ５６ 第 10 章 經濟效益研究和評價 ５８ 167。 侏羅紀王國盈虧平衡分析 ６６ 167。 可行性研究開始前已經形成的工作成果及文件。祿豐縣結合縣情，提出了“農業(yè)富縣、工業(yè)強縣、科教興縣、綠色立縣、旅游帶縣、依法治縣、穩(wěn)定安縣”的 發(fā)展思路。具 體的用地現(xiàn)狀為村莊用地約占總面積的十分之一，裸巖山體約占總面積的十分之一，水體和公路用地約占總面積的二十分之一，原始荒地約占總面積的十分之一，其它用地均為農業(yè)用地。 市場調查 云南旅游業(yè)在國家西部發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域旅游合作的推動下將有長足發(fā)展，祿豐恐龍遺址作為云南旅游特有的旅游吸引物擁有良好的市場基礎。 將一個“主題公園”孤零零地置于一個周邊暫時缺乏配套的川街恐龍山，難于成氣候，難于聚集人氣，只有通過主題公園大型項目，整合資源帶動區(qū)域配套，同時加強與祿豐川街鎮(zhèn)城市發(fā)展緊密結合，最終形成旅游產業(yè)、休閑產業(yè)、地產三足鼎立局面，相互促進的發(fā)展格局，這些項目的建立必然促進祿豐的經濟發(fā)展。 門票價格調查 目前國內已經建成開業(yè)的恐龍遺址公園的票價為：江蘇常州中華恐龍園 80元 /人、四川自貢恐龍博物館 30 元 /人和祿豐恐龍博物館 5 元 /人。本省的居民大部分人喜歡自然遺址類的景點僅次于排在首位的自然山水類；而對于外省的游客，主題公園類的產品 則是緊跟自然山水類景點之后。 ■ 承載力原則 要充分考慮恐龍城內不同項目的承載力，如社會承載力、環(huán)境承載力、經濟承載力等。另有一個重要原則為高峰價格，即在游客量高峰時期段給予游客以較高的價格，如周末滑雪度假場的門票價格要遠遠高于平時。該方法預示著對投資回報的先入之見；由于缺乏一個合適的以顧客為中心的導向，很可能特別地不走運。 本項目的土地資源靠山、高速公路，具有較高的開發(fā)潛力（高尚社區(qū)）價值。施工勞動力來源可由承包商自帶或當?shù)氐霓r村剩余勞動力解決；施工運輸條件祿豐縣及周邊縣市有足夠的車輛保證；施工用動力（水、電）來源等可以就地解決。此處與其他的區(qū)域類似項目（如體驗式購物）性質不同，這里側重的是用靈活豐富的手段向游客展現(xiàn)民俗鄉(xiāng)俗的精華 ,讓他們在 這里找到知識和歡樂，而最終的購物行為并非重點。內部設計尺寸適當增大，保持舒適性。主要項目設計如下： 廢墟村 利用現(xiàn)有的高速公路出口附近的居民村舍進行改造，對房屋進行部分拆除，營造出一個村莊遭到 不明生物襲擊后所留下的廢墟式的蠻荒場景。 金馬游藝機有限公司是一家集研究開發(fā)、制造經營為一體的全國最具規(guī)模的游藝機游樂設備專業(yè)制造企業(yè)，公司主要生產各種大、中、小型游樂設備，在國內、特別是在沿海城市的主題公園及游樂園中經?？梢钥吹皆摴舅a研制的設備。 在開發(fā)利用恐龍化石資源的同時，保護自然資源，并維護整個區(qū)域的完整性，體現(xiàn)繼承與發(fā)展的原則，遵循繼承――開發(fā)――維護――改善生態(tài)環(huán)境――再開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展路徑。旅游廁所建設不僅可以改善旅游生態(tài)環(huán)境，而且對恐龍城品牌格調的塑造有重要作用。 恐龍城旅游開發(fā)總公司是全面負責景區(qū)經營籌備和經 營。 主要措施 廣種花草樹木。 明確界定祿豐恐龍城開發(fā)項目的地理界線，劃分環(huán)保責任及要求。該公司位于美國佛羅里達州，該公司已經在全世界范圍內完成了 250 個娛樂設施的設計施工及相關的配套服務工作，期間還與其它世界知名的公司合作。 ■ 中生代叢林 從高速公路出口到停車場這段距離內，利用有利的山谷地形，繼續(xù)營造神秘的氛圍，調動游客的情緒。針對會議客人，提供較大書桌，配有完善的終端系統(tǒng)和通訊設施。選擇這些線索不是為了學術研究或歷史博物，而是表現(xiàn)其中生動豐富的、能引起游客興趣和回味的元素，不能讓歷史的厚重滯塞休閑的心情。 人力資源條件 人力資源的可獲得性：目前，祿豐縣當?shù)剡m合本項目的高級經營管理人才較欠缺，但由于云南省是旅游大省 ，其從外地引進人力資源的能力較強。 祿豐的人文民俗資源較豐富，具有較高的開發(fā)價值。 另外，在設定產品價格的時候，應該考慮到產品的競爭者的可比價格，或者說有沒有可能會被他們替代。在具體訂價中，可將這條原則與上述淡旺季原則同時考慮。為此，應根據(jù)整個恐龍城及各項目的承載力，充分利用價格杠桿的作用予以平衡調節(jié)。 市場競爭狀況 滇中及大理地區(qū)旅游產品供給類型多樣，分布密集，品味較高，空間組合良好，為本地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展奠定了雄厚的資源基礎。而祿豐和自貢的的恐龍資源雖然占優(yōu)勢，但其產品仍屬于初級開發(fā)狀態(tài)。 雖然改革開放后的 20 幾年中， 祿豐旅游業(yè)與云南省日新月異的變化一樣得到了長足的發(fā)展，但橫向比較國內其他地區(qū)，其產業(yè)規(guī)模仍然偏小，仍有較大發(fā)展空間。 無論是云南省還是省外游客最喜歡的云南旅游景點還是自然山水類，而像恐龍遺址這樣的自然遺址類景點對于云南省游客具有很大的吸引力，而省外游客卻不太關注。 生物資源相對缺乏 現(xiàn)場植被基礎較差。 項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 項目發(fā)起單位或發(fā)起人的全稱：祿豐縣人民政府 發(fā)起緣由： 祿豐恐龍甲天下：作為“恐龍之鄉(xiāng)”、“化石之倉”，祿豐在中國乃至世界恐龍研究史上占有重要的地位。 根據(jù)項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。 總體盈虧平衡分析 ６６ 167。 損益估算 ５９ 167。 項目總體進度計劃 ４７ 167。 項目選擇原則 ３０ 167。 市場預測 １７ 167。 項目提出的背景 ８ 167。 承擔可行性研究工作的單位和法人代表 ６ 167。 供給市場 １５ 167。 項目控制范圍規(guī)劃 ２６ 167。 噪聲污染 ４３ 167。 融資方式 ５４ 167。 總體財務評價 ６５ 167。 全方位開拓客源市場 ７１ 167。國家確定西部開發(fā)中的特色產業(yè)之一就是要發(fā)展西部地區(qū)的旅游業(yè)，而云南作為一個旅游大省，豐富的旅游資源已備受關注。 10 平方公里的生態(tài)控制區(qū)， 4 平方公里的規(guī)劃范圍和 1 平方公里的核心區(qū)?，F(xiàn)場有兩條高壓輸電工程，對旅游區(qū)影響很大。 擬建地區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀資料的調查 目前擬建地區(qū)環(huán)境保護良好，沒有各種主要污染源以及