【正文】 用等。小區(qū)內(nèi)部景觀(guān)自成一體，水聲潺潺的中心水景景觀(guān)成為了社區(qū)的亮點(diǎn) ，充分利用社區(qū)的地面高差，將綠植、雕塑有機(jī)的結(jié)合，為社區(qū)業(yè)主提供了寬敞愜意的休憩空間，內(nèi)外雙景觀(guān)，綠色生態(tài)，悠然宜居。與戶(hù)型相對(duì)應(yīng)， 5190 ㎡最受歡迎，占 59%， 91110 ㎡占22%， 110 ㎡以上占 14%， 50 ㎡以下占 5%。 李滄區(qū)剛需項(xiàng)目云集，大型房企不斷落戶(hù)，商業(yè)密集，交通便捷，加上世園會(huì)不斷推進(jìn)，區(qū)域的無(wú)限利好使得無(wú)數(shù)購(gòu)房群體紛紛向往。 全市商品房施工面積為 5690 余萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；商品房竣工 萬(wàn)平方米，下降 %；全市銷(xiāo)售房屋面積 1028 萬(wàn)平方米，下降 %，待售商品房面積增加 %。 規(guī)劃控制要點(diǎn) 規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地； 用地使用強(qiáng)度：容積率 建筑密度 ％ 綠地率 35％ ； 出讓年限： 70 年； 產(chǎn)權(quán)類(lèi)型：大產(chǎn)權(quán)房 ； 設(shè)計(jì)要求 建筑高度 ： 多層住宅建筑，建筑限高 20 米滿(mǎn)足機(jī)場(chǎng)凈空要求 ； 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 7 建筑間距 ： 按照現(xiàn)行法規(guī)要求與周邊規(guī)劃及現(xiàn)狀建筑保持合法間距 ； 退后道路紅 (綠 )線(xiàn) ： 退后周邊道路紅 (綠 )線(xiàn) 10 米以上 ； 退后周邊地界 ： 退后周邊地界 6 米以上 ； 交通出入口位置 ： 機(jī)動(dòng)車(chē)出入口設(shè)置在小區(qū)西側(cè)，交通出入口間距要符合有關(guān)道路交 叉口設(shè)置規(guī)范的技術(shù)要求，組織好用地周邊動(dòng)靜態(tài)交通 ； 停車(chē)規(guī)模 ： 配備充足的停車(chē)位 ,停車(chē)形式為地上停車(chē)場(chǎng)。 宗 地現(xiàn)狀 《青島市人民政府關(guān)于李滄區(qū)東部違法建筑處置工作有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議記錄》，李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊為違法建筑處置用地。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 (GDP) 億元，比上年增長(zhǎng) %。 李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)投 資期內(nèi)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)上可行。 risk analysis I 目 錄 1 項(xiàng)目總說(shuō)明 ........................................... 1 項(xiàng)目背景 .............................................................................................................. 1 編制依據(jù) .............................................................................................................. 2 2 項(xiàng)目概況 ............................................ 3 項(xiàng)目名稱(chēng) ............................................................................................................. 3 宗地位置 ............................................................................................................. 3 土地價(jià)格 .............................................................................................................. 4 宗地現(xiàn)狀 ............................................................................................................. 4 市政配套 .............................................................................................................. 4 項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 .............................................................................................. 6 規(guī)劃控制要點(diǎn) ...................................................................................................... 6 3 市場(chǎng)調(diào)研及分析 ....................................... 8 宏觀(guān)政策分析 ...................................................................................................... 8 青島市近期規(guī)劃發(fā)展方向 .................................................................................. 8 青島市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià)格走向 .......................................................................... 9 李滄區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià) 格走向 ........................................................................ 10 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 ............................................................................................ 12 目標(biāo)市場(chǎng)選擇與市場(chǎng)定位 ............................................................................... 14 購(gòu)房?jī)r(jià)格分析 ............................................................................................. 14 產(chǎn)品類(lèi)型分析 ............................................................................................. 14 目標(biāo)客戶(hù)層選擇 ......................................................................................... 16 項(xiàng)目的 SWOT 分析 .................................................................................. 16 項(xiàng)目 產(chǎn)品 初步 定位 ..................................................................................... 17 4 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 .................................... 18 項(xiàng)目 規(guī)劃目標(biāo) .................................................................................................... 18 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) .................................................................................................... 18 項(xiàng)目建筑布局 .................................................................................................... 18 項(xiàng)目 結(jié)構(gòu)形式 .................................................................................................... 18 5 項(xiàng)目進(jìn)度安排 ....................................... 19 工程進(jìn)度計(jì)劃 .................................................................................................... 19 銷(xiāo)售計(jì)劃 ............................................................................................................ 19 6 項(xiàng)目 投資收益分析 .................................... 20 項(xiàng)目總投資及開(kāi)發(fā)成本估算 ............................................................................ 20 II 土地費(fèi)用 ..................................................................................................... 20 建安工程費(fèi) ................................................................................................. 20 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ......................................................................................... 21 前期工程費(fèi) ................................................................................................. 22 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ............................................................................................. 22 管理費(fèi)用 ..................................................................................................... 22 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ................................................................................ 22 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ..................................................................................................... 22 銷(xiāo)售費(fèi)用 ..................................................................................................... 23 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) ........................................................................................... 23 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) .............................................................................................. 23 其他費(fèi)用 .................................................................................................. 24 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本 ....................................................................................... 24 經(jīng)營(yíng)資金估算 ........................................................................................... 25 項(xiàng)目總投資 ......................................................................................