【正文】 該項(xiàng)目的所得稅按利潤(rùn)總額的 25%計(jì)提。 投資使用計(jì)劃與資金籌措方式 投資使用計(jì)劃 該項(xiàng)目各季度的投資使用計(jì)劃見(jiàn)附表 4。 本項(xiàng)目總建筑面積為 平方米。該項(xiàng)目不考慮經(jīng)營(yíng)資金。 表 65 銷售費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 價(jià)格（萬(wàn)元） 1 廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷售收入 ％ 2 預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi) 銷售收入 ％ 3 其他銷售費(fèi)用 銷售收入 ％ 合計(jì) 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。本項(xiàng)目共向銀行融資 15000 萬(wàn)，貸款 2 年，自 20xx 年 1 月到 20xx 年 12 月，貸款季利率為 %，20xx 年 1 月開(kāi)始采用等額還本付息法還款， 20xx 年 12 月還清。 以建筑安裝工程費(fèi)的 %估算，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用約為 萬(wàn)元。 +環(huán)衛(wèi)工程：按 5 元 /平方米 *土地面積 平方米，約為 萬(wàn)元。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 21 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地 規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 19 5 項(xiàng)目進(jìn)度安排 工程進(jìn)度計(jì)劃 工程進(jìn)度安排如下： 前期準(zhǔn)備： 20xx 年 1 月 —— 20xx 年 6 月； 土建施工： 20xx 年 7 月 —— 20xx 年 6 月； 安裝及配套工程： 20xx 年 6 月 —— 20xx 年 9 月； 裝修工程： 20xx 年 8 月 —— 20xx 年 10 月； 設(shè)備調(diào)試： 20xx 年 11 月 —— 20xx 年 1 月； 竣工并交付： 20xx 年 2 月 —— 20xx 年 4 月 。以豐富的形態(tài)和細(xì)節(jié)凸現(xiàn)樓盤的高檔精致，并相應(yīng)形成富 有特色的庭院環(huán)境，體現(xiàn)社區(qū)整體的休閑氛圍。結(jié)合 周邊 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析，擬建設(shè)七層的多層住宅六棟，板樓 。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 16 目標(biāo)客戶層選擇 通過(guò)分析調(diào)查結(jié)果以及對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的對(duì)比分析，該項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶層確定為： 在李滄區(qū)、嶗山區(qū)工作的，月薪在 35006000 元之間的中等收入的工薪階層是主要的潛在客戶群。住宅需求調(diào)查問(wèn)卷及調(diào)查結(jié)果見(jiàn)附錄。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 12 圖 34 20xx 年 4 月青島各區(qū)市新房銷售比例 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 本項(xiàng)目有萬(wàn)科生態(tài)城、和達(dá)和城、綠城理想之城三個(gè)主要的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。買對(duì)較為慘淡的樓市，李滄區(qū)最新做出降價(jià)調(diào)整，一些中小型項(xiàng)目的降價(jià)直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的下行。房貸利率 7 折優(yōu)惠政策的取消以及央行的幾次連續(xù)加息，增加了購(gòu)房成本，作為樓市主力的剛性需求在一定程度上也受到抑制，樓市市場(chǎng)的不明朗也會(huì)進(jìn)一步加劇剛性需求用戶的觀望情緒。重點(diǎn)發(fā)展嶗山、黃島、城陽(yáng)，優(yōu)化提升市南、市北、四方、李滄。 “ 20xx 調(diào)控組合拳”，形成連續(xù)高壓調(diào)控政策。 圖 23 目標(biāo)地塊市政配套綜合圖 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 6 項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 ：該地塊分別有 11 11 12 32 36 36 385 等多路公交車經(jīng)過(guò)，去往市區(qū) 、嶗山、城陽(yáng)等方向均十分方便；未來(lái)即將建成的地鐵 M2號(hào)線將快速拉近項(xiàng)目與市區(qū)的距離，屆時(shí)不出半個(gè)小時(shí)即可到達(dá)市區(qū)的主要區(qū)域； 表 21 項(xiàng)目周邊公交線路 公交車 路線 112 路 臥龍村 —— 滄海路 113 路 流清河 —— 滄海路 128 路 南王家上流 —— 滄口公園 326 路 恒星學(xué)院 —— 利津路 361 路 恒星學(xué)院 —— 唐河路 365 路 北九水 —— 大港二路 385 路 海大嶗山停車場(chǎng) —— 李村公園 ：青島 401 醫(yī)院北院區(qū)距離項(xiàng)目?jī)H 2 公里，周邊還有市第八人民醫(yī)院，409 醫(yī)院等多所三級(jí)甲等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，就醫(yī) 方便 。 、電纜、暗渠及其他構(gòu)筑物 。完成固定資李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 2 產(chǎn)投資 178 億元，同比增長(zhǎng) 30%，總量首次躍居市內(nèi)四區(qū)第一。 12 月份市區(qū)新建住宅價(jià)格同比上漲 %，環(huán)比下降 %；二手住宅同比下降 %，環(huán)比下降 %。由于綜合因素的影響，青島的房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)得到了快速 的發(fā)展。 feasibility analysis。 I 摘 要 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ； 可行性分析 ； 投資收益分析 ； 風(fēng)險(xiǎn)分析 II Licang District North of Jiushui Road,West of Hanchuan Road,Block Development Project Feasibility Study Abstract Real estate development on the land legally acquired stateowned land use rights in accordance with the requirements of city planning and infrastructure, housing construction behavior. Development projects in order to achieve the desired economic effect, you must first do a feasibility study. Feasibility study as a basis for investment decisions, the basis to raise funds for construction, the developer and the relevant departments signed a contract basis as well as the preparation of the next stage of planning and design is based on the prerequisite of the success of the project. The project feasibility study report is divided into eight parts. For the project description, project profiles, market research and analysis, project planning and design, project schedule, the return on investment analysis, project risk analysis and conclusions and remendations. Licang District Jiushui north the Hanchuan Road, west of the block development project in the entire investment period, the financial internal rate of return greater than the benchmark rate of return, financial viability. Through sensitivity analysis, break even analysis, probabilistic analysis, the project riskresisting ability, the project is feasible. Key words: real estate development projects。近來(lái)，旅游 經(jīng)濟(jì)的火熱和外地人的大量涌入，臨近日本、韓國(guó)等獨(dú)特的海濱環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢(shì)以及青島要建成區(qū)域性中心城市，爭(zhēng)取進(jìn)入全國(guó)大中城市前列的定位，使越來(lái)越多的外國(guó)人、外地人紛紛到青島投資、安家落戶，也有很多本地人和外地人看好青島的發(fā)展?jié)摿?，到青島投資房產(chǎn)。全年居民消費(fèi)價(jià)格上漲 5%,八大類商品價(jià)格不同程度上漲，其中居住上漲 %。 20xx 年全年實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值 240 億元，同比增 長(zhǎng) %。 ：權(quán)屬清楚，四鄰無(wú)爭(zhēng)議。材質(zhì)為 PVC，管徑為 50*36+12*12 厘米。新國(guó)八條要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍。 青島市近期規(guī)劃發(fā)展方向 20xx 年 4 月 15 日青島市人民政府辦公廳印發(fā)的《 青島 市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十 二 個(gè)五年規(guī)劃綱要 》，青島市 城市發(fā)展布 局為：立足提升全市城鎮(zhèn)化水平，優(yōu)化整合全市國(guó)土空間資源，以環(huán)膠州灣區(qū)域?yàn)楹诵?，以組團(tuán)布局為主要形態(tài)，形成各組團(tuán)布局有機(jī)銜接、功能定位清晰的網(wǎng)路化城市空間結(jié)構(gòu)，李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 9 構(gòu)建“環(huán)灣型、組團(tuán)式、多層次”的大城市發(fā)展新格局。 在限購(gòu)、限價(jià)、加息等宏觀政策下，青島市商品住宅銷售量受到一定的遏制，但由于在成交樓盤中不乏高端樓盤，銷售價(jià)格仍持續(xù)在高位。眾多大型房企落戶李滄，新的居住區(qū)正在形成，“創(chuàng)城”級(jí)別的房地產(chǎn)項(xiàng)目在李滄就有 6 個(gè)之多， 萬(wàn)科生態(tài)城，綠城，中海國(guó)際社區(qū)，時(shí)代城，中南世紀(jì)城，海岸華府，這些項(xiàng)目 地處李滄重要地段，定位大多面向剛需，必會(huì)吸引大批年輕的剛需群體，新的中央居住中心會(huì)逐步從李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 11 浮山后等傳統(tǒng)島城居住區(qū)轉(zhuǎn)入李滄九水路，金水路，虎山東側(cè)等區(qū)域。由下圖也可以看出， 4 月青島各區(qū)樓市成交套數(shù)中，李滄區(qū)仍保持第一名的好成績(jī)，市場(chǎng)前景較好。月 綠化率： % 圖 37 綠城理想之 城示意圖 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝 開(kāi)發(fā)商：青島綠城華川置業(yè)有限公司 物業(yè)服務(wù)：浙江綠城物業(yè)管理有限公司 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 14 目標(biāo)市場(chǎng)選擇與市場(chǎng)定位 根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出“住房需求調(diào)查問(wèn)卷”一份，通過(guò)到宗地附近對(duì)居民做調(diào)查了解購(gòu)房者需求，共調(diào)查 50 人，做出有效調(diào)查問(wèn)卷 36 份，通過(guò)對(duì)調(diào)查結(jié)果、調(diào)查問(wèn)卷的分析以及了解到的住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀，進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位。在調(diào)查中，喜歡 8 層及以下的占 48%， 911 層的占 22%， 1216 層的占14%， 1720 層的占 11%， ,21 層及以上的占 5%。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 17 項(xiàng)目產(chǎn)品初步 定位 根據(jù)以上分析，將該項(xiàng)目產(chǎn)品定位為普通住宅。 ，做好豎向設(shè)計(jì)，避免大填大挖，保護(hù)好用地內(nèi)的水面、樹(shù)木、巖石、植被及其它良好的自然景觀要素。 項(xiàng)目 結(jié)構(gòu)形式 該地塊 項(xiàng)目 擬采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，板樓。 表 62 建安工程費(fèi)用 估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 價(jià)格（元 / m2） 1 樁基礎(chǔ) 90 2 土建工程 1200 3 一般裝修 773 4 水電安裝 240 5 天然氣 35 6 暖氣 30 7 通訊 20 8 公用開(kāi)線 16 9 消防 80 10 對(duì)講機(jī)系統(tǒng) 35 合計(jì) 2519 建安工程費(fèi)計(jì)算如下： *2519= 萬(wàn)元。 +道路工程：按 20 元 /平方米 *土地面積 平方米，約為 萬(wàn)元。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。詳見(jiàn)表 65。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目可行性研究 25 經(jīng)營(yíng)資金估算 經(jīng)營(yíng)資金是指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。 由于現(xiàn)在政策影響和競(jìng)品眾多，市場(chǎng)壓力大，且青島市目前房地產(chǎn)業(yè)處于低迷階段，為保證本項(xiàng)目能夠及時(shí)回收資金，故該項(xiàng)目住宅的銷售單價(jià)預(yù)估為 8000元 /㎡ ，現(xiàn)售單價(jià)為 8100 元。 扣除項(xiàng)目： 取得土地使用權(quán)所支付的金額 = 萬(wàn)元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 =+++++= 萬(wàn)元 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 =+（ + ） *5%= 萬(wàn)元 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 有關(guān)的稅金 = 萬(wàn)元 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì) 20%的扣除） =（ + ）*20%= 萬(wàn)元 增值額 = 銷 售 收 入 扣 除 項(xiàng) 目 = （ + +++） = 萬(wàn)元 因?yàn)樵鲋殿~未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的 50%，所以土地增值稅 =*30%，為 萬(wàn)元 。銀行貸款季度利率為 %,按等額償還本金和利息 ,借款還本付息表見(jiàn)附表 6。 ：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率i，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和。資金來(lái)源為銷售收入，具有很強(qiáng)的借款償還能力 ，故該項(xiàng)目從清償能力分析來(lái)看是