【正文】 花園建造有限公司： 非常感謝貴司給我司提供了一次寶貴的機會，同時也感激貴司對我司的信任！ 由于我司介入本項目時間較遲，前期沒方法完成詳細的市場調(diào)研及項目研究，本次只是在對當?shù)厥袌霏h(huán)境及本項目有個初步認識的基礎上，結(jié)合我司 6 年以來所積累的專業(yè)策劃經(jīng)驗，所形成的專門針對本項目的整合營銷推廣建議，其中內(nèi)容較為粗放，如有疏漏與不當之處，敬請貴司批評指正并提出寶貴意見。除“都市之光”以小戶型為主打外，其它均是以三房至五房為主的大戶型樓盤。 “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 10 第二部分 整合營銷建議 “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 11 一、項目概況 項目位于東莞大道與四環(huán)路交界處，地處東莞市政府規(guī)劃中的“大型商務和住宅社區(qū)”內(nèi)，由 東莞新中銀花園建造有限公司 開發(fā)，總占地 面積 26 萬平方米。在具體確定價格時應通 過合理的差價體系來調(diào)整與確定，具體包“新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 18 括樓層差價、朝向差價、 結(jié)構(gòu)差價、面積差價、景觀差價、口彩差價、邊間差價等。 “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 22 ２、戶外廣告 ○ 路旗： 從本項目到“陽光假日”，沿主干道設置路旗；一者沿伸了項目的視覺引導，擴大項目的影響力，其次截留部分到“陽光假日”附近看樓的客戶，并且能有效的消除項目周邊大量空地給本項目帶來的荒涼感； ○ 導示牌： 在重要路口設置“樓盤導示牌”，以吸引客戶注意及引導客戶； ○ 大型戶外廣告牌： 到市內(nèi)人流量較大的地方增設戶外平面廣告； ○ 展銷點： 在項目附近工廠區(qū)較為集中的區(qū)域設置展銷處，市區(qū)內(nèi)人流量較大的區(qū)域亦可設點。 因此，結(jié)合周邊市場競爭環(huán)境和本項目目前的實際情況，要相對快的完成銷售目標，加快回款速度，建議項目均價定位在 2500～ 2600 元／ m2（折后均價）之間。除此以外，規(guī)劃、設計、銷售代理、廣告策劃、物業(yè)管理等品牌專業(yè)公司的強強聯(lián)合、輕松靈活的付款方式也是各樓盤應對競爭的策略。由于屬新發(fā)展區(qū)域，土地供給充足，從而吸引了大批實 力雄厚的開發(fā)商如中信地產(chǎn)、光大集團等進入該片區(qū)，并開發(fā)了一批具有代表性的大規(guī)模樓盤，如東泰花園、景湖花園、世紀城等。 2002 年全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，全市完成外貿(mào)出口總額預計238 億美元， 農(nóng)業(yè)、工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等 各項經(jīng)濟指標與 上年 相比均有大幅度提高，整體經(jīng)濟呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭，為東莞市房地產(chǎn)發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟基礎。另外，在付款方式上，“都市之光”針對小戶型客戶購買心理和購買能力，在 東莞首個提出了“首付一萬”的付款策略，降低了置業(yè)門檻。 我司對此類物業(yè)有相當豐富的操盤經(jīng)驗，但由于時間緊迫，在此暫提供兩種對重塑項目形象有幫助作用的策 略： “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 15 策略一：給“優(yōu)質(zhì)物業(yè)為何以超低價發(fā)售”一個合理的說辭！項目一期當時是為香港中銀集團內(nèi)部員工建造的，由于集團內(nèi)部原因，只是解決了一部分員工的住房，現(xiàn)在把當時用于員工居住的單位向外公開以低價位銷售，以期盡快完成一期的銷售，把主要精力投入到二期的建設之中。 二 55% 約 22000 三 75% 約 30000 四 90% 約 34000 注：可銷售總面積以約 40000M2計算。 “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 21 對于本項目而言，開發(fā)商具有港資背景，園林設計遵循“歐式風格”，并且社區(qū)內(nèi)運動、休閑生活配套齊備，因此在形象定位上可以提出“運動”、“健康”與“生態(tài)”的概念。因此，如有可能，可考慮給項目重新啟用與“中銀品牌”相結(jié)合的新名字，如貴司認為可行的話，我司在下個階段可以提供新命名方案，以供貴司參考。從本片區(qū)的