“新中銀花園”營銷報告(完整版)
【正文】 邊大量的空地，造成項目的荒涼感； ○宣傳推廣力度較弱，缺乏知名度 “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 13 （三）機會點分析 ○項目地處東莞市政府規(guī)劃中的“大型中央商務(wù)和住宅社區(qū)”，高起點定位及區(qū)域建設(shè)的逐步推進將有助于促進項目銷售； ○大型生活社區(qū) —— “世紀城”的啟動會帶動片區(qū)商業(yè)配套的發(fā)展和完善，由于本項目距此不遠，大型商業(yè)能夠共享，從一定程度上將帶動本項目的銷售； ○多個知名開發(fā)商在項目片區(qū)都有住宅用地儲備，整個片區(qū)呈現(xiàn)“蓄勢待發(fā)”之勢，是機會也是挑戰(zhàn)； ○東莞近年來小戶型市場升溫，勢必帶動本項目小戶型的銷售； ○片區(qū) 的發(fā)展賦予了項目較大的升值空間，擁有較大的投資升值潛力； （四）威脅點 分析 ○本項目中有大量的單房及部分一房一廳，此類戶型在同片區(qū)及周邊片區(qū)有增多的趨勢。目前在售的“都市之光”均價在 2500 元／ m2，本項目有大量的單身 公寓及一房單位，對本項目的小戶型會帶來很大的競爭壓力，且該項目配套較為完善，戶型設(shè)計與本項目相比更加合理。具體制定標準將在下次提交。 因為它位于“中央商務(wù)和住宅社區(qū)內(nèi)”，結(jié)合本項目的特定條件與優(yōu)勢，可以考慮定位為： 中央居住區(qū)大型（可以具體量化，指標以全部建筑面積 為指標，如 60 萬 M2）生態(tài)園林社區(qū)。 （二）包裝及宣傳 １、樓書及宣傳單張 以前使用的樓書折頁過于普通，而且項目進行全方位的全新形象整改之后，樓書及宣傳單張需要以一種全新的格調(diào)來充分張揚本項目的綜合質(zhì)素及形象，給客戶一種美好的構(gòu)想及觀感，以激起客戶的購買欲。 “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 19 （四）交樓標準建議 ? 本項目有大量單身公寓及小 部分一房一廳，購買這類客戶的購買力并不很強或者是投資類客戶，針對這類客戶最好能提供帶裝修的標準進行銷售，以降低壓力，減少裝修麻煩，有利于促銷； ? 對于二房以上戶型，建議提供裝修套餐，標準不宜過高，可分兩個檔次：如變通檔： 350－ 400元／ M2；精裝檔： 500－ 550 元／ M2。從上述同類個盤或近鄰成熟社區(qū)中的同類戶型來看，價格都不算很高。重新組織開盤并進行推廣，可能會給人帶來一種“賣尾盤”與“樓盤有問題而降價促銷”的不良感覺，這是銷售一期現(xiàn)樓所存在的最大的問題與瓶頸。如中信東泰花園和景湖花園之間的競爭，就是品牌與品牌之間的較量。 怡豐都市廣場強勢推出小戶型 “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 6 價格分析 片區(qū)代表性樓盤價格表33003700 3800250001000200030004000現(xiàn)代經(jīng)典 陽光假日 紫云龍庭 都市之光 通過上表可以看出，片區(qū)物業(yè)的價格水平主要在 2500— 3800 元 /M2，各樓盤由于其檔次、規(guī)模、定位的不同，價格上也存在較大差別。 “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 4 三、項目片區(qū)房地產(chǎn)市場分析 項目片區(qū)屬南城區(qū)，是東莞未來的大型中央商務(wù)和高尚住宅區(qū)。 改革開放以來，東莞實施經(jīng)濟國際化戰(zhàn)略，大力吸引外資，發(fā)展外向型經(jīng)濟。 “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 3 二、東莞房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 90 年代中期，受中國銀根緊縮的影響，東莞房地產(chǎn)市場受挫，造成了大量的房屋積壓。目前在售的主要樓盤有“現(xiàn)代經(jīng)典”、“陽光假日”、“紫云龍庭”、“都市之光”等大型樓盤。 “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 7 客戶構(gòu)成分析 由于樓盤所處區(qū)域、檔次的不同，其客戶群亦不盡相同。由 于本項目已錯過最佳銷售時間，并且存在戶型設(shè)計陳舊等問題及長期擱置對項目整體形象造成的不良影響，因而在價格上難以有較大的提升，均價不宜突破 2600 元 /ｍ 2，否則將會加大銷售的難度。這一說辭很好的解決了在推廣中可能面對的三大難題： 難題
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