【正文】 、《云南 **縣社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略研究》 ⑺、中共 **州委 **州人民政府貫徹《中共云南省委、云南省人民政府關(guān)于進一步加快云南省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》的實施意見 ⑻、國家發(fā)改委 2020 年 1 月《投資項目可行性研究指南（試用版）》 項目提出的理由與過程 （ 1）項目建設(shè)有利于提升城市形象，加速城市化進程 **是 **典型的農(nóng)業(yè)縣，由于多方面的原因，城市發(fā)展和城市化水平都處于較低水平。 **境內(nèi)居住著漢、壯、苗、彝、瑤、白、回等多種民族，各種少數(shù)民族都有著風(fēng)情濃郁的優(yōu)良傳統(tǒng)文化，項目的建成將成為各民族文化的展示、傳承與保護起到積極的作用。 建筑功能規(guī)劃 —— **大酒店為四星級旅游大酒店 ，是整個 **旅游區(qū)的總接待中心和旗艦店，營運功能定位于涉外、會務(wù)、商務(wù)接待。 （四）項目投入總資金及效益情況 **酒店投入總資金 萬元。 近年，隨著 **旅游品牌的構(gòu)建和景區(qū)知名度的不斷提升， **的旅游事業(yè)獲得了長足的進步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游產(chǎn)出大幅度提高 (見表 1： 2020 年 2020 年 **旅游人數(shù)統(tǒng)計表，表 2： **旅 游總收入柱狀圖 )。作為 **的第一家四星級酒店，本項目是 **的地標建筑，是政府的面子工程，是 **景區(qū)、 **縣政府乃 至 **州的一張名片。 **位于 **縣城西北部，是通往老縣城區(qū)及 **景區(qū)的樞紐，地理位置比較優(yōu)越。僅分布于鉆孔 zk102— 10 13 14 146 及 147 控制地段。地表水下滲后在泥巖與石灰?guī)r接觸停滯，使得該處泥巖完全風(fēng)化而較軟。 —— 含商務(wù)中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、便利超市、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置。 配套設(shè)計 酒店設(shè)室外游泳池、網(wǎng)球場、地下停車庫及相應(yīng)商業(yè)娛樂設(shè)施。 （四）消防給水系統(tǒng) 室外消防給水水源為城市自來水，室外消防環(huán)狀管網(wǎng)有雙水源，消防屋頂水箱有效容積為 18 立方米。 （五）防雷接地系統(tǒng) 本工程按照第二類建筑防雷標準設(shè)計。 （二）通風(fēng)系統(tǒng) 地下室設(shè)備用房設(shè)機械送排風(fēng)系統(tǒng)，地下車庫及洗衣房設(shè)機械排風(fēng)系統(tǒng)。 各空調(diào)房間采用溫控器以控制房間溫度在合理范圍內(nèi)。 化糞池進出口采用 FRP/PVC 玻璃鋼復(fù)合水封 管件，或出水無水封有通氣裝置，確保安裝和使用質(zhì)量，防止大量發(fā)酵臭氣竄入室內(nèi)，阻止屎蟲爬入管道，避免漂浮氣體固體兩相污物堵塞化糞池出口管段。冷卻塔設(shè)在北端屋頂靠中間位置，周圍有較高的女兒墻隔擋，并選用聲級較低的產(chǎn)品，從而使噪聲影響控制到最小程度。 四、 環(huán)境綠化 本項目后部設(shè)置了公共綠地、綠化面積達到了占地面積的 30%以上，此外，還有部分屋頂綠化。變電所電氣設(shè)備之間及設(shè)備與墻、門等的距離均滿足規(guī)范要求。生活污水經(jīng)中水處理后進行排放， 地下車庫不設(shè)洗車裝置。 噪聲控制：本工程采用大板、大模等整體性較好的機構(gòu)體系，為此在經(jīng)常產(chǎn)生 撞擊、振動的部位（如客房外門、設(shè)備管道等）采取了防止結(jié)構(gòu)聲傳播的措施。 （一） 營業(yè)收入估算 本項目投入計算考慮 了七部分：酒店客房收入、餐飲收入、娛樂康體收入、商務(wù)收入、會議展覽收入、商品及其他收入。歷年利潤估算見附表 10— 4（損益表）。項目基本預(yù)備費為 萬元。上述設(shè)空調(diào)場所，換氣次數(shù)為 8— 15 次 /h。對生活用水加裝了紫外線消毒設(shè)施。全樓采用等電位聯(lián)結(jié)。中水主要用于廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔等。為了減少這些設(shè)備噪聲對環(huán)境的污染，設(shè)計中在設(shè)備選型上盡量選用低噪音型。 總水表處加裝管道倒流防止器，有效防止市政管網(wǎng)突然產(chǎn)生負壓時的 倒流污染現(xiàn)象。因此，本項目節(jié)能的主體是注意空調(diào)的合理使用。 空調(diào)用房的夏季室內(nèi)計算溫度為 24— 28℃，相對濕度為 40— 65%；冬季室內(nèi)計算溫度為 18— 24℃，相對濕度為 30— 68%；新風(fēng)量為 20— 40m3/日人。與消防有關(guān)的電纜采用耐火型，其余一般電線電纜采用阻燃型。 （二）熱水系統(tǒng) 最高日生活用水量為 64 m3/d，最大時用水量 ，使用水溫 60℃ . 采用全日供應(yīng)熱水系統(tǒng)。三層為KTV 夜總會、保齡球、桑拿等休閑娛樂空間。項目建成后，將具備旅游展示、旅游接待、旅游消費、旅游指導(dǎo)四大功能，將以 **旅游文化綜合服務(wù)基地的戰(zhàn)略姿態(tài)，對 **旅游景區(qū)、 **縣城形成有效補充，以旅游服務(wù)基地的戰(zhàn)略構(gòu)想從整體上提升 **國家 AAA 級旅游度假區(qū)的旅游價值和綜合實力。該強風(fēng)化石灰?guī)r層屬較軟巖；巖體完整程度分類屬破碎；巖體基本質(zhì)量等級分類屬 V 類。 經(jīng)鉆探揭露，擬建場地的地層結(jié)構(gòu)總體上較為復(fù)雜，地表被素填土所覆蓋，其下由第四系坡洪積粘土組成，基底為三迭下統(tǒng)洗馬塘組泥巖和石炭系下統(tǒng)石灰?guī)r，為方便設(shè)計使用，將其劃分出單元層，各巖土層的巖性特征按地質(zhì)單元層代號自上而下可分述如下： 1）、第四系人工堆積（ Qm1）素填土：由褐黃、淺褐、灰褐色粘性土混含 0— 40%不等的泥巖碎塊組成，局部以泥巖碎塊為主，結(jié)構(gòu)松散。 前景分析 針對旅游市場出現(xiàn)的新情況、新特點，《 **縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃”》中明確提出了“ 一個旅游接待中心 —— **縣城 ”的戰(zhàn)略構(gòu)想，把 **縣城作為 **旅游的集散地和接待中心，結(jié)合 **縣建設(shè)山水園林生態(tài)旅游城市的目標，在 **新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)旅游商品一條街、城市主題公園等娛樂、購物、休閑和住宅設(shè)施；這一構(gòu)想的提出，表明了政府改善縣城旅游接待設(shè)施，提升旅游接待能力和水平的決心和愿景。 **的旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個飛速發(fā)展的黃金時期。交通條件好：項目位處城市未來主干道 **大道（規(guī)劃中的 60 米大道）北側(cè)，直通 **景區(qū)，道路開闊，交通順暢， 60 米大道貫通景區(qū)后，從本項目至景區(qū)只有5 分鐘車程。截至目前， **縣 **國家級風(fēng)景區(qū)已形成了別具特色、功能互補的 4 條國際國內(nèi)精品旅游環(huán)線：昆明一 **一麻栗坡一越南；昆明一 **一壩美；昆明一 **一師宗一羅平；昆明一彌勒一 **一建水。 優(yōu)越的地理位置 擬建的 **大酒店選址于 **縣 **新城區(qū)，距縣老城區(qū)中心 1 公里，距 **8 公里，毗鄰 120 畝 **城市中央公園，界于景區(qū)與老城區(qū)之間，交通和地理位置處于樞紐地位。地塊現(xiàn)有附著物主要是自然植被及部分臨時建筑物，地質(zhì)情況較好，比較適宜建立位于城市中心區(qū)、現(xiàn)代、時尚、能滿足旅游接待、休閑度假、購物娛樂、健身、生態(tài)等多項功能為一體的建筑項目。 （ 5）項目的建設(shè)，有利于改善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，促進城市總體建設(shè) 項 目的建設(shè)，將提升 **在文化、商業(yè)、旅游等生態(tài)方面的豐富性，使 **版塊成為 **旅游經(jīng)濟圈的有效互補和功能延伸，進而成為 **的標志性休閑度假中心。面對新的機遇與挑戰(zhàn)， **人將堅定的秉承 “ 誠 信、優(yōu)質(zhì)、高效、超越 ” 的企業(yè) 理 念， 以市場為導(dǎo)向， 積極進行資本運作，逐步實現(xiàn)跨區(qū)域、多角 度的 發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)造新的利潤增長點， 真 情服務(wù)，回報社會， 為創(chuàng)造一個和諧美好的社會環(huán)境而奮斗 。 可行性研究報告編制的依據(jù) ⑴《 **州國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》，“積極發(fā)展服務(wù)業(yè)，努力實現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展的新跨越。項目在開發(fā)建設(shè)過程中，將緊緊圍繞 **“創(chuàng)建山水園林生態(tài)旅游城市”的指導(dǎo)方針，合理規(guī)劃、精心施工，引進具有實力的的投資上、開發(fā)商，以及一流的設(shè)計、施工、監(jiān)理、營銷策劃單位，為 **的開發(fā)建設(shè)帶來先進的理念，對于 ****版塊的建設(shè)開發(fā)有著長遠的指導(dǎo)與示范意義。 （ 二）建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 根據(jù) 《 **縣 **旅游發(fā)展規(guī)劃》、《 **縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》和 《 **片 區(qū)詳細規(guī)劃》，經(jīng)長期市場調(diào)查， 為緩解 **景區(qū)節(jié)假日旅游接待房源嚴重不足的問題，本項目總建筑面積擬定為 平方米，設(shè)客房（標間） 212 間，日接待游客能力 400 人。符合區(qū)內(nèi)旅游、區(qū)外服務(wù)的景區(qū)總體規(guī)劃設(shè)想。同時與縣內(nèi)沖頭片區(qū)的暗河、古驛道 (茶馬古道 )、索道和溫瀏片區(qū)的峽谷、野生動植物以及歹馬瀑布、革雷瀑布等自然景觀相結(jié)合，形成“三區(qū)二瀑”格局， **旅游已是 **及滇東南旅游業(yè)毫無爭議的領(lǐng)跑者。 結(jié)合 **縣建設(shè)山水園林生態(tài)旅游城市的目標，充分地利用了新城區(qū)的樞紐位置，在 **新 城區(qū)規(guī)劃建設(shè)旅游接待區(qū)、新建高星級休閑度假酒店，同時建設(shè)旅游商品步行街、風(fēng)味食品一條街等休閑、度假、住宿、娛樂、購物等相關(guān)設(shè)施，早總體上是符合《 **縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃”》和創(chuàng)建“兩大旅游接待區(qū)：的戰(zhàn)略構(gòu)想，在實際構(gòu)建上能夠豐富縣城作為一級接待中心的接待、旅游、娛樂功能，能有效改善縣城的旅游配套設(shè)施，提升縣城的接待水平和接待質(zhì)量，以發(fā)展的觀點來看，也能夠滿足數(shù)量、質(zhì)量日益增長的游客的需求。厚度為 — ；僅覆蓋于鉆孔 zk3 58— 60、 7 7 76— 8 zk+1— 90— 10 10 110— 11211116 20— 125 及 128— 147 控制地段之地表。 經(jīng)鉆探揭露及工程地質(zhì)調(diào)查，本場地在未整平前為丘陵、坡谷及凹地。 (一 )、功能要求和總平面布置 —— 規(guī)劃建設(shè)總高 17 層，附設(shè) 3 層裙樓 —— 建設(shè)為四星級旅游度假酒店，定位于整個 旅游接待區(qū)的總接待中心和旗艦店，營運功能定位涉外、會務(wù)、商務(wù)接待。 空間特色 酒店 的大堂二層高、氣派輝煌，形成酒店內(nèi)部的核心休閑空間，地下一層此部 分用做酒店的停車空間，而將地下一層西側(cè)設(shè)置為備用區(qū)。 （三）排水系統(tǒng) 最高日排水量為 114m3/d. 污水由排水立管收集后排除室外，經(jīng)化糞池處理后拍只小區(qū)附近市政排水管網(wǎng)。消防線路均穿金屬管暗敷，如在橋架內(nèi)與其它電纜一起敷設(shè)，橋架須作防火處理并在橋架中間加隔板。 大開間空調(diào)房間采用落地柜式空調(diào)機低速送風(fēng)，小開間空調(diào)房間采用風(fēng)機盤管加新風(fēng)的系統(tǒng)形式，采用頂送頂回的氣流組織方式。 空調(diào)主機采用高效節(jié)能機組，其能效化符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》。 （二） 排水方面 排水管采用 PVCU 排水管，采用雨污分流排水體制，對城市污水處理起到分流節(jié)能的作用。為了減少對環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在封閉的單獨房間內(nèi)，其墻面進行一定的吸噪處理，使噪聲降到規(guī)范允許范圍內(nèi)。各餐廳廚房的污水經(jīng)隔油器處理，最終至城市污水管網(wǎng)。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周圍等各區(qū)所選電氣設(shè)備具有以下保等級： 建筑一般場所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護開關(guān)。蓄水池內(nèi)襯瓷磚。對無空調(diào)又經(jīng)常有人停留的其它場所和房間設(shè)有采暖裝置，采暖溫度不低于 16℃。 項目經(jīng)估算，建設(shè)投資為 萬元詳見《建設(shè)投資估算表》）。 （五） 財務(wù)指標 本項目各項數(shù)據(jù)及指標見附表 12— 1~6，項目完成后，年營業(yè)總額可達 萬元，年上交營業(yè)說 萬元，上交所得稅 萬元，稅后利潤 萬元，項目投資利潤率 %，投資利稅率 %，從附表的現(xiàn)金流量表計算可看出，本項目稅后內(nèi)部收益率為 %，投資回收期為 年，項目的財務(wù)效益是可以接受的。本報告財務(wù)效益評價計算期為 18 年。電梯在布置上盡量不與客房相鄰，以減少對客人的影響。 （二） 排水 生活污水、糞便污水、餐廳等含油污水及雨水采用分流系統(tǒng)。 本工程電氣線路和用電設(shè)備按規(guī)范要求分別裝設(shè)過負荷保護和短路保護。固定廢棄物均集中到一個密閉式垃圾間內(nèi)，然后由環(huán)衛(wèi)部門運至公 共垃圾場處理。對制冷機組、柴油發(fā)電機、大型水泵及風(fēng)機，為了減少振動對操作人員及環(huán)境的影響，對這些設(shè)備采取了隔振及減振措 施。 化糞池掏糞口采用加固重型鋼筋砼蓋板與蓋座，確保使用安全。 采用中央空調(diào)分布式系統(tǒng)節(jié)能控制裝置，對中央空調(diào)系統(tǒng)的運行進行優(yōu)化控制，以 達到節(jié)能目的。 空調(diào)冷卻水（熱水）系統(tǒng)為兩管制閉式系統(tǒng)，冷凍水供回水溫度分別為 7℃和 12℃，熱水供回 45℃和 40℃ . 各末端設(shè)備冷凍水（熱水）管路采用電動二通閥加溫器控制；冷凍水（熱水）供回水總管之間采用壓差旁通控制，根據(jù)冷凍水系統(tǒng)的壓力變化自動調(diào)節(jié)旁通水量。酒店客房，餐廳等營業(yè)場所照明由裝修設(shè)計。設(shè)計雨水重現(xiàn)期采用 2 年。另外，在酒店主樓的頂部設(shè)置了二處觀景式的花園平臺，使酒店在空間形成了立體綠化，豐富了酒店的整體形象。酒店日接待能力設(shè)計為 400 余人次。該場地內(nèi)泥巖極破碎、節(jié)理裂隙及發(fā)育，為若透水層；石灰?guī)r多以石芽及石筍狀出現(xiàn)。層頂埋深為 — ，厚度為 — ，平均厚度為 。 第三章 場址選擇 一、 場址現(xiàn)狀 （一）地點與地理位置 擬建項目選址根據(jù) **縣 **新城區(qū)規(guī)劃安排于 60 米大道北側(cè)中部的旅游接待區(qū)，于城市中心公園、風(fēng)味食品街、步行商業(yè)購物街、 **住宅小區(qū)等同屬一片區(qū)。屆 時， **將純粹是一個原生態(tài)的景區(qū)，本項目作為政府規(guī)劃的旅游接待中心，其優(yōu)勢將全面體現(xiàn)，承擔起 **旅游接待的重任。 **城市價值將得到大幅度的飆升，旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個跨越式的發(fā)展機遇，前景無可估量。基礎(chǔ)設(shè)施水、電、路等場地條件十分良好，結(jié)合本項目實施創(chuàng)造了較好條件。 （ 2）會議： 平方米 （ 3）文化娛樂： 平方米 （ 4）餐飲： 平方米 （ 5）商務(wù)（含商場）： 平方米 （ 6）康體： 平方米 （