【正文】 食品街、購物步行街、度假村等正在建設中?；A設施水、電、路等場地條件十分良好，結合本項目實施創(chuàng)造了較好條件。 （四）項目投入總資金及效益情況 **酒店投入總資金 萬元。所需資金全部由開發(fā)企業(yè)籌集，項目建成投入運營后，年營業(yè)總收入預計 萬元，總成本 萬元，稅后利潤 萬元， 年收回投資。 （五）主要技術經(jīng)濟指標 主要技術經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 指標 備注 一 建設規(guī)模 總建筑面積 ㎡ 地上部分 ㎡ 商場 ㎡ 餐飲 ㎡ 客房 ㎡ 地下部分 ㎡ 二 工作制度 全年工作天數(shù) 天 360 日工作時數(shù) 小時 8 中午輪流進餐 三 主要動力年用量 水 M3 46355 煤 T 200 電 196 四 項目定員 人 130 其中：營業(yè)服務人員 人 58 輔助營業(yè)人員 人 36 管理人員 人 36 五 建設指標 占地面積 ㎡ 10453 建筑密度 % 容積率 % 六 總投資 萬元 其中：建設資金 萬元 流動資金 萬元 七 萬元營業(yè)收入占用建設投資 萬元 八 平均總產(chǎn)值（營業(yè)收入） 萬元 正常達產(chǎn)年 九 全員勞動生產(chǎn)率 萬元 十 年均營業(yè)成本 萬元 十一 年均毛利潤（利潤總額） 萬元 十二 年均營業(yè)稅金及附加 萬元 十三 年均所得稅 萬元 十四 全部投資財務內(nèi)部收益率 % （稅后） 十五 全部投 資財務凈現(xiàn)值 萬元 （ ic=12%） 十六 全部投資靜態(tài)投資回收期 年 （稅后） 十七 盈虧平衡點（ BEP） % 十八 投資利潤率 % （稅前） 十九 投資利稅率 % （稅后） 二十 建設年限 年 2 （六）結論與建議 本項目符合國家城鎮(zhèn)建設的相關政策法規(guī)，符合 **《 **片區(qū)詳細規(guī)劃》精神和《 **縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃“》的要求，符合 **縣”建設山水園林生態(tài)旅游城市“的城市發(fā)展目標，項目的建設，具有一定的經(jīng)濟效益和巨大的社會效益。 本項 目屬于酒店投資項目，受旅游市場和當?shù)鼐频陿I(yè)發(fā)展的影響很大，根據(jù)對**縣和 **景區(qū)旅游市場和酒店市場的調(diào)研、分析和預測，項目有較好的市場前景，財務分析結果表明，項目及經(jīng)濟效益上可行。本項目區(qū)位理想，有較好的發(fā)展?jié)摿Γm合開發(fā)酒店、商業(yè)等經(jīng)營型物業(yè)，本項目的開發(fā)可以有效解決 **縣城接待能力不足、缺乏高星級酒店接待設施等突出矛盾，促進 ****景區(qū)旅游業(yè)的繁榮和發(fā)展。 項目建設是 **旅游支柱產(chǎn)業(yè)的組成部分，而旅游業(yè)是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構、擴大內(nèi)需， 促進開放、繁榮經(jīng)濟、擴大就業(yè)、增加群眾收入和帶動精神文明建設的大事 ，項目開發(fā)有明顯的社會效益，具有深遠意義。成功的組織、實施、開發(fā)好本項目，將能為 **社會經(jīng)濟的繁榮，為 ****新城區(qū)的總體建設，對 **旅游產(chǎn)業(yè)、文化事業(yè)的進一步發(fā)展做出積極的貢獻。 第二章 需求分析與建設規(guī)模 一、 需求分析 **縣旅游業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 **縣地處云南省東南部，旅游資源得天獨厚，是云南省著名的旅游目的地，被國家旅游局確定為涉外景區(qū)并被云南省評為十大優(yōu)秀景區(qū)之一的 **風景區(qū)，素以峰群、湖群、洞群的高原喀斯特自然風光而著稱，是云南省 9 個國家 AAA 級重點風景名勝區(qū)之一，入選 12 個省級旅游度 假區(qū)行列。 **風景區(qū)，國家重點風景名勝區(qū)和云南省旅游休閑度假基地，為國家級旅游熱線和云南三大熱線上的精品旅游區(qū)。 在“ 2020 年盤點云南旅游”評選活動中，**彝族“花臉節(jié)”獲年度旅游最高榮譽獎，被評為“年度最具影響力的旅游節(jié)慶活動”，云南省 **景區(qū)獲年度旅游最佳促進獎，被評為“年度海內(nèi)外游客最向往的景區(qū)”。通過努力，最近 **旅游區(qū)又被中國民間文化遺產(chǎn)旅游示范區(qū)評審委員會授予“中國民間文化遺產(chǎn)旅游示范區(qū)”稱號，成為本次評選活動云南省唯一獲此殊榮的旅游區(qū)。 自 2020 年以來， **縣依托豐富的旅游資源，不斷加強與 東盟，以及我國西南6 省區(qū)，及滇東南 5 市區(qū)國際國內(nèi)旅游區(qū)域經(jīng)濟合作，全面打造旅游產(chǎn)品共享、客源互送、信息互通的“無障礙旅游”網(wǎng)絡。截至目前， **縣 **國家級風景區(qū)已形成了別具特色、功能互補的 4 條國際國內(nèi)精品旅游環(huán)線：昆明一 **一麻栗坡一越南；昆明一 **一壩美；昆明一 **一師宗一羅平；昆明一彌勒一 **一建水。同時與縣內(nèi)沖頭片區(qū)的暗河、古驛道 (茶馬古道 )、索道和溫瀏片區(qū)的峽谷、野生動植物以及歹馬瀑布、革雷瀑布等自然景觀相結合，形成“三區(qū)二瀑”格局， **旅游已是 **及滇東南旅游業(yè)毫無爭議的領跑者。 2020 年 10 月，炭黑（炭房 **）一級公路開始動工建設， **到 **僅需 1 小時，機場到 **僅需 40 分鐘；南昆高速鐵路復線規(guī)劃方案已經(jīng)確定， **為最大的中轉站，以后從 **到昆明或南寧的時間均可在 2 個小時以內(nèi)！ **通道經(jīng)濟的規(guī)劃藍圖得以完美實現(xiàn)。 **城市價值將得到大幅度的飆升，旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個跨越式的發(fā)展機遇，前景無可估量。 近年，隨著 **旅游品牌的構建和景區(qū)知名度的不斷提升， **的旅游事業(yè)獲得了長足的進步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游產(chǎn)出大幅度提高 (見表 1： 2020 年 2020 年 **旅游人數(shù)統(tǒng)計表，表 2： **旅 游總收入柱狀圖 )。據(jù)統(tǒng)計， 2020 年，僅“五一”旅游黃金周，前往 **旅游觀光人數(shù)就突破 10 萬，旅客量較去年同期增加 67%，在“十一”黃金周， **的游客接待總數(shù)也超過了 4 萬人次，全年的游客接待總量達到了 75 萬人次，比 2020 年增長 29%，全縣旅游收入到達 萬元，比 2020年增長 20%， ****成為 2020 年云南旅游的一大熱點目的地， **旅游成為滇東南精品旅游線的重要節(jié)點和中間一環(huán)。 2020 年， **縣緊緊圍繞“筑牢基礎，突出特色，強化宣傳，打造精品”的旅游業(yè)發(fā)展思路，不斷增強 **的吸引力和競爭力， 促進了旅游業(yè)的發(fā)展。截至 12 月 31 日，全縣共接待海內(nèi)外游客 86 萬人次，比上年增加 萬人次，增長 %；實現(xiàn)門船票收入 萬元，比上年增加 144 萬元，增長 %；旅游總收入達 億元，比上年增加 722 萬元，增長 %；三項指標均創(chuàng)歷史最高水平。 表 1： 2020 年 2020 年 **旅游人數(shù)統(tǒng)計表 年份 國內(nèi)游客（萬人次） 國外游客（萬人次） 合計（萬人次） 2020 48 2020 50 2020 56 2020 58 2020 75 2020 2020 86 表 2 ： 20202020**旅游總收入柱狀圖 **酒店市場分析 調(diào)查顯示，在旅游黃金季節(jié)，紛至沓來的游客使 **各大小賓館、酒店、招待所爆滿，“農(nóng)家樂”生意紅火，各景點游人如織，日接待能力僅 3000 多人的游船公司在旅游高峰期每日接待游客近萬人，這一切，對 **景區(qū)以至 **縣城的現(xiàn)有接待設施和接待能力提出了 嚴峻的考驗，整個 **縣達到星級設施的酒店在 10 家左右，二星級以上的酒店、賓館僅有 6 家，三星級的酒店僅有瑞和大酒店 1 家，且建設時間較長、接待設施老化、接待規(guī)格不高（見表 3： **星級酒店一覽表）。據(jù) **縣旅游局統(tǒng)計，截止 2020 年 10 月 **縣旅游接待能力情況為：景區(qū)及縣城日提供床位 6517 個，共計 170 戶；其中城區(qū) 110 戶，床位數(shù) 4263 個；景區(qū) 60 戶，床位數(shù)2254 個；而截止 2020 年底 **僅新增床位 300 個（ **縣旅游局提供數(shù)據(jù)），與 **近兩年旅游人數(shù)的大幅增加形成強烈反差。 表 3 **星 級酒店一覽表 酒店名稱 星級 床位數(shù) 備注 瑞和大酒店 三星 225 張 標間、套房 萬元86501098529300 30100050001000015000202002500030000350002020年 2020年 2020年 2020年 2020年旅游總收入 電力賓館 二星 55 間， 110 余張 普標、豪單、豪標、套房 電信賓館 二星 76 張 標間、套房 豐圓賓館 二星 68 間， 123 張 標間 興運賓館 二星 162 張 普標 佳寶賓館 二星 110 張 標間 **賓館 二星 326 張 單間、標間、三人間、豪套 花園賓館 準二星 106 間， 260 張 單間、夫妻間、套間、普標 **度假村 準二星 63 間， 120 余張 單間、標間、三人間、夫妻間 銀湖賓館 準二星 100 余間， 200 余張 普標、豪標、豪套、三人間 數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查及《中國云南 ****風景名勝區(qū)總體規(guī)劃》 **酒店業(yè)的另一個突出問題是普遍建成時間長，接待設施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社、農(nóng)家樂占據(jù)酒店業(yè)的主力。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務質(zhì)量差。由于住宿條件的不盡人意，近年來 **旅游出現(xiàn)了對游客吸引力下降的情況，景區(qū)的口碑和競爭力受到影響。 從整體上看， **縣現(xiàn)有的旅游接待設施和接待能力、接待水平已是不堪重負，在接待檔次和規(guī)格上，也不能滿足 **景區(qū)申報稱為 4A 級風景旅游區(qū)的發(fā)展規(guī)劃和未 來需求。 而作為擁有豐富旅游資源和深厚發(fā)展?jié)摿Φ闹包c， **以至整個 **州至今尚沒有一家具有一定規(guī)模和現(xiàn)代特色的四星級以上的酒店，現(xiàn)有的酒店、賓館無論是硬件設施還是軟件級旅游接待設施都不能滿足日新月異的旅游業(yè)的發(fā)展需要，興建一家具有一定規(guī)模和特色的高星級休閑度假酒店，提升 **現(xiàn)有的旅游、商務接待水平已經(jīng)是勢在必行 . 本項目 SWOT 分析 ⑴、優(yōu)勢（ Strengths） 地理位置優(yōu)越，是未來 **新城的核心位置 交通條件好：項目位處城市未來主干道 **大道（規(guī)劃中的 60 米大道）北側，直通 **景區(qū)，道路開闊，交通順暢， 60 米大道貫通景區(qū)后，從本項目至景區(qū)只有5 分鐘車程。 周邊配套：毗鄰 120 畝城市中央公園，中央公園既是與新城配套的休閑場所，更是未來 **各種大型政府活動、旅游活動、民俗活動（如花臉節(jié)、辣椒節(jié)等等）的主要場所；項目周邊聚集了 **風情商業(yè)街區(qū)、 **購物中心、風味食品街、步行街，和本項目一同構成了一個集住宿、休閑、餐飲、娛樂、購物為一體的，功能完善的具有濃郁民族風情的旅游接待中心。 作為 **的第一家四星級酒店，本項目是 **的地標建筑，是政府的面子工程，是 **景區(qū)、 **縣政府乃 至 **州的一張名片。 **景區(qū)為 **乃至滇東南旅游人氣最旺的景點，現(xiàn) **許多大型會議及單位接待、專題會議等均在此舉行，且有越來越明顯的趨勢。 ⑵、劣勢（ Weaknesses） 受制于新城建設： **新城目前正在全面的建設中，預計其建成初具規(guī)模需要 2年的時間，在此期間，新城的市政基礎設施、居住氛圍還不成熟。 本項目與周邊配套形成的旅游接待中心，其休閑氛圍、商業(yè)氛圍需要一段時間的培育。 ⑶、機會（ Opportunities） 旅游業(yè)升溫 ： **旅游近年來發(fā)展迅猛，旅游人數(shù)逐年大幅增加，對本項目形成根本性支持。 旅游開發(fā)建設加速 ： **縣政府進一步貫徹中央關于解放思想的指示，將加快**旅游戰(zhàn)略的實施，建好 **喀斯特濕地植物園、天坑風景區(qū)、舍得風景區(qū)，使其成為旅游業(yè)的新亮點；并加快四大旅游新產(chǎn)品、五大旅游重點工程、六個旅游重點建設項目的建設。將極大改善 **旅游淡旺季明顯的狀況。 **的旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個飛速發(fā)展的黃金時期。 **景區(qū)內(nèi)部環(huán)境治理 ：為改善 **景區(qū)內(nèi)數(shù)量眾多的農(nóng)家樂在規(guī)劃、管理上的混亂和對景區(qū)環(huán)境的破壞，保護景區(qū)的生態(tài)， **縣政府作出了在 2020 年底全部遷出景區(qū)內(nèi)農(nóng)家樂的決定。屆 時， **將純粹是一個原生態(tài)的景區(qū)，本項目作為政府規(guī)劃的旅游接待中心，其優(yōu)勢將全面體現(xiàn)，承擔起 **旅游接待的重任。 政府支持 ：政府有改善縣城現(xiàn)有接待設施和接待水平不足的愿望，有建設高星級酒店、提升城市形象的迫切要求。項目為 **政府傾力打造規(guī)劃的旅游接待中心，其建成將成為 **的政府接待、商務接待、旅游接待的中心 。 填補市場空白 ： **酒店業(yè)普遍建成時間長，接待設施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社、農(nóng)家樂占據(jù)酒店業(yè)的主力。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務質(zhì)量差。本項目的建成將極大改善這 一狀況，占據(jù) **旅游接待的中高端市場，搶占市場空白，并且在 **的政府接待、商務接待中發(fā)揮舉足輕重的作用。其次，作為 **州唯一一家 4 星級酒店，又坐落于 **最具代表性的景區(qū) **，本項目的建成，完全可以成為 **州對外接待的窗口，也可以吸引 **州及其相鄰地區(qū)大量的會務旅游人群。 隨著 *