【正文】 2. 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 20人。 第二十一條 政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。 第十二條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè) 管理 企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出 。 第四條 國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 第二條 在中華人民共和國境內(nèi)申請物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，實施對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法。 第八條 一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。 資質(zhì)審批部門應(yīng)當將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。 4. 有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標志。 （五）保潔服務(wù) 1. 高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運 2次。 4. 有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。 （三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 1. 對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng) 由專業(yè)部門負責的除外）。 2. 小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃 1次；電梯廳、樓道每日清掃 1次，半月拖洗 1次；樓梯扶手每周擦洗 2次；共用部位玻璃每月清潔 1次；路燈、樓道燈每季度清潔 1次。報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。 5. 載人電梯早 6點至晚 12點正常運行。物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的高檔 商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用本標準。 第六條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當依照法律規(guī)定登記。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。具體收費標準由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。 第三十八條 本章規(guī)定的物權(quán)保護方式，可以單獨適用，也可以根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用。 國有財產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。 第五十八條 集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)包括： （一）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂； （二）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施； （三）集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施； （四）集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。 第六十九條 社會團體依法所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，受法律保護。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第八十五條 法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照 其規(guī)定；法律、附 錄 29 法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T。 第九十八條 對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔 。 第一百零七條 所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。 第一百一十六條 天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。 第一百三十六條 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。使用期限由當事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。 第十四章 地役權(quán) 第一百五十六條 地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。 第一百六十七條 供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。當事人另有約定的，按照約定。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。 第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。 第一百四十一條 建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用。 第一百三十二條 承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補償。 農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實行土地承包經(jīng)營制度。 第一百一十三條 遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起六個月內(nèi)無人認領(lǐng)的，歸國家所有。 第一百零五條 兩個以上單位、個人共同享有用益物權(quán)、擔保物權(quán)的，參照本章規(guī)定。 第九十四條 按份共有人對共有 的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。 第八十三條 業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 第七十五條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。 第六十七條 國家、集體和私人依法可以出資設(shè)立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業(yè)。 第五十五條 國家出資的企業(yè)，由國務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權(quán)益。 第四十四條 因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、 個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。 第三十四條 無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。 第二十一條 當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責任。 第十三條 登記機構(gòu)不得有下列行為： （一）要求對不動產(chǎn)進行評估； （二）以年檢等名義進行重復(fù)登記； （三）超出登記職責范圍的其他行為。 附 錄 21 國家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟，鼓勵、支持和引導非公有制經(jīng)濟的發(fā)展。 （六）綠化養(yǎng)護管理 1. 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。 （三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 1. 對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責的除外）。 3. 管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。 3. 對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。 5. 定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。 2. 對重點區(qū)域、重點部位每 1小時至少巡查 1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施 24小時監(jiān)控。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。 附： 1. 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行） 2. 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行）的使用說明。 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。 （三）三級資質(zhì)： 1. 注冊資本人民幣 50萬元以上； 2. 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 10人。 第二十三條 本辦法由國家發(fā)展和改革委員會會同建設(shè)部負責解釋。 第十三條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物 業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。 第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。 第十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。 第二十四條 本辦法自 20xx年 1月 1日起執(zhí)行，原國家計委、建設(shè)部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（計價費 [1996]266號）同時廢止。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 5人，工程、財務(wù)等物業(yè)公司 規(guī)范化管理 工 作手冊 8 業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè) 中級以上職稱； 3. 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4. 有委托的物業(yè)管理項目； 5. 建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負責。 二 〇〇 四年一月六日 附件 1： 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行） 一級 項目內(nèi)容與標準 （一）基本要求 1. 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確 。每日巡查 1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 3. 對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。 二級 項目內(nèi)容與標準 （一）基本要求 1. 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。每 3日巡查 1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 物業(yè)公司 規(guī)范化管理 工 作手冊 16 4. 對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登 記管理。 4. 有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。 2. 建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺賬），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等 記錄齊全。 2. 定期清除綠地雜草、雜物。 國家實行社會主義市場經(jīng)濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。 物業(yè)公司 規(guī)范化管理 工 作手冊 22 第十四條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。 因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任。 第三十五條 妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應(yīng)當返還被征用人。 第五十六條 國家所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。國家、集體和私人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營管理者等權(quán)利并履行義務(wù)。 地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 第九十五條 共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定 第一百零六條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)： （一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的； （二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓； （三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 第一百一十四條 拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。 第一百二十五條 土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。 第一百三十三條 通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律 和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。 第一百四十二條 建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明 的除外。 第一百五十四條 宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。 第一百六十五條 地役權(quán)不得單獨抵押。 第一百七十四條 擔保期間，擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。 第一百六十六條 需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的 ，受讓人同時享有地役權(quán)。 第一百五十五條 已 經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當及時辦理變更登記或者注銷登記。 第一百四十四條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應(yīng)當采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。 第十二章 建設(shè)用地使用權(quán) 第一百三十五條 建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。草地的承包期為三十年至五十年。 第一百一十五條 主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當事人另有約定的除外。 當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。 第九十七條 處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 第七章 相鄰關(guān)系 第八十四條 不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項， 應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 企業(yè)法人以外的法人 ，對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定。 違反國有財產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等 過程中，低價轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸敭a(chǎn)損失的，應(yīng)當依法承擔法律責任。 第五章 國家所