【正文】 位的每平方米定價一般相當于住宅的 50%。定價之后，運行中可以做適當?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會帶來非常惡劣的影響。寫字樓如果功能不全，就難于啟動市場。我們對于銷售的意義要有一個準確的把握。這種適應，不是始于建筑成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。 從商品到貨幣，既是一個生產(chǎn)經(jīng)營過程的完結(jié)，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產(chǎn)經(jīng)營過程的開始。 ④ 合同填寫由財務部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。 (銷售部不參與此方案 ) 三、銷售流程 ① 員工負責提供客戶所購物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業(yè)管理、違約責任等相關資料和咨詢服務。 研究一般的商品到貨幣，已經(jīng)不是一個輕松的話題了，研究巨大 的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。由于多種方式的可選擇性，多個主體的供應，那么，對本企業(yè)及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。他最后講了一句至理名言， “ 我們的一切都是顧客給予的 ” 。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由于公務、商務活動越來越現(xiàn)代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現(xiàn)代化辦公設施、經(jīng)商行為、發(fā)展?jié)摿σ蔡岢隽艘蟆Ｓ绊憙r格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為 810%左右，而臨 馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為 35%之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高于北面。一個成功的樓盤銷售應達到 85%以上，才能保證毛利潤 20%以上。采用高價策略：為了標榜物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價 ，要物有所值。 4)象征性定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對于消費群體的需求量。也就是從購買者變成所有者。 我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。 業(yè)績提成 =合同總房價 比率 銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財務部領取業(yè)績提成。 項目營銷最早由 Covin JG于 1992年提出，后來歐洲的一些學者陸續(xù)開始研究項目營銷理論和方法。 住宅：提成比率為 %，商鋪提成比率為 %。從房地產(chǎn)商來講，首先是董事長，總經(jīng) 理對營銷理念的正確把握和運作。 從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業(yè)主，營銷運作的結(jié)果，就是主客易位的過程。 定位分以下幾種內(nèi)容： 1)市場定位。由于能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業(yè)氛圍，就可以吸收更多的買家。采用低價戰(zhàn)略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。 銷售的策略 銷售樓盤可以采取先易后難，也可以采取先難后易的方法，先進行試銷，根據(jù)試銷的 情況作一些適當?shù)恼{(diào)整，最后全面鋪開。有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。產(chǎn)品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業(yè)時，功能的作用愈顯重要。 二、房地產(chǎn)公開發(fā)售的策劃與運作 定位 樓盤公開發(fā)售前，要做好充分的準備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持