【正文】 所以我們選擇后現(xiàn)代主義簡潔風(fēng)格作為本項(xiàng)目建筑風(fēng)格取向。 4) 色彩 色彩是建筑風(fēng)格重要表達(dá)要素，色彩需要與環(huán)境的吻合，需要與周邊建筑進(jìn)行明顯的區(qū)分，而且需要色彩在自然的洗禮下能夠?qū)v久長新。景觀綠化投資往往可以帶來 5 倍左右的收益，如果舍得為你的小區(qū)每平方米多 50 元的景觀綠化費(fèi)，你的房屋售價(jià)每平方米往往可以多賣 250 元。其間，可以設(shè)置水池、涼亭、桌凳、花架、花圃等。而景觀的說服力對(duì)景觀的呈現(xiàn)時(shí)間提出了要求。玄關(guān)的設(shè)計(jì)，增加戶內(nèi)空間層次，亦與生活水平提高的社會(huì)現(xiàn)實(shí)相吻合，使入室更衣?lián)Q鞋等新風(fēng)尚變?yōu)榭赡?，促進(jìn)居家健康化、安逸化。涉及到本項(xiàng)目的具體房型設(shè)計(jì)，依然要強(qiáng)調(diào) 實(shí)用性 與功能相對(duì)獨(dú)立型。衛(wèi)生間與臥室要 相近 ，夜間使用，老人使 用均不會(huì)發(fā)生麻煩。由此導(dǎo) 入精密樓盤概念，考慮樓盤品質(zhì)構(gòu)成的所有環(huán)節(jié)，著重考慮三個(gè)空間。 6） 停置方向 a、 汽車 b、 自行車 c、 摩托車 d、 閑置物品 7） 架空與景觀： 架空一個(gè)過街通道，創(chuàng)獨(dú)特景觀，與鄰里花園有機(jī)連接，營造庭院深深的感覺。 11） 主人房獨(dú)用衛(wèi)生間： 66 所有大三臥房型都設(shè)有主人獨(dú)用衛(wèi)生間，部分雙臥房型也可后期設(shè)計(jì)成雙衛(wèi)舒適型。 4） 平臺(tái)空間采用防滑地磚鋪設(shè)，開門踏足部位使用大理石或花崗巖。 22） 通透陽臺(tái)，外飄側(cè)面大窗，獨(dú)特正面大窗共同構(gòu)成豐富的建筑外觀。 7） 干濕分離： 達(dá)到干濕分離，衛(wèi)生間通風(fēng)良好。 5） 行路軌跡 63 a、 機(jī)動(dòng)車：進(jìn)口開于新主干道路上，沿小區(qū)側(cè)行使?？窟M(jìn)入，不駛?cè)肴诵谐鋈肟凇? 61 五、細(xì)部構(gòu)成建議 —— 無處不在的精雕細(xì)琢 細(xì)部處理是樓市競爭的決勝領(lǐng)域，在所有房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成要素上， 細(xì)節(jié)處理才是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商專業(yè)水準(zhǔn)和用心與否的真正考驗(yàn)。廚房最好靠近門口，以利購買菜蔬與扔垃圾，避免污染。功力在于套型設(shè)計(jì)如何才能滿足家庭的各種構(gòu)成情況，滿足家庭行為和生活模式的不同需要，反映不同地區(qū)的氣候、環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)俗習(xí)慣以及歷史文脈的差異。另一方面在戶型室內(nèi)采用 蒙太奇生活編輯手法，采用風(fēng)車型設(shè)計(jì)，全面超越目前功能割據(jù)劃分形式，徹底實(shí)現(xiàn)人性化起居空間。組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)可以依此來借鑒。人們更加期望情感的溝通與相互了解交往的必要。 從消費(fèi)者角度 而言 ，消費(fèi)者對(duì)園林式住宅盼望已久。形狀：如角形、 V 字形、圓形、半圓形、菱形等等。建筑風(fēng)格已經(jīng) 逐漸 成為住戶的精神寄托之一。 45 采用一些新材料、新技術(shù)，可調(diào)節(jié)式塑鋼窗，既可左右開，又可上下開啟，而且防滲漏水性能良好。 裙樓、平臺(tái)和架空層 通過對(duì) L 型基地走勢的有效應(yīng)用，達(dá)到完善的圍合式建筑形態(tài)。塞特國際廣場就是為這些人做的，特別是其中的有產(chǎn)階層，他們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)市內(nèi)市外雙重生活，但是在市內(nèi)擁有一套標(biāo)志身份地位的豪宅級(jí)物業(yè)依然是其生活 中的追求之一。精裝修房便于表現(xiàn)產(chǎn)品獨(dú)特魅力，展示獨(dú)特的空間設(shè)計(jì) 二）高層小戶型 —— 極低總價(jià)，超小面積 針對(duì)周邊項(xiàng)目小戶型的銷售，我公司建議做獨(dú)特小戶型，避免和天安發(fā)生直接競爭，面積可下放到 20m2 左右，以極低總價(jià)，超小面積入世，操作方式類 似于北京的“非常小宅”，這樣既可做差異化產(chǎn)品，避免競爭，又容易引起市場關(guān)注，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目知名度。業(yè)主有需要時(shí)，工作人員要隨時(shí)出現(xiàn)，業(yè)主不需要時(shí)，身邊幾乎看不到什么管理人員。 29 第二方面：需求要求 市場狀況上： 南京市市中心高端物業(yè)市場缺乏真正意義上的豪宅。對(duì)比項(xiàng)目分值】 24 一）分類評(píng)估 競 爭 樓 盤 綜 合 比 較 評(píng) 估 評(píng) 估 項(xiàng) 【我 們】 金鷹國際花園 圣歐庭 天安國際花園 東方名苑 區(qū)位地段 7 8 周邊環(huán)境 7 8 7 交通條件 8 價(jià)格與付款 8 7 市場定位 銷售進(jìn)度 8 7 園內(nèi)環(huán)境 9 8 7 設(shè)計(jì)規(guī)劃 8 9 7 7 8 園內(nèi)配套 8 發(fā)展商 代理商及品牌知名度 9 7 7 物業(yè)管理 9 8 8 25 合 計(jì) 79 85 72 76 競 爭 樓 盤 數(shù) 值 調(diào) 控 制 表 評(píng) 估 項(xiàng) 【我 們】 金鷹國際花園 圣歐庭 天安國際花園 東方名苑 權(quán) 數(shù) 區(qū)位地段 7 8 1 周邊環(huán)境 7 8 7 1 交通條件 6 6 價(jià)格與付款 6 6 6 市場定位 銷售進(jìn)度 園內(nèi)環(huán)境 9 8 7 1 設(shè)計(jì)規(guī)劃 園內(nèi)配套 6 發(fā)展商 代理商及品牌知名度 物業(yè)管理 26 合 計(jì) 二）數(shù)學(xué)運(yùn)算 對(duì)比金鷹國際花園價(jià)格比值： 5860247。本年度上市套數(shù)最為集中，為 12001500套。金鷹國際花園、圣歐庭、東方名苑、五臺(tái)花園、天安國際商城各具特色，形成了一個(gè)具有一定層次和規(guī)模的供應(yīng)市場。目前政府的新規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，不再規(guī)劃住宅用地。寧南板塊在地理區(qū)域上雖屬于城南板塊，但在人們的思想觀念中，是游離于該板塊之外，其實(shí)寧南板塊的特點(diǎn)更接近與江寧板塊。本項(xiàng)目屬于城中板塊，屬于規(guī)劃中的 CBD 核心商務(wù)區(qū)，良好的先天區(qū)位使項(xiàng)目開發(fā)成本較高，同時(shí)使本 9 區(qū)域住宅項(xiàng)目定位較高。 綜合而言，南京市目前總體呈現(xiàn)“三多兩高一低”之發(fā)展?fàn)顩r。 注： 2002因此，可以認(rèn)為目前的房地產(chǎn)狀況，是為迎接下一個(gè)高速發(fā)展期的到來打下基礎(chǔ)。市場是無情的，也是無私的，市場將以它固有的客觀狀態(tài)提供我們所有可行與不可行的依據(jù)。 拉動(dòng)內(nèi)需將成為所有政策中最關(guān)鍵的部分，房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以帶動(dòng)建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)行業(yè)發(fā)展，提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，是今后帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，所以房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)成為拉動(dòng)內(nèi)需的主力之一，國家宏觀產(chǎn)業(yè)政策也將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)生傾斜。大量的拆遷造成了大量的購房需求。同時(shí)引導(dǎo) 80%未上市房改房盡快進(jìn)入二級(jí)市場流通來平抑房 價(jià)。 今年至明年本市地產(chǎn)市場將小幅上揚(yáng)，但競爭將不斷加劇。 江寧板塊是有政府撤縣建區(qū)政策下的產(chǎn)物，是近幾年來南京房地產(chǎn)市場發(fā)展最快、規(guī)模最大、價(jià)格水平最低的一大板塊，江寧板塊的樓盤呈現(xiàn)這樣幾個(gè)特征，首先樓盤規(guī)模普遍較大，這是因?yàn)樵摪鍓K有大量土地可供開發(fā)；其 11 次自然環(huán)境優(yōu)越，有山有水的天然環(huán)境資源，對(duì)城內(nèi)居民有巨大的吸引力；再次，江寧樓盤的房型層面 廣，平、錯(cuò)、躍、各式別墅應(yīng)有盡有，房型面積配比可選擇面廣，從四五十平米到上百平米別墅，各中面積都有，房型配比有一室一廳、二室一廳、二室二廳、三室二廳、四室二廳一直到功能齊全的獨(dú)立別墅；最后、江寧樓盤的小區(qū)內(nèi)環(huán)境一般做的較到位，和外部大環(huán)境相得益彰。商業(yè)功能的過分突出擠兌了商務(wù)功能的空間。 新街口作為南京的 CBD，其重要位置不僅在華東，在全國都有重要作用，大力發(fā)展、深度開發(fā)、綜合建設(shè)新街口極其重要，根據(jù)南京市政府對(duì)新街口的規(guī)劃，新街口地區(qū)新一輪的城市規(guī)劃在結(jié)合了南京總體規(guī)劃的要求后，力爭將其建設(shè)成空間 利用高效、功能布局合理、形態(tài)有序、交通便捷、設(shè)施齊備、環(huán)境宜人，特色鮮明的城市與建筑一體化的協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代商業(yè)、商務(wù)中心區(qū)。依靠本土，新一輪購買力在 2020 年之前不會(huì)有效形成。最終得出的價(jià)格只適用于指導(dǎo)先期推盤階段的項(xiàng)目含利潤均價(jià)。這里的土地市場價(jià)格佷高，系列相關(guān)物業(yè)配套費(fèi)用也很昂貴，這從根本上決定了開發(fā)商的成本，開發(fā)商的產(chǎn)品只能走豪宅路線，才能解決利潤最大化的問題。就豪宅開發(fā)而言，公認(rèn)的首要條件必須是稀缺性（獨(dú)一性）。 具象征性和標(biāo)志性的： 這是本項(xiàng)目推向市場前就已經(jīng)確定無疑的品牌戰(zhàn)略取向，盡管身處金鷹國際花園、天安購物商城、東方名苑等眾多強(qiáng)手的競爭擠壓之中，但我們?nèi)匀槐仨毻诰騽?chuàng)造我們的個(gè)性優(yōu)勢，最終將本項(xiàng)目建設(shè)為新街口地區(qū)具有象征意義和標(biāo)志性的建筑組團(tuán)。 從對(duì)房屋和車等體現(xiàn)身份的消費(fèi)品選擇上，他們體現(xiàn)出自己的品位與不群。 【創(chuàng)意簡語 —— 大圍合成就盛世安寧】 項(xiàng)目地處新街口，繁華與喧囂往往并存。車位數(shù)也是“保證供應(yīng)”，車位戶數(shù)比率要增加。 空中花園。庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸宿領(lǐng)域，改變庭院地形、追求以種植為主的自然景觀。從發(fā)展商的角度來說，良好的建筑風(fēng)格對(duì)樓盤促銷 46 是有積極意義的，正因?yàn)榇?，不少發(fā)展商都把建筑風(fēng)格作為樓盤賣點(diǎn)之一。 2) 重 點(diǎn)和細(xì)部處理 它 包括 三個(gè)方面： 我們就是要在 CBD 創(chuàng)造一片屬于我們更屬于新街口、屬于這座城市的綠洲。 51 操作要點(diǎn)二：組團(tuán)景觀設(shè)計(jì) 由于現(xiàn)代居住 環(huán)境 中居住才的結(jié)構(gòu)，不再是以原來的家庭、血緣或業(yè)緣為基礎(chǔ)，而僅僅是為獲取同一居住空間面“恰巧”走到一起。目前在歐洲和日本等地廣為盛行。目前戶型設(shè)計(jì)顯現(xiàn)出如下趨勢，本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)該順應(yīng)市場發(fā)展的潮流，吻合高端市場需求。 本項(xiàng)目房型設(shè)計(jì)與家庭構(gòu)成關(guān)系 對(duì)于本項(xiàng)目而言，隨著目標(biāo)市場逐漸細(xì)分化，購房群體日趨 理性與個(gè)性，單一的戶型需求演變?yōu)槎鄻O化、多樣化的戶型需求，從而使戶型設(shè)計(jì)也呈現(xiàn)多樣化特征。 具體說來，那就是超前性的設(shè)計(jì)必須 與實(shí)際的樓盤位置、周邊小環(huán)境、主力消費(fèi)人群喜好等等現(xiàn)實(shí)性的市場要素結(jié)合起來，才能誕生市場歡迎的房地產(chǎn)精品。需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：注重細(xì)節(jié)必須也必然要尊重“以人為本”，人性的細(xì)節(jié)需要就是住宅的細(xì)節(jié)性。 4） 公私分離： 房型設(shè)計(jì)達(dá)到?jīng)]有進(jìn)戶門直面臥室門和衛(wèi)生間門之弊，堅(jiān)決不在客廳的會(huì)客區(qū)開臥室的門。 19） 主人衛(wèi)生間： 主人衛(wèi)生間大而舒適，公共衛(wèi)生間小而實(shí)用，開窗合理，全部采以偏窗設(shè)計(jì)，以提高私密性。 7） 屋頂建筑獨(dú)具特色，兩種窗戶的設(shè)計(jì)。 14） 客廳設(shè)計(jì)： 方正寬敞 ,雙廳分明，互不干擾，純粹的起居歸起居，吃飯歸吃飯的布局，不能存在餐廳大于客廳或暗客廳，暗餐廳現(xiàn)象。 9） 庭院與建筑： 既有庭院廣場，又有鄰里花園，完美的建筑風(fēng)格。只有把業(yè)主無限細(xì)密的感受真正納入樓盤建設(shè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，讓業(yè)主滿意，才能算是真正令人信服的精品。從價(jià)格上講，它對(duì)消費(fèi)者也筑起了一道無形的消費(fèi)門檻。廚房遠(yuǎn)離餐廳，從廚房到餐廳（客廳）要經(jīng)過幾道房門； 傳統(tǒng)的廚房多用 I 型，現(xiàn)在則有 I 型、 L 型，還有開放式、半開放式的廚房設(shè)計(jì)，在長度、寬度方面考慮到操作臺(tái)、盥洗臺(tái)、廚具電器壁柜的設(shè)置及擺入位、管線的安裝、通岡排氣條件，中西雙廚房戶型也已經(jīng)出現(xiàn)。而且當(dāng)工地現(xiàn)場有了美倫美奐的花園存在，也便于銷售執(zhí)行人 員跟客戶爭取更多的交流時(shí)間，避免了憑空捏造的客戶感受。人們可以在其間閑聊、下棋、健康、曬太陽等，形成了既便于交往，業(yè)余休息，又極具領(lǐng)域感的鄰里交往空間環(huán)境，使身處其中的居民有一種親切感。 操作要點(diǎn)一：文化景觀設(shè)計(jì) 高端人群的生活若要得以滿足則需要一種超乎生活本身的一種信仰，這種信仰就含蓋這鮮明的文化色彩。 三、景觀設(shè)計(jì)建議 —— 為 CBD 締造一片綠洲 49 從市場角度看，景觀設(shè)計(jì)日益受到重視，住宅小區(qū)的環(huán)境越來越好，發(fā)展商需要開發(fā)景觀優(yōu)美的住宅小區(qū)，打動(dòng)消費(fèi)者，“景觀住宅”這一概念應(yīng)運(yùn)而生。外觀以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對(duì)簡化，追求一種輕快、清新、典雅的氣氛。突出街區(qū)城市效果。不過，也引入和采用了很多高檔名貴材料。 窗體 窗戶猶如住宅的“眼睛”，其變化主要表現(xiàn)在以下方面： 為適應(yīng)觀景的需要，樓宇擺放、朝向、 布局 者盡量朝向景觀資源，并兼顧到小區(qū)內(nèi)部的人造景觀。房型設(shè)計(jì)建議 —— 全家共享空間蒙太奇 核心動(dòng)力階層的特征： 這種特征定義也并不是很具體，我們發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)社會(huì)的動(dòng)力階層還有很多內(nèi)涵，推動(dòng)城市向前發(fā)展的動(dòng)力階層人群包括三種形態(tài)。主線就是這個(gè)神，讓所有精彩細(xì)節(jié)，萬千匠心緊緊圍繞左右。特別是一些具有良好品牌效譽(yù)的大公司開發(fā)的樓盤，搶占了部分高端市場，比如金鷹國際花園、萬科多色家園。所以在涉及 到品牌地段等硬性指標(biāo)外的可控制指標(biāo)都略高于目前市場上存在的標(biāo)準(zhǔn)。 22 品牌價(jià)值： 本項(xiàng)目是由項(xiàng)目帶動(dòng)企業(yè)品牌，因此對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品構(gòu)造和營銷推廣時(shí)要精益求精，不能有任何的疏忽。 二）劣勢（ W）： 噪音 和空氣污染： 這一劣勢是相對(duì)的，在鬧市中這是很難避免的。這些精英階層分布于不同的領(lǐng)域，又影響和號(hào)召著其所在領(lǐng)域的人群。 而在市中心高端住宅，因?yàn)槭兄行牡拈_發(fā)成本較高，因此樓盤 價(jià)格普遍高，在市中心的高端物業(yè)，供應(yīng)量同樣較大，金鷹國際花園、圣歐庭、東方名苑、天安國際大廈為代表毗鄰本案，與本案有很強(qiáng)的可比性。在城中板塊受成本影響，高端物業(yè)較多，出現(xiàn)了一些豪宅，如漢府雅苑、金鷹國際花園等。目前南京市不含江寧的均價(jià)接近 3600 元。中低端市場無力購買。在商業(yè)物業(yè)、辦 公類物業(yè)、高檔公寓的租賃市場中，租金一直保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，需求增長強(qiáng)勁，投資回報(bào)獲得空間較大，投資優(yōu)勢已經(jīng)凸現(xiàn)。去年下半年房價(jià)的走低其實(shí)是為今年房價(jià)的增長預(yù)留 了空間。 房價(jià)合理的上漲對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展是好事，但是過快的上漲，為今后預(yù)留的空間就會(huì)太小，不利于長遠(yuǎn)的發(fā)展。去年股市的動(dòng)蕩讓很多人的資產(chǎn)“縮了水”，同時(shí)又讓很多人意識(shí)到了股市的高風(fēng)險(xiǎn)，在其他投資渠道也并不理想的情況下，部分投資者已經(jīng)開