【正文】 5. 戶型以及面積搭配較為合理，小區(qū)環(huán)境塑造完美。 7. 新一任市長的上任將會加快無錫打造特大型城市的步伐， 2020 年將會進入實質(zhì)性的建設發(fā)展的一年。 6. 建議多層 1 層 規(guī)劃 私人花園 ，從而提升一層賣點?！?ILD 居住社區(qū)】的會所，周邊的社區(qū)店鋪，高質(zhì)量的教育配套，公交線路的便捷，未來輕軌規(guī)劃等齊全的配套，就是 為了提升住戶的生活方便度。 二、行銷思路 借勢 —— 蓄勢 —— 引爆 —— 延續(xù) 借勢：借用天一城和清華雅居等樓盤的宣傳區(qū)域大環(huán)境的力度，達到節(jié)約廣告支出的目的。 第二期 B 區(qū) ： 一期順利結(jié)束后，推出東面的小高層和多層，中期推出 12 號高層。預計天一城的開盤時間在 2020 年 10 月左右，我們可以 在 5月份開始醞釀積累客戶， 9 月初就開盤接受預定（拿到預售證）。 付款比例 折扣率 ≥ 60％ 99 折 ≥ 80％ 98 折 ≥ 90％ 97 折 100％ 96 折 在項目營銷過程中，價格因素起著重要的作用。同時通過看房車來連接兩個售樓處。 房型單體模型： 立體房型布臵模型有利于直觀突出本案的房型特點；本案樣板房以外的主力房型可以用此種方式展示。 ? 公開前一周完成初步客戶積累。依次將后續(xù)各期項目有序的順利銷售完畢。 商業(yè)用房招商成功簽約儀式 十大名盤授牌儀式 強銷期 10 月 1－ 11 月 30 依托并支持公共建設突出本案 ：運用 SP活動或媒體廣告建立開發(fā)商、本案關(guān)懷無錫城市建設的良好形象，并 借力使力將本案提升為錫城亮點規(guī)范小區(qū) ； 運用媒體及執(zhí)行策略將本案形象提升 ，適度的營造產(chǎn)品“一房難求”的印象。 ? 通過對以上兩個的分析得出高層、小高層、多層、別墅目前的價格區(qū)域、供應量及其產(chǎn)品戶型。 執(zhí)行部門：建筑師、業(yè)務部 。是您人生輝煌的起點！ 訴求點： 別墅生活享受 主 標： 追求童年的夢幻與遐想 內(nèi) 文： 從小，我們陶醉于 夏夜的蛙鳴，靜謐的夜色，迷人的月光，仰望星空，繁星點點，月光如水，向你我傾瀉，人生如夢一刻。 接待中心正式開放。 業(yè)務執(zhí)行： ? 樣板區(qū)，樣板房正式開放。 ? 無錫市區(qū)中山路上大型看板出街。同時配合看房車，連接現(xiàn)場售樓處。 業(yè)務專案：相關(guān)廠商發(fā)包、請款、業(yè)務策略執(zhí)行、廣告策略執(zhí)行、 SP 操作、會議連絡召開。 付款方式 采用銀行按揭貸款方式、一次性付款方式。 ? 造概念 ：本案的操作不光是低密度住宅，而是 創(chuàng)造了一個眾人羨慕的居住典范 —— 理想化生活社區(qū) 。不然在該賣環(huán)境的時候，卻沒什么可給客戶看。 3．年齡構(gòu)成 本案的目標客戶年齡主要集中在 25～ 50 歲。 3）交通指數(shù)：現(xiàn)代人高效的工作方式，決定了他們不喜歡把時間和金錢浪費在上班的路上。 3. 會所功能建議：內(nèi)設臵醫(yī)療診所，提供私人醫(yī)生般的貼身健康服務。 3. 周邊整體規(guī)劃的優(yōu)越性，容易在當?shù)貥淞⒘己玫目诒? 一．配套 指標 項目 功能 層數(shù) 面積（㎡） 幼兒園 幼兒六班，托兒一班 2 1,209 會所 活動中心、物業(yè)管理、咖啡茶座，網(wǎng)吧 3 926 儲蓄、郵政 業(yè)務用房、辦公 1 710 社會中心 車庫、居委 1 2,960 商店 店面 2 6,198 合計 12,093 二、戶型配比 戶型編號 戶型 建筑面積㎡ 陽臺面積㎡ 公用面積㎡ 總建筑面積㎡ 使用系數(shù) 戶數(shù) 合計戶數(shù) 比例 M1 三室909.8.1083301057二廳二衛(wèi) .4 6 72 8.72 .75% 6 42 .32% M3 96.8 7 8.4 112.2 86.27% 68 M4 92.5 3.57（7.14） 15.63 115.27 80.24% 54 M5 932.15118119.44 59（5.18） .79 4.41 .67% 8 M7 92.24 2.89（5.78） 19 117.02 78.82% 28 L1 108.9.6 11.3129.84.0240 72 3 4 0% L3 109.56 8.69 9.42 127.67 85.80% 72 L4 96.35 2.59（5.18） 19.85 121.38 79.37% 76 M6 三室二廳96.89.84 8.33 115.84.272 344 18.9一衛(wèi) 8 05 0% 2% L2 111.02 6.1 9.75 126.87 87.70% 72 L5 96.7 7.37 17.18 124.24 77.83% 100 L6 93.9 9.28 16.82 120 78.25% 100 S1 二室766.109282134323二廳一衛(wèi) .3 1 .2 .6 .39% 2 2 .76% S2 72 2.57 12.17 89.32 80.60% 148 S3 72 2.57（5.15） 14.83 91.98 78.27% 52 S4 759.11967810.8 78 .33 .91 .22% 0 合計 不含獨體別墅、連排別墅和多層 合計總戶數(shù)：1818戶 三、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 (S) 1. 小區(qū)占地面積大，容易產(chǎn)品塑造；總體規(guī)劃 好，產(chǎn)品類型齊全顧及面多，滿足不同客層的消費需求。 項目名稱 中環(huán)國際（一期） 總建面積（㎡） 一期 萬，二期 15 萬 產(chǎn)品規(guī)劃 多層，小高層 開盤時間 一期 二期 價格： 目前該項目的均價在 2900 元 /平米左右。尤其天一城一期的規(guī)劃與本項目的規(guī)劃基本相同。因此如何在眾多類比個案中脫穎而出就是我們要解決的問題。二期開盤價在 3000 元 /平米以上 訴求重點： 項目名稱 中環(huán)國際（一期） 訴求重點 未來的 CPD 中央行政區(qū)， CBD 中央商務區(qū)， CLD 中央居住區(qū) 東亭板塊 對于市區(qū)客戶來講，東亭板塊和項目區(qū)域?qū)怯幸黄吹膬蓚€區(qū)域。 2. 位于主干道口，出行方便，交通便捷。 4. 能與專業(yè)的營銷策劃代理機構(gòu)合作，強強聯(lián)手，將十分有利于項目銷售，并能努力實現(xiàn)目標利潤的最大化。并設計健身設施?！?ILD 居住社區(qū)】離市區(qū)的距離，完全符合他們工作的要求。此類客戶較容易接受新事物，希望擁有自由自在的生活。 四、推案分期 根據(jù)全案的銷售策略和項目資金回籠速度，建議項目分期銷售的原則是“先西后東再中間” 第一期 A 區(qū) ： 先推 2 24 號多層和 4 號小高層，以多層較低的價格進入市場，降低天河花園對項目價格的影響，快速回籠資金。 ? 作板塊 ：為了使項目在市場中的高檔地位更突出，應充分把握地段升值， 發(fā)展前景 ， 將附近區(qū)域塑造成 城北西漳居住區(qū)板塊 。取得銀行的配合加快資金的回籠。 副 專 案：來人、來電登記、分析，人員的排休、環(huán)境區(qū)域編排、執(zhí)行外場業(yè)務。 十二、銷售道具建議 模型： 建議制作系列模型，整盤 22 萬平方米規(guī)劃模型、一期樓盤整體規(guī)劃模型、房型單體模型。市區(qū)接待點籌備完成，建議租用臨時店面進行前期客戶積累。 ? 簽約工作繼續(xù) ? 看房車繼續(xù) 四、 持續(xù)期（ 12 月 1 日－ 2020 年 2 月 30 日） 執(zhí)行策略： 1. 價格戰(zhàn)白熱化 ：運用 推廣設 定用戶 ，（例如多少元起，自備多少元起等）展開產(chǎn)品尾盤銷售； 2. 再包裝產(chǎn)品 ：精裝修、送配件或二期產(chǎn)品推出等 SP 應用； 3. 利用開發(fā)商的品牌形象打消買家對樓盤的疑惑； 4. 強化購后服務，使樓盤業(yè)主獲得物業(yè)的價值認同感；并為后續(xù)各期的推廣贏得良好的口碑； 5. 老客戶效益應用 ： 老客戶永遠比老業(yè)務員更容易讓人信任 ，因此制定優(yōu)惠政策吸引老客戶引介新客戶，為尾盤銷售不可忽略之利器； 6. 續(xù)溢廣告進程 ：利用較少量媒體持續(xù)讓市場觀注本 案并延續(xù)銷售態(tài)勢，其具體內(nèi)容有： 1) 二周一篇軟新聞：熱銷及公益導向，為二期做醞釀 2) 二周一篇 NP：價格及產(chǎn)品導向； 3) 特殊媒體應用：樣板區(qū)、工地進度實景等設立或報道； 4) 對有希望的潛在客戶郵寄 DM 廣告、派放夾報； ＳＰ活動： ? 圣誕煙火晚會舉辦（在社區(qū)入口廣場，恭賀老客戶；同時宣揚價格優(yōu)惠活動，吸引新客戶） ? 威孚臵業(yè)會會員招募活動暨臵業(yè)會成立大會 業(yè)務執(zhí)行： ? 追 蹤老客戶，鼓勵其介紹新客戶，給予獎勵。 開盤活動執(zhí)行。享受的是風景如畫的雅致、休閑、安詳和寧靜。 執(zhí)行部門：副總、執(zhí)行長、企劃部、開發(fā)部 工作內(nèi)容： 項目規(guī)劃建議以及項目推廣策略的提出 內(nèi)容細分： 項目的物業(yè)形態(tài)的建議 建筑風格的建議 戶型結(jié)構(gòu)及配比的建議 景觀規(guī)劃的建議 配套設施的建議 推廣 策略的提出 預達目的： 針對本項目的核心價值提出最能讓市場接受的規(guī)劃建議，以及針對無錫市場做出最好的業(yè)