【正文】 響，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量在 1998 年達(dá)到了高峰，批準(zhǔn)預(yù)售寫(xiě)字樓面積 萬(wàn) M2。 三大商貿(mào)區(qū)：主要是發(fā)展寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)，分別是解放路寫(xiě)字樓帶，中山路寫(xiě)字樓帶和東風(fēng)路寫(xiě)字樓帶。 ③ 白云大廈 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)為公寓式寫(xiě)字樓， 15 層為商場(chǎng)， 729 層為寫(xiě)字樓，總建筑面積 平方米。 ★ 設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 寫(xiě)字樓的外觀設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)潔明亮大方。 18 第四部分項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 房地產(chǎn)定位不是對(duì)樓盤(pán)本身做實(shí)質(zhì)性的改變，而是對(duì)市場(chǎng)的發(fā)現(xiàn)，好的定位能形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 檔次定位 低于寫(xiě)字樓，高于普通住宅，屬于中低檔次的公寓式寫(xiě)字樓。 ③ 區(qū)域內(nèi)的自由職業(yè)者和專(zhuān)業(yè)人士 越秀區(qū)蘊(yùn)藏了大量的自由職業(yè)者和專(zhuān)業(yè)人士，他們從事的行業(yè)主要集中在廣告宣傳 和制作、法律、裝修設(shè)計(jì)、教育咨詢(xún)、投資咨詢(xún)等，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)商住兩用的辦公場(chǎng)所有較大的興趣。雖然項(xiàng)目定位中低檔次，但大堂裝修要求中高檔。 ★ 廣告策略以樓體外立面和路邊廣告牌為主 ★ 銷(xiāo)售方式以現(xiàn)場(chǎng)售樓為主，敝司各二手分店配合 項(xiàng)目推廣方式： ★ 報(bào)紙廣告：建議以廣州日?qǐng)?bào)為主，重點(diǎn)在于告知。 ◆ 5 月 22 日確定公開(kāi)發(fā)售日的現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)人流組織安排。 34 第九部分：公司簡(jiǎn)介 （一）公司介紹 新恒業(yè)地產(chǎn)成立于 1994 年，十年來(lái)勇于爭(zhēng)先，奮力開(kāi)拓，業(yè)績(jī)輝煌。 據(jù)調(diào)查，園林綠化是促成客戶(hù)購(gòu)房的重要因素之一，雅致的園林綠化能幫助項(xiàng)目形成良好的銷(xiāo)售勢(shì)頭。 ◆ 針對(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)反饋，聯(lián)系貿(mào)易、建材、科技、廣告、咨詢(xún)、律師、金融、裝飾類(lèi)等中小型企業(yè)進(jìn)行上門(mén)直銷(xiāo)。 31 推廣步驟 第一階段： 公開(kāi)發(fā)售 時(shí)間： 2020 年 67 月 目的： 通過(guò)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，廣告宣傳等擴(kuò)大百靈商務(wù)樓的知名度，引起目標(biāo)客戶(hù)的關(guān)注，爭(zhēng) 取在 7 月份消化部分單位，回籠部分資金。 ★ 租金轉(zhuǎn)換模式，當(dāng)客戶(hù)租用 1 年后，如想購(gòu)買(mǎi)，則其前一年的租金可轉(zhuǎn)換為樓款。本項(xiàng)目極具升值潛力，目標(biāo)客戶(hù)群分散在各地，因此，敝司建議百靈商務(wù)樓采用“一主多輔”的售樓部設(shè)立方案，即主售樓部設(shè)立在百靈商務(wù)樓，輔售樓部設(shè)立在敝司的各二手分部，利用二手的場(chǎng)地，做一手的宣傳和推廣，每個(gè)二手分部有一位專(zhuān)職百靈商務(wù)樓的售樓人員。 客戶(hù)定位 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)主要分兩類(lèi)：自用型、投資型，另外加上團(tuán)購(gòu)客戶(hù) ① 區(qū)域內(nèi)的中小型公司 2002 年 8 月 7 日“住宅禁商”制度解封后，許多中小型企業(yè)紛紛選擇了住宅樓或群樓作為寫(xiě)字樓用途，但是早期的商住物業(yè)在功能、門(mén) 23 面、硬件設(shè)施（空調(diào)、電梯等）、交通、辦公環(huán)境及物業(yè)整體形象等都顯得不合時(shí)宜，因此預(yù)計(jì)將會(huì)有相當(dāng)數(shù)量中小型企業(yè)將選擇百靈商務(wù)樓作為 辦公用途。當(dāng)樓盤(pán)表現(xiàn)的個(gè)性與他們的價(jià)值觀相吻合時(shí)，他們就會(huì)選擇該樓盤(pán)。 ④ 項(xiàng)目威脅分析 ☆ 項(xiàng)目周邊寫(xiě) 字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈。 總結(jié) ★ 寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量加大，市場(chǎng)健康發(fā)展 ★ 寫(xiě)字樓檔次中等，新興的公寓式寫(xiě)字樓大受歡迎。 銷(xiāo)售狀況及客戶(hù)群：項(xiàng)目目前隨著“天河北軟件新世界分園”區(qū)的打造，以公寓式寫(xiě)字樓銷(xiāo)售，均價(jià) 4900（毛坯），以住宅的價(jià)格銷(xiāo)售寫(xiě)字樓，并宣傳“ Living office”的辦公模式，最大限度的體現(xiàn)辦公環(huán)境的人性化；項(xiàng)目以“高新技術(shù)企業(yè)稅后優(yōu)惠”等政府優(yōu)惠政策促銷(xiāo)，因此銷(xiāo)售狀況良好。 ★ 整體出租率很高。 ◆ 天河區(qū)的商務(wù)辦公氣氛較為濃厚。 ◆ 2020 年的寫(xiě)字樓成交面積又下降了 %，成交面積在連續(xù)增長(zhǎng)三年后再次下降，只有 萬(wàn) M2。 間析 ：由于是臨時(shí)改建成公寓式寫(xiě)字樓，實(shí)際上無(wú)法照顧到全面的通風(fēng)采光，所以有黑廚、暗衛(wèi)。項(xiàng)目目前售價(jià) 7000 元 /平方米， 7 層以下被中國(guó)工商銀行白云支行購(gòu)買(mǎi)。 ② 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 ☆ 項(xiàng)目周邊環(huán)境比較雜亂，周邊均為舊樓房，對(duì)項(xiàng)目提升有一定障礙。 市場(chǎng)需要什么樣的寫(xiě)字樓，我們就打造什么樣的寫(xiě)字樓。但由于物業(yè)本身具有投入成本高，長(zhǎng)期使用固定性強(qiáng)的特點(diǎn)，以及客觀市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈性，決定了它只能以市場(chǎng)條件為主來(lái)確定售價(jià)，方能適應(yīng)市場(chǎng)需求。包括： ◆ 酒店式服務(wù)體系：室內(nèi)清潔、管家服務(wù)、汽車(chē)清潔、衣服洗燙、代聘鐘點(diǎn)傭工、代訂書(shū)報(bào)、代訂車(chē)船飛機(jī)票等 ◆ 中央商務(wù)中心：多媒體多功能會(huì)議室（出租）、餐飲中心、娛樂(lè)休閑中心 ◆ 先進(jìn)的智能化管理體系：寬帶網(wǎng)引入，先進(jìn)的消防、安防系統(tǒng) 25 ◆ 公共部分高檔的裝修 ◆ 靈活多變的室內(nèi)空間間隔 ◆ 24 小時(shí)不間斷辦公 樣板房設(shè)置裝修建議 建議樣板房設(shè)立在第十層，可望東風(fēng)路和解放路。裝修要求個(gè)性鮮明、寬敞、明亮、生態(tài)、簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代感強(qiáng)。 入市時(shí)機(jī) 房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，誰(shuí)能把握最好的時(shí)機(jī)入市，誰(shuí)就能取得最大的利潤(rùn)，成為市場(chǎng)的贏家。 ◆ 前 10 名客戶(hù)額外 96 折，前 1130 名客戶(hù)外 98 折。 35 從成立至今共代理武漢全國(guó)服裝貿(mào)易中心、隆城大廈、大新大廈白云堡、頤和山莊等各類(lèi)項(xiàng)目達(dá) 85 個(gè)，其中金蘭苑、隆城大廈、田心苑、康乃馨苑、東鵬花園等項(xiàng)目驕人的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)更成為樓市的經(jīng)典傳奇，為外界所津津樂(lè)道。龐大的客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)，為所代理之樓盤(pán)奠定了堅(jiān)實(shí)的客戶(hù)基礎(chǔ)，令銷(xiāo)售業(yè)績(jī)事半功倍。 ◆ 通過(guò)關(guān)系邀請(qǐng)政府部門(mén)，及媒介的關(guān)系戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)剪彩，舞獅隊(duì)到樓盤(pán)舞獅，為現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造熱烈氣氛。堅(jiān)持“低成本，高實(shí)效”的營(yíng)銷(xiāo)宗旨，在少?gòu)V告投放的基礎(chǔ)上，著重塑造“ 優(yōu)越的地理位置、較低的辦公成本”個(gè)性，確立項(xiàng)目在寫(xiě)字樓市場(chǎng)的鮮明地位。既可緩解寫(xiě)字樓車(chē)位需求矛盾，又可增加寫(xiě)字樓的收入。目標(biāo)受眾為中小型企業(yè)。上述選中的 10 種因素權(quán)重，按重要性及影響力的高低確定戶(hù)型間隔 ，朝向景觀 ，外觀設(shè)計(jì) ，電梯 數(shù)量 ，配套設(shè)施 ，地 22 理位置 ，物業(yè)管理 ，發(fā)展商品牌 ，項(xiàng)目檔次 ，樓盤(pán)口碑。 19 差別化準(zhǔn)則。 ☆ 車(chē)位相對(duì)較少，無(wú)法滿(mǎn)足 9 千多平方米的要求。 14 層為商場(chǎng)， 5 層為餐飲中心， 19 層為設(shè)備層， 39 層為商務(wù)中心。但項(xiàng)目提供 24 小時(shí)辦公，其公共部分的照明、空調(diào)、電梯和保安管理都提供全天 24 小時(shí)的服務(wù)，能滿(mǎn)足貿(mào)易類(lèi)、科技類(lèi)公司工作時(shí)間彈 性大的需求，這也是該寫(xiě)字樓的特色之處，也提高了項(xiàng)目自身的性?xún)r(jià)比。 ◆