【正文】 機之用； 居?。? 對戶型的功能分析，我司認為在商住定位的基礎(chǔ)上應首推居住； 在終端上 ,居住還是最終選擇 ,租或自購過渡性居住為主要用途 ,但均為年輕人或拆遷戶 。 開盤強銷期策略 （ 2020年 9月 28日 — 2020年 12月 31日） 開盤期 一、開盤時機選擇： 2020年 9月 28日開盤 二、價格策略 穩(wěn)步提升 ,維持在 2500元 /平方米均價 (不含裝修 ) 三、推售單位選擇：大戶型為主 ,小戶型控量推出 四、推廣活動 開盤活動 開盤典禮活動 “ 精英圈內(nèi) — 投資新銳生活 ” —— “ 百勝 ” 開盤活動 活動目的： 制造轟動，提示樓盤已開售 活動地點： 民眾樂園 \中山公園內(nèi)或其他 活動名稱： “ 選擇新派生活通道 ” 特邀嘉賓： 演藝明星及知名主持人 活動內(nèi)容： （ 1）、 開盤前三天通知市民神秘佳賓 （ 2）、 當天懸念制造 （ 3）、 獎勵公布及現(xiàn)場考題部分 （ 4） 看樓專車 籌備工作： （ 1）、 禮品清單及成本預算 （ 2）、 活動流程、場地布置及嘉賓溝通等 開盤當天請市領(lǐng)導、房管局、開發(fā)商老總及嘉賓等在酒店開盤儀式共同剪彩； 開盤前三天營銷中心鋼琴演奏，在休閑廳享受咖啡生活； 促銷手段 （ 1）優(yōu)惠折扣、禮品方式（凡在開盤當天落定者均享有優(yōu)惠措施） 在開盤 ，如上午 10.： 00－ 11： 00， 12： 00－ 1： 00，下午 2： 00－ 3： 00， 4：00－ 5： 00認購可享受內(nèi)部認購折扣優(yōu)惠，其它時間則享 3000元現(xiàn)金優(yōu)惠。 我們建議的入市銷售次序： 10月前推出特價房，進行項目內(nèi)部認購，進行價格 策略 10月至年底推出部分精品房進行正式開盤市場策略春節(jié)傳統(tǒng)淡季進行價格及節(jié)日促銷以消化部分特價房再次強銷，增加品牌度的精品房銷售持續(xù)期內(nèi)進行所有戶型的放量，但注重價格級差持續(xù)清盤 項目銷售周期劃分及推廣策略 銷售階段是檢驗策劃營銷工作的重要標尺，同時，它又是自成一體的嚴密科學體系。 目標買家購買力定位 兩房總價： 2500元 /平方米 *65平方米 =，首付 2成 3萬余， 20 年月供約 860元。業(yè)內(nèi)專家普遍認為，６０～７０平方米的１居室，一般可以有足夠的面積做出獨立的廚房、衛(wèi)生間，起居與臥室也能做到完全分離，居住舒適度較高。但近兩年，投資型房產(chǎn)的供給量比較大，受供求關(guān)系影響，高檔公寓租金下跌比較大，一些人開始將目光轉(zhuǎn)向位于商務中心區(qū)邊緣、房價適中的中檔樓盤，期望用較低的投入獲得較高的回報。綜上所述：這 9 宗地擁有天時、地利之勢。 舊城改造 力度加大推動城區(qū)項目開發(fā) 2020年舊城改造 29片， 8276畝，同比增長 %；拆遷 260萬平方米，同比增長 %；拆遷戶數(shù)為 24433戶，同比增加 11413戶，拆遷購買存量房占六成。 H型劣勢： 通風采光均有明顯不利之處， 陽臺受自家廚房和鄰居廚房的油煙污染； 表 :E\H兩種戶型套數(shù)及面積分析 總套數(shù) 總面積 E 型 112 H 型 112 合計 224 占項目總比 (%) % % 故而本案必須考慮到如何解決占銷售面積 26%的戶型成為滯銷單位的策略，建議見營銷建議。從地理位置可以看出，居住用地范圍都在各個區(qū)的中心位置， 周邊社區(qū)配套都比較成熟，市場潛力比較大。促使 “ 新生代 ” 購買小戶型的主要原因還是小戶型誘人的低總價。從調(diào)查結(jié)果可以看出，小戶型的購房人雖然對于建筑形式 —— 板樓還是塔樓沒有太高的要求，但是９０％以上的購房人有獨立客廳要求，１００％都要求有獨立廚房。項目周邊盡是高層建筑，雖然本項目最高，但更獨特的是體現(xiàn)其的胸襟開闊及品味；其次，在這 其他項目沒有的尊貴體驗及便捷生活體驗。 l 配備高速合資電梯和中央智能化系統(tǒng) ,以提高住宅的使用價值 。 力圖讓開盤當天廣告形成鋪天蓋地之勢，這樣客戶無論看哪份報紙都能看到本項目 在其他期間形成每月 10— 15次較高密度的投放， （二）廣告方式 ： 以硬廣告介紹品牌產(chǎn)品為主，新聞稿介紹工程建筑及投資內(nèi)容為輔。 l 小戶型產(chǎn)品對位置和周邊環(huán)境要求高 ,例如去年熱銷的 ” 漢飛青年城 ” 和今年即將面世的 ” 圣淘沙公寓 ” 均以優(yōu)秀的地段和均好的生活配套再輔以精裝修吸引年輕白領(lǐng)和投資客； l 在以價格優(yōu)勢沖擊小戶型市場的前提上 ,塑造項目自身的上進、配套功能實用的主張； l 裙樓功能上要多下功夫，以補充區(qū)域內(nèi)大型超市、商業(yè)設(shè)施不足的現(xiàn)狀，引進知名商家形成區(qū)域中心態(tài)勢，有利于建立銷售說辭； 項目營銷建議 綜合以上分析 ,我們覺得要使本案順利達到銷售目標，必須從以上三點著手解決和 提升項目核心競爭力。 特點之七： 主要還是自己住 由于短期主要是用于自住，因此消費者對戶型、配套、周邊環(huán)境等條件還是比較關(guān)注的。所以， 對他們來說，低總價是最大的吸引力。 廣宣執(zhí)行：前期沒有過多廣告支持，主要依靠步行街自然人流量，工地圍墻等 價格策略執(zhí)行：咨詢期均價為 5000元 /平米 借鑒因素： 以小戶型全精裝修提升項目價值和模糊價格上限，延續(xù)去年 “ 漢飛。 城區(qū)高層銷售情況開始回暖 2020年以來，武漢房價進入一個前所未有的快速上 升期（ 2020年武漢商品房價總體增幅達 ％），同時新開發(fā)的高層樓盤的品質(zhì)提升，再加上市郊樓盤經(jīng)過 2－ 3年的漲幅，價格也上升到了較高水平，這樣就直接帶動了某些市區(qū)高層項目的旺銷。百勝家想時代競標方案 目 錄 l 項 目 分析 ???????????????? 1 l 區(qū)域市場分析及小戶型 ???????????????? 5 l 項目定位 ???????????????? 14 l 項目營銷建議 ???????????????? 21 l 項目銷售周期劃分及入市策略 ???????????????? 25 l 項目推廣策略 ???????????????? 26 項目分析 案名建議： 原案名 百勝 . 家想時代 建議更改 百勝 . DIY . 嘉享時代 產(chǎn)品分析 建筑為十八層高層建筑，兩梯十四戶 , 戶型建筑面積從 4280平方米左右 ,為典型的純小戶型公寓產(chǎn)品； 區(qū)域內(nèi)標志型建筑，線條俊郎雄偉，富有現(xiàn)代感生命氣息； 人性化的房型設(shè)計，室內(nèi)空間設(shè)計不僅方正實用，動靜分離，公共空間和私密空間分區(qū)，而且精巧設(shè)計提升房間實用價值，可上升到居住觀念的更新?lián)Q代； 大部分戶 型均配備雙陽臺設(shè)計，別具匠心，可定位為花園視角； 兩棟塔樓無間距，依靠前后各 6*10米的兩個天井通風采光， 高層建筑總存在綠化率不足的問題，本案也一樣存在此方面不可避免的問題。受節(jié)節(jié)攀升的樓面地價影響，預計 03年土地的漲幅將在 05前后通過房價的進一步漲幅顯現(xiàn)出來。 樓盤特點：年輕、前衛(wèi)的鋼結(jié)構(gòu)小戶型。他們面臨的不是能夠買多好的房子，而是是否能夠買得起房子的問題。在物業(yè)服務方面，主要是對家政和配送中心這類滿足日常生活的配套需求較為強烈。 l 周邊生活配套維持老城區(qū)規(guī)模 ,位于傳統(tǒng) CBD\規(guī)劃王家敦 CBD\漢口火車站 \竹葉山汽車市場的連接地段 ,并且在主干道建設(shè)大 道上 ,但項目所在地自身商務功能并不明顯 。 一等獎 : 1