【正文】 在周邊片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)即將形成內(nèi)部激烈競(jìng)爭(zhēng)、外部強(qiáng)敵環(huán)繞之勢(shì)； 2. 片區(qū)項(xiàng)目客戶特征較為集中，高校老師、研究人員、高科技企業(yè)白領(lǐng)、企事業(yè)單位后勤職工、辦公室一般職員、個(gè)體戶構(gòu)成片區(qū)住宅主力購(gòu)買群體 3. 產(chǎn)品 “ 瘦身 ” ，成為片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主流； 4. 太陽城先行一步占據(jù)了市場(chǎng)主動(dòng)。 在面臨朝向與景觀的對(duì)立選擇時(shí) ， 更多的居民 （ 尤其是素質(zhì)較高的中青年 ） ，在給予充分 “ 景觀補(bǔ)償 ” 的前提下 ， 基本是可以接受偏南朝向（ 東南或西南 ） 的住宅的 。按調(diào)查獲得的每一樓盤開發(fā)量結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，則目前現(xiàn)有樓盤年供應(yīng)總量約為 8085萬平方米； 開發(fā)區(qū)管委會(huì)明確表示 “ 在 20202020年間繼續(xù)貫徹加大、加快拆遷及土地出讓的速度 ” 方針； 結(jié)論： （ 1）主打光谷概念十之七八，流于形式，內(nèi)涵貧乏； （ 2）大部分開發(fā)商做到產(chǎn)品戶型方正實(shí)用已是心滿意足，全新創(chuàng)新大賣點(diǎn)完全沒有； （ 3）個(gè)別樓盤（名都花園）園林景觀雖然設(shè)計(jì)并非上佳，但已經(jīng)成為促進(jìn)實(shí)際銷售的核心賣點(diǎn)； （ 4）個(gè)別樓盤（智慧城）退讓式開發(fā)次序安排值得借鑒； （ 1）目前本片區(qū)樓盤供給的產(chǎn)品類型完全是以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主，面積主要集中在 120130平方米之間，所占比例基本達(dá)到 4050%以上，個(gè)別樓盤（如當(dāng)代曙光花園 、虹景豪庭）比例甚至達(dá)到 7090%； （ 2）多數(shù)樓盤兩房?jī)蓮d面積主要集中在 90100平方米之間，比例相對(duì)較低，基本在 15%以下（光谷智慧城項(xiàng)目比例相對(duì)較高，達(dá)到 2030%）； （ 3）四房?jī)蓮d面積主要集中在 140160平方米之間，多數(shù)樓盤比例基本在510%； （ 4）其他戶型（一房?jī)蓮d、大戶型躍式、復(fù)式）比例很低。 二、項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)： 基本全多層、相對(duì)低容積率 區(qū)位 /規(guī)模 /交通 現(xiàn)樓發(fā)售 政府資源支持 資金 /實(shí)力雄厚 劣勢(shì)： 片區(qū)形象（東、西、北向） 現(xiàn)有部分產(chǎn)品設(shè)計(jì) 品牌效應(yīng)較弱 銷售準(zhǔn)備時(shí)間短暫 機(jī)會(huì) ： 片區(qū)市場(chǎng)價(jià)位持續(xù)增長(zhǎng) 高校住房政策改革 高科技企業(yè)增長(zhǎng) 市場(chǎng)品質(zhì)空白機(jī)遇 片區(qū)大盤中最早入市 威脅： 片區(qū)大盤入市競(jìng)爭(zhēng) 未來大量潛在土地供給 萬科城市花園、保利花園開發(fā) 臨近片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)威脅 （二）項(xiàng)目 SWOT分析 減小劣勢(shì)，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)