【正文】 益指標(biāo)、各種房屋交易稅費(fèi)、物價(jià)指數(shù)、各種結(jié)構(gòu)房屋建造價(jià)格 ? （二）樣點(diǎn)的選擇 ? ? ? 、寬度和深度具有代表性 ? ? ? （三）資料調(diào)查與樣點(diǎn)調(diào)查的要求 ? 20% ? 、轉(zhuǎn)讓及出租的價(jià)格資料必須近一年內(nèi)成交的 ? ? 、可靠 ? ? 用于調(diào)查中 ? 。 ? ? 被拆遷房屋 (商業(yè)用房 )貨幣補(bǔ)償價(jià)格 = {[（房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià) 轉(zhuǎn)換成完全產(chǎn)權(quán)的成本） （ 1 + 區(qū)位差價(jià)率） （ 1 + 樓層差價(jià)率） （ 1 + 建筑結(jié)構(gòu)形式差價(jià)率） 房屋修正系數(shù) （ 1 + 房屋層高差價(jià)率） 臨街狀況修正系數(shù) 形狀修正系數(shù) 同類房屋基準(zhǔn)重置價(jià)格 ] 年期修正系數(shù) + 同類用途房屋評估重置價(jià)格 成新率 } 建筑面積。 三、城市房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)界定 ? （一）城市房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)的定義 ? 城市中的某一均質(zhì)地域內(nèi)的某類用途房屋在設(shè)定的基準(zhǔn)條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。 十、現(xiàn)有拆遷補(bǔ)償估價(jià)思想的問題 ? （一）新襯衣與破棉襖 ? 被拆遷房屋的交換價(jià)值與使用價(jià)值 ? （二）沒有烤好的奶酪歸誰 ? 土地發(fā)展權(quán)的收益分配 ? （三）第一杯茅臺(tái)酒與第 20杯茅臺(tái)酒 ? 邊際效用遞減與被拆遷房屋面積 ? （四）拆遷前后市場狀況的差異性 ? （五）被拆遷人的被迫需求 城市房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)評估實(shí)務(wù) 一、城市房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)評估的背景 ? （一）拆遷基準(zhǔn)價(jià)評估的政策法規(guī)背景 ? 1.《 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見 》 ? 第十三條：市縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格。 ? 拆遷基準(zhǔn)價(jià)修正法也是一種評估方法。城市房屋拆遷評估實(shí)務(wù) 張東祥 江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院 副院長 博士、教授、碩導(dǎo) 香港測量師、房地產(chǎn)估價(jià)師 土地估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評估實(shí)務(wù) 一、城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評估技術(shù)路線 ? （一）“標(biāo)本房屋”市場價(jià)格評估技術(shù)路線 ? 先評估出在拆遷片區(qū)內(nèi)有代表性的“標(biāo)本房屋”的市場價(jià)格，以此為基礎(chǔ)評估出其他拆遷房屋的市場價(jià)格，即在一個(gè)拆遷片區(qū)中按房屋使用類型（居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等）各選取一處有代表性的房屋作為評估標(biāo)本，運(yùn)用市場法或其他方法評估出該“標(biāo)本房屋”的市場價(jià)格，然后將各拆遷房屋與“標(biāo)本房屋”進(jìn)行比較、修正得出各拆遷房屋的市場價(jià)格。 ? （二）各種評估方法在拆遷估價(jià)中的應(yīng)用 ? 市場法的應(yīng)用 ? （ 1）可比實(shí)例的選取可以突破本拆遷片區(qū) ? （ 2）盡量選用近期成交的可比實(shí)例 ? （ 3）慎重對待一手房的成交價(jià)和房地產(chǎn)行政管理部門登記的成交價(jià) ? （ 4）各種因素的修正要盡量做到有可靠的依據(jù) ? （ 5）比較是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與可比實(shí)例在成交日期的比較 ? （ 6）要防止把狀況差異的幅度直接作為價(jià)格差異的幅度 ? 成本法的應(yīng)用 ? （ 1）特別適合于機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等非住宅房地產(chǎn)和一些附屬物的評估 ? （ 2）不能直接套用政府公布建筑物重置價(jià) ? （ 3）采用“基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估的宗地單價(jià) +建筑物的重置成新單價(jià)”來評估被拆遷房屋的補(bǔ)償單價(jià)是不科學(xué)的做法 ? （ 4）不能把造價(jià)作為建筑物的重置價(jià)； ? （ 5）采用直線折舊法計(jì)算折舊時(shí)，耐用年限不宜直接采用規(guī)范中的耐用年限。 ? 第十四條：拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的狀況進(jìn)行。 ? 例如：此次評估的各類房屋拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格僅指被拆遷房屋本身在全新狀態(tài)和法定最高土地使用權(quán)出讓年限于 2020年 9月17日的價(jià)格（包含完全房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的價(jià)格），不含附屬物的 補(bǔ)償 ? 價(jià)格、被拆遷人的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費(fèi)及被拆遷單位或個(gè)體工商戶因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)償費(fèi)。 ? 價(jià)格計(jì)算公式 ? 被拆遷房屋（工業(yè)及其它用房 ） 貨幣補(bǔ)償價(jià)格 = 被拆遷房屋所占土地的價(jià)格 + 被拆遷房屋的重置價(jià)格 成新率 ? 注：房改房的轉(zhuǎn)換成完全產(chǎn)權(quán)的成本按房地產(chǎn)成交價(jià)格的 1%扣除 ? 其它的劃拔土地轉(zhuǎn)換成完全產(chǎn)權(quán)的成本按評估宗地價(jià)格的 50%扣除 八、拆遷基準(zhǔn)價(jià)評估的藝術(shù)性探討 ? （一）如何處理委托方的要求 ? （二）如何增強(qiáng)評估成果的操作性 ? （三）如何減少對評估結(jié)果的誤解 ? （四）如何通過評估結(jié)果減少未來拆遷補(bǔ)償中的矛盾 ? （五）如何回答被拆遷人代表的提問 九、拆遷基準(zhǔn)價(jià)評估的職業(yè)道德 ? （一）拆遷基準(zhǔn)價(jià)評估的獨(dú)立性問題 ? （二）拆遷基準(zhǔn)價(jià)評估的客觀性問題 ? （三）拆遷基準(zhǔn)價(jià)評估的專業(yè)勝任能力 ? （四）拆遷基準(zhǔn)價(jià)評估對有關(guān)各方的責(zé)任 。 ? （四）工業(yè)房屋拆遷基準(zhǔn)價(jià)界定 ? 產(chǎn)權(quán)、新舊程度、交通條件、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施完備度 四、拆遷基準(zhǔn)價(jià)評估技術(shù)路線 ? （一）拆遷基準(zhǔn)價(jià)評估總技術(shù)路線 ? 對住宅和商業(yè)房地產(chǎn)（含寫字樓）利用樣點(diǎn)價(jià)格的等值線劃分均質(zhì)地域，對工業(yè)房地產(chǎn)利用城鎮(zhèn)土地定級的原理均分均質(zhì)地域，對均質(zhì)地域的樣點(diǎn)調(diào)查資料與數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，以各均質(zhì)地域經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理后的樣點(diǎn)價(jià)格平均值作為其基準(zhǔn)價(jià)格。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。 三、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)承接與評估機(jī)構(gòu)選擇 ? （一）城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)承接 ? （含三級）的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)才能獨(dú)立承接城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)，暫定三級只能和三級以上（含三級）的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)聯(lián)合承接。 ? 2. 選擇“標(biāo)本房屋” ? 在每一拆遷區(qū)片內(nèi)一般選擇一套“標(biāo)本房屋”。 ? 成本法可以作為任何一種實(shí)體性估價(jià)對象的估價(jià)。 ? （三）要拍攝反映被拆遷房屋內(nèi)外部的影像資料 ? （四）無法進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證。該計(jì)劃的內(nèi)容包括：需要到些部門去搜集哪些資料，什么時(shí)間去，幾個(gè)人去，需要幾個(gè)人配合；樣點(diǎn)調(diào)查分幾個(gè)小組，每個(gè)小組多少人，需要幾個(gè)配合，需要幾天時(shí)間，具體的時(shí)間安排（含晚上）