【正文】 發(fā)商 河南金運房地產(chǎn)有限公司 中原路 220號 位置 二七路 49層 / 層數(shù) /層高 32層 50年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 50年產(chǎn)權(quán) 中央空調(diào) 空調(diào) 21部 電梯 規(guī)模 1棟， 160000萬㎡ 1棟， ㎡ 售 /租價格 3元 /㎡ /天 /㎡ /天 售 /租率 95%以上 60% 裝修狀況 毛坯，公用部位精裝修 毛坯，公用部位簡裝修 核心賣點 周邊有高檔酒店作為成熟配套 成功銷售爛尾樓 經(jīng)典寫字樓掃描 35 本報告是嚴格保密的。 金水區(qū)板塊 —— 鄭州高端寫字樓最為集中的的商務圈。以小規(guī)模中高檔物業(yè)為主，商住參半。 產(chǎn)品注重質(zhì)量，價值構(gòu)成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。 宏觀經(jīng)濟 環(huán)境掃描 城市發(fā)展 狀況分析 寫字樓 市場分析 寫字樓 客戶分析 報告內(nèi)容提綱 2 本報告是嚴格保密的。 競爭者數(shù)量減少；市場細分充分，占有新的細分市場較難；開發(fā)商注重效益 /低成本。 報告內(nèi)容提綱 宏觀經(jīng)濟 環(huán)境掃描 城市發(fā)展 狀況分析 寫字樓 市場分析 寫字樓 客戶分析 10 本報告是嚴格保密的。 市場化成熟期：地段主導，板塊形成、客戶充分細分，整購比例上升，小投資客退出 市場化成熟期 經(jīng)濟背景 城市在區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對主導地位 供應 供應主體 ?專業(yè)開發(fā)商為主 需求 客戶特征 自用 ?一線寫字樓：高科技產(chǎn)業(yè) 、 現(xiàn)代制造業(yè) 、 咨詢服務業(yè) 、 金融保險業(yè)等 產(chǎn)品 ?高端產(chǎn)品：建筑形象地標化 、設備設施尖端化 、 物業(yè)管理品牌化 、 辦公功能純粹化 ?國際品牌與團隊 ?板塊認知已經(jīng)深入人心 ， 各板塊客戶 、 產(chǎn)品平臺標準建立 ?項目開發(fā)方向主要由地段主導 投資 ?投資機構(gòu)整購 ?財富階層 成交關(guān)鍵驅(qū)動因素 自用 ?商務成熟度與聚集度 、 企業(yè)所依賴的資源聚集度 ?產(chǎn)品：客戶素質(zhì) 、 物業(yè)形象 、 硬件配置 、 物業(yè)管理 盈利模式 大部分持有出租 ， 部分項目對外銷售 投資 ?對固定資產(chǎn)升值保值 、 租金實現(xiàn)的信心 ?對實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的信心 階段標志 板塊（及板塊的標志物業(yè)）形成、產(chǎn)品標準建立、客戶充分細分 16 本報告是嚴格保密的。 鄭東新區(qū) CBD已初步形成規(guī)模效應，提升市場信心 ?CBD地區(qū)由內(nèi)、外環(huán)兩條環(huán)路組成，將建成 60幢高檔商業(yè)樓宇 ； ?經(jīng)過 5年的大規(guī)模建設， CBD已經(jīng)基本完成了寫字樓和公寓的建設并部分投入使用，增強了市場對新區(qū)開發(fā)的信心。 一、客戶購買需求分析 9000元以上80008999元70007999元60006999元50005999元40004999元4000元以下8001000萬元500800萬元 300500萬元 200300萬元 100200萬元 50 100 萬元 50萬元以下表 3：構(gòu)買單價 表 4：構(gòu)買總價 50007000元為主 50200萬元為主 41 本報告是嚴格保密的。 項目區(qū)位解析 —— 位于省級行政大道和城市主干交匯處，區(qū)域內(nèi)商務氛圍成熟。 2023年 3月 18日星期六 下午 12時 8分 7秒 12:08: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 12:08:0712:08:0712:083/18/2023 12:08:07 PM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 12:08:0712:08:0712:08Saturday, March 18, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 下午 12時 8分 :08March 18, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。項目北依金水路，是鄭州市迎賓大道，東鄰中州大道，即將成為景觀大道。 42 本報告是嚴格保密的。 項目名稱 綠地峰會天下 藍瑪?shù)赝醮髲B 圖示 綠地集團 開發(fā)商 鄭州歌億房地產(chǎn)有線 公司 CBD外環(huán) 位置 CBD外環(huán) 30層 / 層數(shù) /層高 30層 / 40年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 40年產(chǎn)權(quán) 中央空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 6部 電梯 6部 規(guī)模 2棟，約 10萬㎡ 1棟， ㎡ 售 /租價格 6200元 /㎡ 原售價 60006500 元 /㎡ 售 /租率 售磬世紀峰會 ,峰會天下銷售完成 85% 銷售率 90% 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點 地理位置，規(guī)模，開發(fā)商品牌 中原首座全鋼結(jié)構(gòu)寫字樓，玻璃幕墻 鄭東新區(qū) CBD代表樓盤 31 本報告是嚴格保密的。 050100150200250房地產(chǎn)投資住宅投資商業(yè)地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資 住宅投資 21 商業(yè)地產(chǎn)投資 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023房地產(chǎn)投資自 2023年增長迅猛，商業(yè)地產(chǎn)類投資近兩年以 40%的速度迅速增長 數(shù)據(jù)來源：鄭州市房地局 市場供應量預判 單位：萬平方 18 本報告是嚴格保密的。中區(qū)和東區(qū)集中了大量政治和商務資源，而北區(qū)則以居住為主導方向。 需求特征 滿足基本生活需求，客戶結(jié)構(gòu)簡單。 本報告是嚴格保密的。 供應特征 單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無附加值。 ?北區(qū)： 以大規(guī)模、好環(huán)境、高品質(zhì)的中高檔住宅為主。 鄭州寫字樓分布圖 鄭東新區(qū) 中原區(qū) 金水區(qū) 管城區(qū) 二七區(qū) 21 本報告是嚴格保密的。 ?傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)配套成熟 ?市政府行政配套 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 租金 /售價 ?潛在供應規(guī)模小，客戶外溢，出租率下降 ?客戶將存在外遷鄭東新區(qū)或金水區(qū)板塊現(xiàn)象 租售狀況 ?平均出租率在 60％ 以上； ?在售樓盤較少 ?租金：集中于 / m2/天； ?售價： 40005000元 /m2 ； ?物業(yè)管理費： /m2/月 ?行業(yè)：以 貿(mào)易、信息科技、廣告 及政府類相關(guān)企業(yè)為主， ?客戶：入住企業(yè)以中小型企業(yè)為主； ?辦公成本較低比相對金水區(qū)是吸引中小型企業(yè)的主要因素之一 客戶特征 第三層級 33 本報告是嚴格保密的。 建筑形象昭示性物業(yè)管理公司品牌交通配套周邊配套，環(huán)境完整商務體系園林景觀開發(fā)商品牌一、客戶購買需求分析 表 9：項目外部條件 客戶最關(guān)注的項目外部條件： 商務氛圍、周邊環(huán)境、交通配套 45 本報告是嚴格保密的。 屬性 詮釋 區(qū) 位 屬 性 ? 位于鄭州市省級行政大道 ? 位于東西的交通動脈金 ? 金水路有鄭州 “行政大道 ”的稱號； ? 項目周邊大部分為新建寫字樓及高檔住宅 ? 距離城中心區(qū)及 CBD僅數(shù)分鐘車程 ? 臨城市中州大道 項 目 屬 性 ? 占地約 ，建面 ，容積率 8； ? 可達性好、交通便捷 ? 城市配套較齊全 ? 周邊生活配套檔次優(yōu) ? 南面緊臨城市干道金水路； ? 商業(yè)配套尤其突出 ? 項目周邊居住區(qū)以高檔為主； ? 無稀缺性自然景觀資源 區(qū)域?qū)傩院晚椖繉傩缘慕缍?，可以幫助我們明確研究方向和方法 56 本報告是嚴格保密的。 , March 18, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 18日星期六 下午 12時 8分 7秒 12:08: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 18日星期六 12時 8分 7秒 12:08:0718 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :08:0712:08Mar2318Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 男士49%女士51%企業(yè)主16%企業(yè)高管35%個人投資者22%其他27%25歲以下28%263544%364523%46555%1014年,2年以下35年69年三、客戶基礎背景調(diào)查 圖 25：受訪人姓別 圖 26：客戶類型 圖 27：受訪問人年齡層段 圖 28：公司成立時間 51 本報告是嚴格保密的。 分析工具： Excel 軟件 問卷調(diào)查統(tǒng)計說明 39 本報告是嚴格保密的。 鄭東新區(qū)板塊 —— 鄭州最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虅杖Γ饕蓵箻I(yè)帶動區(qū)域發(fā)展，代表鄭州未來寫字樓最高水平的CBD區(qū) ?政府導向，會展業(yè)帶動 ?成熟公建配套 ?高檔住宅區(qū) 第二層級 核心驅(qū)動力 未來發(fā)展趨勢 ?租金： /m2/天 ?售價： 52006500元 /m2 ?物業(yè)管理費： /m