【正文】 :08:0712:08Mar2318Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 ? 本項(xiàng)目地處鄭州市金水區(qū)，緊鄰開發(fā)中的鄭東新區(qū)。 1 －5 F 6 －1 0 F 1 1 －1 5 F1 6 －2 0 F 2 0 －2 5 F 2 5 －3 0 F3 0 F 以上一、客戶購(gòu)買需求分析 表 5：構(gòu)買樓層選擇 選擇中低區(qū)為主，注重性價(jià)比 時(shí)尚另類9%精致典雅21%富麗豪華7%大氣尊貴34%現(xiàn)代簡(jiǎn)約25%傳統(tǒng)古樸3%其他1%表 6：寫字樓氣質(zhì)喜好 客戶喜歡的寫字樓氣質(zhì)大氣尊貴型占 34%，其次是現(xiàn)代簡(jiǎn)約型。 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 報(bào)告內(nèi)容提綱 宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境掃描 城市發(fā)展 狀況分析 寫字樓 市場(chǎng)分析 寫字樓 客戶分析 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市房地產(chǎn)格局 —— “東北富、西南貧”。 競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量進(jìn)一步減少，消費(fèi)者需求減少。鄭州楷林國(guó)際大廈項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 謹(jǐn)呈：河南楷林置業(yè)有限公司 合同編號(hào)： [2023]SHB09 世聯(lián)楷林項(xiàng)目組 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價(jià)格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。 ?中區(qū)： 老城區(qū)，目前全市的政治經(jīng)濟(jì)中心。 按照物業(yè)檔次、目前售價(jià) /租金將板塊分級(jí) 金水區(qū) 鄭東新區(qū) 二七區(qū) 管城區(qū) 中原區(qū) 平均 租金 區(qū)間 (元 /天 /m2） 平均 售價(jià) 區(qū)間 (元 /m2） 55007900 52006500 40005000 ?依托省機(jī)關(guān)，區(qū)域配套成熟，商務(wù)氛圍濃， ?交通便利，是辦公樓最集中區(qū)域 ?入住企業(yè)行業(yè)影響力大，實(shí)力雄厚 物業(yè)檔次 ?高端純寫字樓供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域 ?政策導(dǎo)向和城市發(fā)展趨勢(shì) ?目前商務(wù)氛圍較差 ?落成較早，規(guī)劃功能落后；品質(zhì)不高，硬件設(shè)施和 ? 物業(yè)服務(wù)都不完善 ?入住企業(yè)規(guī)模較小 ?在商住兩用為主 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目名稱 華林新時(shí)代廣場(chǎng) 福華中心 圖示 鄭州中原華豐投資中心有限公司 開發(fā)商 鄭州福華置業(yè)有限公司 紫荊山路商城路 位置 紫荊山路東大街 21層 / 層數(shù) /層高 27層 / 70年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 70年產(chǎn)權(quán) 分體空調(diào) 空調(diào) 分體空調(diào) 7部 電梯 6部 規(guī)模 1棟 21層 ,總面積 5萬㎡ 1棟 27層、總建面 ㎡ , 售 /租價(jià)格 均價(jià) 8500元 /㎡ ?天 售 /租率 50% 95％以上 裝修狀況 精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點(diǎn) 5． 2米 LOFT，可以分隔二層 全新復(fù)合新 OFFICE 經(jīng)典寫字樓掃描 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)于寫字樓配套設(shè)施滿意情況調(diào)查 非常滿意10%滿意30%一般43%不滿意13%非常不滿意4%增加兩倍或更多26%增加一倍43%加強(qiáng)管理21%無論如何都不夠10%圖 11：關(guān)于停車位的看法 圖 10：關(guān)于中央空調(diào)的看法 非常滿意9%滿意25%一般33%不滿意24%非常不滿意9%圖 12：關(guān)于辦公環(huán)境的看法 非常滿意13%滿意25%一般42%不滿意14%非常不滿意6%圖 13：關(guān)于電梯使用的看法 一、客戶購(gòu)買需求分析 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 劣勢(shì) （ W） ： 機(jī)會(huì) （ O） ： 威脅 (T） ： 隨著新的高品質(zhì)寫字樓的入市，原有的低品質(zhì)寫字樓及商住樓的客戶需求將得到激發(fā)，需求層次將得到提升 金水路片區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)格支撐 市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品放量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 12:08:0712:08:0712:083/18/2023 12:08:07 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 下午 12時(shí) 8分 :08March 18, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 下午 12時(shí) 8分 :08March 18, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 12:08:0712:08:0712:083/18/2023 12:08:07 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 咨詢貿(mào)易物流投資電子金融制造建筑?調(diào)查客戶所屬行業(yè)以咨詢、貿(mào)易、物流客戶居多； ?企業(yè)類型以私營(yíng)為主 0102030405060708090私營(yíng) 國(guó)企 上市公司 中外合資 外資 個(gè)人三、客戶基礎(chǔ)背景調(diào)查 表 23：公司所屬行業(yè) 表 24：公司類型 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 調(diào)查數(shù)量： 本次問卷調(diào)查共 200份，回收有效問卷 178份。 項(xiàng)目名稱 浦發(fā)國(guó)際大廈 未來 大廈 圖示 名門地產(chǎn) 開發(fā)商 商品交易所 金水路 玨鳳 路交叉口 位置 未來大道近緯四中路 27層 / 層數(shù) /層高 23層 / 40年產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)年 限 40年產(chǎn)權(quán) 分戶空調(diào) 空調(diào) 中央空調(diào) 9部 電梯 7 規(guī)模 主樓 27層，附樓 11層，建筑面積 6萬平方 1棟，建面約為 6萬㎡ , 售 /租價(jià)格 售價(jià) 6000元 /㎡ 租金 /㎡ ?天 售 /租率 銷售率 90%以上 出租率在 95%以上 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點(diǎn) 金融總部級(jí) 寫字樓 租賃型辦公樓 金水區(qū)其他經(jīng)典寫字樓掃描 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過大量案例總結(jié)，城市寫字樓的發(fā)展一般經(jīng)歷四個(gè)階段 非市場(chǎng)化時(shí)期 市場(chǎng)化啟動(dòng)期 市場(chǎng)化發(fā)展期 市場(chǎng)化成熟期 寫字樓市場(chǎng) 發(fā)展階段 經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，三產(chǎn)比例上升 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶層面 ?啟動(dòng)階段延續(xù)了生活需求型購(gòu)房客戶； ?城市中高端客戶出于改善居住條件和財(cái)富占有需求開始大量購(gòu)置房屋； ?普通大眾處于觀望狀態(tài)，尚未適應(yīng)住宅完全商品化，等待政策和房?jī)r(jià)走勢(shì)明朗 ； ?已二次或多次置業(yè)，中高端客戶購(gòu)房需求慢慢減弱； ?客戶層面擴(kuò)大，更為廣泛的客戶開始購(gòu)置房屋； 需求特征 生活需求 +改善需求（為主） 改善需求 +生活需求（為主） 供應(yīng)特征 ?城市核心地段逐漸放量，產(chǎn)品形式開始豐富，品質(zhì)有所提高； ?中高端客戶改善需求為主，故產(chǎn)品戶型面積較大； ?各區(qū)域大量放量，產(chǎn)品形式豐富，數(shù)量和質(zhì)量并重； ?普通大眾開始大量購(gòu)房，迫于房?jī)r(jià)壓力，戶均面積明顯減?。? 價(jià)格走勢(shì) 在啟動(dòng)階段基礎(chǔ)上價(jià)格迅速提升 價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，漲幅放緩 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)規(guī)范操作；政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進(jìn)行；政府的住房福利少量存在。 消費(fèi)者收入水平提高；區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價(jià)值開始顯現(xiàn)；市場(chǎng)存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。 ?土地大量供應(yīng)，區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展開始出現(xiàn)不平衡，地段價(jià)值充分體現(xiàn)； ?住房福利開始退出歷史舞臺(tái)。 東區(qū) 北區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 中區(qū) 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。建面約為 6萬㎡ ， 7棟，建面約為 18萬㎡ , 售 /租價(jià)格 租金 /㎡ ?天 售價(jià) 5300元 /㎡ ?天、租金 /㎡ ?天 售 /租率 90%以上 銷售率在 95%以上 裝修狀況 毛坯，大堂等公用部位精裝修 毛坯，大堂等公用部位精裝修 核心賣點(diǎn) “經(jīng)三路”、純寫字樓辦公 寫字樓項(xiàng)目經(jīng)三路大型純寫字樓 經(jīng)三路經(jīng)典寫字樓掃描 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 問卷調(diào)查樣本： 選取金水區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)、中原區(qū)、鄭東新區(qū)內(nèi)代表性寫字樓客戶 調(diào)查內(nèi)容： 客戶購(gòu)買需求分析 客戶購(gòu)買渠道分析 客戶基礎(chǔ)背景調(diào)查 調(diào)查目的： 了解客戶需求，對(duì)本項(xiàng)目定位有很強(qiáng)指導(dǎo)意義。 三、客戶基礎(chǔ)背景調(diào)查 表 21：現(xiàn)有辦公面積 表 22：公司現(xiàn)有辦公人數(shù) 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 , March 18, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 。 2023年 3月 18日星期六 12時(shí) 8分 7秒 12:08:0718 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :08:0712:08Mar2318Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 同期上市較多，高檔寫字樓競(jìng)爭(zhēng)激烈。 電視直郵戶外廣告朋友介紹報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)房展會(huì)50%15%14%21%大河報(bào)鄭州晚報(bào)東方今報(bào)河南商報(bào)?大河報(bào)的收看人群量最大，占 50% ?有 30%客戶會(huì)到房地產(chǎn)信息網(wǎng)查詢項(xiàng)目信息 ?客戶購(gòu)買寫字樓主要通過朋友介紹、報(bào)紙等渠道獲取信息。 項(xiàng)目名稱 裕達(dá)國(guó)貿(mào)大廈 金運(yùn)大廈 圖示 河南裕達(dá)國(guó)貿(mào)置業(yè) 開