【正文】 ，是否就一定不能成功？而招來了大品牌超市就一定能成功嗎？回答當(dāng)然是否定的。 本資料來自 75 與陳仁科一起探尋…… 因?yàn)?—— 踩盤，就更簡單了。 本資料來自 103 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 104 與陳仁科一起探尋…… 面對(duì)這樣一個(gè)市場環(huán)境，我們是不是就按著發(fā)展商的原有定位做下去呢？按這樣的定位去做，項(xiàng)目成功的幾率有多大呢！ 如何決策？ 嚴(yán)密市調(diào)后，我們有四個(gè)重大發(fā)現(xiàn)！！ 本資料來自 105 與陳仁科一起探尋…… 四個(gè) 重大 發(fā)現(xiàn) —— ?景陽街調(diào)味品批發(fā)市場即將拆遷，現(xiàn)有經(jīng)營戶將無處 可去； ?南極市場即將升級(jí)改造，現(xiàn)有經(jīng)營戶也將有段時(shí)期無處經(jīng)營； ?項(xiàng)目地旁的倉儲(chǔ)物流場地準(zhǔn)備整體轉(zhuǎn)讓，完全可以作為項(xiàng)目物流配套，解決調(diào)味品經(jīng)營戶的倉儲(chǔ)和物流； ?陽光商城比本項(xiàng)目地段好，軟、硬件也相對(duì)市場作了升級(jí)，卻無法沖擊飽和的市場，租售停滯。 根據(jù)市調(diào)的數(shù)據(jù) ，建酒店或者建一個(gè)滿足以玩為主的酒店式公寓是有巨大市場的。 ★ 巫山現(xiàn)有商圈內(nèi)的各個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)間如何互補(bǔ)、是否存在空白 ★ 了解巫山各階層消費(fèi)者經(jīng)營者、投資者的消費(fèi)偏好、習(xí)慣和消費(fèi)能力，以及對(duì)商業(yè)整體定位、業(yè)態(tài)定位、目標(biāo)商家定位、商圈業(yè)態(tài)定位奠定基礎(chǔ) ★ 在新商圈內(nèi)，如何從業(yè)態(tài)定位上找準(zhǔn)項(xiàng)目的破市點(diǎn) 確定市調(diào)目的 本資料來自 82 與陳仁科一起探尋…… ? 調(diào)查時(shí)間： 2020年 *月 8日 —— *月 21日 ? 被訪問對(duì)象： 年齡 20—— 60歲之間 ? 訪問形式： □ 消費(fèi)者及購房者：街頭攔截 問卷調(diào)查 電話咨詢 □ 經(jīng)營者：入戶訪問 問卷調(diào)查 ? 訪問時(shí)間： 每個(gè)樣本約 1015分鐘 討論市調(diào)布署 本資料來自 83 與陳仁科一起探尋…… 實(shí)地踩盤調(diào)查（實(shí)地觀察） 對(duì)巫山主要商業(yè)街區(qū)、典型商場、在售商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。 2. 市調(diào)什么人都會(huì)做，隨便找?guī)讉€(gè)員工就了事 。如果生拉硬扯，必然是失去所有的消費(fèi)者。 本資料來自 52 與陳仁科一起探尋…… 第四層剖析 : 你，想 做什么？ 對(duì)市場、地塊、地理位置進(jìn)行了詳盡的分析后，定位的基本方向就確定了。 但是，消費(fèi)者是有一定的 消費(fèi)習(xí)慣 的，要改變這種習(xí)慣需花很大力氣，而且還有一個(gè)較長的過程，這些肯定是商家選址前著重考慮的重要因素。 如何選擇則要看整個(gè)項(xiàng)目是以照顧住宅為主，還是以照顧商業(yè)為主。但卻有以下幾個(gè)問題： 1. 本縣城商業(yè)經(jīng)濟(jì)并不十分發(fā)達(dá)。 幾個(gè)主要項(xiàng)目商業(yè)面積之和竟達(dá) ㎡，加上規(guī)模較小的商場及零散分布的街鋪，估計(jì)新余市的商業(yè)面積將達(dá)到 50萬㎡之巨，而新余市區(qū)人口僅為 40萬，市區(qū)人口與商業(yè)面積之比為 1： ，世界上最繁華的商業(yè)城市 —— 東京，這個(gè)比例才為 1： ，香港為 1：， 供應(yīng)嚴(yán)重飽和！ 市調(diào)發(fā)現(xiàn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 16 面對(duì)如此激烈競爭的市場、面對(duì)如此飽和的市場，本項(xiàng)目該如何 突圍？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 17 在對(duì)勝利北路東面和西面兩個(gè)方向的人流量進(jìn)行不同季節(jié)、不同時(shí)段的多次實(shí)地測量后，我們發(fā)現(xiàn)， 18～28歲年齡段的人流占據(jù)人流總量的比例平均高達(dá) 6成。 礦產(chǎn)資源豐富。 銷售不出去，對(duì)開發(fā)商的資金壓力將越大。商圈的建立都是需要經(jīng)過漫長的時(shí)間積累達(dá)到的。 本資料來自 47 與陳仁科一起探尋…… 切入點(diǎn) 7—— 天河城人防商業(yè)由南北兩端組成，現(xiàn)南段已開始招商。這為本項(xiàng)目的定位留下了較大的回旋余地。這種共性就是我們定位的基礎(chǔ)之一，也就是說針對(duì)這種共性的定位即可滿足大部分居住者的消費(fèi)需求，又可滿足大學(xué)生的消費(fèi)需求，也就滿足了本區(qū)域大部分消費(fèi)群體的需求。 請(qǐng)代理公司進(jìn)行市調(diào)。 景陽文教商圈日益飽和、同業(yè)競爭明顯。這樣的比例又該如何 解讀 呢？ 如果此數(shù)據(jù)是真實(shí)反映，則可理解為青島人對(duì)新商圈形 成、新消費(fèi)形式有一定的追求，因?yàn)?，作為一個(gè)新商圈，人們期盼，他必須會(huì)有新的特點(diǎn)、新的東西出現(xiàn)，所以有 40%的愿意去嘗試新東西； 如果此數(shù)據(jù)并沒有真實(shí)反映，那就是說此數(shù)據(jù)的真實(shí)性值得懷疑。 Office box 本資料來自 102 與陳仁科一起探尋…… 市調(diào)發(fā)現(xiàn)：市場難以支撐這一定位 項(xiàng)目地面交通路況差，車道狹窄、閉塞。 5. 市調(diào)就是針對(duì)某個(gè)問題去了解解決的方法。 關(guān)鍵之點(diǎn) 三： 如何處理必然出現(xiàn)的業(yè)態(tài)組合矛盾 本資料來自 65 與陳仁科一起探尋…… 功能定位是指項(xiàng)目準(zhǔn)備做成什么商業(yè)形式，定位基礎(chǔ)來自于兩個(gè)方面： 一是對(duì)終端消費(fèi)者的研究和判斷； 二是對(duì)區(qū)域市場現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境的研究和分析。 這里機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)。 本資料來自 45 與陳仁科一起探尋…… 切入點(diǎn) 5—— 本項(xiàng)目由于無產(chǎn)權(quán)，極有可能只能租不能賣。 大型超市是必要的，而品牌商家是很難進(jìn)駐縣城一級(jí)的。較高和較集中的消費(fèi)一般會(huì)選擇新余。 他們的購買力是不容被忽視的。 另外一組市調(diào)數(shù)據(jù)指出了定位方向 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 18 于是，我們?yōu)轫?xiàng)目定位為直接指向年輕消費(fèi)群體的 —— 核心商圈最時(shí)尚的潮流基地 潮 樓 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 19 地塊與城市的關(guān)系 地塊與區(qū)域的關(guān)系 地塊與市場的關(guān)系 地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系 地塊地形與技術(shù)指標(biāo) 第二層剖析： 地塊最適合做什么？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 20 城市的戰(zhàn)略定位 城市的總體規(guī)劃 城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 城市的歷史文化 地塊與城市的關(guān)系 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 21 地塊與區(qū)域的關(guān)系 區(qū)域在城市中的地位 區(qū)域的總體規(guī)劃 區(qū)域的市政配套 區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò) 區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 區(qū)域的人口特征 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 22 地塊與市場的關(guān)系 房地產(chǎn)現(xiàn)狀，開發(fā)量、租售總量 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 消費(fèi)者特征 消費(fèi)者習(xí)慣 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 23 地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系 地塊周邊的自然環(huán)境 地塊周邊的市政配套 地塊周邊的競爭對(duì)手 地塊周邊的交通網(wǎng)絡(luò) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 24 地塊 與 規(guī)劃設(shè)計(jì) 用地性質(zhì) 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 地塊四至 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 25 從案例中闡述地塊研究的重要性！ 需要說明的是，案例和案例不同，其分析的重點(diǎn)可能也有所不同。 3. 縣城成熟的老商圈商業(yè)不夠發(fā)達(dá)，那么新區(qū)商業(yè)又怎能快速形成呢？ 與陳仁