【正文】 樹立不可動(dòng)搖的市場(chǎng)地位。 項(xiàng)目分析 一、 2002 年銷售情況分析 半島藍(lán)灣曾舉行過(guò)漲價(jià)、送樹、狗展、車展、物業(yè)咨詢會(huì)、閣樓文化、百日慶典等等相關(guān)的 SP促銷活動(dòng)，并每次均有 5 套的平均銷量，所以， 2020 年， SP 活動(dòng)仍是促進(jìn)銷售，不可或缺的主要推廣手法之一。 ⒌項(xiàng)目開發(fā)商 —— 順馳在 2002 年全國(guó)住交會(huì)上大出風(fēng)頭，所以順馳品牌在2020 年將比今年更具市場(chǎng)吸引力和說(shuō)服力。藍(lán)灣拉動(dòng)、擴(kuò)大自身購(gòu)買有機(jī)群落，爭(zhēng)取短時(shí)間實(shí)現(xiàn)更多銷售的重點(diǎn)之重點(diǎn)。藍(lán)灣是不盡相同的，譬如城市別墅，雖然也是一高檔別墅住宅項(xiàng)目，但其在生活態(tài)度及生活主張的提倡上，所注重吸引的似乎更多的是高端消費(fèi)人群中生活主張比較強(qiáng)烈的那類。 營(yíng)銷推廣思路 通過(guò)賣點(diǎn)分析，可以看出每個(gè)對(duì)營(yíng)銷推廣有利的因素都與“環(huán)境”有著直接聯(lián)系，所以，在 2020 年的廣告宣傳及營(yíng)銷推廣中，通過(guò)集中的大力度“環(huán)境”宣泄將比散點(diǎn)式的單一宣傳更容易抓住主題，促進(jìn)銷售。 誘發(fā)目標(biāo)客戶購(gòu)買半島〃藍(lán)灣。 —— 增加對(duì)特定高級(jí)階層的宣傳及影響。 F、 嘉賓邀請(qǐng)：可邀請(qǐng)?zhí)旖蚴姓嘘P(guān)上層領(lǐng)導(dǎo)等作為比賽嘉賓。 ⑶將水、 島、上風(fēng)口、空氣、建筑、物業(yè)配套等諸一放大，通過(guò)它們與環(huán)境相輔相成的關(guān)系，說(shuō)明項(xiàng)目品質(zhì)。而網(wǎng)站是以價(jià)格作為主打，制造新聞 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 炒做熱點(diǎn)的較好途徑。以較高的產(chǎn)品價(jià)格定位及特點(diǎn)制造新聞炒做熱點(diǎn)，將會(huì)為項(xiàng)目拉大與城市別墅、仁愛(ài)濠景莊園的檔次區(qū)隔，為打造天津別墅第一盤—— 半島〃藍(lán)灣的整體推廣奠定基礎(chǔ)。 5）對(duì)銷售及宣傳的幫助：通過(guò)舉行名車展將世界著名品牌與項(xiàng)目的級(jí)數(shù)結(jié)合，進(jìn)一步抬升項(xiàng)目檔次，在短時(shí)間內(nèi)成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，吸引大量客人前往參觀，從而促進(jìn)成交。 Ｃ、紀(jì)念品 —— 印上半島〃藍(lán)灣標(biāo)志的毛巾禮盒。卡分為金卡、銀卡，以此顯示業(yè)主尊貴身份。該階段的主要目的是結(jié)合“環(huán)境”優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更有效的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)維護(hù)并督促前三個(gè)月吸引來(lái)的目標(biāo)人群，并在加快銷售進(jìn)度的基礎(chǔ)上，爭(zhēng)取更多的口碑宣傳，吸引更多消費(fèi)。所以，半島〃藍(lán)灣的水不只是環(huán)境單一的組成部分，它付諸于生活的任何點(diǎn)滴都是大自然恩賜半島〃藍(lán)灣的高尚品質(zhì)。藍(lán)灣大環(huán)境優(yōu)于其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的公開秘密。 因此，在綜合分析了 2002 年實(shí)際銷售情況及廣告效果之后，半島 ⒉因天津地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于別墅生活模式的引導(dǎo)并不充分，并且概念比較模糊，所以，對(duì)于已被公 認(rèn)是高檔別墅項(xiàng)目的半島 這三者既填補(bǔ)了以往市內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)別墅項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣過(guò)程中無(wú)獨(dú)特個(gè)性及形象定位模糊的空白，同時(shí)，也依據(jù)各自獨(dú)有的建造理念及品牌優(yōu)勢(shì)營(yíng)造和堅(jiān)持著各異的社區(qū)文化和生活主張，交叉競(jìng)搶著天津市本就為數(shù)不多的高端消費(fèi)人群。 二、 2002 年廣告效果分析 半島 四、項(xiàng)目 2020 年問(wèn)題點(diǎn) ⒈ 1 月 — 10 月份銷售任務(wù)比 2002 年繁重，共需銷售 528 套，且獨(dú)體別墅、聯(lián)排別墅、 4 層半公寓均占一定比例，產(chǎn)品多樣化，市場(chǎng)印象難以 集中把握，所以，壓力較大。 二、 2002 年競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析 仁愛(ài)濠景莊園 ⒈主訴賣點(diǎn)：都市升級(jí)版別墅 莊園生活 長(zhǎng) 1 公里 25 米寬的活水河流（輔助宣傳點(diǎn)） ⒉環(huán)境設(shè)計(jì)：美國(guó) EDSA 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) ⒊地理位置：紅旗南路，鵬天閣斜對(duì)面（臨近 2020 年奧運(yùn)主會(huì)場(chǎng)） ⒋地段宣傳：離市中心近 交通環(huán)境（迎賓 道、衛(wèi)津南路、紅旗南路） 自然環(huán)境（靠近堆山公園） ⒌物業(yè)配套服務(wù)較齊全（ 128 種物業(yè)服務(wù)套餐） ⒍媒體形式：報(bào)紙（以今晚報(bào)、每日新報(bào)為主，并經(jīng)常輔助以軟稿）、電臺(tái)廣播、戶外看板、候車亭燈箱、 SP 活動(dòng)。 ⒌因半島 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 另外，對(duì)于 4 四層半，通過(guò)環(huán)境與區(qū)位、別墅品質(zhì)與公寓的聯(lián)系，可以將其定義為“與別墅具有同等品質(zhì)的高尚公寓”或“頂級(jí)別墅旁的高尚公寓”。 提高項(xiàng)目知名度 。 B、頒獎(jiǎng)典禮，半島〃藍(lán)灣環(huán)境介紹： —— 于當(dāng)天賽后回銷售現(xiàn)場(chǎng)安排晚餐，于晚餐時(shí)作半島〃藍(lán)灣優(yōu)越大環(huán)境的詳細(xì)介紹，然后再作頒獎(jiǎng)。 目的： —— 讓市場(chǎng)認(rèn)知半島〃藍(lán)灣“頂級(jí)別墅”及與之相匹配的優(yōu)越環(huán)境。 ⑷通過(guò)“環(huán)境”優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)傳統(tǒng)公寓進(jìn)行比較，借半島〃藍(lán)灣前期樹立的光輝形象，再次確立同類產(chǎn)品的市場(chǎng)區(qū)隔，宣揚(yáng)產(chǎn)品品質(zhì)。所以，依靠網(wǎng)站廣告散發(fā)新聞炒作點(diǎn)，利用網(wǎng)絡(luò)傳達(dá)銷售信息，將起到事半功倍的效果。并且此期間對(duì)于地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是銷售淡季，地產(chǎn)廣告宣傳是比較松緩的，所以，如果能擇此時(shí)機(jī)推出半島藍(lán)灣獨(dú)體別墅，可在一定程度上緩解銷售淡季回款問(wèn)題，而且還可回避城市別墅、仁愛(ài)濠景莊園及其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的宣傳干擾。 4）活動(dòng)安排：揭幕儀式、新聞發(fā)布會(huì)、名車展、拍賣會(huì)。 —— 半島〃藍(lán)灣現(xiàn)場(chǎng)銷售中心公開接受財(cái)富沙龍會(huì)員報(bào)名。 —— 持卡業(yè)主可以在未來(lái)項(xiàng)目配套齊全后享受有關(guān)消費(fèi)的打折優(yōu)惠。 電臺(tái)廣告主題建議：環(huán)境是別墅的靈魂 （二） 4 月 — 5 月，以 SP 為主： 建議 SP 推廣活動(dòng)： 依然利用反勢(shì)規(guī)則，在地產(chǎn)市場(chǎng)上媒體廣告 投放漸多的時(shí)候，減少投放量，把更多的資金用在 SP 促銷活動(dòng)上。從氣候的角度來(lái)說(shuō)，水是調(diào)節(jié)氣溫致使冬暖夏涼的主要因素；從環(huán)保的角度來(lái)說(shuō)，水是凈化空氣吸收城市煙塵的過(guò)濾器；當(dāng)然，從養(yǎng)生保健的角度來(lái)說(shuō)，水還是修身養(yǎng)性、豐富視野、滋潤(rùn)生活的珍貴資源。藍(lán)灣所處的梅江南生態(tài)居住區(qū)及其水面島嶼，乃是政府投資規(guī)劃建設(shè)用地，這已是半島 好的環(huán)境可以實(shí)現(xiàn)消費(fèi)人群對(duì)高尚社區(qū)文化品位的心理滿足，同時(shí)還可為別墅生活和生活空間的延伸提供更多可能。藍(lán)灣已經(jīng)有了一定的市場(chǎng)知名度，所以如果在此基礎(chǔ)上，挖掘出對(duì)產(chǎn)品定位更具說(shuō)辭的主旨支撐，將會(huì)給市場(chǎng)一個(gè)更明確的形象定位，更有針對(duì)性的對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行賣點(diǎn)宣泄。藍(lán)灣已跟與其具有某些同質(zhì)化市場(chǎng)賣點(diǎn)的城市別墅、仁愛(ài)濠景莊園并列為天津市購(gòu)房者首選的三大高檔別墅樓盤。藍(lán) 灣通過(guò)廣告最先樹立的市場(chǎng)定位形象是“環(huán)湖別墅，私家領(lǐng) 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 地”，后又通過(guò)樣板間等等實(shí)景照片加以渲染，說(shuō)明半島 ⒉雖然依據(jù)環(huán)境最容易做出市場(chǎng)區(qū)隔，但是通過(guò)集中的“環(huán)境”訴求避諱繁亂的散點(diǎn)式宣傳，容易忽視和拋棄項(xiàng)目的其它特點(diǎn)，諸如同樣對(duì)別墅品質(zhì)起著較大影響的交通以及由此帶來(lái)的出行便捷程度、居住安全問(wèn)題等等。 ⒎市場(chǎng)印象：普通別墅項(xiàng)目，廣告視覺(jué)表現(xiàn)平淡，與實(shí)際別墅品質(zhì)相差較遠(yuǎn)。藍(lán)灣形象包裝定位和氣質(zhì)附加比較明確，且“環(huán)境”優(yōu)勢(shì)比較突出，所以其較之于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格略微偏高的劣勢(shì)，可以適當(dāng)?shù)窒徊糠帧－h(huán)境同樣也是營(yíng)銷過(guò)程中廣告宣泄的重點(diǎn)。 媒介選擇：銀行信用卡 DM 活動(dòng)籌備：聯(lián)絡(luò)有關(guān)商業(yè)銀行（中國(guó)交通銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行），與銀行合辦消費(fèi)積分獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃。 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) —— 對(duì)半島〃藍(lán)灣的介紹可配合電視幕墻，以錄像或 3D 等形式展示。 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) —— 提升項(xiàng)目整體形象。 ⑸前面四點(diǎn)主要