【正文】 觸點：到達入口 工地圍墻包裝讓建設單位來做，只要規(guī)整干凈，客戶也能接受 導視牌最大的作用是讓客戶看得清楚，簡介且與項目風格結(jié)合為指導思想 警示牌的設置 道旗同樣也有指示作用 各組團入口，具有標識性 門崗，一絲不茍的門衛(wèi)是龍湖的標志 門崗形式統(tǒng)一標準化，讓客戶看到就有到家的感覺 14 第 3接觸點：進入售樓部 工作人員服飾，銷售、吧臺、清潔全面統(tǒng)一標準 模型基本為山之田制作，擁有大量的綠化，減低建筑密度感 擺放簡單的展板 第 4接觸點：經(jīng)過通道 通道包裝 ——自然是最好的包裝 沿路小品，精致感要很強 安保系統(tǒng)，盡管只是展示效果，但也能讓客戶有安全感 15 第 5接觸點：參觀展示區(qū) 銷售道具 ——人性化 戶型圖 樣板房 ——客廳設計大氣，端莊，以體現(xiàn)主人個人品位和尊貴身份為主 樣板房 ——鮮花無處不在 景觀示范區(qū)內(nèi)大面積的花卉苗圃色彩艷麗、高矮不一，錯落有致地搭配在一起 幫政府修的公園成為自己的示范區(qū)和樣板房區(qū) 將樹木掛滿小燈，夜景效果奇好 處處可見的小點綴 開放式的示范區(qū)，成為人們聚集的場所 16 三：從細節(jié)看龍湖營銷 17 樣板間 ——入口處 ?俯首抬眼，皆是風景。 ?衣櫥不再是示意性的掛幾件衣服。首先選擇在地段、功能、定位檔次等因素與目標樓盤類似，具有較強可比性的項目。 是否有便捷的城市公共交通 區(qū)域未來是否具有良好的發(fā)展?jié)摿Γǔ鞘幸?guī)劃完善性、規(guī)劃區(qū)域的未來前景） 配套 公共交通數(shù)量和便捷程度 周邊道路交通狀況良好，道路通暢 靠近輕軌、地鐵等交通車站 靠近大超市、購物中心、餐飲娛樂等生活設施 靠近優(yōu)質(zhì)的幼兒園、小學、中學等教育設施 靠近好的醫(yī)院 有體育、運動休閑娛樂設施 城鎮(zhèn)基礎配套完善：供排水、供電、供氣等。 建議：謹慎使用可以成為定價的參考 優(yōu)點： ?同樣是和周邊樓盤、競盤比較定價，相對科學，有理論支撐。 , March 7, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 。 2023年 3月 7日星期二 9時 56分 27秒 21:56:277 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 :56:2721:56Mar237Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 古典主義風格：古希臘建筑風格、古羅馬建筑風格、 歐洲中世紀建筑風格、文藝復興建筑風格； 新古典主義建筑風格； 現(xiàn)代評論風格； 后現(xiàn)代主義風格； 哥特式、巴洛克、洛可可、木條式、園林風格、概念式風格 …… 48 風格的分類 ? 很難從建筑的角度分類 ? 目前市場上的項目沒有典型風格的建筑 從市場的角度分類 ? 風格的氣質(zhì)及特點 ? 風格的建筑語言和符號元素 ? 風格的運用（如何傳遞項目價值） 49 銷售中心的布置 伍 50 目錄 ? 背景： ? 臨時售樓處建設原因及適用范圍 ? 臨時售樓處現(xiàn)狀及影響 ? 模塊化售樓處解決策略 ? 成果說明： ? 模塊說明 ? 功能詳解 ? 立面及模型照片 ? 總平面建議 ? 成本控制說明 51 臨時售樓處建設原因 適用范圍 ? 建設原因 ? 臨時售樓處具有展示企業(yè)形象，為客戶提供產(chǎn)品體驗、為售樓行動提供載體的作用，往往是在實體區(qū)域未完工時、為盡快達成銷售而建的臨時建筑。否則將極大影響模型準確性。 –實際評價時，每項指標按照相互對比評分。 小結(jié)：示范區(qū)的植物養(yǎng)護與管理與入伙項目的要求是不一致的，根據(jù)不同的養(yǎng)護要求，可以選擇不同水平的單位來管理。 ?對于陽臺細節(jié)的打造，體現(xiàn)出了設計者對于展示細節(jié)吹毛求疵的超高要求。 樣板房 ——客廳 ?客廳設計大氣，端莊，以體現(xiàn)主人個人品位和尊貴身份為主； ?取消電視墻，設置一面展示墻，用以陳列圖書、瓷器等其他主人藏品，作為展示主人個人品位的關鍵點之一。體驗中心是一個由營銷牽頭，設計、成本、工程相配合的一個專注于銷售示范區(qū)的專業(yè)團隊。 —— 為了量化樓盤質(zhì)素，需要對系列關鍵指標可進行評分。如下圖例 關鍵事件 狀態(tài)說明 價格浮動值 事件概率 該概率下事件對房價影響 房價上漲幅度Y(V) 高 Y(V1) 商品房價格以每季度 150元上漲（平均最大漲幅） 150 30％ 45 中 Y(V2) 商品房價格以每季度 100元的速度上漲（中等漲幅） 100 60％ ＝ 100*60％（ 60） 低 Y(V3) 商品房價格以每季度 50元的速度上漲（最低漲幅） 50 10％ ＝ 50*10％（ 5） 重大市政配套 Y（ S） 高 Y（ S1） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 500元 /平米（樂觀估計） 500 40％ 綠色 *藍色（ 200） 中 Y（ S2） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 300元 /平米（正常預計） 300 50％ 綠色 *藍色（ 150） 低 Y（ S3） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 100元 /平米（保守估計） 100 10％ 綠色 *藍色（ 10） 綜合所有事件對房價影響的期望值 ∑Y（ V）、 Y（ S） 470 36 第一步 第二步 第三步 Phase 1 – 通過對可比樓盤質(zhì)素評分和價格的回歸，找到公式 Y＝ a+BX – 將本案的質(zhì)素得分 Xf，帶入公式， 則 Yf＝ a+B * Xf – 考慮一些未來事件對房價的影響（確定未來事件、事件對房價影響浮動程度、事件發(fā)生概略），則 Y= Yf+ Y（ V） +Y（ S） ∑ Y（ V）、 Y（ S）的計算 綜上，可比樓盤對比定價和未來事件影響定價得到本案價格 P Xf Yf 本案 37 適用范圍 ： ?拿地前預案、新項目一期定價、市場變化等決策難度高的項目。 ? 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎 41 總圖設計七劍 ?用足指標 青干劍 ?貨值最大化