【正文】 街道臨街正立面效果圖 (須標(biāo)明色彩及材質(zhì) )、項(xiàng)目總體鳥(niǎo)瞰圖 。 以上各項(xiàng)工作落實(shí)之后，即進(jìn)入建設(shè)階段 19 重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目行政審批流程示意圖 國(guó)土局 出具 “用地預(yù)審意見(jiàn)” 環(huán)保局 出具 “環(huán)境評(píng)估審查 意見(jiàn)” 地震部門 提供地震安全 性評(píng)價(jià)文件 規(guī)劃局 出具 “規(guī)劃意見(jiàn)函復(fù)” ， 分別交 發(fā)改委 和 建委 國(guó)土資源部門進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓（招拍掛）， 合法建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū) 普通商品住宅固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案 規(guī)劃部門發(fā)放 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 編制修建性詳細(xì)規(guī)劃 或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平 面圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案 施 工 圖 設(shè) 計(jì) 規(guī)劃部門審定修建性詳細(xì)規(guī)劃或建 設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖、建設(shè)工程 設(shè)計(jì)方案 建設(shè)、規(guī)劃、市政、綠化、城管、消防、人防、 地震、環(huán)保、氣象、技術(shù)監(jiān)督、教育、文物、水利、 安監(jiān)、國(guó)家安全等有關(guān)職能部門聯(lián)合審圖、備案 審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行 施工圖審查 規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 已審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃（或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖）、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃許 可階段。 環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的審批意見(jiàn)。 土地權(quán)屬證明文件 。 撥地紅線成果圖 。同時(shí)，在充分了解市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，確定本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，研判市場(chǎng)的空白點(diǎn)予以定位 ,確定項(xiàng)目概念草案。 其中行 政審批、 辦理、驗(yàn) 收時(shí)間 共計(jì)為 5日 政 府 實(shí) 施 政 務(wù) 信 息 全 程 公 開(kāi) 監(jiān) 督 部 門 實(shí) 施 全 程 行 政 監(jiān) 督 21 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的證件 ? 核準(zhǔn)或備案證（固定資產(chǎn)投資） ? 土地證 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ? 建筑工程施工證 ? 商品房預(yù)售許可證 22 ? 辦理 “五證 ”的條件 《 建筑工程施工許可證 》 ： 23 一、項(xiàng)目獲取 ? 項(xiàng)目可行性研究調(diào)研 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)； 政府優(yōu)惠政策、投資環(huán)境； 當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平； 人口組成； 地理位置、交通； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、利潤(rùn)測(cè)算； ………… 24 開(kāi)發(fā) —— 成本構(gòu)成 25 開(kāi)發(fā) —— 利潤(rùn)構(gòu)成 26 房地產(chǎn)涉及稅費(fèi) ? 涉及房地產(chǎn)購(gòu)置的：包括契稅、印花稅及交易手續(xù)費(fèi)。市場(chǎng)層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)狀況，產(chǎn)品層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品構(gòu)成情況。 1:500地形圖六份，其中一份用藍(lán)筆標(biāo)注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。 取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 》 9 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 受理單位：規(guī)劃局綜合處 受理時(shí)間： 12個(gè)工作日 所需主要資料：《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》 。 12 項(xiàng)目定位策劃 在深度了解市場(chǎng)狀況之后，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前，需要確定項(xiàng)目的定位。 ? 涉及房地產(chǎn)出售的：包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅及交易手續(xù)費(fèi)。在這一階段，需根據(jù)項(xiàng)目資源的可利用程度，確保項(xiàng)目的各項(xiàng)資源得到充分的利用。 經(jīng)測(cè)繪行政主管部門審核的 1:500(或