【正文】 務(wù)的能力 主要包括：自然人、企業(yè)法人、社團(tuán)法人（一般不包括機(jī)關(guān)法人和無營(yíng)業(yè)執(zhí)照的事業(yè)單位）。 兩者的共同點(diǎn)： ①都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式； ② 都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的 ； ③ 質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離 ； ④都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 權(quán)利質(zhì)押貸款 （ 1）權(quán)利質(zhì)押與動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別 ①質(zhì)押的標(biāo)的不同。 第四節(jié) 擔(dān)保融資 股權(quán)質(zhì)押貸款 股票質(zhì)權(quán)人在股票質(zhì)押的法律關(guān)系享有的權(quán)利： （ 1）質(zhì)權(quán)人有分配盈余的收獲權(quán) （ 2）留置出質(zhì)股票的權(quán)利 （ 3）制止出質(zhì)人非法轉(zhuǎn)讓股票，以保全股票質(zhì)權(quán)的權(quán)利 （ 4）質(zhì)權(quán)人享有股票代位物上的代位權(quán)（若股票毀損，股東基于股東權(quán)得領(lǐng)新股票時(shí)，應(yīng)將其交給質(zhì)權(quán)人） （ 5）質(zhì)權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán) 第四節(jié) 擔(dān)保融資 股權(quán)質(zhì)押貸款 股票出質(zhì)人在股票質(zhì)押后享有的權(quán)利： （ 1）表決權(quán) （ 2）新股優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán) （ 3）余額返還請(qǐng)求權(quán) 股票質(zhì)押的實(shí)現(xiàn)不適用折價(jià)、變賣、拍賣等方式，而必須通過證券交易所進(jìn)行。貨幣證券包括兩大類：商業(yè)證券如商業(yè)匯票、商業(yè)本票；銀行證券如銀行匯票、銀行本票、支票等。（ 3）質(zhì)押具有留置效力，并就標(biāo)的物直接支配以實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán) （ 4）其他特征：質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)，但質(zhì)權(quán)人收取的孳息必須用于清償債權(quán)。狹義的保證法律關(guān)系僅指保證人和債權(quán)人之間的關(guān)系。 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （三）收益率 權(quán)益投資收益率是投資者投入的自有資本或自有資金的收益水平。即“零存整取” （ 6）儲(chǔ)存基金公式 ，則 稱之為“儲(chǔ)存基金系數(shù)”。 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 一、利率 （三）名義利率與實(shí)際利率（利率單位與計(jì)息周期不一致） 在這里，名義利率與實(shí)際利率之間的關(guān)系式： 在此，名義利率為 r， 1年計(jì)息 m次，每一計(jì)息周期的利率為： r/m。比較高的是愛爾蘭 (80%)、挪威(78%)、葡萄牙 (76%)、英國(guó) (70%)、美國(guó) (68%)、意大利 (68%)。 第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素 二、銀行利率的變化 利率變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響一般是反方向作用，即提高利率，增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和購(gòu)房者的借貸成本，從而緊縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防止市場(chǎng)過熱，房地產(chǎn)金融活動(dòng)得到抑制 ；反之，降低利率則起到刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，擴(kuò)大信貸規(guī)模，房地產(chǎn)金融活動(dòng)更為活躍。第二章 房地產(chǎn)金融基本知識(shí) ?第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征 ?第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 ?第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 ?第四節(jié) 擔(dān)保融資 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征 一、房地產(chǎn)金融的分類 按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)可分為 政策性房地產(chǎn)金融和自營(yíng)性房地產(chǎn)金融 按照融通方式可分為 直接金融和間接金融 按照貸款形式可分為 信用貸款和擔(dān)保貸款 第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征 ?政策性房地產(chǎn)金融是指與住房制度改革有關(guān)的各種貨幣資金的籌集、融通和結(jié)算等信用行為。 另外利率變化也可起到改變投資者和消費(fèi)者預(yù)期的效果。處于中間層次的有法國(guó) (60%)、芬蘭 (63%)、加拿大 (64%)。 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率之間的差距越大；當(dāng)每年計(jì)息周期 m＞ 1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。 ? ? 11 ???? niiFA? ? 11 ?? nii0 1 2 3 n1 n F A A A A A 簡(jiǎn)寫為 (F/A,i,n) 簡(jiǎn)寫為 (A/F,i,n) 0 1 2 3 n1 n F A A A A A 各期在 n期末復(fù)利值： ? ? 21 ?? ni? 11?? ? 11 ?? ni? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ?? ? ? ?? ?? ?? ?iiAiiiAiiiiAiAiAiAiAFnnnnnn111111111111111001210121????????????????????????????????????? ?01 iA ?已知年值 A求終值 F 第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念 二、資金等值與現(xiàn)金流量圖 （二）現(xiàn)金流量圖 ?現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。 而借貸資本的回報(bào)率通常指利息率 YE=(Y0－ M rM)/(1－ M) 第四節(jié) 擔(dān)保融資 一、擔(dān)保與反擔(dān)保 （一）擔(dān)保及擔(dān)保形式 擔(dān)保是指以債務(wù)人或者第三人的特定財(cái)產(chǎn)，抑或特定人的信用作為債權(quán)的擔(dān)保，以保障特定的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的行為。 保證人 債權(quán)人 債務(wù)人 債權(quán)債務(wù)關(guān)系 保證合同關(guān)系 委托關(guān)系 三方關(guān)系的基礎(chǔ) 具有單向性、從屬性 第四節(jié) 擔(dān)保融資 （一）保證及其法律關(guān)系 各方關(guān)系如下： ⑴債權(quán)人與主債務(wù)人之間的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位； ⑵主債務(wù)人與保證人之間的委托保證