【正文】 中心媯水湖南側(cè) 普通住宅 聯(lián)排別墅 ㎡ 3萬㎡ 三室兩廳 2023101 20231215 6500元 /㎡ 60% 一期售罄，二期為 78套聯(lián)排。 延慶在售項目總體特征分析 天倫隨園 —— 姑蘇園林完美移植于北京的典范 建筑類型：獨棟別墅 位置：昌平區(qū)，十三陵水庫旁 總價： 最低價： 700萬元 /套 均價： 800萬元 /套 最高價： 2500萬元 /套 銷售狀態(tài)：已售磬； 一脈傳承蘇州園林精髓， 從蘇州造園工匠，到造園材料，皆來自千里之遙的蘇州，僅太湖石就從江南運來 5000噸，傾情打造出純正的私家蘇州園林； 天倫隨園 —— 姑蘇園林完美移植于北京的典范 園區(qū)內(nèi)的房屋被高達近萬平米潺潺蜿蜒的水面自然分割，讓潺潺流水淌過每一戶的私家園林。截止到目前銷售僅剩 20套，全部實現(xiàn)期房銷售 項目以地中海別墅風(fēng)格，含括托斯卡納式、西班牙式、意大利式。多功能廳，以及桑拿室等娛樂與休閑于一體的健康會所。 月 投資商 北京富明達農(nóng)林科技發(fā)展有限公司 開發(fā)商 北京富明達農(nóng)林科技發(fā)展有限公司 燕羽山莊 —— 基本信息 項目產(chǎn)品資料 物業(yè)類型 別墅 建筑類型 獨棟別墅 樓棟數(shù) 一期約 200棟 建筑層數(shù) 2層 一 /兩梯幾戶 獨棟 戶型面積區(qū)間 100300㎡ 整體主力戶型 四居 在售主力戶型 四居 入住時間 202305 精裝修與否 毛坯 燕羽山莊 —— 基本信息 項目銷售資料 首期開盤時間 預(yù)計 2023年 3月 首期開盤均價 預(yù)計 3500元 /㎡ 總套數(shù) 一期 200套 總銷售率 0% 在售開盤時間 未開盤 在售房源均價 暫定 3500元 /㎡ 在售物業(yè)類型 獨棟別墅 在售套數(shù) 擬推 200套 在售銷售率 /統(tǒng)計日 未開盤 區(qū)域 延慶縣 項目地址 延慶縣永寧鎮(zhèn)拱辰街 40號 燕羽山莊 —— 基本信息 備注： 該項目采取“定制式”推出方式的森林別墅，業(yè)主可根據(jù)自己的意愿，從擇地選林、居所方位、建筑形態(tài)、樣式風(fēng)格、室內(nèi)裝飾到景觀設(shè)計均可自由作主，也可聘請項目定制顧問專家團為業(yè)主以及家人提供專業(yè)指導(dǎo)。 特色三：新穎的娛樂設(shè)施 原鄉(xiāng)美利堅 —— 項目特色 ? 金礦主題，在商業(yè)中設(shè)計金礦下面的礦井，讓大家感覺進入礦井像采礦工人的體會。 、價格定位高低 不同，對于本案的去化具有競爭力。 ?購房決策主體的性別正在模糊化 在受訪人群中，男性的比例為 53％，女性達到 47％，女性在家庭購房中的決策權(quán)逐漸顯現(xiàn)，“男主外，女主內(nèi)”的傳統(tǒng)觀念變得模糊。對于其他物業(yè)，比如公寓或者普通別墅，選擇的人群很少，只占 7％，由于此次調(diào)查選取的被訪者都是高檔公寓或?qū)懽謽堑闹脴I(yè)者，他們在第一居所上已經(jīng)實現(xiàn)了居住的舒適性要求，對第二居所必然選擇獨創(chuàng)性、個性化的置業(yè)原則。 我們對這 4個因子進行加權(quán)打分，得出因子 1得分為 87分，因子 2為 83分，因子 3為 76分，因子 4為 74分。 這說明，目前市場上占據(jù)壟斷地位的北美或歐式風(fēng)格的建筑并不能滿足消費者多樣化的需求，中式風(fēng)格大行其道，這和市場上對中式別墅起到啟蒙教育的觀唐、易郡的推廣等不無關(guān)系，介于選擇中式風(fēng)格和選擇歐美風(fēng)格的比例差異不是很大，同時中式別墅還處于成長發(fā)展的階段，不確定因素較大。 別墅使用類型 ?第一居所 城市中心的公寓 ?第二居所 城市近郊別墅 ?第三居所 城市遠郊度假別墅 小結(jié) : ?本案從使用功能來看，無法作為第一居所和第二居所 關(guān)于旅游度假 ? 旅游度假 就是針對于環(huán)境，能夠讓自己放松，能夠回歸到大自然里，能夠親密地和大自然進行接觸。我們的自然優(yōu)勢并不明顯 大多數(shù)客戶在于內(nèi)心的感受，他感到這個東西是我想要的，而不會考慮價錢是便宜了十萬塊錢我就買，不優(yōu)惠了我就不買。夏季夜間則可以完全開啟，以利用風(fēng)壓效應(yīng)，充分進行夜間通風(fēng)，冷卻建筑結(jié)構(gòu)，達到改善夏季白天熱環(huán)境的目的。 理由二：項目的總體風(fēng)格定位與產(chǎn)品的基本定位并不矛盾 ， 在滿足客戶的生活方式的需求的同時 ， 賦予產(chǎn)品文化和精神上的附加值 ， 達到提高項目市場競爭力的目的 。 。從中可以看出，定制別墅多選擇在遠郊，分時度假選擇在近郊。 這和度假人群集中在 10人以下的使用要求是吻合的。因此，我們在打造度假型物業(yè)的時候，對于硬件上的細節(jié)不容忽視，因為高品質(zhì)的生活也就意味著精致的生活細節(jié)。度假型別墅進入我國才幾個年頭，但是正在被越來越多的人了解和接受。 別墅消費者調(diào)研分析 此外，我們對密云、懷柔、平谷、延慶、昌平等區(qū)域的別墅市場進行了一次系統(tǒng)的研究和分析，并通過本司銷售團隊與這幾大區(qū)域別墅業(yè)主直接進行了抽樣訪問，以期從市場供應(yīng)，需求等方面對北京別墅的現(xiàn)狀進行了深入了解 。 。 特色二：小戶型別墅設(shè)計 原鄉(xiāng)美利堅 —— 項目特色 原鄉(xiāng)美利堅 —— 項目特色 ? 目前，延慶區(qū)最主要的度假、娛樂資源是冰燈、滑雪場和溶洞，冰燈和滑雪場是應(yīng)季節(jié)的娛樂項目，而溶洞在近幾年已經(jīng)很難吸引公眾的注意力，由此可見，延慶區(qū)的度假、旅游等行業(yè)急需突破發(fā)展。 舜澤園鳥瞰效果圖 舜澤園 —— 基本信息 項目基本資料 占地面積 建筑面積 容積率 產(chǎn)權(quán)年數(shù) 40年 物業(yè)費 潁澤洲 /㎡ /月；舜澤園住宅 /㎡/月；別墅 － 1元 /㎡ /月 投資商 北京龍慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)商 北京龍慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司 潁澤洲弘城物業(yè)公司；舜澤園龍慶物業(yè) 舜澤園 —— 基本信息 舜澤園 —— 基本信息 備注： 舜澤園項目分二期開發(fā)，一期為 1－9號樓，板樓，一梯 2戶 ，共 657戶，現(xiàn)已售罄。共 220套，全部為一梯兩戶南北通透，戶型面積7885平方米左右兩居、 104平方米三居、 101135平米躍層四居、160平米躍層六居。 ? 2023年 11月 24日，滟瀾山三期開盤， 200多組一期二期業(yè)主到場，當日接待客戶近600人，開盤兩日銷售 47套，簽約 。 ◆ 從建筑形態(tài)上看，延慶別墅 90%為 2層建筑，普通住宅為多層板樓，高層在當?shù)氐慕邮芏容^低。和麥金利山為同一個開發(fā)商。其中，第三季度完成 63286萬元，同比下降 %。新增居住用地主要分布在三里河以西、香苑街以北、媯水河以南等地區(qū)，到 2023年新城人均住宅面積 35平方米。 2023年城市化達到 64% 延慶總體規(guī)劃 鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱 現(xiàn)狀總?cè)丝? （萬人） 規(guī)劃總?cè)丝? （萬人） 規(guī)劃城鎮(zhèn)人口（萬人） 城鎮(zhèn)重點發(fā)展軸 延慶新城 15 15 康莊鎮(zhèn) 5 2 永寧鎮(zhèn) 3 2 八達嶺鎮(zhèn) 2 舊縣鎮(zhèn) 小 計 22 川區(qū)城鎮(zhèn) 大榆樹鎮(zhèn) 張山營鎮(zhèn) 沈家營鎮(zhèn) 井莊鎮(zhèn) 小 計 6 山區(qū)城鎮(zhèn) 四海鎮(zhèn) 千家店鎮(zhèn) 大莊科鄉(xiāng) 劉斌堡鄉(xiāng) 香營鄉(xiāng) 珍珠泉鄉(xiāng) 小 計 總計 38 延慶規(guī)劃人口指標 序號 類別 面積（平方公里） 占縣域總面積比例（ %） 1 縣域總面積 % 2 城市建設(shè)用地 % 3 縣外及特殊用地 % 4 交通設(shè)施用地 % 5 旅游用地 % 6 綠化用地 % 7 水域和其他用地 % 其中 水域 % 耕地 % 園地 % 林地 % 農(nóng)村建設(shè)用地 % 獨立工礦用地 % * （其中新城 3平方公里，各鎮(zhèn)、鄉(xiāng) ），為應(yīng)對不同人口增長狀況和城市化進程，適時啟動。各類市場成交額為 100002萬元，比去年同期增長 3%。其中：中型工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 ，增長 %。 鄉(xiāng)： 規(guī)劃保留東部山區(qū) 4個鄉(xiāng)為大莊科鄉(xiāng)、劉斌堡鄉(xiāng)、香營鄉(xiāng)、珍珠泉鄉(xiāng)。 【 新城功能布局 】 構(gòu)建新城“兩組團 —— 五片重點功能區(qū)”的城市功能結(jié)構(gòu)。 延慶房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 3 【 房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年降溫 】 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由 2023年的 %下降到 2023年的 %，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重逐漸減少，由 %下降 %。 截至 2023年 12月 15日延慶未簽約現(xiàn)房統(tǒng)計 樓盤名稱 地址 價格 建筑形態(tài) 總建筑面積（㎡） 容積 率 戶型面積 首期開盤時間 媯河麗景 新房 延慶縣媯水南街 18號院 5,500元 /㎡ [均 ] 普通住宅多層板樓 78160㎡ 預(yù)計 2023年上半年 麥金利山 新房 延慶縣古崖居西側(cè) 200萬元 /套 [起 ] 獨棟別墅 210400㎡ 2023年 8月 8日 原鄉(xiāng)墅 新房 延慶縣康莊鎮(zhèn)小豐營村 70萬元 /套 [均 ] 獨棟別墅 200370㎡ 2023年 6月 18日 原鄉(xiāng)美利堅 新房 延慶縣古崖居西側(cè) 120萬元 /套 [起 ] 獨棟別墅 18萬 130320 2023年 10月 清涼盛景 新房 延慶縣八達嶺鎮(zhèn)政府南側(cè) 8,380元 /㎡ [起 ] 獨棟聯(lián)排別墅 12萬 210360 2023年 7月 15日 龍聚山莊 新房 延慶縣延慶縣城正北 8公里（龍慶峽風(fēng)景區(qū)） 3,500元 /㎡ [均 ] 板樓公寓、獨棟聯(lián) 排別墅 13萬 公寓 80100㎡ 、別墅200480㎡ 2023年 10月 1日 舜澤園 新房 延慶縣縣城中心媯水湖南側(cè) 128萬元 /套 [起 ] 板樓公寓、聯(lián)排別 墅 48萬 136236㎡ 2023年 10月 快樂無窮大 (龍慶峽假日鄉(xiāng)村俱樂 ) 新房 延慶縣龍慶峽風(fēng)景區(qū) 25萬元 /套 [均 ] 塔樓產(chǎn)權(quán)酒店 4384㎡ 2023年 10月 11日 開發(fā)區(qū)公寓 延慶縣 普通住宅多層板樓 16萬 2 40100㎡ 2023年 3月 西提國際 ◆ 延慶在售住宅項目共約 8個，在售總體量約 100萬㎡。 ? ? 2023年 9月 1日，龍湖 12年來的發(fā)展壯大史在北京改寫。 媯河麗景 —— 基本信息 備注： 該地塊起始價 ，成交價幾近起始價的 2倍。目前在售一二期尾房。 精致的小獨棟點綴在原始自然風(fēng)貌之中 ， 具有原生自然的居住氛圍 ， 營造出美國拓荒時期西部小鎮(zhèn)的居住氛圍 。 劣勢分析： ，地域相對偏遠。這類人士更青睞于近郊區(qū)商住兩用的別墅。 ?行程時間最好控制在兩個小時 在受訪人群中，有 29％被訪者表示對時間多少無所謂， 25％可以接受兩個小時， 22％可以接受在一個小時左右， 6％可以接受在一個小時以內(nèi)。由于在樣本選取上較多為私營企業(yè)主。 被訪者對庭院面積需求較大， 500平方為需求的上限，并且基本和物業(yè)面積大小相對應(yīng)，這和獲得更多的室外空間的郊區(qū)類物業(yè)性質(zhì)相吻合。在做出它們之間的對應(yīng)分析圖后，我們可以清楚的看出：定制別墅偏向融合，簡約的美式風(fēng)格和英式風(fēng)格；商務(wù)莊園和復(fù)合地產(chǎn)、分時度假別墅偏向歐式風(fēng)格。 ?在采訪的客群中，所有人表示要在這里養(yǎng)老； 原鄉(xiāng)的客群對話 訪談記錄摘抄 —— ? 你要買這個房子究竟為了什么？ ? 很多業(yè)主就告訴我，說把它當作一個養(yǎng)老的地方，為什么這樣說呢？他就把自己下半生交待在這兒了。重要的是他喜歡。 住宅南向設(shè)計陽光間，冬季利用溫室效應(yīng)提供熱量，夏季通過陽光間頂端的推拉窗及底端可開啟窗扇、遮陽百葉，通過熱壓通風(fēng)，降低溫室溫度。 ?是用來玩的，不是用來住的。 ? 別墅本身是一個高端客戶，高端客戶層面的消費產(chǎn)品，他追求的絕對不是說幾十萬塊錢，十幾萬，送一輛車，送一個精裝修，他就會買或者不買，不是這樣一個購買的觀念。 從中我們可以看出，被訪者對遠郊度假別墅的景觀融入了更多綠色、自然的元素，而放棄了對于人工雕琢痕跡重的現(xiàn)代雕塑。 考慮因素 、得分指數(shù) 地理位置 89 物業(yè) 87 價格 84 社區(qū)文化 70 交通 89 品牌 74 戶型 84 智能化 75 社區(qū)規(guī)劃 82 升值空間 76 生活配套 84