【正文】 地價(jià) 集體用地 產(chǎn)權(quán)年數(shù) 小產(chǎn)權(quán) 物業(yè)費(fèi) /平方米 寬帶：管線接口 暖氣：集中供暖。 清涼盛景 —— 基本信息 銷售現(xiàn)狀 清涼盛景在售一期尾房，二期原定于 2023年底開盤，但是由于房地產(chǎn)低迷的行情及工程進(jìn)度原因，推遲到 2023年 5月初開盤。目前在售一二期尾房。項(xiàng)目二期為聯(lián)排別墅，共78套，在售。 銷售現(xiàn)狀 ： 小產(chǎn)權(quán)會(huì)員定制式別墅 ，目前還沒開始道路建設(shè)，最小面積為 50平方米起。 主力戶型為 132的， 138的， 140多的，170多的比較多一些，最低的總價(jià)在130萬左右。 精致的小獨(dú)棟點(diǎn)綴在原始自然風(fēng)貌之中 ， 具有原生自然的居住氛圍 ， 營(yíng)造出美國(guó)拓荒時(shí)期西部小鎮(zhèn)的居住氛圍 。 ? 原鄉(xiāng)美利堅(jiān)的社區(qū)規(guī)劃內(nèi)有萬余平方米的豪華會(huì)所，還有主題商店、音樂會(huì)堂、 CLUB等北京市場(chǎng)最完善的會(huì)所及新穎的娛樂項(xiàng)目，為延慶區(qū)的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展打開了新局面。 ? 規(guī)劃一個(gè)小火車道，小孩子去，或者大人去都可以乘坐，裝飾的風(fēng)格就是西部舊火車站的感覺 ? 教堂文化等等，可以欣賞一些音樂會(huì)，另外可以舉辦一些草坪婚禮 露天電影，我們叫“五分錢劇場(chǎng)”，也是描寫西部的，晚上拉開熒幕就可以看一部西部片， ? 所以我們著力打造西部的特色，在裝飾不用說了，追求純粹的木質(zhì)的風(fēng)格，木屋的粗獷的風(fēng)格，造價(jià)非常高的。 本案就處在此區(qū)域的上佳位置 ， 優(yōu)良的自然環(huán)境在東北部地產(chǎn)市場(chǎng)中也是首屈一指的 。 劣勢(shì)分析： ，地域相對(duì)偏遠(yuǎn)。 機(jī)會(huì)分析： ， 北京市對(duì)于延慶市每年 20億的特殊經(jīng)濟(jì)扶助 以及延慶生態(tài)旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得延慶房產(chǎn) 市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。 ，客戶群 的圈定與價(jià)格體系將難以定位。 從歐美留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士。這類人士更青睞于近郊區(qū)商住兩用的別墅。 ?受訪人群以中青年為主 在受訪人群中，年齡 35歲以下的比例為 42％， 3540歲之間的比例為 34％，表明這次調(diào)研總體年齡情況偏年輕，購(gòu)買群體日趨年輕化。從女性思想角度出發(fā)進(jìn)行營(yíng)銷推廣不失為一種補(bǔ)充。由于本次調(diào)研項(xiàng)目分布在東西南北 4個(gè)區(qū)域，但是被訪者分布卻有著很高的集中度，這說明朝陽區(qū)和海淀區(qū)的居民對(duì)高檔樓盤有較強(qiáng)的購(gòu)買力。 ?行程時(shí)間最好控制在兩個(gè)小時(shí) 在受訪人群中，有 29％被訪者表示對(duì)時(shí)間多少無所謂， 25％可以接受兩個(gè)小時(shí)， 22％可以接受在一個(gè)小時(shí)左右， 6％可以接受在一個(gè)小時(shí)以內(nèi)。隨著更多的此類別墅被開發(fā)，更多的目光對(duì)其的重視，相信未來幾年會(huì)成為別墅中的一個(gè)亮點(diǎn) ?項(xiàng)目頗具前景 在對(duì)受訪人群介紹項(xiàng)目情況后，有 17％的被訪者表示有可能購(gòu)買本項(xiàng)目。 同時(shí)，介于此類人群崇尚自然、追求精神享受的個(gè)性特征，也成就了他們選擇純休閑的分時(shí)度假別墅和有鮮明主題特征的復(fù)合地產(chǎn)的理由。 使用特征分析 ?度假物業(yè)的使用時(shí)間 —— 每月一次以上 在針對(duì)度假物業(yè)使用時(shí)間的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有 83％的受訪人群每月使用一次以上，其中，每周使用一次的受訪者達(dá)到 28％。由于在樣本選取上較多為私營(yíng)企業(yè)主。 購(gòu)房因素分析 ?購(gòu)房考慮因素 —— 樓盤宏觀表現(xiàn)最重要 在針對(duì)度假物業(yè)購(gòu)房考慮因素調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房考慮因素最重要的是地理位置和交通便利，加權(quán)得分都是 89分； (100分＝非常重要 80分＝比較重要 60分＝一般重要 40分＝不太重要 )；最不重要的是教育配套，加權(quán)得分是 65分，其余得分見下表。就是說，在對(duì)遠(yuǎn)郊度假物業(yè)的購(gòu)買考慮因素中，樓盤的宏觀表現(xiàn)最重要，其次才是必備條件和高層次的需求，最不重要的是附加價(jià)值。 被訪者對(duì)遠(yuǎn)郊物業(yè)面積的需求還是偏好中小面積，這主要是由于使用者使用次數(shù)較少，消費(fèi)比較理性，不愿意過多的閑置空間所致。 被訪者對(duì)庭院面積需求較大， 500平方為需求的上限，并且基本和物業(yè)面積大小相對(duì)應(yīng)，這和獲得更多的室外空間的郊區(qū)類物業(yè)性質(zhì)相吻合。我們建議每棟別墅應(yīng)該以最多 7人居住為標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)劃設(shè)計(jì)各自的公共空間、私密空間、生活空間、服務(wù)空間。 在保守情況下，我們建議選擇應(yīng)遵照山居的概念，重新打造一種新風(fēng)格。以此也可以作為本項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn) 。在做出它們之間的對(duì)應(yīng)分析圖后，我們可以清楚的看出：定制別墅偏向融合，簡(jiǎn)約的美式風(fēng)格和英式風(fēng)格；商務(wù)莊園和復(fù)合地產(chǎn)、分時(shí)度假別墅偏向歐式風(fēng)格。 對(duì)于本項(xiàng)目而言，延慶地處遠(yuǎn)郊，其主力產(chǎn)品還應(yīng)該是定制化別墅。 ?而原山、原水、原自然的居住場(chǎng)所，恰恰滿足了人們對(duì)這種自然格調(diào)和浪漫的追求，并適應(yīng)這種追求； ? 這是城里面的高端客戶，包括城里老百姓也有這樣的需求，只是他的消費(fèi)能力不足而已?？諝庥址浅Ｇ逍?，然后山非常雄偉，可以登山，樹非常的繁茂，有果樹，有實(shí)實(shí)在在的成果的感覺，有小松鼠啊 。 ?在采訪的客群中，所有人表示要在這里養(yǎng)老； 原鄉(xiāng)的客群對(duì)話 訪談?dòng)涗浾?—— ? 你要買這個(gè)房子究竟為了什么？ ? 很多業(yè)主就告訴我，說把它當(dāng)作一個(gè)養(yǎng)老的地方，為什么這樣說呢？他就把自己下半生交待在這兒了。 小 結(jié) 購(gòu)買度假型別墅的客群，主要打動(dòng)他的一定不是價(jià)格，而是環(huán)境。 這種群體追求的是生活的放松，高品質(zhì)、高品位，同時(shí)又不受約束和拘束，而且能夠享受自然山水給自己帶來的原生態(tài)的輕盈的感受 別墅的建筑風(fēng)格直接決定客戶群體的內(nèi)心感受。做純粹，做到原汁原味；做到打動(dòng)客戶內(nèi)心最柔軟的需求！ 產(chǎn)品定位 ?定位描述：經(jīng)濟(jì)型度假別墅 ?在戶型定位 100200平方米的迷你型的小獨(dú)棟，真正的經(jīng)濟(jì)型。重要的是他喜歡。 理由三：在未來激烈的競(jìng)爭(zhēng)中 ， 項(xiàng)目應(yīng)具有鮮明的個(gè)性特征才能吸引更多的客戶 ， 擺脫惡性競(jìng)爭(zhēng) 。通風(fēng)塔頂端的百葉可以通過拉桿人工控制開啟，這樣，人們可以根據(jù)季節(jié)和風(fēng)向的變化調(diào)整通風(fēng)塔頂端開啟方式和方向。此時(shí)遮陽百葉拉起，通風(fēng)屋頂進(jìn)風(fēng)口和出風(fēng)口百葉封閉，通風(fēng)塔頂百葉封閉。 住宅南向設(shè)計(jì)陽光間，冬季利用溫室效應(yīng)提供熱量，夏季通過陽光間頂端的推拉窗及底端可開啟窗扇、遮陽百葉，通過熱壓通風(fēng)，降低溫室溫度。 生態(tài)技術(shù)在別墅項(xiàng)目中的應(yīng)用 幾個(gè)生態(tài)住宅分析 通風(fēng)塔的運(yùn)用：通風(fēng)塔是為滿足夏季人們的通風(fēng)需求，利用煙囪效應(yīng)，保證夏季通風(fēng)效果；夏季白天，可短時(shí)間開啟通風(fēng)塔百葉，以滿足室內(nèi)空氣質(zhì)量要求。 6 風(fēng)格創(chuàng)新提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 理由一：延慶別墅風(fēng)格多為純美式風(fēng)格 、 中式風(fēng)格 ， 在即將開始的激烈競(jìng)爭(zhēng)中風(fēng)格上大同小異 ， 隨著消費(fèi)群體的見識(shí)以及生活方式的的變化 ， 對(duì)于別墅的消費(fèi)理應(yīng)有更高層次的追求 ， 即附加值和文化理念的追求 。 ?讓客戶感覺到，在北京花一套二居的錢，可以買一種 5+2的生活方式，買一個(gè)玩意兒。 ?是用來玩的，不是用來住的。 本案周邊的在售別墅項(xiàng)目，共享天然環(huán)境。他們贊同 5+2這樣一種生活方式， 5天繁忙的城市生活，需要有 2天去釋放一下自己，帶著自己的朋友、帶著自己的家人，充分的和山水結(jié)合，而且自己的房子也是跟景觀融合在一塊的。 ?學(xué)識(shí)、學(xué)歷這方面都非常 高，當(dāng)然說生活的品位相應(yīng)的也就比較高。 ? 別墅本身是一個(gè)高端客戶，高端客戶層面的消費(fèi)產(chǎn)品，他追求的絕對(duì)不是說幾十萬塊錢，十幾萬，送一輛車，送一個(gè)精裝修，他就會(huì)買或者不買，不是這樣一個(gè)購(gòu)買的觀念。 從分析結(jié)果來看，選擇分時(shí)度假別墅的目的并非自己?jiǎn)渭兊亩燃?，更多的是從投資角度來考慮，這樣，如果要開發(fā)分時(shí)度假別墅，那么如何通過合理經(jīng)營(yíng)來提升租金收益是需要認(rèn)真研究的一個(gè)專題。 在做出它們之間的對(duì)應(yīng)分析圖后，我們可以清楚的看出：定制別墅偏向小湯山、密云、順義地區(qū)，分時(shí)度假別墅偏向西山地區(qū)，復(fù)合地產(chǎn)偏向通州地區(qū)。 ? 考慮到小產(chǎn)權(quán)的因素，本項(xiàng)目未來客群的總價(jià)范圍應(yīng)該在 100萬元左右。 從中我們可以看出，被訪者對(duì)遠(yuǎn)郊度假別墅的景觀融入了更多綠色、自然的元素，而放棄了對(duì)于人工雕琢痕跡重的現(xiàn)代雕塑。而只有16％的被訪者選擇北美風(fēng)格， 15％的被訪者選擇英式風(fēng)格。 ?客房數(shù)量需求 —— 35間客房適宜 在針對(duì)度假物業(yè)客房數(shù)量需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn) (僅針對(duì)多人購(gòu)買情況 )，有 82％被訪者選擇 6間以下，其中 35間客房數(shù)量最受歡迎，占了 51％。我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，考慮到布局的便利性和合理性，建議以 150平米 200平米 左右的物業(yè)為主力戶型。 考慮因素 、得分指數(shù) 地理位置 89 物業(yè) 87 價(jià)格 84 社區(qū)文化 70 交通 89 品牌 74 戶型 84 智能化 75 社區(qū)規(guī)劃 82 升值空間 76 生活配套 84 運(yùn)動(dòng)設(shè)施 76 景觀 85 教育配套 65 娛樂設(shè)施 77 產(chǎn)品特征分析 ?物業(yè)面積需求 100300平米物業(yè)較受歡迎 。我們的這 4個(gè)因子是： 因子 1一樓盤的宏觀表現(xiàn)，它包括地理位置、價(jià)格、交通； 因子 2一樓盤必備條件，它包括戶型、規(guī)劃、生活配套、景觀環(huán)境； 因子 3一高層次需求，它包括運(yùn)動(dòng)設(shè)施、休閑娛樂； 因子 4一附加價(jià)值，它包括教育配套、物業(yè)管理、社區(qū)文化、品牌、智能化、升值空間。另一方面也說明，人們?cè)谥苣┒燃俨粌H為了身心的放松，而且是一種生活品質(zhì)提升的標(biāo)志。 ?度假物業(yè)的使用人群 —— 10人以下朋友圈聚會(huì)占多數(shù) 在針對(duì)度假物業(yè)使用人群的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有 92％的受訪人群喜歡 10人以下一起度假，其中，以 35人占的比例最大，達(dá)到 43％；在一起度假的人群中，有 68％選擇和朋友一起度假， 42％選擇和親戚一起度假，只有 17％選擇和同事及事業(yè)伙伴一起度假。 ?針對(duì)復(fù)合地產(chǎn)的需求傾向 —— 宜和休閑娛樂搭配 在針對(duì)復(fù)合地產(chǎn)所搭配的行業(yè)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，最希望和復(fù)合地產(chǎn)搭配的行業(yè)是休閑娛樂業(yè)，達(dá)到 57％，其次是體育和醫(yī)療，分別是 25％和 14％；希望和會(huì)議搭配的比例很低，只有 7％。分時(shí)度假產(chǎn)品和復(fù)合地產(chǎn)也占有一定市場(chǎng)，分別是 21％和 15％。 ?度假型別墅正在被越來越多的人所了解 在受訪人群中，有 43％被訪者知道度假型別墅的概念。 ?郊區(qū)度假正在成為一種生活方式 在受訪人群中，有 55％被訪者表示將在一年內(nèi)考慮選擇郊區(qū)度假的方式，其中，有 30％表示將在半年內(nèi)考慮這種生活方式。 在受訪人群中，擔(dān)任高層管理職位的占了 29％，擔(dān)任中層管理職位的占了 26％，專業(yè)人士 (律師、醫(yī)生、教師等 )占了 13％。 ?教育程度普遍較高 在受訪人群中，大專以上學(xué)歷的比例為 96％，其中本科 為 60％，研究生為 15％，一方面是由于整個(gè)社會(huì)受教育程度提高，另一方面也說明在這個(gè)知識(shí)經(jīng)濟(jì)的年代，積累財(cái)富的途徑已跨越從前靠閱歷和經(jīng)驗(yàn)積累的過程，新的年輕的中堅(jiān)力量正在崛起。 薪資優(yōu)厚的律師、會(huì)計(jì)師、高級(jí)知識(shí)分子構(gòu)成的城市“中產(chǎn)階級(jí)”，二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型別墅。特別是聚集在中關(guān)村的海歸派。 本案 SWOT分析 項(xiàng)目地建議保留古樹木與古亭 項(xiàng)目地建議保留古樹木與古亭 項(xiàng)目地建議保留古樹木與古亭 本案客群定位、產(chǎn)品定位 5 別墅客群分類 中國(guó)現(xiàn)階段社會(huì)階層劃分： （摘自中國(guó)社會(huì)科學(xué)院最新研究成果報(bào)告） （ 1）國(guó)家與社會(huì)管理者階層、 （ 2）經(jīng)理人員階層 （ 3）私營(yíng)企業(yè)主階層 （ 4）專業(yè)技術(shù)人員階層 （ 5）辦事人員階層 （ 6）個(gè)體工商戶階層 （ 7）商業(yè)服務(wù)人員階層 （ 8）產(chǎn)業(yè)工人階層 （ 9）農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者階層 （ 10）城鄉(xiāng)無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)者階層； 別墅客戶構(gòu)成 別墅市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要可以分為以下幾個(gè)層次： 由外資企業(yè)家、高層管理者、外交使館人員等構(gòu)成的國(guó)外購(gòu)買需求，國(guó)外購(gòu)買需求不斷擴(kuò)大。 威脅分析： ，延慶目前別墅市場(chǎng) 也普遍存在滯銷狀況。 ， 社區(qū)規(guī)劃與戶型配比不合理。 、采摘園 與滑雪場(chǎng)等季節(jié)性人群集中、旅游度假經(jīng)濟(jì) 氛圍濃厚。 原鄉(xiāng)美利堅(jiān) —— 項(xiàng)目特色 原鄉(xiāng)美利堅(jiān) —— 項(xiàng)目特色 本案地理位置，現(xiàn)狀（ SWOT)分析 4 本案位于延慶市北冠帽山麓，毗鄰原北京防衛(wèi)科技學(xué)院，石京龍滑雪場(chǎng)－黃柏寺－龍慶峽風(fēng)景區(qū)域內(nèi)，距離延慶市區(qū)約 8公里