【正文】 本報告是嚴(yán)格保密的。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 中百倉儲超市（ 8000平方米） 2 F28街 3 農(nóng)貿(mào)市場 4 盤龍一中 5 第一醫(yī)院亞健康治療中心 6 武漢市醫(yī)療救治中心 7 黃陂區(qū)醫(yī)院 8 建設(shè)銀行 9 農(nóng)業(yè)銀行 盤龍大道 巨龍大道 低認(rèn)知度的后湖 項目名稱 自住投資比 恒大名都 自?。和顿Y =8： 2 巢上城 自?。和顿Y =8： 2 漢飛向上城 自住：投資 =7： 3 F陽光城 自?。和顿Y =8： 2 12 本報告是嚴(yán)格保密的。 地產(chǎn)品牌發(fā)展的幾個階段 品牌階段 基本特征 適用前提 相關(guān)案例 初級階段 機(jī)會型開發(fā) 項目較少、規(guī)模較小 大多數(shù)中小開發(fā)商 中級階段 “量大就是美” 通過項目數(shù)和開發(fā)量的增加來積累知名度 高級階段 產(chǎn)品系列化 規(guī)?；瘮U(kuò)張的戰(zhàn)略需要 萬科、金地產(chǎn)品系列 區(qū)域運(yùn)營商 先天性（或逐漸形成）的區(qū)域性土地資源或成本優(yōu)勢 招商在蛇口、華僑城、萬科在坂雪崗 最高級階段 客戶的主導(dǎo)性 龐大的客戶基礎(chǔ)或客戶專營的能力 香港新鴻基、美國Pulde 武漢地產(chǎn)基本完成了品牌發(fā)展各個階段的運(yùn)作和嘗試 思考 7 本報告是嚴(yán)格保密的。 整體發(fā)展戰(zhàn)略 182。 ?目前地塊已開發(fā)中式別墅 盤龍灣以及歐式洋房 天璽花園，因此本次策劃用地不考慮恒達(dá)公司地塊與城開公司先期動工的天璽花園。大供應(yīng) 驅(qū)動模式選擇 本報告是嚴(yán)格保密的。 4. 商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)外移，武漢的中心感模糊。 跨漢江線路 2條 分別為 U3(吳家山 — 博覽中心 )與 U6(軍山 — 三金潭 )。 金銀湖板塊：兼具資源、一定配套和性價比的區(qū)域，內(nèi)部分為兩大板塊，板塊之間價格梯度差明顯 高爾夫板塊 5500－ 8000 西部板塊 4500－ 5500 漢口中心區(qū) 金銀湖板塊 外環(huán)線 20分鐘 ?定位 ：集生態(tài)居住、商貿(mào)旅游、信息服務(wù)、高新產(chǎn)業(yè)等城市功能于一體的具有國內(nèi)領(lǐng)先水平的賽馬運(yùn)動基地、中部地區(qū)獨(dú)具特色的生態(tài)旅游目的地和休閑度假區(qū)、武漢優(yōu)越的濱水居住區(qū)和高新創(chuàng)業(yè)基地 ?旅游休閑配套 ：目前已初步形成了以金銀湖生態(tài)公園為中心，圣山歡樂世界、金銀湖國際高爾夫球場、東方馬城、武漢國際風(fēng)情園等為環(huán)繞的郊游踏青勝地，成為武漢地區(qū)最大的回歸自然、娛樂身心的水陸兩棲休閑區(qū)。 45 產(chǎn)業(yè)新城、綜合居住區(qū) 價格： 38004500元 45 本報告是嚴(yán)格保密的。陽邏港系長江中游最好的深水港。 Value 、漢口的外擴(kuò)加速趨勢 Value ，有性價比優(yōu)勢 但是，我們也發(fā)現(xiàn)大部分規(guī)劃都在遠(yuǎn)期，短期內(nèi)現(xiàn)狀無法改變，現(xiàn)狀是怎么樣的呢？ Value Value 64 本報告是嚴(yán)格保密的。 人和天地、恒大名都、中國院子、巢整體表現(xiàn)超越市場，實現(xiàn)了價格或者銷售的速度。 我們需要 利用區(qū)域價值以錦上添花，但更需要打造內(nèi)在價值以成為制勝的法寶， 只有如此，才能在激烈的市場競爭中成功突圍，實現(xiàn)快速銷售，并實現(xiàn)一定程度的溢價 面臨內(nèi)部激烈競爭，本項目的競爭優(yōu)勢體現(xiàn)？ —— 從區(qū)域市場競爭著手分析 69 本報告是嚴(yán)格保密的。 —— 黃陂區(qū)規(guī)劃院肖院長 已有配套 在建 /規(guī)劃配套 教育 盤龍城小學(xué)盤龍城一中 規(guī)劃建設(shè) 1所省內(nèi)一流高中、 2所初中和 3所小學(xué) 新東方外國語高級中學(xué) （名流）盤龍中心小學(xué) 醫(yī)療 武漢市第一醫(yī)院盤龍分院 省級重點(diǎn)醫(yī)院武漢大學(xué)人民醫(yī)院 武漢市中醫(yī)院 商業(yè) 中百倉儲 社區(qū)商業(yè) 娛樂 盤龍城遺址公園 極地海洋館 其他 農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行 污水處理廠 城市路網(wǎng)建設(shè) 盤龍城客運(yùn)總站 武漢市第一醫(yī)院 盤龍城一中 農(nóng)業(yè)銀行 建設(shè)銀行 中百倉儲 新東方外國語高級中學(xué) 武漢大學(xué)人民醫(yī)院 1所省內(nèi)一流高中 2所初中 3所小學(xué) 已有配套 規(guī)劃配套 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 60 60 本報告是嚴(yán)格保密的。 總部經(jīng)濟(jì) — 航空港： 將引入南方航空、中國國際航空、東方航空等四家航空公司，形成三大功能板塊 —— 北部產(chǎn)業(yè)高地板塊、中部國際門戶板塊和南部服務(wù)新城板塊 東方航空 中國國際航空大樓 三大航空 公司總部 中國國際航空 東方航空湖北總部 南方航空湖北總部 客戶 已入駐盤龍城，通過訪談，目前在售多個樓盤都存在國航員工客戶 目前還未入駐，未來會有大量高收入航空公司員工進(jìn)入 客戶特征 收入穩(wěn)定，有較強(qiáng)消費(fèi)力，目前在 F天下等別墅和人和天地等高層已有航口公司管理人員、飛行員空姐購買，航空公司總部是本項目洋房、高層的巨大消費(fèi)力 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 57 57 本報告是嚴(yán)格保密的。 價格： 60007000元 后湖板塊 漢口中心區(qū) ?后湖和百步亭公交站正在規(guī)劃部門辦理申建手續(xù)。 湯遜湖板塊：依托周邊眾多高校、 光谷產(chǎn)業(yè) 以及政府機(jī)構(gòu)等的支撐，憑借 優(yōu)勢資源和城市價值 ，將成為武漢中央別墅區(qū)，占位別墅第一層級 湯遜湖 資源優(yōu)勢： 武漢搜房網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示： ? 武漢市場對湯遜湖區(qū)域別墅市場的認(rèn)知度較高； ? 認(rèn)為豐富的山水資源、湖面美景是湯遜湖區(qū)域的優(yōu)勢； ? 客戶在別墅區(qū)域的選擇上，偏重郊區(qū)生態(tài)別墅； ? 客戶對獨(dú)棟具有明顯的偏好。 E2—— 由黃陂至紙坊，實現(xiàn)漢口與武昌的快速直達(dá)聯(lián)系。東湖高新區(qū)內(nèi)集聚了４２所各類高等院校、１８個國家重點(diǎn)實險室、１５個國家工程研究中心、３７個省級重點(diǎn)實險室和工程研究中心，５００多家高新技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu)，是國家光電子產(chǎn)業(yè)基地、生物產(chǎn)業(yè)基地。 客戶定位 182。 驅(qū)動模式選擇 本報告是嚴(yán)格保密的。居民休閑娛樂、看病、購物都不甚方便。 金地 海景 金地 花園 4萬 體量 1998 1994 1999 2023 2023 2023 2023 2023 1989 1991 2023 四季花 城 54萬 天景花園 威登 荔景大廈 萬景花園 城市花園 瑰麗福景大廈 俊園 桂苑 彩園 金色家園 18萬 溫馨家園 金域藍(lán)灣 30萬 東海岸 21萬 17英里 第五園 63萬 成為領(lǐng)導(dǎo)者 量的積累 廣泛的知名度 [量的積累 廣泛知名度 成為領(lǐng)導(dǎo)者 ] —— 大盤將為建立區(qū)域地位的 重要契機(jī) 思考 1997 1994 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 梅隴鎮(zhèn) 42萬 體量 翠園 金海灣 12萬 翠 堤 灣 14萬 香蜜山 17萬 量的積累 廣泛的知名度 成為領(lǐng)導(dǎo)者 萬科城 53萬 6 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶定位 182。 ?地塊指標(biāo)： 總占地： 2481畝 本次策劃用地： 1714畝 容積率： （根據(jù)實際情況具備可調(diào)性） 已開發(fā)地塊 天璽花園：歐式小高 盤龍灣：中式別墅 恒達(dá)公司 盤龍灣 670畝 桂苑 蘭苑 城開公司 615畝 300畝 中鄂聯(lián)公司 315畝 統(tǒng)建公司 地產(chǎn)集團(tuán) 本部 581畝 盤龍大道 巨龍大道 本次研究用地 1714畝 區(qū)域核心 位臵好、大規(guī)模 14 本報告是嚴(yán)格保密的。消化慢 21 ? 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域價值分析 ? 城市發(fā)展角度 ? 板塊競爭分析 ? 區(qū)域發(fā)展研判 30 本報告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)中心隨著道路的延伸不斷轉(zhuǎn)型和外遷，餐飲業(yè)隨客源而集聚和連鎖經(jīng)營，使城市中心變得模糊。 鎮(zhèn)間骨架線路進(jìn)一步加強(qiáng)三鎮(zhèn)之間的緊密聯(lián)系，均衡三鎮(zhèn)發(fā)展格局，重點(diǎn)解決跨江交通問題。 資源優(yōu)勢： ?金銀湖 ： ?金銀湖水面面積 6km，漢口地區(qū)面積最大、生態(tài)最好的城中湖， ?擁有國家級城市濕地公園 — 金銀湖公園。 武漢三鎮(zhèn)客戶大都是區(qū)域內(nèi)臵業(yè)，盤龍城、金銀湖、后湖三個板塊主要客戶為漢口區(qū)域，未來定位各自不同，盤龍城定位為產(chǎn)業(yè)新城和綜合居住區(qū) 各板塊對比總結(jié) 城市價值 城市生態(tài)新城 湯遜湖 資源強(qiáng)勢，城市價值高，高端定位， 武昌未來發(fā)展方向，未來將是 中央別墅區(qū) 資源 +區(qū)位 未來的中央別墅區(qū) 后官湖、知音湖 資源條件較好， 漢陽外溢方向， 知名開發(fā)商運(yùn)作區(qū)域，將向配套齊全的高端板塊轉(zhuǎn)換 資源價值、品牌 開發(fā)商帶動 生態(tài)居住板塊 后湖 城市價值高，配套齊全， 目前為漢口外溢，未來必將融入漢口市區(qū)，發(fā)揮城市價值 金銀湖高爾夫板塊 形象優(yōu)、湖景資源豐富，高爾夫、馬場旅游配套價值高， 漢口的高端片區(qū) 資源價值 生態(tài)旅游富人區(qū) 盤龍城 政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，政務(wù)新區(qū)即將落實，基礎(chǔ)設(shè)施將逐漸投放，未來供地?zé)狳c(diǎn)，區(qū)域價值進(jìn)一步提高 價格洼地 產(chǎn)業(yè)新城、綜合居住區(qū) 金銀湖西部板塊 配套欠缺，主打資源和大盤愿景， 漢口外溢及吳家山客戶首臵片區(qū) ，未來依靠金銀湖大片區(qū)規(guī)劃，逐漸成熟 內(nèi)部產(chǎn)業(yè)帶動 產(chǎn)業(yè)新城 46 本報告是嚴(yán)格保密的。常年水位在 8米以上。 區(qū)域現(xiàn)狀 1—— 產(chǎn)業(yè)區(qū)高空臵率： 產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展極不成熟，幾個園區(qū)幾乎只有建筑，沒有營業(yè)，空臵率高，對于新區(qū)而言，商業(yè)成熟至少需要 5年 產(chǎn)業(yè)區(qū) 現(xiàn)狀 卓爾企業(yè)基地 100多棟辦公樓，僅有 80家企業(yè)入駐 漢口北專業(yè)市場 目前銷售了約 5000個鋪位，但入駐的商鋪不到 10％ 航空港 僅國際航空城入駐，規(guī)劃未來 10年建成 佳海工業(yè)園 目前入駐廠家 300來家，但以作坊式生產(chǎn)為主 佳海工業(yè)園 漢口北專業(yè)市場 卓爾企業(yè)基地 航空港 規(guī)劃期 建設(shè)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定繁榮期 商業(yè)項目 辦公項目 市政配套 土地開發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項目 中高檔住宅 市政設(shè)施 政府相關(guān)部門辦公物業(yè) 中高檔辦公 政府公務(wù)類設(shè)施 高檔住宅 社區(qū)級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 區(qū)域級商業(yè) 城市級商業(yè) 高檔辦公 開發(fā)次序 城市新區(qū)成功開發(fā)次序 03年 48年 910年 10年后 時間 開發(fā)類型 65 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目價值 2： 規(guī)模優(yōu)勢 71 本報告是嚴(yán)格保密的。 基于區(qū)域分析總結(jié)，世聯(lián)對項目的進(jìn)一步理解 區(qū)域分析總結(jié) 利用新城規(guī)劃 挖掘內(nèi)在價值 項目若完全依靠價格優(yōu)勢進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，既不符合企業(yè)利益、目標(biāo)，品牌形象難以提升。 商業(yè)配套是市場化的東西，只要有人氣，商業(yè)自然就會來。 漢口北批發(fā)群 —— 漢口北批發(fā)城： 目前全國最大的商品批發(fā)市場，全部建成后，在中部六省，可形成一個每天 10萬人的客流量、年銷售額500億的大型集群消費(fèi)市場 機(jī)場高速 區(qū)位 第一批 發(fā)城 潛在客戶 批發(fā)城老板 客戶特征 來自全國各地，區(qū)域情結(jié)弱，精明，善投資，一般在武漢無房產(chǎn)，有臵業(yè)需求 客戶盤點(diǎn) 預(yù)估漢口北批發(fā)城未來有 15000家商鋪，隱藏15000老板，大部分為中小規(guī)模批發(fā)老板 臵業(yè)需求 ?消費(fèi)力較強(qiáng)，因生意資金周轉(zhuǎn)，不能大量資金沉淀在房產(chǎn) ?性價比，投資機(jī)會為考慮因素 ?自?。菏孢m度、交通、價格 群體數(shù)量 小部分批發(fā)老板有較強(qiáng)消費(fèi)力，有別墅需求 大部分為洋房，高層客戶群體 56 政府規(guī)劃 4大要點(diǎn) 配套 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 交通完善 項目名稱 漢口北批發(fā)城 投資規(guī)模 總投資 60億，總建面 380萬平方 占地規(guī)模 總占地面積約 1200畝，總建筑面積約380萬平米 周期 五年分三期開發(fā) 現(xiàn)狀 一期已售商鋪 5000家 數(shù)據(jù)來源：一期商鋪數(shù)據(jù)實地調(diào)研獲取，總商鋪數(shù)量根據(jù)總規(guī)模預(yù)估而得 56 本報告是嚴(yán)格保密的。和漢口商業(yè)、商務(wù)區(qū)的心理距離更近