【正文】 物流和咨詢服務業(yè)租金承受力相對較弱金融保險、現代科技制造行業(yè)能承受高租金；咨詢服務業(yè)目前整體發(fā)展水平一般，表現為租金承受力較弱；傳統(tǒng)的商貿物流企業(yè)數量最多，但租金承受力較弱；中高端寫字樓承租大面積的客戶比例較高，但也存在部分知名企業(yè)承租小面積的現象大量知名企業(yè)在合肥的分支機構屬于辦事處性質，面積需求小（如 IBM在財富廣場一期僅租賃 150平米）。▼▼68項目案名建議? 藍堡 人員配備到位216。2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 。2023? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。上午 07:18:22一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。amet,felisurna 2023/1/24January 2023/1/24January 2023/1/24January合同系統(tǒng)測試完成以及合同公示216。對于目前情況我們建議作小幅調整，能補上空置補貼相關費即可，待引起廣泛關注后再另行調整。?合肥寫字樓產品開發(fā)水平尚未成熟，本項目的地段和產品方案不具備不可替代性，產品將很快被模仿和超越；租售表現良好，積聚市場知名企業(yè)，項目美譽度高?市場接受度高，實現銷售目標；?招租狀況良好，成功吸引合肥知名企業(yè)進駐，租金處于市場二線水平；?成為本區(qū)域市場的明星項目，知名度美譽度俱佳。服務概念好打，執(zhí)行起來太難。目標梳理與問題界定? 客戶目標? 市場環(huán)境? 本體條件? 問題界定本體條件?? 總建筑面積：總建筑面積： ?? 層高：層高： ?? 套型面積（以下均為估算）：套型面積（以下均為估算）： 50100平方米平方米?? 車位數量：車位數量： 1：： 1?? 電梯數量：電梯數量： 8部部?? 產權：產權： 70年年?? 單層面積：單層面積： 1000多平方米多平方米項目基本技術指標項目基本技術指標本體條件? 位于四里河立交于北一環(huán)交叉口，交通便利? 與北一環(huán)眾多寫字樓相連，在成熟的北一環(huán)商務區(qū)之中? 屬于合肥中高檔寫字樓，擁有 層數 :25層 總建筑面積 : 工程進度已封頂 容積率 : 施工單位 :湖北同興 整層面積： 1000 智能化： 5A容積率： 優(yōu)惠方式：無 國際大廈為代表的商務公寓價格上也呈現出過渡性產品的特性，整體價格介于住宅與純商務寫字樓之間，價格在 4000—6000 ，但電梯配備不足和空調問題影響其建成后的入駐率、出租率。4565元 /m2/月? 售價： 50006800元/m2租金 /售價? 后續(xù)供應量較多 ；租售狀況? 高品質的物業(yè)招租良好，出租率在 70％ 以上；? 交通便利，物業(yè)形象好，財富廣場、金鼎國際廣場等躋身目前合肥頂端寫字樓行列；? 北一環(huán)片區(qū)目前已經相對成熟；也是合肥較高端的商務區(qū)域。北一環(huán)純商務板塊 ? 交通便利? 辦公物業(yè)品質優(yōu)異核心驅動力未來發(fā)展趨勢? 租金： 商務公寓漸漸弱化：以徽商 整層面積： 733m2物業(yè)費：未定 優(yōu)惠方式： 單價減 400元后一次性付清 ；銀行按揭 層高： 工程進度 :外裝修 智能化 :VRV智能多變空調 銷售情況 :09年 2月開盤，銷售一般 項目位置 :北一環(huán)與蒙城路交口 層高 :設備裝修 :精裝 服務概小時服務。選擇部分物業(yè)進行招租，先帶動項目的入駐率保持項目在 面市期間面市期間 的矚目地位，促進租售。合肥寫字樓購買者特征總結1. 市場以中小投資需求為主，投資額 100萬以上的投資者占 1/3左右；2. 投資者關注投資回報率與投資風險，對 9%的回報率接受度高；3. 自用買家以本地企業(yè)為主，需求面積比投資客扣除區(qū)域因素影響，其市場價格將持平或略高于同級別寫字樓。客戶信函 /電話通知（前一周）216。 07:18:2207:18:2207:18Sunday,2023? 1行動出成果，工作出財富。 07:18:2207:18:2207:18Sunday,2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 07:18:2207:18:2207:18Sunday,2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。idutconsectetur 一月 07:18:2207:18:2207:181/24/2023 一月 07:18:2207:18:2207:181/24/2023 一月 07:18:2207:18:2207:181/24/2023銷售物料到位216。藍鉆國際商務中心 2期? 榮域 但這些知名企業(yè)能吸引大量下游產業(yè)企業(yè)的跟隨合肥寫字樓租戶特征總結1. 市場主流租戶為本地中小型企業(yè)；2. 跨國公司和全國性公司租金承受力高，面積需求通常較大；3. 金融保險、電子信息等行業(yè)租金承受力高，商貿物流等傳統(tǒng)行業(yè)租金承受力相對較弱；4. 租戶結構決定寫字樓租金水平；合肥寫字樓普遍以銷售模式盈利，購買者以中小投資客為主市場 以中小投資需求為主 ，成交面積區(qū)間集中在 100150平米，總價區(qū)間約 4060萬2除郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)自建寫字樓為持有招租外，近年來出現的市場化寫字樓均采用了直接銷售的盈利模式。為了爭二期物業(yè)單體面積較大，總價高，目標客戶受到一定限制。但此為共享優(yōu)勢。智能化 :5A 優(yōu)惠方式 :一次性付清 物業(yè)管理 :信聯(lián)物業(yè) 付款方式（首付） :50% 周邊配套 :南淝河；杏花公園；電梯數量 :11部 售樓處位置 :項目處 智能化： VRV中央空調， 5A智能數字神經系統(tǒng) 開發(fā)商： 合肥求實置業(yè)代理銷售： 金沙文化推廣機構 電梯： 3部 工程進度：完畢 ? 政府大力開發(fā)，但認知度不夠，出租率不高，成熟期將較長，但發(fā)展勢頭迅猛? 出租率在 40％以上市場環(huán)境報業(yè)大廈出版大廈 省廣電合肥市場寫字樓總結 寫字樓中期前景比較樂觀：市場在售的純寫字樓前景比較樂觀，純寫字樓的將成為一種趨勢；純寫字樓的形象、檔次對自用類客戶的吸引力大；老項目存在著一定硬傷。 藍海蔚藍商務港B0SS中心 ……逐漸被市場淘汰 部分進入租賃市場，標定了合肥高檔寫字樓的形象 個別開發(fā)商進入市場化寫字樓開發(fā)，產品以中低端為主寫字樓開發(fā)被市場看好，供應量放大，市場快速發(fā)展，產品開始細分寫字樓市場化時間不長，對諸如地段、產品、服務、客戶素質等寫字樓評價標準尚未建立。寫字樓也 是城市經濟發(fā)展的反映，與寫字樓關系最密切的首先是寫字樓所處的 區(qū)位 。? 三孝口地區(qū)寫字樓供應接近飽和程度，但向西增長迅速。? 針對本區(qū)域，選擇類似項目作對比。 層高： 占地面積： 售樓處位置： 雙崗十字路口東南角 m2交通： 12， 21， 22， 46， 5， 143， 117交付日期 :20項目名稱 :置地匯豐廣場 售 層高 :公攤系數 :27%代理銷售 :無 交通 :14， 15， 137， 109， 114， 143， 1551?投資安全牌投資安全牌 ———— 投資者關心的就是收益問題，房子日后的經營重要。收益保證?租金承受力?經營穩(wěn)定性?建筑形象?內部配置?服務水平?成熟性?昭示性?可達性本項目在地段和產品方面處于市場第一梯隊，通過車位，超長回報，空置補貼， 24小時服務提升自身賣點；再通過性價比達到在此區(qū)域內獨樹一幟 。– 少量自用客戶，改善辦公環(huán)境 核心客戶重點客戶游離客戶本區(qū)域投資客自用客戶異地投資者本案終端使用者（入駐企業(yè)）定位領袖企業(yè)跟隨企業(yè)?預計總租賃面積 1/5以上?本地領先企業(yè)房地產、電子電器、金融保險、咨詢服務、信息軟件等行業(yè)；?能承受市場較高租金；?客戶訴求：p成熟區(qū)位p特殊配置p輻射地段p市政配套p24小時服務p70年產權?中小企業(yè)為主?各地市大中企業(yè)合肥辦事處?房地產、咨詢服務、商貿物流、裝飾裝修等行業(yè)；?有購買需求，關注性價比；?客戶訴求：p個性化品牌形象p合理的使用成本p交通方便p大企業(yè)為鄰物業(yè)購買者定位：自用 30%，投資 70%自用 投資自用兼投資：購買較大面積，為企業(yè)的長遠發(fā)展打算，目前部分用于自用，部分作為投資。? 差異化是關鍵，和在細節(jié)上的差異決定銷售結果；– 突投資安全及收益保障，提高性價比，突出 24小時服務，改變北一環(huán)寫字樓停車難，截流全市范圍的投資客戶；? 形象是旗幟，將產品優(yōu)勢上升到形象高度，成為能讓客戶興奮的焦點；– 售樓處做足展示，給客戶直觀感受，銷售員貼心服務讓客戶易于接受營銷總策略小結營銷戰(zhàn)略與策略體系? 營銷戰(zhàn)略? 營銷策略體系? 營銷各個重要節(jié)點總營銷舉措區(qū)域論壇區(qū)域價值整合提升公司品牌價值推廣建立產品體系 推廣策略 展示策略 客戶策略聯(lián)合炒作招商發(fā)布會圍墻包裝產品發(fā)布會精品辦公樓巡展物業(yè)管理公司簽約報紙媒體平面媒體路旗路牌電視媒體大堂展示項目物料展示圍檔、樓體展示掃樓客戶名單