【正文】 temporblandit,sit7:18:2207:18:222420237:18:2224,24,7:18:2207:18:2224上午 07:18:22一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。24,24,7:18:2207:18:2224上午 07:18:22一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。24,24,電腦銷售系統(tǒng) /Pos機(jī)關(guān)鍵條件：關(guān)鍵條件：216。電腦銷售系統(tǒng) /Pos機(jī)關(guān)鍵條件關(guān)鍵條件：：216。? “ 穩(wěn)后而高走 ” 的價格走勢。或暫停銷售；三是調(diào)整銷售中心及所有媒體的表現(xiàn)形式。行業(yè) 占比商貿(mào) /物流 %信息 /軟件 /科技 %電子 /電器 /設(shè)備 %咨詢 /法律 /會計 %建筑 /房地產(chǎn) %金融 /保險 %廣告 /傳媒 %建材 /裝飾 %醫(yī)藥 /化工 /日用品 %政府 /組織 %休閑 /旅游 /會展 %食品 /煙酒 %其他 %文化 /教育 %外地企業(yè)和外企租金承受能力較強(qiáng)，但企業(yè)數(shù)量較少，且本案吸引力有限，所以以中小企業(yè)為代表的主力租戶將決定寫字樓租金水平。核心問題： 傳統(tǒng)價值體系下無明顯競爭優(yōu)勢，區(qū)域價值如何體現(xiàn)，項目如何實現(xiàn)較好市場反映？本體條件目標(biāo)市場環(huán)境片區(qū)優(yōu)勢劣勢共存；突出自身優(yōu)勢，達(dá)到在片區(qū)內(nèi)與眾不同；問題解析以７０年超長收益、安全投資為主核，努力成為市場明星，提升企業(yè)品牌。返租？羊毛出羊身上，沒有太大吸引力。念好打，執(zhí)行起來太難。如何在重圍之中突破、找準(zhǔn)自己的位置、找準(zhǔn)自己的客戶群體、找準(zhǔn)與客戶溝通的渠道和方式，將是我所面臨的幾個關(guān)鍵問題。本項目在地段和產(chǎn)品上處于市場第一梯隊，但不屬于領(lǐng)導(dǎo)者，面對的是領(lǐng)導(dǎo)者的打壓和眾多跟隨者的競爭。項目地塊特點 —— 區(qū)域市場成熟度高同時，項目也存在一定的劣勢對于投資者來說：?地段和開發(fā)商的品牌是其投資的兩個主要關(guān)注點，本區(qū)塊是熱點板塊，寫字樓眾多，本區(qū)域以財富廣場為代表，其三期是重點競爭對手對于使用者來說：?從現(xiàn)狀來看，本項目位于下穿橋旁出入較為不便?從現(xiàn)在規(guī)劃來看，裙樓 4層為底商，在給寫字樓提供方便的同時，也降低的辦公的品質(zhì)?，F(xiàn)代化的外立面? 在北一環(huán)區(qū)域中的性價比優(yōu)勢項目位于合肥認(rèn)知度較高的北一環(huán)商務(wù)片區(qū)，暢通一環(huán)、四里河立交通車使項目所在地能便捷溝通老城區(qū)、新站區(qū)、政務(wù)區(qū)及高新區(qū)，并可順達(dá)周邊地市本項目本體條件 高層板式建筑，外立面視覺效果好，但高度所限，加之周邊寫字樓遍布，難以成為在北一環(huán)形成新的城市建筑標(biāo)志星海 .遠(yuǎn)航大廈中環(huán)城 物業(yè)管理 :戴德梁行 公攤系數(shù) : 主力套型 :100 m2 占地面積 : 物業(yè)費 : /電梯品牌 :三菱 交通 :14， 21， 22， 705平均單價 :租 代理銷售 :安徽置地售樓電話 :5628888項目位置 :蒙城路與北一環(huán)交口 地下室 :2層約 1萬 m2 公攤系數(shù):30%平均單價 : 7000元 / m219項目名稱 :金鼎國際廣場 項目位置 :濉溪路與阜陽路交叉口總建筑面積 :7萬方 樓高： 100m付款方式（首付）： 50%m2平均單價 售樓電話： 5609111 地下室：高度為 ，用作車庫銷售情況： 09年 1月份開盤，基本銷售完畢 交通： 2 2 1 10 232交付日期： 2023年 代理銷售：星海文化 24小時辦公仍需完善： 24小時辦公已成為目前新興寫字樓的重要賣點，但為 24辦公提供的服務(wù)仍很不完善。? 本區(qū)寫字樓未來規(guī)劃較少? 出租率在 80％以上國際商務(wù)中心市場環(huán)境富廣大廈金恒大廈頂峰大廈核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢租金 /售價租售狀況片區(qū)分析政務(wù)新區(qū) —— 合肥政府搬遷，帶來一定的發(fā)展，雖然近年來又成為熱點，但要形成氣候尚需一段時間 片區(qū)分析核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢租金 /售價租售狀況片區(qū)分析長江路片區(qū) —— 以三孝口、三里庵為核心，輻射周邊區(qū)域。傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒落，新型領(lǐng)袖項目尚未出現(xiàn)2023年以前老式辦公樓一批形象落后的低檔次辦公樓合肥寫字樓市場發(fā)展歷程2023年左右大型國企高檔辦公樓郵電大廈金城大廈潤安大廈202304年寫字樓市場化起步財富廣場一期美地陽光大廈仁和大廈天徽大廈2023年 — 今寫字樓市場化發(fā)展期財富廣場二、三期CBD中央廣場徽商國際大廈香港廣場新都會 360176。寫字樓也 是 傳統(tǒng)價值體系 同地段和產(chǎn)品構(gòu)成，如不具備這兩大條件的優(yōu)勢，應(yīng)如何突破？目標(biāo)梳理與問題界定? 客戶目標(biāo)? 市場環(huán)境? 本體條件? 問題界定我們對通過此項目實現(xiàn)多層次的目標(biāo)理解企業(yè)層面 – 成為市場第一方陣中端寫字樓的明星項目，為后續(xù)類似項目的開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。 區(qū)域形象重要：香港廣場癥結(jié)在于價格期望值太高；同地段的天徽大廈的入駐率低、租金水平低、打擊了投資信心，也對其形象形成致命影響，北一環(huán)區(qū)域雖然相對成熟，但是政務(wù)區(qū)寫字樓又漸成熱點對北一環(huán)的競爭很大。 占地面積： 主力套型 ： 180m2 公攤： 26%物業(yè)管理：星海物業(yè) m2m2交付日期： 電梯： 3部 物業(yè)費：未定 面積 1740 售樓電話 :5102222樓高 :107m 物業(yè)管理 :正洽談 售樓處位置 :財富廣場二期 B座一層 m2m2智能化 :5A21項目名稱 :新天地國際廣場 工程進(jìn)度 :封頂 樓高 :電梯數(shù)量 :7部 地下一層與車庫相連 2?交通牌交通牌 本項目所在的位置是目前合肥交通最優(yōu)的地方，商務(wù)中心就是怕交通不便本項目所在的位置是目前合肥交通最優(yōu)的地方，商務(wù)中心就是怕交通不便，但也是共享優(yōu)勢；本項目的車位配比，但也是共享優(yōu)勢；本項目的車位配比 1：： 1是最大的優(yōu)勢，停車難是所有寫字樓的是最大的優(yōu)勢，停車難是所有寫字樓的硬傷硬傷?服務(wù)牌服務(wù)牌 隨著寫字樓在合肥的崛起，越來越多的公司都會感到隨著寫字樓在合肥的崛起，越來越多的公司都會感到 24小時的服務(wù)沒有概小時的服務(wù)沒有概念，我們在合肥就打念，我們在合肥就打 24小時無休服務(wù)，打造合肥第一家真正的小時無休服務(wù)，打造合肥第一家真正的 24小時服務(wù)。而且目前本一板塊的空置率還是比較高，如何解決客戶的后顧之憂，如何保證投資安全就成了吸引板塊的空置率還是比較高，如何解決客戶的后顧之憂，如何保證投資安全就成了吸引客戶的主要問題之一。? 有了這三張牌，我們?nèi)绾稳ゴ?？我們要研究客戶的心理，他們關(guān)心什么？地段之上的價格（包括單價及總價）？投資收益？投資安全？? 重新塑造項目形象！目標(biāo)梳理與問題界定? 客戶目標(biāo)? 市場環(huán)境? 本體條件? 問題界定我們對項目成功的理解：面市期間成為中端市場（第二方陣）領(lǐng)袖項目，形象高，租售表現(xiàn)良好。中高端寫字樓的補缺者? 市場定位：區(qū)域因素：在本區(qū)域內(nèi)都是高端寫字樓，與其相比我們沒有優(yōu)勢，那我們就定位為中端市場領(lǐng)導(dǎo)者? 品牌因素：正因為以上兩點，本案必須塑造出個性鮮明的形象，才能在中端市場上脫穎而出，所以必須做第二方陣的領(lǐng)導(dǎo)者。決定投資行為的另一個因素是投資風(fēng)險性，就寫字樓投資來說，主要表現(xiàn)為兩個方面：?對開發(fā)商的信任度：按期交房、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)等兌現(xiàn)承諾?市場風(fēng)險：能否實現(xiàn)預(yù)期的租金水平自用買家以商貿(mào)、咨詢、房地產(chǎn)和電子電器行業(yè)為主， 150平米以下占一半， 150400平米占 40%根據(jù)訪談結(jié)果，自用買家以本地企業(yè)為主，外企和外地駐肥企業(yè)極少購買寫字樓 。3. 產(chǎn)品內(nèi)部差異化，實現(xiàn)標(biāo)桿和包容性雙重目標(biāo)，保證形象同時控制風(fēng)險，全力打造 360保險箱式寫字樓；解決思路報告結(jié)構(gòu)1 目標(biāo)梳理與問題界定2 市場研究與整體戰(zhàn)略3 營銷戰(zhàn)略與策略體系營銷戰(zhàn)略與策略體系? 營銷戰(zhàn)略? 營銷策略體系? 營銷各個重要節(jié)點面對市場，我們應(yīng)該如何表現(xiàn)？本項目戰(zhàn)略定位? —— 基礎(chǔ)：北一環(huán)商務(wù)核心? —— 形象：合肥首家 360保險式寫字樓? —— 角色：中端寫字樓的領(lǐng)頭者? —— 競爭力：北一環(huán) +70年產(chǎn)權(quán) +高性價比 +空置補貼 +全天候服務(wù) +低首付 +1： 1車位配比領(lǐng)導(dǎo)者 跟隨者補缺者 挑戰(zhàn)者體現(xiàn)投資安全及投資門檻 體現(xiàn)收益保障及服務(wù)保障3年空置補貼，空置期全免物業(yè)費70年超長產(chǎn)權(quán)，高性價比，首付 2萬北一環(huán)商務(wù)圈核心與片區(qū)共同發(fā)展，對入駐企業(yè)未來發(fā)展 體現(xiàn)穩(wěn)定、長久感項目差異化戰(zhàn)略，主打 “投資收益安全牌 ”↘↗項目主要賣點羅列：? 地段：– 北一環(huán)商務(wù)核心位置– 大交通無可匹敵，快速通達(dá)全市及全省各角落? 產(chǎn)品：– 70年產(chǎn)權(quán)，– 空置補貼– 付款方式– 1： 1車位配置，– 高性價比，投資自用皆相宜? 服務(wù)與個性：– 首倡真正 24小時無休的寫字樓– 引入管家式物業(yè)管理– 周邊成熟的市政配套其它（ 暫略）67“形象提升 ”戰(zhàn)略我們要突破，就要給客戶一個新形象：我們要突破，就要給客戶一個新形象： 項目現(xiàn)狀形象有待進(jìn)一步提升，需項目現(xiàn)狀形象有待進(jìn)一步提升，需要在目前的基礎(chǔ)上重新包裝（完全形象轉(zhuǎn)型時間和成本都不允許）要在目前的基礎(chǔ)上重新包裝（完全形象轉(zhuǎn)型時間和成本都不允許）如何提升形象，有幾個主要手段：一是推出新產(chǎn)品，以新產(chǎn)品拉升形象如何提升形象，有幾個主要手段：一是推出新產(chǎn)品，以