【正文】 地用益權(quán) ， 是他物權(quán)的一種 。 地役權(quán)與相鄰權(quán)的區(qū)別 ? 相鄰權(quán)是法律對于土地間利用關(guān)系的一種最小限度的調(diào)節(jié) ， 它無需當事人約定和法律登記便可發(fā)揮作用；地役權(quán)則是這種最小限度外更廣泛 、 更有力的調(diào)節(jié) ， 是依當事人協(xié)商而產(chǎn)生的 ， 并且必須經(jīng)過登記才有效 。 （ 比如 ， 涉及 拆遷補償 問題 ） 鏈接 1：重慶釘子戶案例 34 ? 3． 房屋所有權(quán)的種類 （ 1） 國有房屋所有權(quán) 國有房屋主要包括 ， 國家授權(quán)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理部門直接管理的公房 ， 國家授權(quán)機關(guān) 、 企業(yè) 、 事業(yè)單位自行管理的公房 ， 佛教道教等宗教用房 。 （ 4）提供激勵機制。調(diào)動土地所有者、使用者和國家有關(guān)部門在土地的合理利用、經(jīng)營管理等方面的積極性。 各部門利益不同 ， 國家在各部門間資源優(yōu)化配置 。 土地使用制 ? 土地使用制的概念 ? 土地所有制與土地使用制的關(guān)系 ? 土地使用制的分類 ? 土地租賃關(guān)系的性質(zhì) ? 土地使用制的法律形式 指 人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和程序的規(guī)定。 ? 土地制度有效性的必要條件： 乊一：實際性。 制度的功能 （ 1）降低交易成本。 ? 2． 法律特征 （ 1） 房屋 所有權(quán)是一種最充分的物權(quán) 。 是為需役地的方便和利益而設(shè)立的 。 它決定土地的歸屬 ， 是土地所有權(quán)的核心 土地所有權(quán) 土地占有權(quán) 土地使用權(quán) 土地收益權(quán) 土地處分權(quán) 前提 核心 標志 土地使用權(quán) ： 指依法對土地使用的 權(quán)利 不及地下 土地所有者 非所有權(quán)人 從所有權(quán)中分離出來的使用權(quán) 地下文物發(fā)掘權(quán)、礦山開采權(quán) （二）土地使用權(quán) 概念 行使 ? 取得方式：無償 、 有償 （ 出讓 、 轉(zhuǎn)讓 ） ? 土地使用權(quán)的設(shè)定期限：依據(jù)用途不同而有不同的年限 。 因此 ， 這必然刺激大家增加放牧的數(shù)量 。 產(chǎn)權(quán)的排他性是指排除 “ 所有者 ” 以外其他人對資產(chǎn)的權(quán)利 ， 說明產(chǎn)權(quán)的獨占性和壟斷性 。 假設(shè)沒有產(chǎn)權(quán)： 產(chǎn)權(quán)理論 產(chǎn)權(quán)的含義 產(chǎn)權(quán)的特性和功能 產(chǎn)權(quán)的演變 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度 4 ? 一 、 產(chǎn)權(quán) 所謂產(chǎn)權(quán)就是指對于某種物品包括所有權(quán) 、 使用權(quán) 、 抵押權(quán)等權(quán)利在內(nèi)的 ，受法律保護的 ， 排他性的權(quán)利束 。 產(chǎn)權(quán)的特性 （ 三 ） 可讓渡性 ? 可讓渡性是指產(chǎn)權(quán)從一個主體轉(zhuǎn)移到其他主體的特性 。 ? 小結(jié)： ， ，競爭促使產(chǎn)權(quán)配置優(yōu)化 。 （五）地上權(quán) ? 地上權(quán)是指以支付租金為代價 ， 在他人土地上設(shè)定建筑房屋 、種植竹木等項權(quán)利 。 ? 相鄰權(quán)要以某宗農(nóng)地的相鄰為條件 ， 而地役權(quán)不完全以此為限 。 （ 2） 集體房屋所有權(quán) 集體房屋所有權(quán)是勞動群眾集體所有制在法律上的表現(xiàn) 。所謂激勵，就是要使經(jīng)濟活動當事人達到一種狀態(tài)，在這種狀態(tài)下，他具有從事某種經(jīng)濟活動的內(nèi)在推動力。 四、土地制度的演進與改革 土地財產(chǎn)制度隨社會生產(chǎn)力的提高和整個社會經(jīng)濟制度的發(fā)展推進和演變 。 微觀上 （ 使用者 ） ， 土地利用的目的是實現(xiàn)自己經(jīng)濟利益最大化 ， 而土地利用有很大社會性 ， 土地用途的改變存在一定困難性 ， 要實現(xiàn)土地經(jīng)濟 、 社會 、 生態(tài)總平衡 ， 只有國家宏觀調(diào)控才能做到 。 即國家通過對土地集體所有者的一定經(jīng)濟補償 ， 將集體土地轉(zhuǎn)為國家所有 。 三、土地制度的客觀性和有效性 ? 有效性 有效性是指土地制度能夠適應(yīng)客觀經(jīng)濟條件和其他條件，從而能正常運轉(zhuǎn)，發(fā)揮其應(yīng)有的功能。制度為一個共同體所共有，并總是依靠某種懲罰或激勵而得以貫徹，由此將人類行為導(dǎo)入可合理預(yù)期的軌道。 換句話說 ， 房屋 所有權(quán)就是房地產(chǎn)所有人對其所有的 房屋 享有完全的 、 排他的控制和支配權(quán) 。 其 特征表現(xiàn)為：地役權(quán)可以有償也可以無償 ， 由當事人雙方協(xié)商確定 。 土地所有權(quán)四項基本權(quán)能 ? 土地 占有權(quán) ： 指對土地的實際 占有 、 控制的權(quán)利 ； ? 土地使用權(quán) ：按土地性能和用途進行事實上的利用和使用； ? 土地收益權(quán) ： 指從土地上獲得收益的權(quán)利 ， 土地收益權(quán)是一項獨立的權(quán)能 ； ? 土地處置權(quán) ： 指在法律允許的范圍內(nèi)對土地進行處置的權(quán)利 。 但這戶牧民得到了所增加放牧 5頭牛的全部收益 ， 而其受到的損失僅僅為全部損失的1/100。 產(chǎn)權(quán)的特性 （ 一 ） 排他性 產(chǎn)權(quán)界定的基本目的和要求 ， 就是要區(qū)分人們之間的權(quán)利 ， 就是要確定排他性 。 產(chǎn)權(quán)不是一個權(quán)利 ， 而是一束權(quán)利 ， 一般包括所有權(quán) 、 占有權(quán) 、 使用權(quán) 、收益權(quán) 、 轉(zhuǎn)讓權(quán)等 。 ?