【正文】 ，有些必須進(jìn)行定性分析，有時(shí)進(jìn)行概率分析 研究結(jié)論 說(shuō)明項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果 續(xù)表 【例】某住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1. 項(xiàng)目概況 2. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析 （ 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)回顧與展望 ， 當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)分析 ， 項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 ， 項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析 ） 3. 項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 （ 地塊屬性 ， 鄰近樓盤分析 ， SWOT分析 ） 4. 項(xiàng)目規(guī)劃方案 （ 項(xiàng)目定位 ， 消費(fèi)者詳細(xì)分析 ， 產(chǎn)品屬性 ） 5. 工程開發(fā)計(jì)劃及項(xiàng)目租售計(jì)劃 6. 項(xiàng)目投資估算和資金籌措計(jì)劃 7. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 8. 風(fēng)險(xiǎn)分析 9. 結(jié)論與建議 基本報(bào)表 輔助報(bào)表 現(xiàn)金 流量表 全部投資現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目總投資估算表 開發(fā)建設(shè)投資估算表 經(jīng)營(yíng)成本估算表 土地費(fèi)用估算表 … 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 … 投資計(jì)劃與資金籌措表 借款還本付息估算表 資本金現(xiàn)金流量表 投資者各方現(xiàn)金流量表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 損益表 資產(chǎn)負(fù)債表 （ 3）可行性研究的相應(yīng)財(cái)務(wù)報(bào)表 成本數(shù)據(jù)： 相應(yīng)估算表格 財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià) 收入數(shù)據(jù)： 相應(yīng)估算表格 基本 報(bào)表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 損益表 資產(chǎn)負(fù)債表 現(xiàn)金流量表 開發(fā)建設(shè)投資估算表 經(jīng)營(yíng)成本估算表 項(xiàng)目總投資估算表 投資計(jì)劃與資金籌措表 借款還本付息表 盈利能力 清償能力 資金平衡能力 五、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目預(yù)可行性分析 擬投資項(xiàng)目 長(zhǎng)期預(yù)測(cè)和分析 初步篩選 放棄 前門法與后門 法 基本財(cái)務(wù)可行性分析技術(shù)，即在考慮股東及債權(quán)人的必要報(bào)酬率之下，自已知收益求得合理價(jià)格，或自市場(chǎng)價(jià)格求得應(yīng)有收益，屬于簡(jiǎn)單、易用之傳統(tǒng)投資可行性評(píng)估法，但因此法完全以年度之現(xiàn)金流量為分析基礎(chǔ)，并未考慮時(shí)間價(jià)值及期末處理投資項(xiàng)目可得的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，屬于靜態(tài)分析，無(wú)法考慮市場(chǎng)的實(shí)際變化，故較適合小型投資之分析或初步評(píng)估時(shí)使用。 試評(píng)價(jià)該項(xiàng)目的可行性。 目前最佳貸款條件為： 20年期 ％的年利率（償債常數(shù)為 ） ， 7年后利率可重新協(xié)商，貸款比率為購(gòu)買價(jià)的 75％，貸款人可接受最低償債保障比率為 。 說(shuō)明 ： 土地增值稅的清算問(wèn)題 1. 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （ 2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； （ 3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。當(dāng)不設(shè)現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)時(shí)，該費(fèi)用可計(jì)入管理費(fèi)用。 土地 房地產(chǎn) 購(gòu)買 擁有權(quán)益 自住出租轉(zhuǎn)售 自營(yíng) 使用權(quán) 所有權(quán) 轉(zhuǎn)租包租 收回資金 投入資金 投入資金 購(gòu)買支出 買方稅費(fèi) 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 出租收入營(yíng)業(yè)收入轉(zhuǎn)售收入賣方稅費(fèi) 2. 房地產(chǎn)置業(yè)投資成本估算 （ 1）購(gòu)買支出的估算 成本法 重置成本 成新率 市場(chǎng)法 選取若干可比實(shí)例進(jìn)行調(diào)整 收益法 未來(lái)某一年收益的資本化 （ 2）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 按照租金收入或經(jīng)營(yíng)收入的一定比率估算 1. 租售計(jì)劃 ：估算的基礎(chǔ) 租售方案 租售物業(yè)用途、類型、面積、時(shí)間及其與建筑物的對(duì)應(yīng)關(guān)系 租售價(jià)格 依照定價(jià)策略和方法制定租售價(jià)格 租售收入 依據(jù)經(jīng)營(yíng)情況、類別和時(shí)間計(jì)算租售收入，形成租售收入計(jì)劃 收款方式 考慮當(dāng)?shù)馗犊盍?xí)慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例 三、房地產(chǎn)投資收入估算 2. 投資收入的估算 租售收入（經(jīng)營(yíng)收入）＝銷售收入＋出租收入＋自營(yíng)收入 其中，銷售收入＝銷售房屋面積房屋銷售單價(jià) （含土地、商品房和配套設(shè)施） 出租收入＝出租房屋建筑面積房屋租金單價(jià) （含土地和商品房） 自營(yíng)收入＝營(yíng)業(yè)額－營(yíng)業(yè)成本－自營(yíng)中商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào) 兩個(gè)關(guān)鍵因素：有效經(jīng)營(yíng)面積和價(jià)格的制定。至于大型、長(zhǎng)期的投資項(xiàng)目，則應(yīng)考慮時(shí)間價(jià)值及期末項(xiàng)目?jī)r(jià)值，即“凈現(xiàn)值法”。 注： 擬投資物業(yè)按照本市場(chǎng)區(qū)域類似房產(chǎn)的平均租金出租 。通過(guò)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行一年期營(yíng)運(yùn)預(yù)測(cè)，得到如下結(jié)果： 每平方米市場(chǎng)租金： ； 空置及收租損失率： 8％ ； 每平方米營(yíng)運(yùn)費(fèi)用： 。 575 100%＝ % ： 425 40%－ 575 5%＝ （萬(wàn)元） 土地增值稅小結(jié)： 級(jí)次 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比 ∏ 稅率 % 速算扣除系數(shù) % 1 50%≤∏ 30 0 2 50%＜ ∏≤100% 40 5 3 100% ＜ ∏≤200% 50 15 4 200% ＜ ∏ 60 35 說(shuō)明：下列情形免征土地增值稅 普通住宅出售中增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的；因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷的；居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房（視各地某時(shí)期規(guī)定）的；轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的。 選擇基礎(chǔ)參數(shù) ： 類別 時(shí)間類 參數(shù) 融資類 參數(shù)