【正文】 裝，而且瑰麗的色彩，芬芳的花香使城市更美。酒店內(nèi)部管溝預(yù)留弱電線路敷設(shè)空間。酒店外部和地下車場道路，流線順暢，能使初訪很快的分清方向，并且滿足消防要求。整個酒店布局獨(dú)特，品位高尚，具有濃郁的人文氣息和深厚的藝術(shù)氛圍，在尊重客人消費(fèi)習(xí)慣的基礎(chǔ)上讓入店客人取得其他酒店無法取得的文化和精神體驗項目總體設(shè)計方案依據(jù)《民用建筑設(shè)計規(guī)范》、《商業(yè)建筑設(shè)計規(guī)范》、《建筑消防設(shè)計規(guī)范》、《居住區(qū)設(shè)計規(guī)范》實施、《國家五星級酒店考評標(biāo)準(zhǔn)》。同時，我們經(jīng)過大量的市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，消費(fèi)者對賓館酒店建設(shè)的要求更高，越來越注重健康、舒適、安全、方便。330無早無早雙寬帶/免費(fèi)豪華單人房不含早支付方式：前臺自付。江永千家峒，世界瑤族的發(fā)祥地，千百年來，無數(shù)遷居外地和僑居海外的瑤胞先后不斷來這里尋根祭祖。隨著永州市委、市政府開發(fā)永州、建設(shè)永州的需要，永州市旅游城市建設(shè)已得到快速的發(fā)展，；。湖南省冷水灘先達(dá)建設(shè)開發(fā)有限公司二零零九年九月第三章 項目經(jīng)營市場分析一、酒店市場分析：隨著國家改革開放政策的縱深發(fā)展，永州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展取得了長足的進(jìn)步和發(fā)展，經(jīng)濟(jì)交流和商務(wù)交流日益頻繁，現(xiàn)有的旅游接待設(shè)施已經(jīng)老化，無法適應(yīng)永州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求及人們的商務(wù)交往需求。全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位——浯溪碑林，保存完好的摩巖石刻有505塊，其中“摩巖三絕”——《大唐中興頌》石刻，為天下三絕之首。湘桂鐵路橫貫東西，32207國道及九條省道在境內(nèi)縱橫交錯。165。在過去，賓館酒店的價格、區(qū)位、交通狀況、周邊環(huán)境賓館酒店服務(wù)消費(fèi)者選擇的決定因素，而現(xiàn)在則是賓館酒店的服務(wù)水平、住宿和餐飲的舒適度、信息化程度、商務(wù)辦公及就地實現(xiàn)商務(wù)功能的程度等適應(yīng)現(xiàn)時代經(jīng)濟(jì)及信息化要求決定消費(fèi)者的選擇取向。 營造溫馨、和諧的酒店環(huán)境 酒店經(jīng)營項目之間的互補(bǔ)配套 酒店周邊環(huán)境建設(shè)（二）酒店管理建設(shè)（軟件）酒店員工培訓(xùn)酒店管理制度設(shè)計酒店網(wǎng)站建設(shè)完善的酒店管理系統(tǒng)酒店管理流程設(shè)計 (三)酒店銷售渠道建設(shè)引進(jìn)國旅和中青旅進(jìn)駐酒店開展扎實有效的旅游落地接待網(wǎng)絡(luò)開展協(xié)議單位合同營銷（成立營銷策劃中心），最大程度的整合永州本土酒店客源與攜程和e龍網(wǎng)進(jìn)行有效鏈接，進(jìn)入全國酒店預(yù)訂系統(tǒng)開展會議營銷和商務(wù)接待營銷，與當(dāng)?shù)卣蜋C(jī)構(gòu)及大型企業(yè)進(jìn)行會議營銷鏈接。豎向設(shè)計結(jié)合城市道路的標(biāo)高和坡度，以填就地平衡為基本原則，盡量減少土石方工程量，但土石方量依然很大。道路系統(tǒng)是酒店建設(shè)的脈絡(luò)，也是規(guī)劃設(shè)計的第一著眼。為保證零線可靠接地，還要多處重復(fù)接地。綠化酒店環(huán)境綠化是酒店建設(shè)中的一個重要組成部分，本酒店項目綠化的作用主要體現(xiàn)在三個方面：1）、具有保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境的作用，綠化樹林能起到降低風(fēng)速、阻擋風(fēng)沙的作用；綠色植物能吸收二氧化碳，放出氧氣，起到凈化空氣的作用。4）、電表、變壓器等的選型盡可能采用節(jié)能型，以免運(yùn)行時浪費(fèi)能源。從項目經(jīng)濟(jì)分析來看，該酒店項目實際操作可行，能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定的利潤回報，投資回收期的年限合理，經(jīng)營的風(fēng)險完全可以避免，項目的可持續(xù)發(fā)展前景較好；該項目投資利潤率、項目投資回收期、貸款償還期小于項目建設(shè)期和經(jīng)營期之和，和市場同行業(yè)實際吻合，故從項目的盈利能力和償債能力來看，該項目是完全可行的。土地受讓或租用期限不超過50年?！　〉谑臈l 對固定資產(chǎn)投資兩千萬元以上，有一定拉動效益的旅游項目，可報市政府批準(zhǔn)設(shè)立旅游開發(fā)小區(qū)，享受更加優(yōu)惠的政策?？刹扇〕鲎?、租賃或作價入股等形式向投資者提供土地使用權(quán)，也可以農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式取得土地使用權(quán)。d、按酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修的KTV和紅酒坊1500平米，月租金為80元/平米，年租金收益144萬元。如：開發(fā)應(yīng)用綠色建材；沖水回用處理技術(shù)；雨水收集利用技術(shù)；太陽能和地下熱能等潔凈能源利用技術(shù)；垃圾處理和廢水排放技術(shù)等已被大量推廣應(yīng)用。十、消防 ，消防栓安裝距離道路邊線不超過2米，距外墻不小于5米。為確保酒店內(nèi)人員的生命、財產(chǎn)安全，確保國家財產(chǎn)不受損失，在建筑設(shè)計中貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，采取防火措施，減少火災(zāi)危害。其基于地方文化的造型風(fēng)格和裝飾風(fēng)格給住店客人以強(qiáng)烈的感染力，使人真正感受到現(xiàn)代手法與傳統(tǒng)文化相融合的高尚酒店氛圍。公司為保證將來酒店項目的正常運(yùn)營，高薪聘請專業(yè)酒店管理人才陸友星、李高亭加盟上城國際大酒店籌備組，陸友星原為康年酒店管理公司執(zhí)行總經(jīng)理，曾先后在長沙神農(nóng)酒店、湘泉大酒店和廣州白天鵝賓館等著名酒店有過良好職業(yè)記錄；李高亭原為上海建國大飯店常務(wù)副總，曾先后在上海錦江、湖南通城酒店進(jìn)行酒店管理。165。 不提供加床165。按照“兩日游三省”的合作模式，游客從湖南永州的九嶷山，到廣西賀州的姑婆山，再游廣東連州的地下河——3個4A級景區(qū)，每兩個景點(diǎn)之間的車程只需2個多小時， “兩日游三省”跨區(qū)域旅游線路為永州年增加游客10％上。轄芝山、冷水灘兩區(qū)和祁陽、東安、雙牌、道縣、江永、寧遠(yuǎn)、藍(lán)山、新田、江華九縣。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)、商貿(mào)、建筑材料、物業(yè)管理、農(nóng)業(yè)開發(fā)、電線、電纜生產(chǎn)和銷售等?，F(xiàn)在酒店建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵期，已完成酒店投資17891萬，建筑工程已經(jīng)全部完工，酒店的設(shè)備工程及配套工程正在緊張進(jìn)行當(dāng)中，酒店完成投資情況列表如下：酒店項目目前已投入投資明細(xì)表序號項目摘要金額(萬元）備 注1土地費(fèi)用5913　2前期工程費(fèi)2231地質(zhì)勘探費(fèi)48規(guī)劃設(shè)計費(fèi)193場地平整費(fèi)430拆遷費(fèi)700工程報建費(fèi)8603建安工程費(fèi)12872房屋開發(fā)費(fèi)9272附屬工程費(fèi)2800消防工程500中央空調(diào)末端安裝600水電工程660電梯工程600人防工程440園林景觀費(fèi)8004營銷費(fèi)用5管理費(fèi)用6財務(wù)費(fèi)用7稅金　合計　1+2+3+4+5+6+7　六、本項目為標(biāo)準(zhǔn)五星級涉外酒店七、本項目裝飾設(shè)計風(fēng)格為現(xiàn)代中國風(fēng)格八、本項目為永州唯一五星級酒店第二章 開發(fā)企業(yè)基本情況湖南省冷水灘先達(dá)建設(shè)開發(fā)有限公司成立于一九九二年，總部設(shè)立在永州市冷水灘區(qū)，是永州市知名的多元化發(fā)展企業(yè)。人口560萬，是我國瑤民的主要聚居地和瑤文化的發(fā)祥地之一。依托于日益完善的立體型交通網(wǎng)絡(luò)，永州旅游走上了“聯(lián)合推介、捆綁營銷”的旅游促銷之路。具體情況見下表：表一、在營業(yè)的酒店情況樓盤名稱南華大酒店 （四星級）萬喜登大酒店 （三星級）威尼斯大酒店 （三星級）客房數(shù)368間套268間套80間套綜合開房率75％72％90％主營項目客房客房餐飲經(jīng)營狀況優(yōu)良優(yōu)良優(yōu)良經(jīng)營面積45000平米29000平米13000平米裝飾風(fēng)格無獨(dú)特風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格歐式風(fēng)格表二、萬喜登大酒店房價：客房類型門市價優(yōu)惠價高級客房￥398￥228豪華客房￥478￥298商務(wù)客房￥738￥398特價高級套房￥868￥348豪華套房￥1198￥688行政套房￥1780￥1498總統(tǒng)套房￥16888￥8888加床￥100表三、威尼斯大酒店：