【正文】 裝，而且瑰麗的色彩，芬芳的花香使城市更美。酒店內(nèi)部管溝預(yù)留弱電線路敷設(shè)空間。酒店外部和地下車(chē)場(chǎng)道路，流線順暢，能使初訪很快的分清方向，并且滿足消防要求。整個(gè)酒店布局獨(dú)特，品位高尚，具有濃郁的人文氣息和深厚的藝術(shù)氛圍，在尊重客人消費(fèi)習(xí)慣的基礎(chǔ)上讓入店客人取得其他酒店無(wú)法取得的文化和精神體驗(yàn)項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)方案依據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《建筑消防設(shè)計(jì)規(guī)范》、《居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》實(shí)施、《國(guó)家五星級(jí)酒店考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》。同時(shí)，我們經(jīng)過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，消費(fèi)者對(duì)賓館酒店建設(shè)的要求更高，越來(lái)越注重健康、舒適、安全、方便。330無(wú)早無(wú)早雙寬帶/免費(fèi)豪華單人房不含早支付方式：前臺(tái)自付。江永千家峒，世界瑤族的發(fā)祥地，千百年來(lái)，無(wú)數(shù)遷居外地和僑居海外的瑤胞先后不斷來(lái)這里尋根祭祖。隨著永州市委、市政府開(kāi)發(fā)永州、建設(shè)永州的需要，永州市旅游城市建設(shè)已得到快速的發(fā)展，；。湖南省冷水灘先達(dá)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司二零零九年九月第三章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)分析一、酒店市場(chǎng)分析：隨著國(guó)家改革開(kāi)放政策的縱深發(fā)展，永州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步和發(fā)展，經(jīng)濟(jì)交流和商務(wù)交流日益頻繁，現(xiàn)有的旅游接待設(shè)施已經(jīng)老化，無(wú)法適應(yīng)永州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求及人們的商務(wù)交往需求。全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位——浯溪碑林，保存完好的摩巖石刻有505塊，其中“摩巖三絕”——《大唐中興頌》石刻，為天下三絕之首。湘桂鐵路橫貫東西，32207國(guó)道及九條省道在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。165。在過(guò)去，賓館酒店的價(jià)格、區(qū)位、交通狀況、周邊環(huán)境賓館酒店服務(wù)消費(fèi)者選擇的決定因素，而現(xiàn)在則是賓館酒店的服務(wù)水平、住宿和餐飲的舒適度、信息化程度、商務(wù)辦公及就地實(shí)現(xiàn)商務(wù)功能的程度等適應(yīng)現(xiàn)時(shí)代經(jīng)濟(jì)及信息化要求決定消費(fèi)者的選擇取向。 營(yíng)造溫馨、和諧的酒店環(huán)境 酒店經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之間的互補(bǔ)配套 酒店周邊環(huán)境建設(shè)（二）酒店管理建設(shè)（軟件）酒店員工培訓(xùn)酒店管理制度設(shè)計(jì)酒店網(wǎng)站建設(shè)完善的酒店管理系統(tǒng)酒店管理流程設(shè)計(jì) (三)酒店銷(xiāo)售渠道建設(shè)引進(jìn)國(guó)旅和中青旅進(jìn)駐酒店開(kāi)展扎實(shí)有效的旅游落地接待網(wǎng)絡(luò)開(kāi)展協(xié)議單位合同營(yíng)銷(xiāo)（成立營(yíng)銷(xiāo)策劃中心），最大程度的整合永州本土酒店客源與攜程和e龍網(wǎng)進(jìn)行有效鏈接，進(jìn)入全國(guó)酒店預(yù)訂系統(tǒng)開(kāi)展會(huì)議營(yíng)銷(xiāo)和商務(wù)接待營(yíng)銷(xiāo)，與當(dāng)?shù)卣蜋C(jī)構(gòu)及大型企業(yè)進(jìn)行會(huì)議營(yíng)銷(xiāo)鏈接。豎向設(shè)計(jì)結(jié)合城市道路的標(biāo)高和坡度，以填就地平衡為基本原則，盡量減少土石方工程量，但土石方量依然很大。道路系統(tǒng)是酒店建設(shè)的脈絡(luò)，也是規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一著眼。為保證零線可靠接地，還要多處重復(fù)接地。綠化酒店環(huán)境綠化是酒店建設(shè)中的一個(gè)重要組成部分，本酒店項(xiàng)目綠化的作用主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：1）、具有保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境的作用，綠化樹(shù)林能起到降低風(fēng)速、阻擋風(fēng)沙的作用；綠色植物能吸收二氧化碳，放出氧氣，起到凈化空氣的作用。4）、電表、變壓器等的選型盡可能采用節(jié)能型，以免運(yùn)行時(shí)浪費(fèi)能源。從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析來(lái)看，該酒店項(xiàng)目實(shí)際操作可行，能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定的利潤(rùn)回報(bào)，投資回收期的年限合理，經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)完全可以避免，項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展前景較好；該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、項(xiàng)目投資回收期、貸款償還期小于項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期之和，和市場(chǎng)同行業(yè)實(shí)際吻合，故從項(xiàng)目的盈利能力和償債能力來(lái)看，該項(xiàng)目是完全可行的。土地受讓或租用期限不超過(guò)50年。　　第十四條 對(duì)固定資產(chǎn)投資兩千萬(wàn)元以上，有一定拉動(dòng)效益的旅游項(xiàng)目，可報(bào)市政府批準(zhǔn)設(shè)立旅游開(kāi)發(fā)小區(qū)，享受更加優(yōu)惠的政策。可采取出讓、租賃或作價(jià)入股等形式向投資者提供土地使用權(quán)，也可以農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式取得土地使用權(quán)。d、按酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修的KTV和紅酒坊1500平米，月租金為80元/平米，年租金收益144萬(wàn)元。如：開(kāi)發(fā)應(yīng)用綠色建材；沖水回用處理技術(shù)；雨水收集利用技術(shù)；太陽(yáng)能和地下熱能等潔凈能源利用技術(shù)；垃圾處理和廢水排放技術(shù)等已被大量推廣應(yīng)用。十、消防 ，消防栓安裝距離道路邊線不超過(guò)2米，距外墻不小于5米。為確保酒店內(nèi)人員的生命、財(cái)產(chǎn)安全，確保國(guó)家財(cái)產(chǎn)不受損失，在建筑設(shè)計(jì)中貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，采取防火措施，減少火災(zāi)危害。其基于地方文化的造型風(fēng)格和裝飾風(fēng)格給住店客人以強(qiáng)烈的感染力，使人真正感受到現(xiàn)代手法與傳統(tǒng)文化相融合的高尚酒店氛圍。公司為保證將來(lái)酒店項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，高薪聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)酒店管理人才陸友星、李高亭加盟上城國(guó)際大酒店籌備組，陸友星原為康年酒店管理公司執(zhí)行總經(jīng)理，曾先后在長(zhǎng)沙神農(nóng)酒店、湘泉大酒店和廣州白天鵝賓館等著名酒店有過(guò)良好職業(yè)記錄；李高亭原為上海建國(guó)大飯店常務(wù)副總，曾先后在上海錦江、湖南通城酒店進(jìn)行酒店管理。165。 不提供加床165。按照“兩日游三省”的合作模式，游客從湖南永州的九嶷山，到廣西賀州的姑婆山，再游廣東連州的地下河——3個(gè)4A級(jí)景區(qū)，每?jī)蓚€(gè)景點(diǎn)之間的車(chē)程只需2個(gè)多小時(shí)， “兩日游三省”跨區(qū)域旅游線路為永州年增加游客10％上。轄芝山、冷水灘兩區(qū)和祁陽(yáng)、東安、雙牌、道縣、江永、寧遠(yuǎn)、藍(lán)山、新田、江華九縣。公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商貿(mào)、建筑材料、物業(yè)管理、農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)、電線、電纜生產(chǎn)和銷(xiāo)售等。現(xiàn)在酒店建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵期，已完成酒店投資17891萬(wàn)，建筑工程已經(jīng)全部完工，酒店的設(shè)備工程及配套工程正在緊張進(jìn)行當(dāng)中，酒店完成投資情況列表如下：酒店項(xiàng)目目前已投入投資明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目摘要金額(萬(wàn)元）備 注1土地費(fèi)用5913　2前期工程費(fèi)2231地質(zhì)勘探費(fèi)48規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)193場(chǎng)地平整費(fèi)430拆遷費(fèi)700工程報(bào)建費(fèi)8603建安工程費(fèi)12872房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)9272附屬工程費(fèi)2800消防工程500中央空調(diào)末端安裝600水電工程660電梯工程600人防工程440園林景觀費(fèi)8004營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用5管理費(fèi)用6財(cái)務(wù)費(fèi)用7稅金　合計(jì)　1+2+3+4+5+6+7　六、本項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)涉外酒店七、本項(xiàng)目裝飾設(shè)計(jì)風(fēng)格為現(xiàn)代中國(guó)風(fēng)格八、本項(xiàng)目為永州唯一五星級(jí)酒店第二章 開(kāi)發(fā)企業(yè)基本情況湖南省冷水灘先達(dá)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司成立于一九九二年，總部設(shè)立在永州市冷水灘區(qū)，是永州市知名的多元化發(fā)展企業(yè)。人口560萬(wàn)，是我國(guó)瑤民的主要聚居地和瑤文化的發(fā)祥地之一。依托于日益完善的立體型交通網(wǎng)絡(luò)，永州旅游走上了“聯(lián)合推介、捆綁營(yíng)銷(xiāo)”的旅游促銷(xiāo)之路。具體情況見(jiàn)下表：表一、在營(yíng)業(yè)的酒店情況樓盤(pán)名稱南華大酒店 （四星級(jí)）萬(wàn)喜登大酒店 （三星級(jí)）威尼斯大酒店 （三星級(jí)）客房數(shù)368間套268間套80間套綜合開(kāi)房率75％72％90％主營(yíng)項(xiàng)目客房客房餐飲經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)良優(yōu)良優(yōu)良經(jīng)營(yíng)面積45000平米29000平米13000平米裝飾風(fēng)格無(wú)獨(dú)特風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格歐式風(fēng)格表二、萬(wàn)喜登大酒店房?jī)r(jià)：客房類(lèi)型門(mén)市價(jià)優(yōu)惠價(jià)高級(jí)客房￥398￥228豪華客房￥478￥298商務(wù)客房￥738￥398特價(jià)高級(jí)套房￥868￥348豪華套房￥1198￥688行政套房￥1780￥1498總統(tǒng)套房￥16888￥8888加床￥100表三、威尼斯大酒店：