【正文】 了從初級到 成熟階段歷程， 國內(nèi)較發(fā)達(dá)城市 GDP 呈高速增長態(tài)勢，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員人數(shù)的上升為寫字樓的需求提供了良好的基礎(chǔ)；與早 期寫字樓形態(tài)、功能單一相比， 先進(jìn)的開發(fā)理念使得寫字樓市場在供應(yīng)量、產(chǎn)品外觀、使用功能、軟硬件配套、人性化管理方面都得到了極大的改 3 善，檔次也隨著提升；在供需兩旺的強勁動力帶動下，國內(nèi)寫字樓市場目前也處在一個高 速發(fā)展的階段，但由于城市規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務(wù)辦公區(qū)、 集中的寫字樓群，國內(nèi)的寫字樓市場整體上與國外成熟的寫 字樓市場尚有一段距離，在目標(biāo)市場定位準(zhǔn)確的前提下，尚有很大的發(fā)展空間。全市陸地面積 1526 平方公里，海域面積 14960 平方公里，是陸地面積的近 10 倍，其中灘涂面積 6670 公頃， 0～ 20 米等深線淺海面積 7 萬公頃。 為加快 XX 市的城市建設(shè)步伐，進(jìn)一步改善旅游城市形象，完善城市的整體功 能， XX 市人民政府將項目用地進(jìn)行公開掛牌出讓， XX市 XX 置業(yè) 有限公司 28000 萬元的地價取得了該地塊的開發(fā)權(quán)。 20xx 年 XX 市完成地區(qū) 生產(chǎn)總值 億元，人均 GDP 超過 10000 元，同比增長 11%；農(nóng)民人均純收入 4027 元，比上年增加 1083 元，增長 %， 增長速度創(chuàng)近年來最好水平，增長速度居 XX 市第一位 ； 第三產(chǎn)業(yè)層次和水平不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 20xx 年的 ： ： 調(diào)整為 20xx年的 ： ： ，其中第二產(chǎn)業(yè)比重比 20xx 年提高 個百分點。 14 第四章 項目建設(shè)場址條件 第一節(jié) 區(qū)域自然條件 XX 市位于福建省東北閩浙交界處， 南距福州 299km，北距溫州114km，處在福州與溫州兩個沿海開放城市的中間地帶。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和防災(zāi)抗災(zāi)能力明顯增強；旅游事業(yè)不斷發(fā)展，太姥山旅游設(shè)施進(jìn)一步完善，被評為國家地質(zhì)公園，景區(qū)面積達(dá) 93 平方公里，崳山島列入 “中國最美十大海島 ”之一； 20xx 年全市接待游客 94萬人次，旅游經(jīng)濟總收入達(dá) 億元。 根據(jù)地形地貌及附近地質(zhì)資料，擬建場地地形地貌類型屬濱海沉積平原地貌單元，整體場地適宜房屋建設(shè)。本案寫字樓的辦公室按敞開式辦公設(shè)計，辦公室可大可小，可分可合，機動靈活，為 XX 地區(qū) 金融企業(yè)、商業(yè)等部門及社會精英量身定做。 排水 采用雨污分流，生活污水經(jīng)地埋式污水處理系統(tǒng)處理達(dá)標(biāo)后排放。防火分區(qū)之間及設(shè)備用房之間以相應(yīng)的防火墻隔開。 使用期的主要噪聲為水泵及備用發(fā)電機啟動產(chǎn)生的噪音。 建筑物外窗窗墻面積比北向＜ ， 南向＜ 并設(shè)置遮陽構(gòu)造。所有招投標(biāo)工作都在 XX 有形建筑市場內(nèi)進(jìn)行，評標(biāo)委員會由招標(biāo)單位和相關(guān)專業(yè)的專家組成，所有招標(biāo)活動均在有關(guān)行政主管部門監(jiān)督下進(jìn)行。 第二節(jié) 費用與 收益 估算 一、總成本費用估算 總成本為 萬元 由下列構(gòu)成 建設(shè)投資 項目建設(shè)投資額為 萬元， 銷售費用 銷售費用按銷售收入的 %比例計算，則銷售費用為 萬元 。因此，從動態(tài)收益分析來看，項目可行 ，且有一定盈利能力 。它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目 是可以考慮接受的。 項目 資金使用 期從 20xx 年 10 月至 20xx 年 10 月， 為 期 3 年， 項目總投資使用計劃與資金籌措表見下表： 項目總投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 2 資金籌措 28000 10000 項目資本金 28000 28000 銷售收入再投入 10000 36 第十章 經(jīng)濟評價 第一節(jié) 編制說明 一、編制依據(jù) 國家發(fā)展和改革委員會與建設(shè)部共同發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。 項目負(fù)責(zé)人將負(fù)責(zé)工程建設(shè)質(zhì)量的全過程管理，是項目工程質(zhì)量的第一責(zé)任人，本工程質(zhì)量實行監(jiān)理制，項目的資金將設(shè)置專戶管理，對資金的使用嚴(yán)格管理，保證?？顚Ｓ谩榇私ㄖO(shè)計上，從下 面幾點進(jìn)行考慮。 第三節(jié) 工程建設(shè)內(nèi)容 工程建設(shè)內(nèi)容詳見下表： 工程建設(shè)內(nèi)容一覽表 序號 工程或項目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總 用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 3 計容 總建筑面積 ㎡ 辦公 建筑面積 ㎡ 商業(yè) 建筑面積 ㎡ 24 配套建筑面積 ㎡ 4 不計容總建筑面積 ㎡ 地下室面積 ㎡ 人防面積 ㎡ 停車場面積 ㎡ 配套 建筑面積 ㎡ 5 建筑 占地 面積 ㎡ 6 綠地面積 ㎡ 3334 7 容積率 7 建筑密度 % 8 綠地率 % 9 實際停車數(shù) 機動車停車數(shù) 輛 224 地面停車數(shù) 輛 36 地下 車庫停車數(shù) 輛 188 摩托車停車數(shù) 輛 74 換算為 222 輛非機動車 非機動車停車數(shù) 輛 1681 地面停車數(shù) 輛 1459 摩托車換算為非機動車停車數(shù) 輛 222 25 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 一、污染源分析 水污染分析 本項目施工期間將產(chǎn)生少量的生產(chǎn)廢水和生活污水；正常使用期主要為辦公及生活使用污水。 八 、消防設(shè)計 本工程 西北兩面均臨 城市道路，區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，消防車可直接到達(dá)建筑周邊，道路滿足消防車通行，高層建筑均有 4 米以上環(huán)形消防車道，底層建筑底邊直接落地，設(shè)有直通室外的樓梯出口 。 人防抗力等級甲類 核六級，常六級。 人行流線：合理組織流暢的步行流線，保證商業(yè)、寫字樓功能區(qū)互不干擾。 17 項目建設(shè)的鋼材、水泥、木材，當(dāng)?shù)亟ú氖袌隹梢圆少彛夯ㄋ璧纳?、石、磚等地材在當(dāng)?shù)丶瓤刹少彶M足供應(yīng)。沿海 地區(qū)年平均降雨量為 1300—1700 毫米， 15 太姥山是 XX 市降雨中心區(qū)，您平均降雨量達(dá) 2112. 3 毫米，主要降水都集中在水稻生長季的 3—9 月，其中 5—6 月為梅雨季和 8—9 月的臺風(fēng)雷雨季節(jié)是降水量的高峰期。 四、威脅 13 國家 某些 政策的不確定性，將可能給本項目造成一定的影響。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。深厚的道教、佛教、儒教文化，獨具民族特色的畬族文化、獨具地方特色的飲食文化與閩東老區(qū)的革命精神共同構(gòu)筑現(xiàn)代 XX 多元的文化體系， 1997 年和 20xx 年連續(xù)兩屆榮獲全國 “雙擁模范城 ”稱號。 項目選址科學(xué)合理，自然條件及水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件好，具備了建設(shè)的 基本 條件。項目地點交通便利， 形成良好的景觀空間。 （二） XX 市寫字樓市場概況 XX 市房地產(chǎn)市場的 近年獲得了長足的 發(fā)展，多層及高層公寓式住宅已成為市場的 新寵，新落成的 鉑金華城、濱江朝代城、龍澤外灘、集創(chuàng)大廈、桐南明珠、 御景園等一批高層住宅樓盤 及商業(yè)單位 ，市場銷售火爆 。 總 人口 56 萬 人 ，老區(qū)基點村 231 個， 老區(qū)人口占全市總面積的 86%，少數(shù)民族鄉(xiāng) 1 個、民族村 25 個，少數(shù)民族人口占全市總?cè)丝诘?%。 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 一、 項目建設(shè)是 XX 市城市建設(shè)的需要 近年來 XX 市加快城市化 進(jìn)程，提高城市管理水平作為推動經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)的飛躍、提高人民生活質(zhì)量的突破口。以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力 ，特別是第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的增加，為寫字樓市場提供了巨大的消費潛力 。介于北緯26176。十五期間，一批有較強輻射帶 16 動能力的生產(chǎn)性項目落戶 XX 并陸續(xù)開工、建設(shè)和投產(chǎn)，累計承接浙南等市外項目 95 項，資金 億元；累計利用外資 6281 萬美元；總投資為 800 億元的核電項目落戶 XX，將給 XX 帶來前所未有的發(fā)展高速和機遇。 18 第五章 工程建設(shè)方案與建設(shè)內(nèi)容 第一節(jié) 設(shè)計依據(jù) 一、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093）； 二、《 XX 市城市總體規(guī)劃》； 三、《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》； 四、《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB500961999）； 五、《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》； 六、《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》； 七、《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（ CJJ7597）； 八、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 20xx 版）。 商業(yè)樓房有四層，主要為大空間商業(yè)用房，一層沿中央大道 20 一側(cè)設(shè)置 8 間店面。地下室內(nèi)泵房、車道 截水溝均設(shè)置集水坑，經(jīng)潛水排污泵提升后排出室外，雨水經(jīng)室外管網(wǎng)匯集后排入市政雨水管。 本工程按高層 綜合 樓高度＞ 50M 設(shè)計。 固體廢棄物影響分析 施工期間的固體廢棄物主要為土建工程施工時產(chǎn)生的建筑垃圾，主要有搬遷民房的廢土、廢磚以及建筑過程中產(chǎn)生的廢渣、廢水泥漿、廢鋼筋、廢木料、廢砂土等和施工人員在施工現(xiàn)場的生活垃圾；二次裝修施工中 產(chǎn)生的建筑垃圾主要為廢砂、廢磚、廢木料、廢金屬、廢油漆桶、廢紙及各種包裝袋。一至九層外窗氣密性達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn) 3 級要求，十層以上外窗氣密性達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn) 4 級要求，外窗可開啟面積＞所在房間面積的 8%。 項目建設(shè)期間，要嚴(yán) 格工程質(zhì)量管理，按照項目立項批復(fù)的內(nèi)容組織建設(shè)，不得擅自變更建設(shè)地點、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和主要建設(shè)內(nèi)容，按質(zhì)、按量、按時完成任務(wù)計劃建設(shè)任務(wù)，確保發(fā)揮效益。 二 、 收入和稅金估算 根據(jù)規(guī)劃方案 ,可銷售面積具體為：寫字樓 面積： 平方 37 米，商業(yè)面積： 平方米。 第四節(jié) 不確定性分析 一、盈虧平衡分析 以銷售價格表示的盈虧平衡點為 銷售收入的 ％即 寫字 樓 銷售價格達(dá)到 5210 元 /m2， 商業(yè) 銷售價格達(dá)到 15330 元 /m2，企業(yè)就可以保本，由此可見該項目具有一定的適應(yīng)市場變化的能力。 40 （ 2） 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 I 將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。 銷售再投入資金 萬元，占 ％。項目實施擬從公司抽調(diào)得力人員參與工程建設(shè)的監(jiān)督、管理工作。主要考慮夏季空調(diào)，冬季采暖，通過采用合理建筑設(shè)計，增強建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫，隔熱性能和提高空調(diào)及采暖設(shè)備效能比的節(jié)能措施，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境的前提下，與未采用節(jié)仍措施前相比，全年空調(diào)和采暖總能耗減少 50%。 十 一 、無障礙設(shè)計 本項目無障礙設(shè)計依據(jù)《城市 道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》JGJ50— 20xx 進(jìn)行設(shè)計，主要對道路、公共綠地及小廣、公共建筑入口、電梯廳和通道進(jìn)行無障礙設(shè)計。 防排煙控制系統(tǒng)在火災(zāi)發(fā)生后，平時用空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)停止運行，消防排煙系統(tǒng)啟動。按 照《建 筑抗震 設(shè)計 規(guī)范 》（ GB5001120xx），該場地抗震設(shè)防烈度為 6 度，地震動峰值加速度為 ，設(shè)計地震分組屬第一組，設(shè)防類別為 丙 類， 建筑結(jié)構(gòu)完全等級為二級， 抗震等級為三級。 交通流線組織 車行流線：遵循城市規(guī)劃要求，在 北側(cè)和西側(cè)分別設(shè)置出入口，連接廣場和環(huán)形道路，形成便捷通暢的車行線路。廣電全市聯(lián)網(wǎng)，完全可滿足項目建設(shè)要求。全年平均氣溫達(dá) 18℃ —19℃ 之間，最熱氣溫出現(xiàn)在 7 月份，平均達(dá) 23℃ —28℃ 之間。 三、機會 從發(fā)展看 ，從市中心 至本項目用地之間，近 期 將有多個項目建 設(shè)，本地段和市中心之間將形成較旺的人氣，周邊的城市環(huán)境和氛圍將大大改善，而且，隨著 XX 市確立 “東擴、南移、