【正文】 址、南越國后花園遺址，以及秦漢造船遺址為核心的中山四路主要文物景點，還包括城隍廟，萬木草堂，市級歷史文物保護單位。1中央廣場（人民公園及其南廣場）城市設(shè)計方案人民公園城市廣場是廣州傳統(tǒng)中軸線上的一個重要節(jié)點，在此與中山路垂直相交，周邊集中了大量的傳統(tǒng)優(yōu)秀建筑，具有極高的文化與歷史價值。規(guī)劃依據(jù)現(xiàn)狀道路和已有書院布局，形成一個書院保護中心區(qū)與周邊三個商業(yè)開發(fā)區(qū)。規(guī)劃要求新的開發(fā)需要尊重舊城風(fēng)貌格局，防止大體量高強度開發(fā)對傳統(tǒng)商業(yè)街風(fēng)貌的破壞。北京路是越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展的軸線，進而形成解放路商業(yè)街、中山五路商業(yè)街，隨社會經(jīng)濟的發(fā)展、市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)制，形成了無街不商的零售商業(yè)中心區(qū)。越秀區(qū)是廣州的老城區(qū)。作為一個商業(yè)中心，如果僅是千篇一律、毫無特色的35 / 99商品堆砌，是難以引起人們購物欲望的。 引導(dǎo)商圈商務(wù)區(qū)的空間結(jié)構(gòu)向“帶狀——塊狀——立體混合式”發(fā)展帶狀結(jié)構(gòu)主要是商業(yè)街，塊狀結(jié)構(gòu)則包括商業(yè)街區(qū)、廣場式商業(yè)中心（以廣36 / 99場為核心組織各項商業(yè)設(shè)施） 。特色是越秀區(qū)在與其他附近城區(qū)競爭中的優(yōu)勢之所在，是在競爭中取勝的根本。特色城市文化景觀與文脈的傳承是一個地方成為“國際旺地”的標準之一。面對新的時代，新的形勢，越秀區(qū)商業(yè)應(yīng)擴大粵港經(jīng)濟的合作，優(yōu)化商業(yè)結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)升級，不斷完善商業(yè)流通功能、文化休閑功能和現(xiàn)代服務(wù)功能，與正在逐步形成的商務(wù)功能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，營造新的綜合優(yōu)勢。在本次規(guī)劃的編制過程中，除了詳細調(diào)研相關(guān)規(guī)劃外，還根據(jù)越秀區(qū)發(fā)展的實際進行規(guī)劃調(diào)整。恢復(fù)大三元的老字號飲食文化并擴建大31 / 99三元酒家新翼，同圣心教堂南北呼應(yīng)，在一定程度上發(fā)展大三元酒家飲食旅游的功能。 “一路”指以一德路為主體的特色商業(yè)街。1地鐵二號線沿線土地利用規(guī)劃地鐵二號線可大大提高城市中心的可達性，減輕城市中心的交通壓力，保證城市中心區(qū)經(jīng)濟的持續(xù)增長。是迄今為止發(fā)現(xiàn)的年代最早的中國公園實例，是中山路傳統(tǒng)街區(qū)和廣州歷史文化名城的精華所在。根據(jù)中山路傳統(tǒng)街道空間的特點，保持了騎樓這種步行街道空間形式，并在規(guī)劃城市設(shè)計中保持其連續(xù)性。開發(fā)建設(shè)活動應(yīng)保護并加強城市公共空間環(huán)境，形成有特色的街道景觀，建筑物的裙樓高度控制為 24米，除標志性建筑外，其它建筑宜采用多層條式建筑沿道路周邊布局。該段將嚴格控制道路中線兩側(cè)各 50 米范圍內(nèi)的建筑高度。長堤大馬路一帶亦是廣州市的一級商業(yè)中心區(qū)——西堤商業(yè)區(qū)的組成部分之一，應(yīng)強化其零售商業(yè)功能。越秀區(qū)內(nèi)除了上述保護區(qū)與珠江江面外的區(qū)域為建設(shè)控制區(qū)，建設(shè)控制區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀基本上為現(xiàn)代建筑，歷史建筑極少。并結(jié)合現(xiàn)狀，對各個地塊的更新政策、限高、建筑形式、建筑立面等提出了具體的規(guī)劃要求。? 目前區(qū)人口總量持續(xù)下降，人口向外疏解；人口老齡化，高收入階層向外遷居，內(nèi)部消費力下降，使越秀區(qū)商業(yè)面臨挑戰(zhàn)，尤其對社區(qū)級零售商業(yè)產(chǎn)生不利影響。由于地處老城區(qū)，建筑密度大，建筑殘舊，基礎(chǔ)設(shè)施負荷重，綠地、公共空間較少。相比于東山區(qū)，越秀區(qū)的商業(yè)氛圍更好，商業(yè)與文化、旅游的結(jié)合更緊密，商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω?。軌道交通把到達商業(yè)中心的空間距離在時間上縮短，使火車站、國際機場這兩個城市門戶與越秀區(qū)的商業(yè)中心相通，并全面加強了廣州市其他地區(qū)與越秀區(qū)的聯(lián)系。據(jù)統(tǒng)計，北京路步行街人流量日均 30 萬人次，節(jié)日更達 40萬人次，人流密度超過上海的南京路和北京的王府井，其中廣東省內(nèi)和省外的國內(nèi)游客分別為 %和 %，境外游客的比例為 %，廣州居民占%，游客比例已經(jīng)占到北京路人流量的三分之二。流花展貿(mào)區(qū)：以流花地區(qū)服裝批發(fā)市場群和廣交會場館形成雙核心，以服裝批發(fā)貿(mào)易和會議會展為特色的商圈。用地布局特點通過對越秀區(qū)六大商業(yè)功能區(qū)的用地現(xiàn)狀平面布局分析，其布局可歸納為三種：街型、區(qū)型、區(qū)街結(jié)合型。二、現(xiàn)狀特點經(jīng)過長期的歷史演變，越秀區(qū)已初步形成六大商業(yè)功能區(qū)：以北京路商業(yè)街為核心的國際商貿(mào)區(qū)；以長堤大馬路、一德路干果海味食品和玩具批發(fā)市場為主核的沿江商貿(mào)區(qū)；以交易會及服裝批發(fā)為主導(dǎo)的流花展貿(mào)區(qū)；以東風(fēng)路為主軸的東風(fēng)路商務(wù)區(qū)；以中山路及解放中路為“T”形骨架的中山路商務(wù)區(qū)；以海珠廣場沿線為核心的海珠廣場商務(wù)區(qū)。結(jié)合北京路步行街的建設(shè)，改造大小馬站書院群，使其成為一個集歷史文化、休閑游憩、購物美食于一體的特色場所。做好商業(yè)發(fā)展規(guī)劃工作對越秀區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展、城區(qū)的復(fù)興和形象的改善具有積極的意義。流花地區(qū)服裝專業(yè)市場群的改造建設(shè)。至 2022 年末，全區(qū)戶籍人口為 萬人，人口密度為 萬人/平方公里，在廣州市十個區(qū)中密度最高。東風(fēng)路商務(wù)區(qū)、中山路商務(wù)區(qū)及海珠廣場商務(wù)區(qū)均屬于此類型的商業(yè)功能區(qū)。? 用地不足，商業(yè)發(fā)展空間狹小、倉儲用地匱乏，需加大土地立體化開發(fā)力度，有效利用有限的土地資源。由于地域限制，越秀區(qū)內(nèi)的大型生鮮超市較少，僅有 4 家，其中家誼超市（連鎖）3 家，分別位于海珠中路、小北路和北京路；百佳超市 1 家，位于中山五路。交通及配套設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀越秀區(qū)作為城市老城區(qū)，存在道路網(wǎng)絡(luò)不完善，各級別道路銜接不合理，道路斷面過窄等問題，車道數(shù)以 34 條居多，由于空間局限道路拓寬改造的難度較大。? 商業(yè)網(wǎng)點分布密集，越秀區(qū)每萬人擁有商業(yè)網(wǎng)點數(shù)為 個，遠高于市平均水平。? 用地有限，發(fā)展空間較小，較難為新興的大型購物中心等提供足夠用地，商貿(mào)網(wǎng)點的更新改造較困難，且地價高昂，加大了商家的經(jīng)營成本，影響其競爭能力。? 廣州旅游業(yè)的迅速發(fā)展將為越秀區(qū)的商業(yè)帶來大量客源。越秀區(qū)屬于內(nèi)圈層，是廣州零售服務(wù)網(wǎng)點的核心區(qū)域，要以歷史文脈為底蘊，以具有嶺南風(fēng)情、傳統(tǒng)特色的商業(yè)街為重要載體，以傳承歷史的老字號為亮點，融會現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點和新型業(yè)態(tài)，打造傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)有機結(jié)合的大商圈。限制一類歷史保護區(qū)內(nèi)的大型商業(yè)開發(fā)。其中西湖路改建成西式餐飲店和夜市為特色的商業(yè)街，北京路建設(shè)成為高檔服裝專賣店和綜合性大型商場為主題的商業(yè)街。廣州市騎樓街保護與開發(fā)規(guī)劃研究廣州市現(xiàn)存騎樓街集中于越秀路以西、東風(fēng)路以南至珠江以北的老城區(qū)范圍內(nèi)，其中越秀區(qū)的北京路（財廳至中山四路段） 、人民南路（一德路以南段，包括部分沿江西路）為廣州整體風(fēng)貌評價一級的騎樓街。規(guī)劃調(diào)整南北廣場交通，重新組織道路的交通流線。旅游線路以步行及公交車，觀光車為主，盡量不利用城市主干道，結(jié)合各景點安排設(shè)置旅游巴士停車場。南越王宮署東南角的城隍廟，可開辟一個小型的綠化廣場，供人們參觀，但城隍廟因年舊失修，已殘破不堪，需重新改造、維修。 　　人流的處理：合理安排兩個下沉式開放空間的地鐵出入口及兩個公交車站人流出入口，將人流明確地引導(dǎo)向南廣場兩側(cè)，迅速疏散，減少進入廣場中央的交通性人流。這個范圍確定為傳統(tǒng)歷史建筑保護區(qū)。三大片區(qū)包括長堤一帶的“傳統(tǒng)風(fēng)情休閑商貿(mào)文化區(qū)” 、一德路沿線的“舊城傳統(tǒng)購物旅游街”和狀元坊“特色商業(yè)購物旅游區(qū)” 。城市更新對越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展的影響。發(fā)展越秀區(qū)商業(yè)，應(yīng)依托和利用區(qū)內(nèi)商貿(mào)繁華、省市機關(guān)集中、文化旅游景點眾多、服務(wù)業(yè)門類齊全、信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施較好的優(yōu)勢，在越秀區(qū)城市更新和經(jīng)濟發(fā)展的構(gòu)架下，匯聚越秀區(qū)及其廣州市域范圍內(nèi)的資源、要素，通過規(guī)劃更新改造，進行有效整合，強化其功能，構(gòu)筑商業(yè)商務(wù)活動平臺，促進越秀區(qū)從傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)的升級轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)特色與現(xiàn)代氣息交融匯聚，提高效益。集商業(yè)營銷、文化休閑娛樂于一體的購物大氛圍，讓人們在感受濃郁的現(xiàn)代都市文化氣息的同時，體驗原汁原味的古城文化，輕松愉快的購物消費。可以考慮從目前帶狀為主，逐漸向塊狀發(fā)展過渡，最終形成立體混合式結(jié)構(gòu)。與越秀區(qū)的商業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)性較強的旅游業(yè)以及金融服務(wù)業(yè)都會促進越秀區(qū)商業(yè)的發(fā)展。針對越秀區(qū)的交通現(xiàn)狀與進一步發(fā)展商業(yè)的需要，并結(jié)合舊城改造，在保存建筑特色的基礎(chǔ)之上，優(yōu)化環(huán)境，改善交通道路系統(tǒng)，提高空間環(huán)境和配套設(shè)施水平。34 / 99規(guī)劃期內(nèi)，通過政府的統(tǒng)一規(guī)劃，行動引導(dǎo)，市場推動，行業(yè)規(guī)范，將越秀區(qū)發(fā)展成為商業(yè)文化旅游配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)良，特色鮮明，商業(yè)發(fā)達，文化豐厚，傳統(tǒng)特色與現(xiàn)代氣息交融的繁華商都；進一步擴大越秀區(qū)商業(yè)的輻射范圍，鞏固、提升商業(yè)在越秀區(qū)國民經(jīng)濟中的主導(dǎo)和支柱產(chǎn)業(yè)地位，增強本區(qū)商業(yè)在全市商業(yè)中的競爭力，促進全區(qū)社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，爭取早日將本區(qū)發(fā)展成為現(xiàn)代化的國際級商業(yè)區(qū)。以地鐵為啟動的整體交通系統(tǒng)的改善；中山路、一德路、北京路等重點街道的環(huán)境整治；海珠廣場、人民公園等綠地廣場的修葺，都對越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展和優(yōu)化城區(qū)環(huán)境產(chǎn)生影響，相關(guān)規(guī)劃對具體地段的整治提出了相應(yīng)要求。六個節(jié)點主要指聯(lián)系圣心教堂和長堤的六個主要廣場空間。因此，可以作為傳統(tǒng)工藝、文房四寶、古舊貨、書籍、陶藝、書法和美術(shù)等的展鋪，同時可作為文化名流會所、傳統(tǒng)茶藝、傳統(tǒng)技藝、咖啡館等場所，形成富有活力和感染力的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)和文化旅游中心。規(guī)劃提出充分協(xié)調(diào)保護與更新、開發(fā)旅游、發(fā)展經(jīng)濟與改善居民生活的關(guān)系，保護祖國優(yōu)秀的歷史文化遺產(chǎn)，保護獨具魅力的反映歷代宗教文化繁榮發(fā)展的特色區(qū)域、清及民國年間居住性歷史街區(qū)和繁榮的商業(yè)騎樓街風(fēng)貌景觀，充分挖掘歷史街區(qū)文化內(nèi)涵，成為廣州市大旅游區(qū)中一處帶有濃郁地方文化色彩的歷史街區(qū)景區(qū)。27 / 991廣州海珠廣場地區(qū)城市設(shè)計海珠廣場位于廣州舊城軸線和珠江交點上，其東西兩側(cè)的解放路和北京路均為城市級傳統(tǒng)商業(yè)街，南北向主街間由許多具有特色的東西向次級商業(yè)街聯(lián)系。調(diào)整道路，加強中山路東西兩側(cè)的文物景點的交通聯(lián)系。加強道路步行道、地下通道和人行過街設(shè)施的建設(shè)，提高地下行人交通管理水平和服務(wù)水平，有序組織行人交通，減少對機動車交通的干擾。騎樓風(fēng)貌區(qū)內(nèi)的土地性質(zhì)應(yīng)突出其商業(yè)、商務(wù)、文化與旅游特色，原有商業(yè)中心區(qū)、旅游服務(wù)區(qū)功能必須加以強化，同時要外遷有污染的工業(yè)企業(yè)，控制交通吸引源的建設(shè)。規(guī)劃中將中山路以南，人民路與解放路之間地段劃為舊城風(fēng)貌保護區(qū)。越秀區(qū)下列范圍為二類歷史保護區(qū)：人民中路——大新路——解放中路——惠福東路——起義路——高第街——北京路——泰康路——僑光路——珠江河岸——越秀區(qū)區(qū)界東段——東風(fēng)中路——小北路——應(yīng)元路——解放北路——東風(fēng)路——越秀區(qū)區(qū)界西段——人民中路。其中對越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展具有指導(dǎo)意義的有：城市傳統(tǒng)軸線南端的海珠廣場作為珠江兩岸風(fēng)景河段保護控制區(qū)的核心景點。? 新城區(qū)的快速發(fā)展使道路交通日趨完善，這將降低老城區(qū)改造的成本，有利于加快商業(yè)環(huán)境的改善。17 / 99? 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)欠缺合理。? 商業(yè)經(jīng)濟特色突出，擁有眾多具一定規(guī)模、一定知名度的專業(yè)街和專業(yè)市場。根據(jù)調(diào)查 2022 年越秀區(qū)停車泊位共計 13611 個，而相應(yīng)的停車需求為 32850 個，停車需求滿足率只有 41%。商務(wù)寫字樓據(jù) 2022 年 4 月的統(tǒng)計資料，全區(qū)共有 93 棟寫字樓，其中建筑面積 1 萬平方米以上的有 43 棟，平均出租率達到了 %。? 金融業(yè)用地面積相對偏少，與商業(yè)發(fā)展的地位不太相稱，主要是因為商業(yè)用地與居住用地等大量混雜，布局不太合理造成的。? 都會級功能區(qū)：在全市具有中心地位，影響面涵蓋全市、周邊地區(qū)甚至國內(nèi)外更大的范圍，一般在此的購買力有 50%以上來自該商業(yè)區(qū)以外的地區(qū)。歷史上，廣州就是嶺南地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市，素有“古城商都“之稱號。狀元坊的改造。其歷史文化氛圍濃郁，商貿(mào)業(yè)發(fā)達，自然人文景點眾多，自古以來就是廣州市政治、文化、商業(yè)的中心，是廣州市“古城商都”的典型代表。充分利用沿江路傳統(tǒng)特色建筑、濱水形成的優(yōu)越環(huán)境、鄰近北京路、一德路形成的商業(yè)氛圍，發(fā)展旅游商業(yè)。2022 年，全區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長%；全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %，占全區(qū)生產(chǎn)總值的95%，第三產(chǎn)業(yè)處于主導(dǎo)地位；社會消費品零售總額為 億元，商品銷售總額達 萬元，分別比上年同比增長 %和 %。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的沿江商貿(mào)區(qū)、流花展貿(mào)區(qū)、東風(fēng)路商務(wù)區(qū)、中山路商務(wù)區(qū)及海珠廣場商務(wù)區(qū)均屬于區(qū)域級功能區(qū)。商業(yè)功能區(qū)北京路國際商貿(mào)區(qū)：以北京路步行街為核心，包括了北京路、中山路、惠福路、西湖路等主要街道，匯集了越秀區(qū)主要的大型零售百貨商店、密集的專賣店以及各地的美食薈萃，同時又擁有顯示廣州古老文化的南越王宮署、千年古道、大佛寺等高品位的旅游資源，成為引領(lǐng)廣州時尚的現(xiàn)代商業(yè)窗口和國內(nèi)外游客的旅游觀光購物勝地。六大商業(yè)功能區(qū)擁有越秀區(qū)重要的旅游景點，旅游業(yè)的發(fā)展帶動了商業(yè)的發(fā)展。以上交通問題都對商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生非常不利的影響。? 是廣州市交通的中心樞紐，區(qū)內(nèi)擁有與市外聯(lián)系的重要交通集散地，也有多條市級交通主干道和地鐵軌道線交匯，加上優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，上連下達，具備維系商業(yè)中心的自然地理基礎(chǔ)。? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中作為對商業(yè)發(fā)展相關(guān)性較強的金融保險業(yè)相對薄弱，有“龍頭”作用的房地產(chǎn)業(yè)增長也相對較低。挑戰(zhàn)分析? 隨著城市重心轉(zhuǎn)移，新城區(qū)的快速發(fā)展一定程度上抑制了本區(qū)的活力。規(guī)劃具體劃定了己經(jīng)探明的以西漢南越王墓為核心的象崗山地段和以秦漢造船遺址與南越宮署遺址為核心的中山四路地段等地下文物埋藏保護地段，予以嚴21 / 99格保護；對歷史舊城區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程，應(yīng)堅持先勘探、后施工的原則，堅決防止損毀地下文物。重點保護文物周邊的歷史街區(qū)與特色街巷所在的歷史街區(qū)。流花地區(qū)商貿(mào)旅游區(qū)發(fā)展成為以服裝為主的批發(fā)業(yè)和為國內(nèi)外廣大客商提供商貿(mào)洽談服務(wù)為主的商貿(mào)區(qū)，同時注重廣場綠化環(huán)境景觀的設(shè)計，加強信息服務(wù)設(shè)施和停車設(shè)施的建設(shè)，合理疏解人流、車流，將這一帶建設(shè)成為市級的現(xiàn)代化旅游商貿(mào)服務(wù)中心。24 / 99將廣州市騎樓街區(qū)分為“ 核心保護段 ”、 “重點改造段”、 “風(fēng)貌協(xié)調(diào)段”及“ 建設(shè)開發(fā)段”4 種類型，不同類型將采取不同的