【正文】 非復(fù)蘇正常形態(tài)，“無形之手”將壓制市場(chǎng)繼續(xù)走熱。地段優(yōu)越樓盤熱銷，如萬科金域華府、萬達(dá)廣場(chǎng)等。2012年18月100平方米以下戶型供應(yīng)比重約58%，較17月增加1個(gè)百分點(diǎn)，較2011年增加4個(gè)百分點(diǎn)。70120平方米戶型持續(xù)保持旺銷并且目前仍然“供不應(yīng)求”，而140平方米以上大戶型，在“高首付”“限購(gòu)”“限貸”等高壓政策環(huán)境下，普通大戶型需求受到壓制。%。%，增速比上年提高5個(gè)百分點(diǎn)；其中，%。其中，住宅待售面積增加1322萬平方米，辦公樓增加115萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加203萬平方米。 東莞市位于中國(guó)華南，廣東省南部，珠江口東岸，東江下游的珠江三角洲。由于片區(qū)規(guī)劃利好不斷，寮步融入城區(qū)藍(lán)圖清晰，且寮步樓市日趨成熟，價(jià)格低洼吸納周邊置業(yè)需求，經(jīng)過去年的慘淡行情之后，今年寮步土地市場(chǎng)明顯升溫?！　　敖鹁陪y十”已經(jīng)到來，市場(chǎng)看似大勢(shì)已定，同時(shí)暗藏危機(jī)?！　∏?月：成交量減幅收窄 房?jī)r(jià)平穩(wěn)在8300元　　數(shù)據(jù)顯示，同比基本持平；，同比略減7%，萎縮幅度比17月縮小4個(gè)點(diǎn)差距(17月同比減少11%)；18月全市一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)約8294元/平方米，同比基本持平。前十品牌開發(fā)商居多，如萬科地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、和記黃埔等。第四部分：投資環(huán)境 東莞市（官方外文名稱為Dongguan，傳統(tǒng)粵語外文名稱為Tungkun）是中國(guó)廣東省下轄的一個(gè)地級(jí)市，有“世界工廠”之美稱。1996～。；，%；，%；，%；，%。 收費(fèi)情況居間買賣服務(wù)：房屋買賣及過戶通常為交易總額的3%收取交易傭金。因此，為了項(xiàng)目的發(fā)展應(yīng)當(dāng)采取與現(xiàn)有當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況相適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展業(yè)務(wù)。 中介服務(wù)的各階段圖表 中介的作用 營(yíng)業(yè)范圍一、房屋居間買賣二、存量房代理出售 三、存量房委托購(gòu)買 四、房屋代理出租 五、房屋租賃居間 六、樓盤代理銷售 七、一手房代理銷售 八、不動(dòng)產(chǎn)投資顧問 九、產(chǎn)權(quán)過戶代理 十、代理各種抵押、按揭、消費(fèi)貸款 十一、房地產(chǎn)相關(guān)法律事務(wù)咨詢 十二、裝飾、裝潢設(shè)計(jì)咨詢第七部分 風(fēng)險(xiǎn)分析 政策風(fēng)險(xiǎn)限購(gòu)令對(duì)于擠壓一線城市房地產(chǎn)泡沫有著不可磨滅的作用，但房地產(chǎn)商和投機(jī)者不會(huì)坐以待斃，金錢的流動(dòng)是永無休止的，從一線城市流出的資金，逐漸跑向了二三線城市根據(jù)現(xiàn)有政策環(huán)境，當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境較好，當(dāng)?shù)卣憫?yīng)廣東省發(fā)展規(guī)劃政策大力開展招商引資，實(shí)施投資優(yōu)惠政策。 資金運(yùn)用明細(xì)固定資產(chǎn)投資：店面租賃 50000元/年 店面裝修 30000元 辦公設(shè)備采購(gòu) 20000元流動(dòng)資金：60000元 收益分析 投入成本每年店鋪?zhàn)饨鸺八姷雀黜?xiàng)費(fèi)用約為60000元人員前期預(yù)定為5人，每人每月底薪1500元（提成另算），每年工資成本為90000元管理費(fèi)用預(yù)計(jì)2500元/年銷售費(fèi)用根據(jù)營(yíng)業(yè)收入計(jì)算，預(yù)計(jì)占營(yíng)業(yè)收入的15%計(jì)算電話費(fèi)：電話2部，每部每月300元（暫定）網(wǎng) 費(fèi)： 每年網(wǎng)費(fèi)預(yù)計(jì)1500（暫定） 營(yíng)業(yè)收入分析根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況，利潤(rùn)來源渠道有：居間買賣服務(wù)：占利潤(rùn)來源總量的60%左右，也是公司品牌化運(yùn)作的主推業(yè)務(wù)項(xiàng)目。　　實(shí)際利用外資：東莞利用外資從“三來一補(bǔ)”起步，逐步發(fā)展合資、合作企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)?！妫ǔ霈F(xiàn)在1999年8月20日），℃（出現(xiàn)在1999年12月23日）。在今年第四季度和明年，市場(chǎng)機(jī)制和政策機(jī)制將展開激烈博弈。熱銷集中具有地段、品牌和性價(jià)比優(yōu)勢(shì)樓盤　　數(shù)據(jù)顯示，8月住宅簽約金額前10名樓盤中，以品牌開發(fā)商居多，如萬科、中信、恒大、保利、萬達(dá)等。數(shù)據(jù)顯示，2012年8月70100平方米戶型新增供應(yīng)約2943套，比重約54%，而7月則為1881套，比重51%,8月比7月增加3個(gè)百分點(diǎn)(6月為39%，5月為38%)?！　|莞最終實(shí)現(xiàn)了58月連續(xù)四個(gè)月成交量保持在50萬平方米之上，高成交量數(shù)字背后不得不承認(rèn)一個(gè)事實(shí)：東莞樓市總體而言仍然是局部回暖，而非全面回暖。房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)高位運(yùn)行，實(shí)行限購(gòu)政策以后，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量明顯回落，房?jī)r(jià)上升態(tài)勢(shì)得到初步遏制，土地供應(yīng)和房地產(chǎn)投資繼續(xù)穩(wěn)步上升，市場(chǎng)供求關(guān)系逐步趨于平衡。%，；其中，%。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況　　　2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元，%。地理坐標(biāo)為東經(jīng)113176?！　?012年8月，東莞的土地市場(chǎng)熱烈，從時(shí)隔兩年之后，備受矚目的南城總部基地二期地塊閃亮登場(chǎng)，采取對(duì)市場(chǎng)完全開放的形式，引來眾多企業(yè)的瘋狂搶奪，整體成交樓面地價(jià)2995元/㎡，到石龍西湖村莞龍路北側(cè)商住用以成交樓面地價(jià)3253元/㎡，創(chuàng)下石龍商住用地價(jià)格新高，再到虎門鎮(zhèn)博涌村地塊，被東莞萬科以樓面地價(jià)5854元/㎡收入囊中，創(chuàng)下虎門商住用地價(jià)格新高，儼然一幅“土地盛宴”路線圖。面對(duì)洶涌而來的全國(guó)7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上漲城市數(shù)量成倍上升，如此猛勢(shì)不得不令管理層擔(dān)憂。去年至今，東莞房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)在8300元附近。 房地產(chǎn)銷售預(yù)測(cè)從房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)周期觀察，我國(guó)樓市正在經(jīng)歷第三個(gè)中周期。該市