【正文】 蘇州亭廊風(fēng)格等的古樸意境以及一些超現(xiàn)實(shí)的元素等。1. 矩陣式的樓體布局，在一定程度上限制了園林規(guī)劃創(chuàng)意的發(fā)揮，嶺南園林有利于整體園林的規(guī)劃，做到一期開(kāi)發(fā)園林的均好性；2. 嶺南風(fēng)格園林植被主要以南方植物為主，在園林開(kāi)發(fā)及后期維護(hù)上成本相對(duì)容易控制；3. 由于項(xiàng)目規(guī)模以及分期開(kāi)發(fā)、分期園林設(shè)計(jì)等方面因素的影響，規(guī)劃分期園林主題區(qū)將有助于提升一期（包括后期建設(shè)）的居住喜好度。但由于本項(xiàng)目現(xiàn)階段為一期工程，在后期的開(kāi)發(fā)中還有很大的調(diào)整空間。我們應(yīng)自始至終把握四條原則：實(shí)效性、品牌性、可持續(xù)性以及規(guī)模性。本地市場(chǎng)一片看好。規(guī)劃要點(diǎn)歐洲風(fēng)格。1. 背景資料摘自搜房網(wǎng)：35萬(wàn)能買什么房的調(diào)查報(bào)告深圳主流購(gòu)房客戶——都市白領(lǐng)深圳做為一個(gè)年青的新興城市，目前擁有就業(yè)人口約410萬(wàn)，而白領(lǐng)階層占全部就業(yè)人口數(shù)的32%，也就是130人左右。根據(jù)本項(xiàng)目的現(xiàn)有資料，以及我們對(duì)整體資料和設(shè)計(jì)圖紙的初步理解程度，我們將主要從項(xiàng)目定位（包括：項(xiàng)目客戶定位、項(xiàng)目品牌定位、項(xiàng)目產(chǎn)品定位等幾個(gè)方面）分析以及一期工程的解決和項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)思路三個(gè)方面來(lái)提出一些建議，以供深入研究探討。相對(duì)于99年以后開(kāi)發(fā)的物業(yè)，較注重營(yíng)造環(huán)境，而且隨著龍華經(jīng)濟(jì)與深圳聯(lián)系紐帶越來(lái)越緊，特別是富士康、華發(fā)進(jìn)駐龍華，首先帶給龍華的是無(wú)限的就業(yè)機(jī)會(huì)；同次將3萬(wàn)多高新技術(shù)人才引進(jìn)龍華，提升該整體片區(qū)文化素質(zhì)水平，該類移民多屬于中高薪階層，這一批人具備了購(gòu)置商品房的能力，他們從事科技行業(yè)，雖有單位房，但已厭倦，他們追求著一種藝術(shù)感受、高層次消費(fèi)的人居生活，崇尚一種新的生活理念。他們的目標(biāo)也一致，雖然開(kāi)發(fā)的模式存在多元化，但總體來(lái)說(shuō)為龍華片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形象提升起到了推動(dòng)作用。集資房系列：龍華片區(qū)的自然村，農(nóng)民自用地集資建房，無(wú)產(chǎn)權(quán)證。評(píng)述：此類物業(yè)一般質(zhì)素較低，小區(qū)規(guī)劃及內(nèi)部配套較差，建筑密度較高。⒋ 安全文明建設(shè)大力推進(jìn)“綠化、美化、凈化、文化”工程，積極實(shí)施“一鎮(zhèn)一廣場(chǎng)”、“一村一公園”、“一街一景點(diǎn)”的環(huán)境建設(shè)目標(biāo)；同時(shí)，通過(guò)開(kāi)展社會(huì)治安綜合治理和安全文明小區(qū)建設(shè)，使生活環(huán)境更加安全、文明。隨著生活質(zhì)素的提高，人們更加關(guān)注健康，房地產(chǎn)市場(chǎng)也興起了以“運(yùn)動(dòng)健康”為概念的樓盤，特別是隨著申奧的成功，使得“運(yùn)動(dòng)”這一主題更深入人心。如何來(lái)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的代理工作，使發(fā)展商所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目達(dá)到最高的利潤(rùn)回報(bào)點(diǎn)？我們（建華地產(chǎn)物業(yè)顧問(wèn)有限公司）在闡述了自己的全程代理模式的同時(shí)，也對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、結(jié)合我們對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)的了解程度，做了一個(gè)初步的項(xiàng)目發(fā)展策略分析，以進(jìn)一步拓展彼此之間的思路，實(shí)現(xiàn)雙方的友好合作！知已知彼，不斷探討創(chuàng)新，方能百戰(zhàn)百勝，這也是我們長(zhǎng)期以來(lái)所堅(jiān)持的工作方式。從雙休日售樓處絡(luò)繹不絕的看樓人群可以看出，市民看樓、買樓的積極性高漲，高素質(zhì)、口碑好的樓盤更是得到追捧。另外，在房地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)方面，由于可用于房地產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地已所剩無(wú)幾，龍華的舊城改造部分將成為近期的主流；而另一方面閑置地的開(kāi)發(fā)利用也馬上就會(huì)起熱潮。價(jià)格：均價(jià)2200—2700元/平方米（一般含簡(jiǎn)單裝修）付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、一成首期）供應(yīng)戶型及暢銷戶型：市場(chǎng)供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。四季花城、美麗36風(fēng)和日麗等大型項(xiàng)目在片區(qū)內(nèi)相對(duì)綜合素質(zhì)較高。同時(shí)大盤擁有很多深入人心的生活優(yōu)勢(shì)，例如大社區(qū)、完善的市政生活配套及住戶專車，而這些優(yōu)勢(shì)恰恰又是消費(fèi)者在關(guān)外購(gòu)房所考慮的幾個(gè)重要因素。㈤、項(xiàng)目片區(qū)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè)目前，龍華片區(qū)在售、在建項(xiàng)目有10余個(gè)，包括：山湖林海、山水天驕、萬(wàn)家燈火、星光之約、書(shū)香門第以及民樂(lè)村集資房等、位于龍華鎮(zhèn)中心的風(fēng)和日麗、銀泉花園、榕苑、馨園、錦繡江南、大信花園等，位于城市未來(lái)中心廣場(chǎng)的美麗36新華苑、嘉逸花園等。㈡⒈ 項(xiàng)目地塊位置分析本項(xiàng)目地處寶安龍華鎮(zhèn)民治大道旁(新一代酒點(diǎn)對(duì)面)，與各主要干道（布龍公路、梅觀高速等）及民治村委等均相隔不遠(yuǎn)；從本地塊位置來(lái)看，周邊工業(yè)區(qū)以及農(nóng)民建房較多，勢(shì)必將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展造成一定的影響。截止2001年底，以這種收入狀況而論，都市白領(lǐng)們的置業(yè)能力應(yīng)較理想的想象空間，而他們當(dāng)中又有超過(guò)60%具備即時(shí)購(gòu)房的能力。銷售狀況銷售良好，市場(chǎng)反映極好。對(duì)于項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，我們將從分別從整體定位、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)置及比例、園林規(guī)劃等幾個(gè)方面來(lái)加以分析并提出部分具體的建議。3. 戶型設(shè)計(jì)建議：以二房、小三房（面積：50～95平米）為主。㈤、項(xiàng)目整體規(guī)劃思路及建議結(jié)合以上的研究及分析數(shù)據(jù)，貫穿到整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)上，以及我們對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí)；在項(xiàng)目整體規(guī)劃思路及建議上我們主要從建筑整體布局、園林規(guī)劃建設(shè)這兩個(gè)方面提出一些見(jiàn)解。這與本項(xiàng)目的整體定位方向?qū)?huì)產(chǎn)生一定沖突。2. 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)分析建議開(kāi)發(fā)商必須充分認(rèn)識(shí)到，營(yíng)造“舒居型高質(zhì)素大社區(qū)”并非只是銷售時(shí)的噱頭或包裝布，而是整個(gè)項(xiàng)目的“立身之本、發(fā)展之源”，必須要確定地貫徹到包括項(xiàng)目建筑類型及風(fēng)格、戶型設(shè)置及分布比例等直至入住管理等，直至持續(xù)發(fā)展所必須堅(jiān)持的根本指導(dǎo)思想。點(diǎn)評(píng)在深圳趨步開(kāi)始大盤運(yùn)時(shí)期，美麗365作為一個(gè)建筑面積還不足20萬(wàn)平米的項(xiàng)目，打著居家旅游新概念大盤的旗號(hào)，吸引了不少購(gòu)房者的眼球，加上其熱炒的“空中TOWHOUSE”、公交總站的引入等，更使其錦上添花。以下為我們對(duì)龍華片區(qū)兩個(gè)主要熱銷樓盤的詳細(xì)研究數(shù)據(jù)：項(xiàng)目名稱萬(wàn)科四季花城樓盤地址龍崗區(qū)坂田開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)管理深圳萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目規(guī)模占地面積：217498平方米，總建筑面積：約35萬(wàn)平方米；總戶數(shù)3096戶。㈢⒈ 項(xiàng)目客戶定位分析及建議建議：客戶定位以深圳關(guān)內(nèi)為主，本地客戶只是作為輔助購(gòu)買力來(lái)消化部分已定產(chǎn)品。㈠⒉ 項(xiàng)目地塊總占地面積： 其中：1地塊：2地塊：3地塊：4地塊：㈠⒊ 本項(xiàng)目計(jì)容積率（）總建筑面積為:279294M，其中：住宅總建筑面積：252918M 商業(yè)總建筑面積：18876M總戶數(shù)：2530戶停車位：1280個(gè)㈠⒋ 本項(xiàng)目建筑類型規(guī)劃狀況：主要由多層（6層）、小高層（911層）和高層（18層）組成，另配有（2層）會(huì)所以及（3層）幼兒園，其中：1地塊規(guī)劃有：（6層）多層、（911層）小高層以及裙樓商鋪；2地塊規(guī)劃有：（11層）小高層、（18層）高層以及（3層）幼兒園；3地塊規(guī)劃有：（6層）多層、（9層）、（11層）以及裙樓商鋪；4地塊規(guī)劃有：（11層）小高層、（18層）高層以及（2層）會(huì)所。早在80—90年代，龍華房地產(chǎn)主體以別墅、同樂(lè)村別墅等一批項(xiàng)目，就其外觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、園林設(shè)計(jì)等與如今時(shí)尚別墅不能同日而語(yǔ)，其不能滿足該消費(fèi)階層的基本需求，大量空置也是必然的，不過(guò)這與市場(chǎng)也有一定關(guān)系。即便如此，龍華的地理位置和發(fā)展勢(shì)頭勢(shì)必引起消費(fèi)者的眼光，特別是中心區(qū)六大工程的建設(shè)即將展現(xiàn)在世人而前的同時(shí)，有一批具有先只先覺(jué)的地產(chǎn)商如：物業(yè)集團(tuán)、富通、金地、泰華、長(zhǎng)城、中信等均看好龍華。安居房系列：廣信花園、潛龍花園；康居系列：美麗家園、風(fēng)和日麗、星光之約、金碧世家、潛龍花園、馨園、萬(wàn)家燈火、山湖林海、書(shū)得門第等；舒居房系列：萬(wàn)科四季花城、美麗36錦繡江南、山水天驕、馨園、計(jì)劃中的18萬(wàn)平方米金地項(xiàng)目等等。購(gòu)買用途一般為自住及租賃投資。⒊ 文體設(shè)施建設(shè)鎮(zhèn)內(nèi)建有廣播電臺(tái)、有線電視臺(tái)、圖書(shū)館、新華書(shū)店、文化藝術(shù)館、影劇院等，全鎮(zhèn)8個(gè)村級(jí)圖書(shū)館也基本建設(shè)完畢，藏書(shū)達(dá)4萬(wàn)多冊(cè)。 “運(yùn)動(dòng)的才是美麗的”。二、深圳市房地產(chǎn)總體概況闡述㈠、深圳市房地產(chǎn)總體概況⒈ 2001年度深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)可概括為：樓市熱點(diǎn)多，發(fā)展空間大。 房地產(chǎn)與高科技緊密結(jié)合。㈡、深圳市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概況⒈ 住宅項(xiàng)目已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重頭戲，且中檔戶型和中檔樓價(jià)仍是當(dāng)前市場(chǎng)客戶置業(yè)首選。龍華各項(xiàng)指標(biāo)圖表解析㈡、龍華房地產(chǎn)發(fā)展㈡前 言作為一個(gè)獨(dú)具特色的關(guān)口片區(qū)，龍華房地產(chǎn)按市場(chǎng)輻射及區(qū)域又可以劃分為三個(gè)片區(qū)：1 梅林關(guān)外區(qū)域（包括萬(wàn)家燈火、星光之約、瀅水山莊、潛龍花園、馨園、萬(wàn)科四季花城等）；2 龍華中心城鎮(zhèn)區(qū)域（包括風(fēng)和日麗、龍泉花園、銀泉花園、金碧世家、廣信花園等）；3 未來(lái)中心廣場(chǎng)區(qū)域（包括關(guān)麗家園、新華苑、新城市花園等）。三房面積80—115平方米，其中暢銷戶型面積為80—90平方米；二房面積60—90平方米，其中暢銷戶型面積為60—75平方米；少量四房面積100—125平方米，其中暢銷戶型面積為100110平方米；少量一房及一房一廳面積30—50平方米，其中暢銷戶型面積為30—50平方米；客戶群：購(gòu)買者主要為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶，購(gòu)買用途一般為自住。而作為較早的風(fēng)和日麗在規(guī)模和品牌效應(yīng)、社區(qū)環(huán)境和區(qū)內(nèi)配套一定代表：大型會(huì)所——生活館等賣點(diǎn)下，目前第三期麗虹苑也正處于熱銷階段；瀅水山莊憑借其為關(guān)口物業(yè)的優(yōu)越性及低廉的價(jià)格，潛龍花園為從梅林關(guān)口通往龍華鎮(zhèn)交通要塞之一的民治大道喉舌地帶，其物業(yè)銷售狀況也已接近尾聲。大盤的分期推出，至少在近兩年內(nèi)將對(duì)欲在龍華購(gòu)房的消費(fèi)者形成巨大的消費(fèi)心理吸引力，這種影響效果將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，而且在此期間消費(fèi)者也逐漸形成“去龍華就住大社區(qū)”的消費(fèi)心理，且大盤所針對(duì)的對(duì)象并不局限于本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)客戶，競(jìng)爭(zhēng)和影響范圍不斷擴(kuò)大，在整體形象推廣和品牌樹(shù)立方面具備資金優(yōu)勢(shì)，相對(duì)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)趨小，發(fā)展商利潤(rùn)得到保障。市場(chǎng)的形成融匯著相關(guān)的競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的存在也是市場(chǎng)替代效應(yīng)產(chǎn)生的，項(xiàng)目片區(qū)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也就是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)替代相結(jié)合的。具體來(lái)講可以從本地塊周邊四個(gè)方位來(lái)進(jìn)行分析：1. 東面本項(xiàng)目所面臨的民治大道即東面片區(qū)，已經(jīng)有部分高尚物業(yè)（梅花山莊、馨園、盛銘居等）形成，雖原有的農(nóng)民建房以及部分廠房依然存在會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)存在一些影響，但整體環(huán)境已逐步在改善，包括沿民治路生活排水河流也都在治理中。主流購(gòu)房者的單價(jià)承受力：2. 龍華（特別是關(guān)口）項(xiàng)目啟動(dòng)關(guān)內(nèi)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)及可能性。