【正文】 ②上班車(chē)程時(shí)間實(shí)際現(xiàn)狀：從以上的圖表分析可以看出，龍華片區(qū)從地理距離上完全具備啟動(dòng)深圳購(gòu)房市場(chǎng)的可能性，而本項(xiàng)目地處的民治大道，作為早期的進(jìn)出關(guān)主要干道，其所具備的交通優(yōu)勢(shì)也是不言而喻。規(guī)劃要點(diǎn)歐洲風(fēng)格。項(xiàng)目名稱(chēng)美麗365樓盤(pán)地址龍華鎮(zhèn)東環(huán)二路與三聯(lián)路交匯處開(kāi)發(fā)商深圳華興實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)管理自管項(xiàng)目規(guī)模占地面積：10萬(wàn)平方米，總建筑面積：20萬(wàn)平方米；總戶(hù)數(shù)1960戶(hù)。本地市場(chǎng)一片看好。簡(jiǎn)單分析一下本項(xiàng)目的實(shí)際情況：早期的規(guī)劃建設(shè)致使本地所處位置周邊廠(chǎng)房、民房林立、周邊環(huán)境在一定程度上大打折扣，另外，雖然深圳的主流購(gòu)房客戶(hù)所能承受的單價(jià)在4000—6000元/㎡左右較多。我們應(yīng)自始至終把握四條原則：實(shí)效性、品牌性、可持續(xù)性以及規(guī)模性。龍華片區(qū)關(guān)內(nèi)客戶(hù)將要購(gòu)買(mǎi)的面積：4. 園林規(guī)劃建議：在4地塊中確定主題（如：音樂(lè)、雕塑、噴泉等）中心園林區(qū)，各期分區(qū)配合中心園林形成聯(lián)動(dòng)獨(dú)立風(fēng)格。但由于本項(xiàng)目現(xiàn)階段為一期工程，在后期的開(kāi)發(fā)中還有很大的調(diào)整空間。具體有：對(duì)4地塊現(xiàn)有的設(shè)計(jì)方案作出適當(dāng)調(diào)整，如轉(zhuǎn)移建筑或縮減游泳池面積等，添設(shè)大型中央音樂(lè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，配合燈光噴泉并容入一些大眾化時(shí)尚項(xiàng)目如：運(yùn)動(dòng)設(shè)施、游樂(lè)設(shè)施、休閑設(shè)施等；① 本項(xiàng)目規(guī)劃總戶(hù)數(shù)2530戶(hù)，預(yù)計(jì)全部入住將達(dá)到八千人左右，如此龐大的居住社區(qū)必定需要一個(gè)集中開(kāi)闊的活動(dòng)空間；② 現(xiàn)有設(shè)計(jì)的公共活動(dòng)區(qū)域除4地塊區(qū)域外，就只有2地塊幼兒園那一片區(qū)，因此，主要活動(dòng)區(qū)必將落到4地塊上；③ 4地塊的中心位置和現(xiàn)有的規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，具備進(jìn)行調(diào)整的可能性及建設(shè)中央廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。1. 矩陣式的樓體布局，在一定程度上限制了園林規(guī)劃創(chuàng)意的發(fā)揮，嶺南園林有利于整體園林的規(guī)劃，做到一期開(kāi)發(fā)園林的均好性；2. 嶺南風(fēng)格園林植被主要以南方植物為主，在園林開(kāi)發(fā)及后期維護(hù)上成本相對(duì)容易控制；3. 由于項(xiàng)目規(guī)模以及分期開(kāi)發(fā)、分期園林設(shè)計(jì)等方面因素的影響，規(guī)劃分期園林主題區(qū)將有助于提升一期（包括后期建設(shè)）的居住喜好度。因此：1. 從一期6組團(tuán)商業(yè)街、中心會(huì)所開(kāi)始，迅速建立起項(xiàng)目總體形象，增強(qiáng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心；2. 迅速建立起一期7組團(tuán)半地下車(chē)庫(kù)形象，并通過(guò)如：扶手電梯連接到6組團(tuán)商業(yè)街，方便客戶(hù)停車(chē)并帶動(dòng)商業(yè)街人氣。建筑的風(fēng)格確定在很大程度上會(huì)受到項(xiàng)目整個(gè)體規(guī)化、尤其是園林規(guī)化的影響，項(xiàng)目現(xiàn)行的“平衡路線(xiàn)”（歐陸風(fēng)格）在本片區(qū)內(nèi)即有多個(gè)可參考項(xiàng)目，但從我們的客戶(hù)定位這方面來(lái)分析，外部視覺(jué)感受的創(chuàng)新將會(huì)成為吸引客戶(hù)眼球的主要因素之一，同時(shí)也將擴(kuò)展本項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，具體來(lái)說(shuō)在考慮現(xiàn)代風(fēng)格（包括：歐陸風(fēng)格、美式風(fēng)格、法式風(fēng)格等）之外，容入一些如:日式風(fēng)格、蘇州亭廊風(fēng)格等的古樸意境以及一些超現(xiàn)實(shí)的元素等。就客戶(hù)的關(guān)注程度來(lái)看，在價(jià)格能夠接受的情況下，其最關(guān)注的還是規(guī)模以及環(huán)境。㈢⒊ 項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析及建議房地產(chǎn)業(yè)的根本是本身的產(chǎn)品，根據(jù)市場(chǎng)的需求走勢(shì)來(lái)定位產(chǎn)品才是獲取市場(chǎng)認(rèn)同的關(guān)鍵，由于項(xiàng)目所屬的深圳龍華片區(qū)具有其交通上的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，成為深圳市內(nèi)主要的生活居住區(qū)已是大勢(shì)所趨，其今后幾年來(lái)的住宅消費(fèi)潛力將無(wú)比巨大。劣勢(shì)：周邊治安及衛(wèi)生條件一般、離關(guān)口較遠(yuǎn)、發(fā)展商品牌還不強(qiáng)烈；市場(chǎng)定位開(kāi)創(chuàng)旅游居家新概念，獨(dú)創(chuàng)空中TOWHOUSE賣(mài)點(diǎn)大盤(pán)旅游居家、空中TOWHOUSE、公交總站等目標(biāo)客戶(hù)關(guān)外（本地）客戶(hù)：包括個(gè)體戶(hù)、機(jī)關(guān)公務(wù)員、企業(yè)管理人員、工新階層等占60%以上。目標(biāo)客戶(hù)關(guān)內(nèi)客戶(hù)：主要為工薪白領(lǐng)階層：占60%以上；關(guān)外客戶(hù)：包括工薪階層、個(gè)體小商戶(hù)、企業(yè)管理層人員等；外銷(xiāo)：購(gòu)買(mǎi)用于渡假、養(yǎng)老及在深工作港人的港臺(tái)人士；其他：內(nèi)地來(lái)深置業(yè)人士；營(yíng)銷(xiāo)推廣以形象推廣為主，“有一個(gè)美麗的地方”、“歐洲小鎮(zhèn)”、等市場(chǎng)形象深入人心；以開(kāi)發(fā)商品牌、項(xiàng)目質(zhì)素、物業(yè)管理、戶(hù)型、關(guān)外精品樓盤(pán)等為廣告訴求。㈢建議：由于項(xiàng)目主流購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)為都市白領(lǐng)為主，建議品牌定位以彰顯個(gè)性、品位等為主要因素。可見(jiàn)，都市白領(lǐng)中有80%以上潛伏著買(mǎi)自有物業(yè)的動(dòng)力或換房的現(xiàn)實(shí)性。㈡項(xiàng)目地塊的周邊配套對(duì)今后的銷(xiāo)售工作將帶來(lái)很大的幫助，購(gòu)房者在考慮一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，生活上的方便程度將是一項(xiàng)重要的參考指標(biāo)；由于本項(xiàng)目地處龍華鎮(zhèn)較早期的規(guī)劃區(qū)，因此，相對(duì)于配套來(lái)說(shuō)也主要為早期建設(shè)，但卻明顯具備早期規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)：各項(xiàng)配套都比較全面（如：民治村委、農(nóng)業(yè)銀行/農(nóng)村信用合作社、郵政局、六一小學(xué)、民治農(nóng)批市場(chǎng)、新一代酒店、萬(wàn)眾城、加油站等），無(wú)不為本項(xiàng)目的發(fā)展配備了一定的優(yōu)勢(shì)。綜合挖掘自身優(yōu)勢(shì)，規(guī)避不利因素，才能夠?qū)崿F(xiàn)“建好項(xiàng)目創(chuàng)利潤(rùn)”的雙贏(yíng)的目的。對(duì)于成本高的別墅及聯(lián)排別墅市場(chǎng)則由于客戶(hù)覆蓋區(qū)域相對(duì)比較廣泛，區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)則比較明顯。然而在龍華，相對(duì)深圳市區(qū)而言起步較晚，只有少數(shù)品牌地產(chǎn)商的近來(lái)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目配套里增設(shè)了會(huì)所，其他多數(shù)只是原有的管理處改頭換叫法，但是真正沒(méi)有起到會(huì)所的作用和達(dá)到會(huì)所應(yīng)該具備的功能標(biāo)準(zhǔn)，目前在龍華鎮(zhèn)真正算得上功能較齊的會(huì)所的樓盤(pán)如：“風(fēng)和日麗”，她的生活館崇尚一種接近自然接近日常生活所需的理念，在銷(xiāo)售中，很大程度上引領(lǐng)了龍華樓市的發(fā)展方向。市場(chǎng)供給量在增加；㈢⒋ 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等更加趨于白熱化。㈢、龍華房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)㈢⒈ 大規(guī)模社區(qū)開(kāi)發(fā)將是“新龍華時(shí)代”的主流動(dòng)向目前龍華片區(qū)大盤(pán)的價(jià)位不高，屬規(guī)模經(jīng)濟(jì)的模式，基本上符合消費(fèi)者的心理價(jià)位。其實(shí)，龍華的前景早在已在深圳中心區(qū)發(fā)展規(guī)劃出臺(tái)的就可以預(yù)見(jiàn)。樓價(jià)穩(wěn)步攀升，已成為片區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)階段的突出特點(diǎn)。龍華鎮(zhèn)內(nèi)的超級(jí)大盤(pán)——風(fēng)和日麗也在龍華宣揚(yáng)一種完善配套——生活館理念的產(chǎn)生，導(dǎo)致該片區(qū)樓盤(pán)檔次在一定程度上得到提升。其主要面向鎮(zhèn)內(nèi)客戶(hù)開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售上也基本以地盤(pán)銷(xiāo)售為主。此類(lèi)房為一般為村方出地，其他公司投資興建，無(wú)產(chǎn)權(quán)證或每棟僅有一集體產(chǎn)權(quán)證。⒎ 規(guī)劃建設(shè)據(jù)了解，龍華未來(lái)幾年的規(guī)劃建設(shè)將主要以龍華中心廣場(chǎng)及周邊地帶為軸心，往北到軍湖、貫穿中部組團(tuán)的梅龍大道等，將依照給整個(gè)中部組團(tuán)帶來(lái)巨大的發(fā)展?jié)摿?；網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)的道路網(wǎng)絡(luò)，以及外環(huán)路等道路的規(guī)劃建設(shè)，將更加拉近龍華及關(guān)內(nèi)的聯(lián)系。㈢、深圳市房地產(chǎn)總體走勢(shì)分析綜合對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、分析，我們對(duì)深圳地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展進(jìn)行如下預(yù)測(cè)：⒈ 特區(qū)外地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代即將來(lái)臨，特別是特區(qū)外的次中心區(qū)；⒉ 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入理性開(kāi)發(fā)階段；⒊ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注重自身配套和周邊景觀(guān)資源及社區(qū)配套的綜合利用；⒋ 置業(yè)投資更注重物業(yè)的享受質(zhì)量；⒌ 置業(yè)投資在總消費(fèi)支出中的比率明顯增長(zhǎng)；⒍ 高檔住宅項(xiàng)目的潛在市場(chǎng)呈隱性增長(zhǎng)；⒎ 外銷(xiāo)比例將快速增長(zhǎng)；三、龍華片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展㈠、龍華鎮(zhèn)簡(jiǎn)介龍華鎮(zhèn)地處寶安區(qū)東部，南連福田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)，北接觀(guān)瀾鎮(zhèn)，東鄰布吉鎮(zhèn)，西靠石巖鎮(zhèn)，是深圳市未來(lái)中心區(qū)的后勤基地和寶安區(qū)的次中心區(qū)；全鎮(zhèn)面積98平方公里，轄龍華、同勝、龍勝、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三聯(lián)九個(gè)行政村和龍園、景龍兩個(gè)居委會(huì)；，其中常住人口約 。根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2002年前3月，%，%。2002年第一季度，春節(jié)淡季過(guò)后，深圳市樓盤(pán)推廣力度逐漸加大，市場(chǎng)開(kāi)始活躍。由此，房地產(chǎn)代理市場(chǎng)亦逐漸規(guī)范；這也給地產(chǎn)發(fā)展商們解決了一個(gè)難題：建好的房子如何才能轉(zhuǎn)兌出應(yīng)有的利潤(rùn)？然而，事實(shí)上房地產(chǎn)代理商整體水平的高低，將直接影響到發(fā)展商所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)回報(bào)率的高低。教育與地產(chǎn)“戀愛(ài)”，在深圳已是普遍現(xiàn)象，去年尤其突出，學(xué)校不僅僅是樓盤(pán)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)也是一個(gè)發(fā)展空間非常大的朝陽(yáng)行業(yè)。綠色住宅、生態(tài)住宅、環(huán)保住宅如同一個(gè)個(gè)令人歡欣的跳動(dòng)音符，給普通百姓帶來(lái)對(duì)美好生活的憧憬和遐想。相信把信息化建設(shè)溶入生活將是新世紀(jì)衡量住宅質(zhì)素的又一重要標(biāo)準(zhǔn)。⒋ 市場(chǎng)置業(yè)的用途重在居住享用，投資理念相對(duì)淡化。⒌ 工業(yè)投資環(huán)境的不斷優(yōu)化，吸引了一大批實(shí)力雄厚的外資企業(yè)紛紛前來(lái)投資，生產(chǎn)領(lǐng)域涉及自行車(chē)、電腦、塑膠、電子、服裝、鐘表、機(jī)械制造和日常生活用品等多種行業(yè)。另外，龍華鎮(zhèn)內(nèi)的集資房和政府安居房等也是本地一大特色，相對(duì)于片區(qū)一般素質(zhì)的商品房來(lái)說(shuō)其主要客戶(hù)均為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶(hù)為主，兩者存在部分可替代性，彼此之間競(jìng)爭(zhēng)性較大。銷(xiāo)售策略主要以低價(jià)格吸引客戶(hù)，銷(xiāo)售手段基本上采用直銷(xiāo)方式與現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售相結(jié)合。其主要樓盤(pán)為有以下特征：價(jià)格：均價(jià)基本在3000元/平方米左右付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、一成首期）供應(yīng)戶(hù)型及暢銷(xiāo)戶(hù)型：市場(chǎng)供應(yīng)量最大的是三房及二房戶(hù)型。⒉ 片區(qū)物業(yè)銷(xiāo)售狀況1999年以來(lái)，經(jīng)過(guò)政府和發(fā)展商的共同努力，瀅水山莊、潛龍花園、銀泉花園、風(fēng)和日麗、龍泉花園、新華苑、星光之約、美麗家園、金碧世家等大中型的中高檔樓盤(pán)的陸續(xù)推出，并成為全市特別是龍華鎮(zhèn)熱點(diǎn)樓盤(pán)。龍華片區(qū)的商品房?jī)r(jià)格一般在20003000元/平方米左右，有一定規(guī)模及檔次的樓盤(pán)如風(fēng)和日麗、星光之約、潛龍花園、美麗36山水天驕、萬(wàn)家燈火等項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)在3100元/平方米以上，而其他大多數(shù)商品房的均價(jià)在2300—2800元/平方米左右，相對(duì)特區(qū)內(nèi)特別是比較近的梅林片區(qū)商品房來(lái)說(shuō)，價(jià)格幾近低了一半左右。市政府近期在龍華片區(qū)加大基礎(chǔ)設(shè)施及交通樞紐的建設(shè)的同時(shí)，龍華片區(qū)各大發(fā)展商也在倍加準(zhǔn)備，蓄勢(shì)待發(fā)。從潛龍花園、瀅水山莊、銀泉花園、風(fēng)和日麗等樓盤(pán)的表現(xiàn)來(lái)看，其二期的價(jià)位均比一期高出平均500元/平方米左右，同時(shí)樓盤(pán)質(zhì)素也比一期高出一個(gè)檔次，因此，龍華片區(qū)商品房?jī)r(jià)格的攀高已是大勢(shì)所趨。于是，龍華一批高素質(zhì)樓盤(pán)一經(jīng)推出，倍受市場(chǎng)推崇，這類(lèi)消費(fèi)者占有相當(dāng)比例份額。㈤3. 面積在間[100]平方米以上，康居型住宅的功能替代。㈡、本項(xiàng)目地塊價(jià)值預(yù)測(cè)“地段，地段，還是地段”，這是很多地產(chǎn)商在講述地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵問(wèn)題時(shí)總是強(qiáng)調(diào)的一句話(huà)。4. 北面本項(xiàng)目北面為龍華鎮(zhèn)方向，同樣是廠(chǎng)房和民房占主要部分；布龍公路即在此方位中，不過(guò)已相去甚遠(yuǎn)，從環(huán)境上來(lái)講對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)造成多大影響。深圳白領(lǐng)一族的年齡分布主要集中在2035歲，%，%。3. 總結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為有以下幾點(diǎn)