【正文】 銷售合同及補(bǔ)充協(xié)議、委托招商協(xié)議、租賃協(xié)議、委托經(jīng)營管理協(xié)議、前期物管協(xié)議（含物業(yè)、商業(yè)、裝修管理等內(nèi)容）、租轉(zhuǎn)售協(xié)議、排號認(rèn)購協(xié)議⑤ 開盤前的銷售培訓(xùn)以本報告作為綱要，對各個板塊、操作流程進(jìn)行培訓(xùn)，時間在本月10號左右。其他人員其他人員無論從著裝、言行、舉止等各個方面都要嚴(yán)格要求，給予客戶最好的表現(xiàn)。它需要通過步行街的景觀、配套、人性化的設(shè)施以及商業(yè)規(guī)劃來實(shí)現(xiàn)；【中海因此我們在商業(yè)規(guī)劃中一定要考慮該因素，以便我們在一期工程交付，商家入場經(jīng)營時，業(yè)態(tài)組合、搭配出現(xiàn)問題。 外街底層為零售商業(yè)，為銷售說辭而言，其規(guī)劃業(yè)態(tài)應(yīng)具備特色和檔次；216。招商執(zhí)行計劃商業(yè)項目推售計劃、初步擬訂的商業(yè)定位和商業(yè)規(guī)劃以及近期定向招商反饋信息，我公司對前期的招商策略作了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，并制訂了8月25日—9月25日的招商工作執(zhí)行計劃： (1) 招商對象216。 如果業(yè)主委托置信商旅公司代理招商，業(yè)主需與商旅公司簽訂《委托招商代理協(xié)議》，租賃意向達(dá)成后，由業(yè)主與租賃商家簽訂房屋的《租賃合同》，業(yè)主需支付商旅公司一個月的房租作為代理傭金；216。 租賃面積大于 1000m2（含1000m2），每戶提供24個免費(fèi)停車位；停車費(fèi)：收費(fèi)原則建議采用發(fā)牌記取，月末結(jié)算的方式，根據(jù)停車數(shù)量多少向商家收費(fèi)。 收集商家意見，準(zhǔn)備和調(diào)整招商策略；216。1招商執(zhí)行流程Ⅰ 中海經(jīng)營銷售部銷售物業(yè) 業(yè)主委托 商旅公司招商 形成租約 Ⅱ 中海公司委托 商旅公司招商 形成租約 中海經(jīng)營銷售部銷售物業(yè)支持 商旅公司招商 形成租約 Ⅲ 中海公司銷售物業(yè) 物業(yè)管理公司簽署委托經(jīng)營協(xié)議三、商業(yè)管理板塊商業(yè)經(jīng)營管理模式 由中海公司成立物業(yè)公司下屬商業(yè)管理部進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營管理，四川置信商業(yè)旅業(yè)公司作為商管顧問。 商業(yè)步行街的物業(yè)管理服務(wù)相對單一，商管與物管在工作職能上有一定的重疊，但主 要一商管為主，有別于住宅或?qū)懽珠g管理費(fèi)的制定原則；216。做到分工明確，目標(biāo)到位。組織關(guān)系：受物業(yè)公司總經(jīng)理指揮與監(jiān)督，并向其直接報告；與公司內(nèi)外各方維持良好的關(guān)系，確保渠道暢通；充分體現(xiàn)部門的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、配合和服務(wù)職能作用。蔬菜、肉類的單個面積2—4平米；副食干雜、糧油和水果的單個面積3—5平米；家禽（活殺）、水產(chǎn)品、腌鹵熟食單個面積5—10平米；注：以上數(shù)據(jù)特指室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場；面積指供商家使用的凈面積。一環(huán)路、九眼橋和府南河的區(qū)隔作用，限制了本項目的輻射能力。３１ / 32。部分農(nóng)貿(mào)市場如新建的玉林綜合市場，以買斷30年經(jīng)營權(quán)的方式使開發(fā)商能一次性收回較大部分投資。二、 市場內(nèi)部區(qū)位劃分農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)部主要包括以下區(qū)位：蔬菜、肉類；副食干雜；水果；家禽（活殺）；水產(chǎn)品；腌鹵熟食；糧油；豆制品；凈菜及冷凍制品。與目標(biāo)客戶：按照“有理、有利、有節(jié)”的原則，保持熱情的態(tài)度，處理和協(xié)調(diào)雙方關(guān)系。后期運(yùn)作：項目客戶資源的開發(fā)。商管公司約定一個市場培育期，市場培育期一般規(guī)定在2—3年。 商家現(xiàn)場考察。 用簡單而不失優(yōu)雅的布置在活動現(xiàn)場營造出一個輕松、愉悅的環(huán)境；216。依照不同的樓棟，給出不同的優(yōu)惠期，據(jù)實(shí)考慮，并非每個商家都必須給出優(yōu)惠。商對銷售的支持、配合（1）在【中海 業(yè)態(tài)設(shè)定原則：符合對項目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃統(tǒng)一要求，具備一定社會知名度和美譽(yù)度；216。⑧ 社區(qū)超市規(guī)劃區(qū)域：18（1F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：知名賣場的便利店、紅旗超市、互惠超市規(guī)劃理由：該商業(yè)用房的面積和區(qū)位比較適合一個社區(qū)型便民超市，超市的經(jīng)營內(nèi)容與農(nóng)貿(mào)市場的業(yè)態(tài)不相沖突,主要以日用品、副食品為主。因此在規(guī)劃中，既要尊重市場，也不要墨守成規(guī)，照搬套用。 目標(biāo)消費(fèi)群定位：目的性消費(fèi)是指該項目的主要消費(fèi)人群既不是周邊的社區(qū)人口，也不是四川大學(xué)的學(xué)生，更不是路人，而是通過項目的特色吸引川大20%的高消費(fèi)群體，并輻射全成都有一定消費(fèi)實(shí)力、有校園、培根情節(jié)的中高消費(fèi)群；216。所以安保人員的相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)也要提高，同時能夠在客戶提出簡單項目問題時能及時給客戶以回復(fù)或指引客戶向誰咨詢了解。（5）鮮花、氣球設(shè)置沙盤上方可考慮懸掛球，更新部分銷售現(xiàn)場內(nèi)所有鮮花及植物并按現(xiàn)場功能分區(qū)設(shè)置不同的擺放形式，以便于客戶區(qū)分。擬以客戶申請認(rèn)購的形式發(fā)售；② 培根走廊主力店推售計劃占據(jù)項目商業(yè)大半體量的主力店發(fā)售將是商業(yè)發(fā)售中最大的難點(diǎn)?！?農(nóng)貿(mào)市場運(yùn)作見后面。無論是投資自營還是委托租賃都必須符合預(yù)定的商業(yè)規(guī)劃?！?14＃、15＃、17＃以及16＃、18＃的1F非主力店位置所屬商業(yè)按擬定的銷售價格采用自然銷售，不帶任何租約，業(yè)主可委托商旅公司招商；※ 為了保障整個項目的規(guī)模檔次，秩序化經(jīng)營，有效避免后期雜亂經(jīng)營狀況，按照商業(yè)規(guī)劃的業(yè)態(tài)呈現(xiàn)良好的商業(yè)形象，14＃、15＃外街主力點(diǎn)所屬物業(yè)必須采用帶租約銷售。對前期商家前期入駐經(jīng)營是有一定促進(jìn)作用。① 培根走廊推售（非主力店）發(fā)售計劃：第一批次第二批次發(fā)售時間2004年9月25日2004年10月23日發(fā)售范圍115棟一樓臨街商鋪； 17＃一樓115棟內(nèi)街、16棟、18棟及一批次保留單位體量㎡左右；46套㎡左右；63套保留單位保留14－1－（5～7）、15－1－（5～7）備注保留單位為二、三樓主力店預(yù)留鋪面作迎賓大廳和通道而預(yù)留16棟未達(dá)到預(yù)售資格，但為了保證培根吧統(tǒng)一發(fā)售、統(tǒng)一開業(yè)。（4）銷售現(xiàn)場整體引導(dǎo)系統(tǒng)由于開盤期間客戶到場數(shù)量大，置業(yè)顧問可能無法同時接待所有的到場客戶，銷售現(xiàn)場整體引導(dǎo)系統(tǒng)將從停車——項目資料取閱——項目展板瀏覽——洽談－－客戶休息區(qū)（洗手間等）等整體引導(dǎo)到場客戶自行參觀了解項目及等候置業(yè)顧問的接待。安保人員安保人員是客戶到場后第一撥接待客戶的中海員工，其表現(xiàn)的好壞決定了客戶的第一直觀印象，并且還傳遞了以后項目的安保管理水平的潛在意識。格林威治城】商業(yè)項目總建筑面積的80%；216。格林威治城】項目的招商、經(jīng)營服務(wù)，同時也要為項目的包裝、推廣、炒作服務(wù)。⑦ 固定性消費(fèi)零售服務(wù)區(qū)（校園經(jīng)濟(jì)型）規(guī)劃區(qū)域：17（1F內(nèi)街）業(yè)態(tài)內(nèi)容：休閑服飾、禮品、音像店、飾品店、書店、眼鏡連鎖店、圖書音像租賃店等規(guī)劃理由： 校園經(jīng)濟(jì)雖然不是該項目的主題，但臨近四川大學(xué)和川音，數(shù)萬師生也足以支撐600余平方米校園經(jīng)濟(jì)型固定性消費(fèi)零售服務(wù)區(qū)。 價格原則：核心主力店的租金價格具有區(qū)域市場環(huán)境內(nèi)的絕對沖擊力，并對該項目其它區(qū)域的租金價格具有參考性和引導(dǎo)性；216。 媒體宣傳、招商推廣的配合。）招商政策① 裝修優(yōu)惠期主要根據(jù)租賃面積和商家品牌確定優(yōu)惠時間，租賃面積在1000 m2以下，裝修免租期：兩個月；租賃面積在1000 m2以上，裝修免租期：三個月。 簡約確具有品位的互動式自助酒會帶動整個活動開展；216。 自助酒會；216。商管部對返租的物業(yè)具有經(jīng)營處置權(quán)和使用權(quán)以及因經(jīng)營而獲取收益的權(quán)利。并在實(shí)際工作中逐步完善。與社會公眾：建立與媒體和社會公眾的友好往來關(guān)系，弘揚(yáng)企業(yè)文化，維護(hù)企業(yè)的社會形象，體現(xiàn)企業(yè)的品牌價值?！皟蓤鲛k”對農(nóng)貿(mào)市場的建立總體也持支持的態(tài)度，主要指標(biāo)是在已建農(nóng)貿(mào)市場的1—。 現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場都由市場管理者統(tǒng)一交納各種稅費(fèi)，再以市場管理費(fèi)、清潔費(fèi)等名目向商家分?jǐn)偸杖?，具體方法各個市場不盡相同，次部分為次要收入來源。 成熟的農(nóng)貿(mào)市場鄰近的商鋪，是具有一定知名度的腌鹵熟食品制作和糕點(diǎn)制造企業(yè)以及小型超市和便利店所偏愛的布點(diǎn)選擇，在業(yè)態(tài)規(guī)劃的時候應(yīng)予以考慮。五、 本項目的難點(diǎn) 望江綜合市場的存在。成熟的市場多包含鮮花、糕點(diǎn)、日用品及其他相關(guān)經(jīng)營內(nèi)容等。要體現(xiàn)相互合作的精神，建立真誠雙贏的合作伙伴關(guān)系。入場商家的業(yè)務(wù)跟進(jìn)，為項目租務(wù)管理進(jìn)行嚴(yán)密細(xì)致的工作。在培育期內(nèi)，對外招租的商家給予租金上的優(yōu)惠，商家享受此優(yōu)惠，必須服從商管公司的統(tǒng)一管理?！旧虡I(yè)聯(lián)盟活動】預(yù)計在10月中旬，活動方案（略）其它活動根據(jù)實(shí)際招商情況另議1物業(yè)交付使用標(biāo)準(zhǔn)216。 通過格調(diào)高雅的小提琴樂隊的現(xiàn)場演繹世界名曲，給與會者以高品位的感受。② 物業(yè)管理費(fèi)以樓層分別計算物業(yè)管理費(fèi)：一樓：6元/平方米；二樓：4元/平方米；三樓：3元/平方米； 2樓的3元/平方米和三樓的3元/平方米作為跟主力商家談判的砝碼和底線；③ 停車位以及停車費(fèi)按照甲乙雙方簽訂的合同并參照同類物業(yè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，其主力店商家停車位及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：停車位：216。格林威治城】開盤以前，招商工作取得階段性成果，力爭簽訂5份意向租賃合同；（2）在租賃區(qū)域中，從易入難，首先從一期項目（1117）底層外街商業(yè)單位的招商中實(shí)施突破； （3）在9月25日前，按照商業(yè)規(guī)劃，力爭休閑、旅游、運(yùn)動區(qū)主力店招商成功，形成租約，為該區(qū)域銷售創(chuàng)造條件；（4）以下是招商工作一些進(jìn)展情況，在銷售物業(yè)時，可介紹下列商家準(zhǔn)備入場經(jīng)營：前期意向租賃商家反饋信息表業(yè)態(tài)分類商家名稱租賃區(qū)域租賃面積租金標(biāo)準(zhǔn)（報價）其它條件（初談）娛樂半打酒吧7號樓1F500 平方米50元/㎡M98酒吧1號樓3F1500平方米商家趨向于購買，報價為7500元/㎡休閑藍(lán)色海岸（有水休閑）獨(dú)立區(qū)域5000平方米面積較大，量身建設(shè)格調(diào)茶坊9號樓或11號樓1000平方米45元/㎡地面車位的保障淑媛會18號樓2F1000平方米50元/㎡餐飲滿庭芳13號樓800m900平方米60元/㎡老房子17號500平方米加盟商1500—2000平方米40元/㎡尚未落實(shí)加盟品牌體育運(yùn)動中天白麗14號樓、15號樓1F5001000平方米55元/㎡中天白麗14號樓、15號樓1F5001000平方米55元/㎡勁浪體育14號樓1F或15號樓1F或1F通2F800—1200平方米購買、租賃皆可其它杏林藥房14號樓1F200平方米100元/㎡可以考慮購買國美音像17號樓1F100—200平方米