【正文】 勁浪體育14號樓1F或15號樓1F或1F通2F800—1200平方米購買、租賃皆可其它杏林藥房14號樓1F200平方米100元/㎡可以考慮購買國美音像17號樓1F100—200平方米銷售上關(guān)于招商的統(tǒng)一說辭216。 銷售中心現(xiàn)場辦公招商為輔（購買者和投資經(jīng)營者）；216。 “培根走廊”商業(yè)步行街1117的底樓外街商鋪。 成都知名“餐飲、娛樂、休閑”品牌為目標(biāo)主力商家；216。 物業(yè)原則：主力店的商業(yè)使用面積應(yīng)大于300 m2，開發(fā)商將根據(jù)其實(shí)際經(jīng)營需求，對物業(yè)條件采用“量身設(shè)置”的方式，進(jìn)行貼身化服務(wù)。（1）設(shè)置原則216。 14棟、15棟的3層定位為品牌娛樂、餐飲主力店；216。 7棟的1樓定位為固定性社區(qū)消費(fèi)服務(wù)區(qū)；216。⑨ 娛樂主力店規(guī)劃區(qū)域：7（1F—3F）、16樓（2F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：特色、主題酒吧、KTV歌城規(guī)劃理由：（1） 7樓、16樓處于“培根走廊”的格調(diào)吧區(qū)，符合規(guī)劃的總體布局；（2） 該物業(yè)的經(jīng)營面積以及硬件設(shè)施能夠滿足娛樂主力店的經(jīng)營需要。旅游特色區(qū)規(guī)劃區(qū)域：14樓（1F外街）、15樓（1F外街）；業(yè)態(tài)內(nèi)容：旅游服務(wù)、戶外、登山、野營用品、運(yùn)動器材、運(yùn)動服飾、時尚精品店等；規(guī)劃理由：（1）根據(jù)市場經(jīng)驗(yàn)，外街底層一般都設(shè)置為零售業(yè)態(tài)，14樓、15樓所處的區(qū)位較好，因此所規(guī)劃的業(yè)態(tài)應(yīng)具備特色和檔次；（2）為了體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)，并為推廣、炒作提供素材，規(guī)劃中應(yīng)有創(chuàng)新，旅游、體驗(yàn)式運(yùn)動區(qū)就是不錯而且貼近市場的創(chuàng)意。② 培根走廊—格調(diào)吧世界（靜吧類）規(guī)劃區(qū)域：8樓（1F、2F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：網(wǎng)吧、水吧、清吧、陶吧、玩具吧、書吧、咖啡吧等；規(guī)劃理由：（1） 安靜類的吧區(qū)應(yīng)該與動感吧區(qū)自然分開設(shè)置，避免業(yè)態(tài)的互相干擾；（2） 8樓上是小戶型公寓，考慮行業(yè)政策因素，不能設(shè)置餐飲行業(yè)和噪音污染行業(yè)；③ 品牌餐飲、休閑店；規(guī)劃區(qū)域：14（ 2F、3F）、15（ 2F、3F）、17（ 2F）；業(yè)態(tài)內(nèi)容：中餐酒樓、火鍋、特色餐飲、茶摟、康體保健等；規(guī)劃理由： （1） 該物業(yè)的面積、配套設(shè)施、樓層等硬件方面都非常適合餐飲、休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營；（2） 1117樓都是純商業(yè)物業(yè)，餐飲業(yè)和休閑業(yè)沒有政策性的行業(yè)經(jīng)營限制。商業(yè)經(jīng)營定位① 培根走廊—格調(diào)吧世界（動吧類）規(guī)劃區(qū)域： 14樓（1F內(nèi)街）、15樓（1F內(nèi)街），16（1F、2F）、7（1F—3F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：特色酒吧、跳舞吧、DISCO吧、MUSIC吧、KTV歌城；規(guī)劃理由：（1）“培根走廊”吧文化區(qū)是【中海要做出項(xiàng)目的特色，就需要創(chuàng)新。同時，餐飲、休閑主力店也是該項(xiàng)目的重點(diǎn)和靚點(diǎn)。如果一味的堅(jiān)持原來的商業(yè)規(guī)劃，終將通過殘酷的市場競爭和自然淘汰使理想化的規(guī)劃走樣；216。格林威治城】的物業(yè)是開放型、圍合循環(huán)式的商業(yè)步行街，這就與普通的社區(qū)商業(yè)和傳統(tǒng)底商嚴(yán)格、準(zhǔn)確地區(qū)分開來。 產(chǎn)品定位：【中海格林威治城】三大主營業(yè)態(tài)，娛樂主要體現(xiàn)“培根走廊”酒吧文化；餐飲、休閑主要集中該項(xiàng)目的商業(yè)步行街的主力店區(qū)域（二、三樓）以及250M臨河的商務(wù)公寓。 嚴(yán)格限制有視覺污染、噪音污染、環(huán)境污染以及與其它規(guī)劃區(qū)不和諧的業(yè)態(tài)進(jìn)駐。1銷優(yōu)惠措施（略）如折扣、現(xiàn)金抵扣、禮品禮卷、免物管費(fèi)、免產(chǎn)權(quán)稅費(fèi)、送車位使用權(quán)等，具體由中海公司制定。保潔人員到場客戶的數(shù)量大且到場時間不確定，不管客戶什么時候到場都會看到銷售現(xiàn)場的整體情況，同時會聯(lián)想到入伙后的物管業(yè)務(wù)水平，所以保潔工作必須強(qiáng)化，始終保持現(xiàn)場的整潔。開盤人員服務(wù)要求建議置業(yè)顧問及招商人員加深對項(xiàng)目的熟悉及了解，作到面對客戶的問題能對答如流，如發(fā)生不能回答的問題應(yīng)及時應(yīng)變，不要讓客戶產(chǎn)生疑慮。項(xiàng)目現(xiàn)場條件所限，故不建議基于上述原因，建議在現(xiàn)場不搞大規(guī)模交互型慶典活動。 銷售現(xiàn)場操作流程① 自然銷售模式投資商旅公司招商部 簽署委托招商協(xié)議委托事宜協(xié)商一致自營簽署銷售合同及補(bǔ)充協(xié)議 物管公司 簽署委托經(jīng)營管理協(xié)議與物管公司簽署物管協(xié)議（含商業(yè)、物業(yè)、裝飾裝修管理） ② 帶租約銷售模式 協(xié)助商旅公司招商形成租約 獨(dú)立投資 與商家簽署租賃合同，租約主體變更組合投資簽署銷售合同及補(bǔ)充協(xié)議 與商家簽署租賃合同，租約主體變更 物管協(xié)議 與物管公司簽署委托經(jīng)營管理協(xié)議、物管協(xié)議③ 包租銷售模式商旅公司招商形成租約 商家 租賃協(xié)議簽署銷售合同及補(bǔ)充協(xié)議 物業(yè)公司商管部簽署委托經(jīng)營管理協(xié)議④ 租轉(zhuǎn)售模式商旅公司招商形成租約 中海公司招商 簽署租轉(zhuǎn)售協(xié)議 商 家 開盤銷售排號認(rèn)購安排※ 9月18日開始排好，并預(yù)定房號，交認(rèn)購金1—2萬，簽定排號認(rèn)購書；※ 9月24日銷售確認(rèn)，發(fā)出要約邀請，作好時間安排；※ 9月25日認(rèn)購轉(zhuǎn)定單，未到現(xiàn)場或未下單，視為放棄認(rèn)購權(quán)的退還認(rèn)購金。③ 工地現(xiàn)場包裝（1）工地現(xiàn)場平整 由于在銷售現(xiàn)場內(nèi)可以看到工地現(xiàn)場的情況，因此為給客戶以良好的第一印象，工地現(xiàn)場需要進(jìn)行全面的建筑垃圾清理及物料堆放的整理，同時應(yīng)保持工地現(xiàn)場的整潔?！?在銷售現(xiàn)場外可以沿整個銷售現(xiàn)場輪廓及外部綠化植物設(shè)立彩旗、彩條將銷售現(xiàn)場的整體氣氛烘托，使抵達(dá)現(xiàn)場位置的到訪客戶還未進(jìn)入銷售現(xiàn)場內(nèi)部就能感受到濃郁的喜慶氣氛。 銷售渠道① 客戶推介獎勵計(jì)劃銷售上一定明確告知客戶，介紹客戶有一定的獎勵，以利益驅(qū)動擴(kuò)大投資群體；② 異地銷售利用中海在其它城市的銷售網(wǎng)點(diǎn)，展開銷售和投資宣傳；③ 網(wǎng)上發(fā)布信息（不能僅局限于公司網(wǎng)站，考慮公眾網(wǎng)）；④ 招商過程中作銷售推介。 2004年10月23日118棟二樓主力店開始發(fā)售。主力店順利經(jīng)營對商業(yè)口岸的營造無疑幫助很大。建議首先推售17棟；216。 首批次發(fā)售單位面積、總價要合理搭配，照顧多種客戶需要；面積以30M2－60M2為主；216。農(nóng)貿(mào)市場延遲到明年3月，高層住宅及商務(wù)公寓力爭年底發(fā)售。 銷售價格※ 價格表（略）；※ 目前制定的價格表僅根據(jù)圖紙制定，建議相關(guān)人員到現(xiàn)場查看實(shí)物形態(tài)，現(xiàn)狀與圖紙有一定出入，以便修正目前的價格體系，使之更加合理?！?凡在銷售前招商成功的物業(yè)，可根據(jù)商家意愿簽定租轉(zhuǎn)售協(xié)議（最長不超過兩年期），同時為降低經(jīng)營商家投資購買門檻，制定兩套租金標(biāo)準(zhǔn)，給予商家在前期投入上的資金支持。在培育期內(nèi)，對外招租的商家給予租金上的優(yōu)惠，商家享受此優(yōu)惠，必須服從商管公司的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營管理部與業(yè)主建立委托經(jīng)營租賃關(guān)系。在不承諾租金回報(bào)和租金補(bǔ)貼保障措施情況下，招商必須要先行，在招商成功后再行銷售，否則業(yè)權(quán)分散后無法有效管理。投資自營的直接采用自然銷售模式；有的投資者對租金的要求比較理性，相對更看重收益的長期和穩(wěn)定性，物業(yè)的升值空間，則采用帶租約銷售，不承諾回報(bào)，通過招商引進(jìn)品牌主力店實(shí)現(xiàn)銷售；有的投資者看重投資保障，則采用包租的形式銷售；針對經(jīng)營商家，有意向購買但前期資金壓力較大的，采取租轉(zhuǎn)售形式，待經(jīng)營旺場后再行購買。商業(yè)物業(yè)的成功銷售保證發(fā)展商開發(fā)利益，商業(yè)持續(xù)旺場經(jīng)營利于項(xiàng)目的品牌塑造和物業(yè)的升值，對后續(xù)物業(yè)的銷售也有相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用。商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作，體現(xiàn)在兩個大的方面：一是商業(yè)物業(yè)的成功銷售；二是商業(yè)持續(xù)旺場經(jīng)營。一、銷售板塊 物業(yè)經(jīng)營定位——明確物業(yè)租售情況※ 14＃、15＃、17＃1F臨街商業(yè)預(yù)留部分保留單位，作為其2F承租商家的門廳，此部分商業(yè)暫不發(fā)售；※ 14＃、15＃、17＃暫不作留存資產(chǎn)位置上的考慮，根據(jù)實(shí)際招商情況再行定奪； 銷售模式針對投資者制定不同的銷售模式以迎合不同的投資心里?！?上述2F、3F大部分商業(yè)均采用先租后帶租約銷售的形式，不貼補(bǔ)租金，轉(zhuǎn)嫁租約，不提供任何承諾保障，以品牌經(jīng)營，長期穩(wěn)定收益推廣賣點(diǎn)；帶租約銷售能為商家預(yù)先解決投資后，經(jīng)營市場的風(fēng)險，對物業(yè)的保值、增值有一定的好處，有效地在商業(yè)業(yè)態(tài)分布上進(jìn)行引導(dǎo)，一定程度上規(guī)避商業(yè)步行街容易形成地?zé)o序經(jīng)營和惡性競爭現(xiàn)象地出現(xiàn)。物管公司商管部按雙方約定租金標(biāo)準(zhǔn)和支付方式向業(yè)主承付租金，租金標(biāo)準(zhǔn)以售價為參考依據(jù)制定，保障12年—15年可收回投資，物管公司商管部補(bǔ)貼租金與投資回報(bào)的差價。商管部對經(jīng)營業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量、品牌作限定。例某個商家租賃的區(qū)域租金標(biāo)準(zhǔn)為40/M2元，簽定租轉(zhuǎn)售協(xié)議，租金可降低至35/M2元，兩年租金轉(zhuǎn)為首付，反之，在約定期限內(nèi)未購買，租金標(biāo)準(zhǔn)為45元/M2，須補(bǔ)足租金?！?1F商業(yè)售價可參照周邊物業(yè)制定，不考慮售價與投資回報(bào)年限問題。整個項(xiàng)目形象支撐重點(diǎn)在文化優(yōu)勢－－“培根文化”上，雖有運(yùn)動休閑、餐飲主題商業(yè)，但無法支撐整個項(xiàng)目商業(yè)特色。 內(nèi)街商鋪目前不被客戶所看好，但培根概念成型后，內(nèi)街反而有價格拔高的可能。 二批次發(fā)售的主力店商業(yè)由于投資總額大，投資、置業(yè)談判的時間長、難度較大，需要積累一定客戶資源進(jìn)行組合投資推售和做商家租轉(zhuǎn)售工作，因此項(xiàng)目開盤即應(yīng)部分發(fā)售。就目前情況看來，我們對主力店招商及發(fā)售確定以下原則：216。③ 前期封盤216。 銷售工具準(zhǔn)備① 商業(yè)樓書制作要求樓書目標(biāo)客戶：主要針對意向較為明確的投資者和經(jīng)營者（集吸引買家和租賃者于一體的綜合性樓書）；樓書內(nèi)容框架：項(xiàng)目理念、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目區(qū)位、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理、投資前景、中海品牌內(nèi)容提要