【正文】 邀請專業(yè)人士提早對內(nèi)部設(shè)計進行規(guī)劃，結(jié)合實際需要，完善建筑細部設(shè)計和功能配套。本項目至望江公園沿河一線基本無居民。 注：攤位面積指供商家使用的凈面積。部分條件好的農(nóng)貿(mào)市場還設(shè)有機動車停車場，如新建的玉林綜合市場。市、區(qū)兩級政府的“兩場辦”（農(nóng)貿(mào)市場和停車場）負責(zé)審核發(fā)放“經(jīng)營許可證”，作為工商證照申辦的必須條件。主要責(zé)權(quán)：負責(zé)商業(yè)管理部相關(guān)合同、協(xié)議訂立、業(yè)務(wù)接洽、營銷策劃、市場調(diào)研、信息收集等；負責(zé)按租賃物業(yè)合同條款對商家進行管理，督促商家按合同條款進行；對商家違反合同的行為進行界定，即時處理或提出意見報批；負責(zé)協(xié)助經(jīng)辦商家入場、辦證、過戶、退場等手續(xù)，規(guī)范商家經(jīng)營行為；建立開放式管理與現(xiàn)場巡邏制度，受理商家投訴，即時解答和組織現(xiàn)場辦公；負責(zé)收取租金、物管費、水電費及其他服務(wù)費等費用；維護市場內(nèi)經(jīng)營秩序，調(diào)解場內(nèi)各種矛盾與糾紛；負責(zé)協(xié)助部門經(jīng)理協(xié)調(diào)外部關(guān)系（如工商、稅務(wù)、行管、新聞媒體、技監(jiān)等）；定期組織公司相關(guān)部門對物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備、消防等進行安全檢查，并作好相應(yīng)記錄存檔；負責(zé)配合物業(yè)公司對新進場商家二次裝修方案的審定、監(jiān)督；接受業(yè)主的委托代為進行招商，做好商家資源儲備；負責(zé)商業(yè)管理部各廣告位收費標(biāo)準(zhǔn)的制定和管理。熟知其辦事程序，建立與政府部門的良好關(guān)系。信息處理：及時對所收集的相關(guān)信息進行分析，如項目有異動情況，應(yīng)及時調(diào)研，作出調(diào)整?；A(chǔ)資料應(yīng)作到準(zhǔn)確、真實、具體、可操作性和可持續(xù)性。 作為大型商家整體經(jīng)營，二、三商業(yè)很可能是一家，作為同一商家面臨兩種收費標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行難度較大；216。招商租金用于支付返租物業(yè)租金，不足由中海公司貼補，超出部分作為管理收益處理。通過商管部統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一活動促銷，制定商家經(jīng)營公約規(guī)范商家的經(jīng)營行為。 招商人員與商家開始1對1互動；216。 強化投資意向客戶對項目的信心；216。招商活動【招商見面會】活動時間：時間暫定為2004年9月活動地點：索菲特萬達酒店宴會廳活動形式:216?？偟氖召M標(biāo)準(zhǔn)是按政府物價部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和市場實際情況收??；④ 商業(yè)各區(qū)域準(zhǔn)確的交付時間216。下階段招商工作重點9月份從下列商家入手，全面展開招商工作：本階段新拓展目標(biāo)商家拜訪表業(yè)態(tài)分類商家名稱招租區(qū)域引導(dǎo)業(yè)態(tài)分類商家名稱招租區(qū) 域引導(dǎo)業(yè)態(tài)分類商家名稱招租區(qū)域引導(dǎo)火 鍋 類食圣連鎖141517的2F、3F連鎖店文軒連鎖17樓1F娛 樂類空瓶子培根酒吧區(qū)三只耳141517的2F、3F時代新華17樓1F音樂房子培根酒吧區(qū)孔亮141517的2F、3F寶島眼鏡17樓1F蘭桂坊培根酒吧區(qū)秦媽火鍋141517的2F、3F精視力眼鏡17樓1F回歸培根酒吧區(qū)魏火鍋141517的2F、3F老鳳祥眼鏡17樓1F鑫工場培根酒吧區(qū)子耳朵141517的2F、3F超市賣場便利店18樓1F怡都培根酒吧區(qū)中中餐類味道江湖141517的2F、3F紅旗連鎖18樓1F錢柜歌城培根酒吧區(qū)味漫江湖141517的2F、3F互惠超市18樓1F金耳朵培根酒吧區(qū)老房子141517的2F、3F咖 啡 休 閑仙蹤林培根吧區(qū)故事村培根酒吧區(qū)陶然居141517的2F、3F上島咖啡培根吧區(qū)星光燦爛培根酒吧區(qū)巴谷園141517的2F、3F咖啡地帶培根吧區(qū)阿倫故事培根酒吧區(qū)獅子樓141517的2F、3F歐洲房子培根吧區(qū)新視聽培根酒吧區(qū)（說明：上表是我部在該階段內(nèi)必須要完成定向招商的目標(biāo)客戶名單，其它商家的拜訪工作則根據(jù)實際情況靈活安排。商家須服從項目整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃，遵守物業(yè)管理制度和統(tǒng)一的商業(yè)管理。 活動招商（執(zhí)行方案另列）；216。 以運動、旅游以及知名連鎖品牌為次主力店目標(biāo)商家。 區(qū)域原則：根據(jù)項目整體開發(fā)進度，將在商業(yè)項目的三個開發(fā)周期里分設(shè)各主力店和主力點，本次以一期開發(fā)區(qū)域進行設(shè)定；216。 臨河商業(yè)定位為高檔休閑商務(wù)會所，主要經(jīng)營高檔西餐、咖啡、俱樂部、商務(wù)中心等業(yè)態(tài)。⑥ 固定性消費零售服務(wù)區(qū)（社區(qū)型）規(guī)劃區(qū)域：17（1F外街）業(yè)態(tài)內(nèi)容：小百貨、干洗店、沖印店、鮮花店、發(fā)廊、家居用品店、金融網(wǎng)點、移動、電信網(wǎng)點等；規(guī)劃理由：（1） 該項目周邊住宅云集，具有堅實的社區(qū)型消費基礎(chǔ)；（2） 該規(guī)劃區(qū)域所在商業(yè)步行街的位置相對略差一些，且靠近農(nóng)貿(mào)市場，與小環(huán)境較為切合。格林威治城】商業(yè)步行街的主陣地，需要足夠的規(guī)模支撐，該區(qū)域的建筑、經(jīng)營面積達三千多平米，具備打造酒吧風(fēng)情街的物業(yè)體量。⑤ 商業(yè)規(guī)劃要為項目的包裝、推廣、炒作服務(wù)，要有新意商業(yè)規(guī)劃不僅僅要為【中海③ 規(guī)劃要以市場為依據(jù)、加強引導(dǎo)、兼顧靈活性216。三大主營業(yè)態(tài)的規(guī)劃面積占【中海二、招商板塊商業(yè)經(jīng)營原則針對中海項目，在確定商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃時，考慮了以下幾個方面的因素：① 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃要體現(xiàn)“中?！逼放坪晚椖科焚|(zhì)216。由于本時期內(nèi)到場的客戶數(shù)量龐大，一定要堅持良好的積極的工作態(tài)度，不要有任何不滿的情緒在客戶面前流露。 開盤銷售促銷活動建議第一批次發(fā)售的商業(yè)體量不大，只要抓住現(xiàn)有意向性客戶和通過廣告前來的零散客戶，就可以消化第一批次待售商業(yè)。（3）空飄通過在銷售現(xiàn)場外部設(shè)立10—15個大型空飄氣球及空飄氣球下的廣告條幅，配合其他渲染氣氛的道具將現(xiàn)場氛圍進一步提升；同時可以指示未了解項目確切地址有是第一次抵達現(xiàn)場的客戶快速識別現(xiàn)場具體地理位置。③ 前期封盤216。 二批次發(fā)售的主力店商業(yè)由于投資總額大，投資、置業(yè)談判的時間長、難度較大，需要積累一定客戶資源進行組合投資推售和做商家租轉(zhuǎn)售工作，因此項目開盤即應(yīng)部分發(fā)售。整個項目形象支撐重點在文化優(yōu)勢－－“培根文化”上，雖有運動休閑、餐飲主題商業(yè)，但無法支撐整個項目商業(yè)特色。例某個商家租賃的區(qū)域租金標(biāo)準(zhǔn)為40/M2元，簽定租轉(zhuǎn)售協(xié)議，租金可降低至35/M2元，兩年租金轉(zhuǎn)為首付，反之，在約定期限內(nèi)未購買，租金標(biāo)準(zhǔn)為45元/M2，須補足租金。物管公司商管部按雙方約定租金標(biāo)準(zhǔn)和支付方式向業(yè)主承付租金，租金標(biāo)準(zhǔn)以售價為參考依據(jù)制定，保障12年—15年可收回投資，物管公司商管部補貼租金與投資回報的差價。一、銷售板塊 物業(yè)經(jīng)營定位——明確物業(yè)租售情況※ 14＃、15＃、17＃1F臨街商業(yè)預(yù)留部分保留單位，作為其2F承租商家的門廳，此部分商業(yè)暫不發(fā)售；※ 14＃、15＃、17＃暫不作留存資產(chǎn)位置上的考慮，根據(jù)實際招商情況再行定奪； 銷售模式針對投資者制定不同的銷售模式以迎合不同的投資心里。商業(yè)物業(yè)的成功銷售保證發(fā)展商開發(fā)利益，商業(yè)持續(xù)旺場經(jīng)營利于項目的品牌塑造和物業(yè)的升值，對后續(xù)物業(yè)的銷售也有相當(dāng)?shù)拇龠M作用。在不承諾租金回報和租金補貼保障措施情況下，招商必須要先行，在招商成功后再行銷售，否則業(yè)權(quán)分散后無法有效管理。在培育期內(nèi)，對外招租的商家給予租金上的優(yōu)惠，商家享受此優(yōu)惠，必須服從商管公司的統(tǒng)一管理。 銷售價格※ 價格表（略）；※ 目前制定的價格表僅根據(jù)圖紙制定，建議相關(guān)人員到現(xiàn)場查看實物形態(tài)，現(xiàn)狀與圖紙有一定出入，以便修正目前的價格體系，使之更加合理。 首批次發(fā)售單位面積、總價要合理搭配，照顧多種客戶需要；面積以30M2－60M2為主；216。主力店順利經(jīng)營對商業(yè)口岸的營造無疑幫助很大。 銷售渠道① 客戶推介獎勵計劃銷售上一定明確告知客戶，介紹客戶有一定的獎勵，以利益驅(qū)動擴大投資群體；② 異地銷售利用中海在其它城市的銷售網(wǎng)點，展開銷售和投資宣傳；③ 網(wǎng)上發(fā)布信息（不能僅局限于公司網(wǎng)站，考慮公眾網(wǎng)）；④ 招商過程中作銷售推介。③ 工地現(xiàn)場包裝（1）工地現(xiàn)場平整 由于在銷售現(xiàn)場內(nèi)可以看到工地現(xiàn)場的情況，因此為給客戶以良好的第一印象，工地現(xiàn)場需要進行全面的建筑垃圾清理及物料堆放的整理，同時應(yīng)保持工地現(xiàn)場的整潔。項目現(xiàn)場條件所限，故不建議基于上述原因，建議在現(xiàn)場不搞大規(guī)模交互型慶典活動。保潔人員到場客戶的數(shù)量大且到場時間不確定，不管客戶什么時候到場都會看到銷售現(xiàn)場的整體情況，同時會聯(lián)想到入伙后的物管業(yè)務(wù)水平，所以保潔工作必須強化，始終保持現(xiàn)場的整潔。 嚴格限制有視覺污染、噪音污染、環(huán)境污染以及與其它規(guī)劃區(qū)不和諧的業(yè)態(tài)進駐。 產(chǎn)品定位：【中海如果一味的堅持原來的商業(yè)規(guī)劃，終將通過殘酷的市場競爭和自然淘汰使理想化的規(guī)劃走樣；216。要做出項目的特色，就需要創(chuàng)新。② 培根走廊—格調(diào)吧世界（靜吧類）規(guī)劃區(qū)域：8樓（1F、2F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：網(wǎng)吧、水吧、清吧、陶吧、玩具吧、書吧、咖啡吧等；規(guī)劃理由：（1） 安靜類的吧區(qū)應(yīng)該與動感吧區(qū)自然分開設(shè)置，避免業(yè)態(tài)的互相干擾；（2） 8樓上是小戶型公寓，考慮行業(yè)政策因素，不能設(shè)置餐飲行業(yè)和噪音污染行業(yè)；③ 品牌餐飲、休閑店；規(guī)劃區(qū)域：14（ 2F、3F）、15（ 2F、3F）、17（ 2F）；業(yè)態(tài)內(nèi)容：中餐酒樓、火鍋、特色餐飲、茶摟、康體保健等；規(guī)劃理由： （1） 該物業(yè)的面積、配套設(shè)施、樓層等硬件方面都非常適合餐飲、休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營；（2） 1117樓都是純商業(yè)物業(yè)，餐飲業(yè)和休閑業(yè)沒有政策性的行業(yè)經(jīng)營限制。⑨ 娛樂主力店規(guī)劃區(qū)域：7（1F—3F）、16樓（2F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：特色、主題酒吧、KTV歌城規(guī)劃理由：（1） 7樓、16樓處于“培根走廊”的格調(diào)吧區(qū)，符合規(guī)劃的總體布局；（2） 該物業(yè)的經(jīng)營面積以及硬件設(shè)施能夠滿足娛樂主力店的經(jīng)營需要。 14棟、15棟的3層定位為品牌娛樂、餐飲主力店；216。 物業(yè)原則：主力店的商業(yè)使用面積應(yīng)大于300 m2，開發(fā)商將根據(jù)其實際經(jīng)營需求，對物業(yè)條件采用“量身設(shè)置”的方式，進行貼身化服務(wù)。 “培根走廊”商業(yè)步行街1117的底樓外街商鋪。格林威治城】開盤以前，招商工作取得階段性成果，力爭簽訂5份意向租賃合同；（2）在租賃區(qū)域中，從易入難，首先從一期項目（1117）底層外街商業(yè)單位的招商中實施突破； （3）在9月25日前，按照商業(yè)規(guī)劃，力爭休閑、旅游、運動區(qū)主力店招商成功，形成租約，為該區(qū)域銷售創(chuàng)造條件；（4）以下是招商工作一些進展情況，在銷售物業(yè)時，可介紹下列商家準(zhǔn)備入場經(jīng)營：前期意向租賃商家反饋信