【正文】 ：（1） 項(xiàng)目理念：培根文化深層次提煉，格林威治城的生活描繪（商業(yè)意境）；（2） 項(xiàng)目概況：商業(yè)項(xiàng)目的效果圖（培根走廊、臨江商業(yè)）、項(xiàng)目概述、經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)；（3） 項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目地理位置（區(qū)位平面圖）、附近商圈簡(jiǎn)介；（4） 項(xiàng)目環(huán)境：側(cè)重介紹成都外灘規(guī)劃、延河人文、自然景觀、發(fā)展前景；（5） 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)：物業(yè)設(shè)計(jì)理念以及產(chǎn)品亮點(diǎn)、甚至是細(xì)節(jié)介紹（建筑設(shè)計(jì)效果圖、廣場(chǎng)景觀意境圖、局部透視圖）；（6） 項(xiàng)目商業(yè)定位：商業(yè)定位描述和相對(duì)應(yīng)的商業(yè)氛圍圖片；（7） 商業(yè)規(guī)劃：各街區(qū)商業(yè)規(guī)劃介紹，重點(diǎn)放在“培根走廊”酒吧區(qū)和餐飲娛樂主力店和臨江高尚商業(yè)部分（商業(yè)規(guī)劃平面圖）；（8） 投資前景：投資前景分析（物業(yè)增值方面，也可從成都高校商圈租金收益增漲、租金對(duì)比入手）；（9） 商業(yè)管理：中海公司商管部專業(yè)打理，給予投資經(jīng)營(yíng)以信心保障；（10） 中海品牌：中海公司品牌、形象、實(shí)力展示。（3）空飄通過在銷售現(xiàn)場(chǎng)外部設(shè)立10—15個(gè)大型空飄氣球及空飄氣球下的廣告條幅，配合其他渲染氣氛的道具將現(xiàn)場(chǎng)氛圍進(jìn)一步提升；同時(shí)可以指示未了解項(xiàng)目確切地址有是第一次抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的客戶快速識(shí)別現(xiàn)場(chǎng)具體地理位置。（2）地現(xiàn)場(chǎng)商家到場(chǎng)參觀線路設(shè)置與項(xiàng)目銷售同期開展的租賃招商工作中，商家客戶將會(huì)到達(dá)工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察，所以務(wù)必請(qǐng)規(guī)劃一條適合銷售租賃工作開展的，工地現(xiàn)場(chǎng)參觀路線。 開盤銷售促銷活動(dòng)建議第一批次發(fā)售的商業(yè)體量不大，只要抓住現(xiàn)有意向性客戶和通過廣告前來的零散客戶，就可以消化第一批次待售商業(yè)。前期通過媒體宣傳基本上能達(dá)到造勢(shì)目的。由于本時(shí)期內(nèi)到場(chǎng)的客戶數(shù)量龐大，一定要堅(jiān)持良好的積極的工作態(tài)度，不要有任何不滿的情緒在客戶面前流露。并且在保潔工作的同時(shí)要注意禮貌用語及文明工作方式。二、招商板塊商業(yè)經(jīng)營(yíng)原則針對(duì)中海項(xiàng)目，在確定商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，考慮了以下幾個(gè)方面的因素：① 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃要體現(xiàn)“中?！逼放坪晚?xiàng)目品質(zhì)216。② 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃要符合項(xiàng)目的整體定位和商業(yè)定位：項(xiàng)目定位：以?shī)蕵贰⒉惋?、休閑為特色的目的性消費(fèi)、體驗(yàn)式商業(yè)步行街該項(xiàng)目定位包含了以下三個(gè)層面：業(yè)態(tài)定位、目標(biāo)消費(fèi)群定位和產(chǎn)品定位。三大主營(yíng)業(yè)態(tài)的規(guī)劃面積占【中海格林威治城】的產(chǎn)品定位是體驗(yàn)式的商業(yè)步行街。③ 規(guī)劃要以市場(chǎng)為依據(jù)、加強(qiáng)引導(dǎo)、兼顧靈活性216。 嚴(yán)格限制有視覺污染、噪音污染、環(huán)境污染以及與其它規(guī)劃區(qū)不和諧的業(yè)態(tài)進(jìn)駐。⑤ 商業(yè)規(guī)劃要為項(xiàng)目的包裝、推廣、炒作服務(wù)，要有新意商業(yè)規(guī)劃不僅僅要為【中海⑥ 商業(yè)規(guī)劃要考慮工程進(jìn)度不同步，物業(yè)交付和經(jīng)營(yíng)時(shí)間不一致對(duì)商業(yè)規(guī)劃的影響根據(jù)中海公司的項(xiàng)目開發(fā)步驟和進(jìn)度，【中海格林威治城】商業(yè)步行街的主陣地，需要足夠的規(guī)模支撐，該區(qū)域的建筑、經(jīng)營(yíng)面積達(dá)三千多平米，具備打造酒吧風(fēng)情街的物業(yè)體量。④ 高尚休閑商務(wù)會(huì)所規(guī)劃區(qū)域：113的1F—3F；業(yè)態(tài)內(nèi)容：SPA美容健身房、西餐咖啡館、商務(wù)會(huì)館；規(guī)劃理由：（1）這幾幢商業(yè)物業(yè)都處于景色宜人的府南河畔，建筑設(shè)計(jì)別具一格，具備高檔商業(yè)入駐的硬件、環(huán)境方面的條件；（2）這幾幢商業(yè)物業(yè)都將整體出租，要求入場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商家具備實(shí)力、規(guī)模和格調(diào)，規(guī)劃中業(yè)態(tài)具備了這些要素；（3）若條件許可，也可考慮高檔酒樓。⑥ 固定性消費(fèi)零售服務(wù)區(qū)（社區(qū)型）規(guī)劃區(qū)域：17（1F外街）業(yè)態(tài)內(nèi)容：小百貨、干洗店、沖印店、鮮花店、發(fā)廊、家居用品店、金融網(wǎng)點(diǎn)、移動(dòng)、電信網(wǎng)點(diǎn)等；規(guī)劃理由：（1） 該項(xiàng)目周邊住宅云集，具有堅(jiān)實(shí)的社區(qū)型消費(fèi)基礎(chǔ)；（2） 該規(guī)劃區(qū)域所在商業(yè)步行街的位置相對(duì)略差一些，且靠近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，與小環(huán)境較為切合。⑩ 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（略）業(yè)態(tài)規(guī)劃的引導(dǎo)與界定（1）引導(dǎo)性經(jīng)營(yíng)定位主要為促進(jìn)銷售，結(jié)合項(xiàng)目特質(zhì)對(duì)投資者及自營(yíng)者描繪經(jīng)營(yíng)思路，但對(duì)小業(yè)主經(jīng)營(yíng)范圍不做強(qiáng)制性規(guī)定216。 臨河商業(yè)定位為高檔休閑商務(wù)會(huì)所，主要經(jīng)營(yíng)高檔西餐、咖啡、俱樂部、商務(wù)中心等業(yè)態(tài)。 17棟2樓定位為餐飲、休閑娛樂主力店。 區(qū)域原則：根據(jù)項(xiàng)目整體開發(fā)進(jìn)度，將在商業(yè)項(xiàng)目的三個(gè)開發(fā)周期里分設(shè)各主力店和主力點(diǎn)，本次以一期開發(fā)區(qū)域進(jìn)行設(shè)定；216。其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將低于其它區(qū)域物業(yè)。 以運(yùn)動(dòng)、旅游以及知名連鎖品牌為次主力店目標(biāo)商家。(3) 招商方式216。 活動(dòng)招商（執(zhí)行方案另列）；216。 項(xiàng)目的商業(yè)板塊的招商工作統(tǒng)一由成都置信集團(tuán)下屬的四川置信商業(yè)旅業(yè)地產(chǎn)有限公司運(yùn)作；216。商家須服從項(xiàng)目整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃，遵守物業(yè)管理制度和統(tǒng)一的商業(yè)管理。若有其它約定可以簽訂補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議；216。下階段招商工作重點(diǎn)9月份從下列商家入手，全面展開招商工作：本階段新拓展目標(biāo)商家拜訪表業(yè)態(tài)分類商家名稱招租區(qū)域引導(dǎo)業(yè)態(tài)分類商家名稱招租區(qū) 域引導(dǎo)業(yè)態(tài)分類商家名稱招租區(qū)域引導(dǎo)火 鍋 類食圣連鎖141517的2F、3F連鎖店文軒連鎖17樓1F娛 樂類空瓶子培根酒吧區(qū)三只耳141517的2F、3F時(shí)代新華17樓1F音樂房子培根酒吧區(qū)孔亮141517的2F、3F寶島眼鏡17樓1F蘭桂坊培根酒吧區(qū)秦媽火鍋141517的2F、3F精視力眼鏡17樓1F回歸培根酒吧區(qū)魏火鍋141517的2F、3F老鳳祥眼鏡17樓1F鑫工場(chǎng)培根酒吧區(qū)子耳朵141517的2F、3F超市賣場(chǎng)便利店18樓1F怡都培根酒吧區(qū)中中餐類味道江湖141517的2F、3F紅旗連鎖18樓1F錢柜歌城培根酒吧區(qū)味漫江湖141517的2F、3F互惠超市18樓1F金耳朵培根酒吧區(qū)老房子141517的2F、3F咖 啡 休 閑仙蹤林培根吧區(qū)故事村培根酒吧區(qū)陶然居141517的2F、3F上島咖啡培根吧區(qū)星光燦爛培根酒吧區(qū)巴谷園141517的2F、3F咖啡地帶培根吧區(qū)阿倫故事培根酒吧區(qū)獅子樓141517的2F、3F歐洲房子培根吧區(qū)新視聽培根酒吧區(qū)（說明：上表是我部在該階段內(nèi)必須要完成定向招商的目標(biāo)客戶名單，其它商家的拜訪工作則根據(jù)實(shí)際情況靈活安排。 租賃面積小于500 m2，每戶提供12個(gè)免費(fèi)停車位；216?？偟氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按政府物價(jià)部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)實(shí)際情況收?。虎?商業(yè)各區(qū)域準(zhǔn)確的交付時(shí)間216。 B區(qū)7樓的13F暫定為2006年中旬交付；216。招商活動(dòng)【招商見面會(huì)】活動(dòng)時(shí)間：時(shí)間暫定為2004年9月活動(dòng)地點(diǎn)：索菲特萬達(dá)酒店宴會(huì)廳活動(dòng)形式:216。開展目的:216。 強(qiáng)化投資意向客戶對(duì)項(xiàng)目的信心；216。 項(xiàng)目介紹，3D演示；216。 招商人員與商家開始1對(duì)1互動(dòng)；216。 按照中海公司2004年7月30日提供的“”執(zhí)行；216。通過商管部統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一活動(dòng)促銷，制定商家經(jīng)營(yíng)公約規(guī)范商家的經(jīng)營(yíng)行為。物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理部還可以接受業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)，與業(yè)主建立委托經(jīng)營(yíng)租賃關(guān)系。招商租金用于支付返租物業(yè)租金，不足由中海公司貼補(bǔ)，超出部分作為管理收益處理。商管部對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量、品牌作限定。 作為大型商家整體經(jīng)營(yíng)，二、三商業(yè)很可能是一家，作為同一商家面臨兩種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行難度較大；216。信息收集：收集與項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)的相關(guān)市場(chǎng)信息，對(duì)市場(chǎng)采用不定期調(diào)研?；A(chǔ)資料應(yīng)作到準(zhǔn)確、真實(shí)、具體、可操作性和可持續(xù)性。項(xiàng)目執(zhí)行：全力執(zhí)行公司下達(dá)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，認(rèn)真協(xié)調(diào)參與項(xiàng)目的前期策劃、中期執(zhí)行、重點(diǎn)突出后期租務(wù)管理工作，預(yù)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)。信息處理：及時(shí)對(duì)所收集的相關(guān)信息進(jìn)行分析，如項(xiàng)目有異動(dòng)情況，應(yīng)及時(shí)調(diào)研，作出調(diào)整。協(xié)調(diào)關(guān)系準(zhǔn)則：以企業(yè)文化理念、企業(yè)自身形象為準(zhǔn)則，處理好公司內(nèi)部各職能部門和對(duì)外的社會(huì)公共關(guān)系。熟知其辦事程序，建立與政府部門的良好關(guān)系。崗位、職責(zé) 商業(yè)管理部經(jīng)理（1名）任務(wù)：全面負(fù)責(zé)商業(yè)管理部的各項(xiàng)管理工作，保障公司下達(dá)目標(biāo)任務(wù)的完成。主要責(zé)權(quán)：負(fù)責(zé)商業(yè)管理部相關(guān)合同、協(xié)議訂立、業(yè)務(wù)接洽、營(yíng)銷策劃、市場(chǎng)調(diào)研、信息收集等；負(fù)責(zé)按租賃物業(yè)合同條款對(duì)商家進(jìn)行管理，督促商家按合同條款進(jìn)行；對(duì)商家違反合同的行為進(jìn)行界定，即時(shí)處理或提出意見報(bào)批；負(fù)責(zé)協(xié)助經(jīng)辦商家入場(chǎng)、辦證、過戶、退場(chǎng)等手續(xù)，規(guī)范商家經(jīng)營(yíng)行為；建立開放式管理與現(xiàn)場(chǎng)巡邏制度，受理商家投訴，即時(shí)解答和組織現(xiàn)場(chǎng)辦公；負(fù)責(zé)收取租金、物管費(fèi)、水電費(fèi)及其他服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用；維護(hù)市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)秩序，調(diào)解場(chǎng)內(nèi)各種矛盾與糾紛；負(fù)責(zé)協(xié)助部門經(jīng)理協(xié)調(diào)外部關(guān)系（如工商、稅務(wù)、行管、新聞媒體、技監(jiān)等）；定期組織公司相關(guān)部門對(duì)物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備、消防等進(jìn)行安全檢查，并作好相應(yīng)記錄存檔；負(fù)責(zé)配合物業(yè)公司對(duì)新進(jìn)場(chǎng)商家二次裝修方案的審定、監(jiān)督；接受業(yè)主的委托代為進(jìn)行招商，做好商家資源儲(chǔ)備；負(fù)責(zé)商業(yè)管理部各廣告位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定和管理。主要責(zé)權(quán)：負(fù)責(zé)商業(yè)管理部文件撰寫、信息檔案的建立、租賃合同整理和管理等事宜；承擔(dān)商業(yè)管理部的文具保管清點(diǎn)、收發(fā)傳達(dá)文件、妥善保管部門的各類文件等事宜；與公司內(nèi)外各方維持良好的關(guān)系，確保渠道暢通；負(fù)責(zé)銜接設(shè)備設(shè)施的維修維護(hù)、租賃管理事宜；負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)部門的協(xié)作、銜接工作；負(fù)責(zé)商業(yè)管理部日常物資的庫(kù)存、調(diào)度、管理；負(fù)責(zé)商業(yè)管理部各商家的接待、來訪及售后服務(wù)、消費(fèi)者權(quán)益維護(hù)、糾紛調(diào)解、投訴等事宜；承擔(dān)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。市、區(qū)兩級(jí)政府的“兩場(chǎng)辦”（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和停車場(chǎng)）負(fù)責(zé)審核發(fā)放“經(jīng)營(yíng)許可證”，作為工商證照申辦的必須條件。各類攤位的大小劃分和總量比例根據(jù)各個(gè)市場(chǎng)的具體情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，不盡相同，以下數(shù)據(jù)僅作為參考：蔬菜、肉類為必須項(xiàng)目，一般占整個(gè)市場(chǎng)有效面積的20%—30%。部分條件好的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)還設(shè)有機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，如新建的玉林綜合市場(chǎng)。衛(wèi)生間采光通風(fēng) 和其他有商場(chǎng)不同的是，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)對(duì)采光通風(fēng)需要較高。 注：攤位面積指供商家使用的凈面積。位于農(nóng)墾局旁的望江綜合市場(chǎng)為半室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，距本項(xiàng)目直線距離不足1公里，能否獲得“經(jīng)營(yíng)許可證”是問題；對(duì)未來本項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)也有較大的影響。本項(xiàng)目至望江公園沿河一線基本無居民。 對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分的規(guī)劃和設(shè)計(jì)可以適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新和超前。 邀請(qǐng)專業(yè)人士提早對(duì)內(nèi)部設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)合實(shí)際需要，完善建筑細(xì)部設(shè)計(jì)和功能