【正文】 T8484‐2002）規(guī)定的 8 級（） （6）屋面保溫為 80 厚擠塑聚苯板。外墻外貼 50 厚擠塑聚苯板。 （3）項目年消耗天然氣 萬立方米。在建筑群物業(yè)首層設(shè)消防控制中心， 當火災(zāi)發(fā)生時可控制各種消防設(shè)備動作，并切斷非消防電源。保安巡更人 員攜帶巡更記錄機需按指定的路線和時間到達巡更點兵進行記錄。兩臺變壓器分列運 行；低壓母線采用單母線分段系統(tǒng)。變配電室、消防泵房、消防控制室、各層樓梯間前室、疏散樓梯 及相應(yīng)的公共區(qū)域的應(yīng)急、疏散照明等以上負荷均為一級負荷；其余 負荷等級為二級負荷；寫字樓：其商場營業(yè)廳、門廳、公共樓梯、總 值班室、主要通道的一般照明、各種場所事故照明、消防電梯、客梯、 緊急廣播、防煙及排煙設(shè)施、消防泵、噴淋泵、火災(zāi)自動報警、自動 滅火裝置等消防電力設(shè)備，以及電話總機房、變電所、計算機房等部 位為一級負荷；重要辦公室、會議室為二級負荷，其余負荷等級為三 級負荷。其中地上建筑面積 28 萬平 方米，地下建筑面積 7 萬平方米，地上建筑包括步行街 萬平方 米、萬紫千紅百貨 萬平方米、綜合樓 萬平方米、娛樂樓 萬平方米；地下建筑包含超市 萬平方米，其余為車庫。污41 水匯合后有組織排到市政污水管網(wǎng)。中水加壓泵房設(shè)于 EG 地塊地下室。住宅，公寓和小學(xué)校設(shè)散熱 器采暖系統(tǒng)，熱媒溫度為 85~600C。 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件 唐山是震后崛起的新型城市，城市功能分區(qū)明確，市政設(shè)施配套， 環(huán)境清新優(yōu)美，現(xiàn)代化水平較高。頂部裂隙發(fā)育，泥質(zhì)充填，分布有溶蝕洞隙及破碎帶，被粘土 密實填充。 第⑾層：粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～，～，層厚 ～。 第⑶層: 粉砂 層底埋深 ～, 層底標高 ～，層厚 ～。 地質(zhì)條件 （1）地層概況 工作區(qū)處于燕山南麓，屬山前沖洪積平原區(qū)，地面標高 19～26m， 區(qū)域地層序列從新到老為新生界至太古界。 該項目規(guī)劃用地面積 萬平方米，建設(shè)用地面積 萬平 方米，總建筑面積 萬平方米，地上建筑面積 萬平方米， 其中大商業(yè) 萬平方米、酒店 萬平方米、寫字樓 萬平 方米、住宅 萬平方米、回遷部分 萬平方米，地下總建筑21 面積 萬平方米，容積率 ，建筑覆蓋率 46%，建筑綠地率 7%， 停車數(shù)量 3000 輛，建筑高度 米，廣場面積 萬平方米。 由于煤炭、鋼鐵價格的持續(xù)下降，唐山富裕階層的收入受影 響較大，影響其購房積極性。 萬達集團是全國知名開發(fā)集團，項目具有一定的品牌效應(yīng)。而中間人群，即中產(chǎn)階層、白領(lǐng)客群總體比重很 低。2007 年由于市場整頓，大量違規(guī)銷售被禁止，市中心區(qū)供應(yīng)較往年大幅下 滑，實際銷售面積僅在 30 萬平米左右。2010 年我國家具行業(yè)逐漸走出金融危機的影響，生產(chǎn)銷售及出口均呈快速增長態(tài)勢。在稅收方面，以增值稅、消費稅、營業(yè)稅、所得稅等稅費項目計算，預(yù)計能為稅務(wù)部門增加35百萬元的稅收。我們獨有的行業(yè)開創(chuàng)性優(yōu)勢具備以下幾點：●首創(chuàng)中國高端商道之大成的“永久商業(yè)”模式●成熟的家居品牌運作經(jīng)驗與盈利模式●家居空間產(chǎn)品、設(shè)計、裝飾集成化的創(chuàng)新概念●原創(chuàng)性、訂單式、禮品化的產(chǎn)品消費概念●優(yōu)化的商業(yè)組合，率先與國際最新消費及運營模式接軌llk擬在湛江市江洪鎮(zhèn)遂溪縣投資項目，主要用于建立南中國較大規(guī)模的船木家具開發(fā)制造中心，以此奠定llk華南地區(qū)的規(guī)模生產(chǎn)與創(chuàng)意設(shè)計優(yōu)勢，并滿足香港llk集團日益增長的東南亞市場銷售需求，同時也為llk創(chuàng)設(shè)南部生產(chǎn)基地，將銷售渠道沿湛江海岸線順延至華東地區(qū)。在歐美等發(fā)達國家，生態(tài)環(huán)保、天然質(zhì)樸家具越來越受歡迎；而在東南亞地區(qū)，木質(zhì)家具向來擁有廣闊的市場。 寫字樓市場分析 唐山目前在租售的寫字樓項目只有不到 10 個，分布于新華西道，13 北新西道，以及建設(shè)北路沿線，分布較分散，沒有形成有有聚集規(guī)模 的商務(wù)辦公區(qū)。唐山空氣不好，所以現(xiàn)在標榜上 風(fēng)上水、環(huán)保、生態(tài)等等的樓盤往往比較受歡迎，因為這些因素可以 使注重居住品質(zhì)的人得到滿足。 劣勢（W） 項目東界和南界目前成熟度不高，商業(yè)和居住氛圍不濃厚。 結(jié)合項目地段稀缺性來看，項目屬性同時具備居住和投資雙重特 性。 目前唐山人對于該地塊總體評價較好，很認可該地段的“城市核 心地段”稀缺性和較高的開發(fā)價值，抗震紀念廣場并不會帶來負面影 響，而是將紀念碑看成是唐山的標志性建筑和唐山的驕傲。中生代燕山運動強烈，形成一 系列褶皺和斷裂，并缺失中生界，也無巖漿運動。 灰黃色，可塑，局部軟塑，稍有光滑，干強度中等，韌性中等，含砂 粒，局部含量較高，見鐵錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 120kPa?；尹S色，硬塑，光滑，干強度中等，韌性中等，含鈣質(zhì)結(jié)核，29 具銹染，夾少量碎石塊及石屑，地基土承載力特征值為 220kPa。使用期限為商業(yè) 40 年、住宅 70 年。 設(shè)計原理 以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，對唐山市城市格局進行分析，通過研究 城市設(shè)計、商務(wù)、辦公、商業(yè)、居住及休閑活動等空間模式和景觀環(huán) 境各要素，從現(xiàn)代城市功能、景觀要求出發(fā)，對規(guī)劃用地進行整體設(shè) 計，使該項目成為唐山市區(qū)內(nèi)一道亮麗的城市風(fēng)景線。 城市化、信息化、國際化的快速發(fā)展為城市發(fā)展帶來新的課題，傳統(tǒng) 的開發(fā)模式已無法滿足高度綜合、高效率、大容量的服務(wù)。 制冷系統(tǒng)： 本項目所需冷源為人工冷源，機組分別設(shè)于地塊 A 和 BC 地下室 內(nèi)，采用離心制冷機。d， 每戶計算人數(shù) 人，商業(yè)按 1 人/4m2。 雨水系統(tǒng)：設(shè)計重現(xiàn)期為 1 年，綜合徑流系數(shù) 。 c).根據(jù)該建筑負荷等級及該地區(qū)供電情況：由城市外網(wǎng)引進四路 不同 110kV 區(qū)域變電站的 10KV 雙路電源，按一級負荷供電。雙路電源采用電氣和機械互 鎖。 （4）避雷接地 本建筑群屬于二類防雷建筑物，接保護地采用 TN－S 系統(tǒng)。作為小區(qū)通信網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)同樣是接入網(wǎng)作為 基礎(chǔ)。 廣播與擴聲設(shè)計： 在 A 段及 B 段商業(yè)部分做廣播設(shè)計，廣播設(shè)計包括商場背景及公 眾廣播。承擔(dān)著唐山市 20 萬戶居 民，1100 個公建單位和 23 個工廠企業(yè)的供熱及蒸汽輸配任務(wù)。 采暖和空調(diào)節(jié)能 （1）熱源：采用市政供熱管網(wǎng)，合理安排管線走向，盡量縮短 距離，減少熱能損失。 （1）建筑外墻墻體材料為加氣混凝土砌塊 250 厚。 （2）項目年建筑耗熱量為 萬 kwh，即年采暖耗煤量 噸。 消防報警及聯(lián)動： 根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》，本高層住宅公共區(qū)域及底48 商部位采用控制中心報警系統(tǒng)。 保安巡更管理系統(tǒng) 在小區(qū)各區(qū)域內(nèi)及重要部位制定保安人員巡更路線。各變電所內(nèi)選用 1250kVA 的干式變壓器 4 臺。 b).本小區(qū)該區(qū)域負荷分類:本區(qū)域一類高層，其中高層酒店:電子 計算機、電話、宴會廳電聲、新聞攝影、錄像電源、宴會廳、走道、 餐廳、娛樂廳、門廳、高級客房、康樂設(shè)施照明、地下室污水泵、雨 水泵電源、部分客梯電力為一級負荷，其中消防負荷：消防報警及聯(lián) 動控制系統(tǒng)、氣體滅火、消防泵、噴淋泵、消防防排煙風(fēng)機、消防電 梯。 42 七、電氣設(shè)計 強電部分 （1）A 地段供電電源及用電負荷 a).本區(qū)域建筑面積共計 35 萬平方米。 排水系統(tǒng)： 住宅和公寓室內(nèi)污廢水分流，廢水經(jīng)處理后沖廁和綠化澆灑。給水加壓泵房 設(shè)于 E 地塊地下室?？照{(diào)水系統(tǒng)采用二次泵變流量。合理組織人流、車流、物流等相互關(guān)系，爭取人車、人貨分流。政府：市委、市政府、市人大市政協(xié) 等?！?50176。 灰黃色，濕，密實，以石英、長石為主，含暗色礦物，磨圓度較好， 分選一般，夾粉質(zhì)粘土及粉土薄層，地基土承載力特征值為 240kPa。 棕黃色，可塑，干強度中等，韌性中等，含砂粒，局部夾粉砂，見鐵 錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 120kPa。常年以東風(fēng)為主，冬季多為 偏北風(fēng)，最大風(fēng)速為 25m/s。 20 地 塊 第三章 建設(shè)選址與建設(shè)條件 一、項目選址 該項目位于唐山市路南區(qū)新華道南側(cè)，國防道北側(cè)，文化路東側(cè)， 增盛路西側(cè)。 項目對面的開灤綜合體項目和嘉里鳳凰新城項目將是項目的 潛在的競爭威脅。 項目西面是抗震紀念碑公園，北面隔半個街區(qū)是鳳凰山公園 和大城山公園，南面不遠是南湖公園，綠化環(huán)境佳。由于唐山 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形式，富裕人群較多、集中，唐山富裕階層多為老板和企業(yè) 高管，主要集中在 35‐45 歲，三十年前那場大地震留下的陰影對他們 的影響已經(jīng)比較小。 三、唐山中心區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)市場分析 住宅市場分析 唐山 2005‐2006 年市場銷售量約在 80‐100 萬平方米之間。 我國家具行業(yè)規(guī)模和產(chǎn)值一直穩(wěn)定增長。二期酒店工程及三期創(chuàng)意辦公園區(qū)、商鋪等設(shè)施投資，一部分以租金體現(xiàn)，一部分以鋪位銷售體現(xiàn)。四、研究結(jié)論 香港llk家具項目符合規(guī)劃，符合國家擴大內(nèi)需， 鼓勵消費，穩(wěn)定家具市場的政策。在全球大環(huán)境下，過去近百年的時間里，由于泛濫砍伐樹木，森林資源受到嚴重破壞，天然木材越發(fā)稀缺，并被大多數(shù)國家限制了出口。 唐山實際供應(yīng)的辦公類物業(yè)不足 20 萬平米，皆是單棟中小規(guī)模 的物業(yè)，且寫字樓無論形象、設(shè)備設(shè)施或管理上都沒有可圈可點的地 方，皆是乙級及商住等檔次較低辦公物業(yè)。 15 五、項目自身條件分析 地段條件分析 從現(xiàn)狀城市格局來看，項目處于市區(qū)核心位置，中心區(qū)目前用地 開發(fā)已經(jīng)飽和，地段稀缺性很高。 目前房地產(chǎn)整體市場不容樂觀，預(yù)計 12 年內(nèi)仍處于低谷期， 項目的銷售壓力較大。 （2）住宅目標客戶群體 本項目未來目標客戶群以高端客戶群及中高端客戶群為主。 三、地塊現(xiàn)狀 該地塊處于唐山市中心地段，東至增盛路、南至國防道、西至文 化路、北至新華道。褶皺具隔擋式特點， 背斜窄，走向斷層發(fā)育，向斜寬。 第⑹層: 粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～, 層底標高 ～，層厚 ～。 第⒀層：殘積土 層底埋深 ～，～，層厚 ～ 。 該地塊規(guī)劃指標為：項目容積率約為 （地上建筑面積），地上 總建筑面積不少于 91 萬平方米（其中住宅不多于 53 萬平方米），該 地上建筑面積不因用地面積變化而調(diào)整。 其次，回 歸文化性與人性化的追求，價值觀的多樣性，要求城市的居住區(qū)具有 區(qū)域中心的功能，形成了對城市復(fù)合功能的集約性要求，即酒店、商 務(wù)、商業(yè)，休閑、市民活動等多功能的綜合，形成彼此互為補充的“城 中城”。主機選擇考慮容量和臺數(shù)的合理搭配，使系統(tǒng) 在部分負荷運轉(zhuǎn)時也處于相對高效率狀態(tài)。未預(yù)見水量和管網(wǎng)漏失按最 高日用水量的 10%考慮。屋面雨 水經(jīng)落水管到地面后與地面雨水匯合排放到小區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)。（即：當 一個電源發(fā)生故障時，另一個電源不應(yīng)同時受到損壞）。 d).用電計量方式 酒店建筑采用高供高計，寫字樓采用高供高計且各戶設(shè)獨立預(yù)付 費電表。接地 裝置采用強、弱電聯(lián)合接地，接地電阻小于等于 1 歐。住宅小區(qū)通信網(wǎng)絡(luò)應(yīng)能支持語音、數(shù)據(jù)、圖像等業(yè)務(wù)信息的傳 送。電影院及大餐廳設(shè)獨立擴聲系統(tǒng)。 天然氣供應(yīng) 中國石油天然氣集團公司在 2007 年 5 月宣布，在渤海灣灘海地 區(qū)發(fā)現(xiàn)儲量規(guī)模達 10 億噸的大油田——冀東南堡油田。室外管路直埋敷設(shè)，熱力站設(shè)氣候補償器，二 次管網(wǎng)采用集中質(zhì)‐量調(diào)節(jié)。 五、節(jié)能措施 建筑節(jié)能 通過增強建筑圍護結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能和提高采曖、空調(diào)設(shè)備能效 比的達到節(jié)能的目的。 消耗數(shù)量 （1）項目年耗電量為 萬 kwh。 居住區(qū)有線電視系統(tǒng)設(shè)計為 750MHz雙向傳輸、光纖同軸混合網(wǎng)， 750MHz 的帶寬可以傳輸 55 個模擬頻道節(jié)目，并提供了 200MHz 的數(shù) 字信號傳輸帶寬，上行頻段 5‐65MHz 提供足夠的帶寬用于上行信號 的傳輸，完全滿足有線電視系統(tǒng)雙向傳輸?shù)囊螅饫w同軸混合網(wǎng)滿 足了系統(tǒng)對帶寬的要求（光纖的帶寬在 10GHz），對系統(tǒng)性能有很大 的提高，同時也滿足了未來系統(tǒng)對干線傳輸?shù)男阅芤?，保護了投資， 又比較經(jīng)濟（用戶分配系統(tǒng)采用同軸電纜）。住戶遙控開啟防盜門，有效的防止非訪人員進入住宅樓內(nèi)。在該建筑45 群內(nèi)設(shè)置兩個開閉站，10KV 配電系統(tǒng)采用單母線分段運行，兩路高 壓設(shè)