【正文】 T8484‐2002）規(guī)定的 8 級(jí)（） （6）屋面保溫為 80 厚擠塑聚苯板。外墻外貼 50 厚擠塑聚苯板。 （3）項(xiàng)目年消耗天然氣 萬(wàn)立方米。在建筑群物業(yè)首層設(shè)消防控制中心， 當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)可控制各種消防設(shè)備動(dòng)作，并切斷非消防電源。保安巡更人 員攜帶巡更記錄機(jī)需按指定的路線和時(shí)間到達(dá)巡更點(diǎn)兵進(jìn)行記錄。兩臺(tái)變壓器分列運(yùn) 行；低壓母線采用單母線分段系統(tǒng)。變配電室、消防泵房、消防控制室、各層樓梯間前室、疏散樓梯 及相應(yīng)的公共區(qū)域的應(yīng)急、疏散照明等以上負(fù)荷均為一級(jí)負(fù)荷；其余 負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)負(fù)荷；寫字樓：其商場(chǎng)營(yíng)業(yè)廳、門廳、公共樓梯、總 值班室、主要通道的一般照明、各種場(chǎng)所事故照明、消防電梯、客梯、 緊急廣播、防煙及排煙設(shè)施、消防泵、噴淋泵、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng) 滅火裝置等消防電力設(shè)備，以及電話總機(jī)房、變電所、計(jì)算機(jī)房等部 位為一級(jí)負(fù)荷；重要辦公室、會(huì)議室為二級(jí)負(fù)荷，其余負(fù)荷等級(jí)為三 級(jí)負(fù)荷。其中地上建筑面積 28 萬(wàn)平 方米，地下建筑面積 7 萬(wàn)平方米，地上建筑包括步行街 萬(wàn)平方 米、萬(wàn)紫千紅百貨 萬(wàn)平方米、綜合樓 萬(wàn)平方米、娛樂(lè)樓 萬(wàn)平方米；地下建筑包含超市 萬(wàn)平方米，其余為車庫(kù)。污41 水匯合后有組織排到市政污水管網(wǎng)。中水加壓泵房設(shè)于 EG 地塊地下室。住宅，公寓和小學(xué)校設(shè)散熱 器采暖系統(tǒng)，熱媒溫度為 85~600C。 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件 唐山是震后崛起的新型城市，城市功能分區(qū)明確，市政設(shè)施配套， 環(huán)境清新優(yōu)美，現(xiàn)代化水平較高。頂部裂隙發(fā)育，泥質(zhì)充填，分布有溶蝕洞隙及破碎帶，被粘土 密實(shí)填充。 第⑾層：粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～，～，層厚 ～。 第⑶層: 粉砂 層底埋深 ～, 層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 地質(zhì)條件 （1）地層概況 工作區(qū)處于燕山南麓，屬山前沖洪積平原區(qū)，地面標(biāo)高 19～26m， 區(qū)域地層序列從新到老為新生界至太古界。 該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 萬(wàn)平方米，建設(shè)用地面積 萬(wàn)平 方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米，地上建筑面積 萬(wàn)平方米， 其中大商業(yè) 萬(wàn)平方米、酒店 萬(wàn)平方米、寫字樓 萬(wàn)平 方米、住宅 萬(wàn)平方米、回遷部分 萬(wàn)平方米，地下總建筑21 面積 萬(wàn)平方米，容積率 ，建筑覆蓋率 46%，建筑綠地率 7%， 停車數(shù)量 3000 輛，建筑高度 米，廣場(chǎng)面積 萬(wàn)平方米。 由于煤炭、鋼鐵價(jià)格的持續(xù)下降，唐山富裕階層的收入受影 響較大，影響其購(gòu)房積極性。 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是全國(guó)知名開發(fā)集團(tuán)，項(xiàng)目具有一定的品牌效應(yīng)。而中間人群，即中產(chǎn)階層、白領(lǐng)客群總體比重很 低。2007 年由于市場(chǎng)整頓，大量違規(guī)銷售被禁止，市中心區(qū)供應(yīng)較往年大幅下 滑，實(shí)際銷售面積僅在 30 萬(wàn)平米左右。2010 年我國(guó)家具行業(yè)逐漸走出金融危機(jī)的影響，生產(chǎn)銷售及出口均呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在稅收方面，以增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等稅費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算，預(yù)計(jì)能為稅務(wù)部門增加35百萬(wàn)元的稅收。我們獨(dú)有的行業(yè)開創(chuàng)性優(yōu)勢(shì)具備以下幾點(diǎn)：●首創(chuàng)中國(guó)高端商道之大成的“永久商業(yè)”模式●成熟的家居品牌運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)與盈利模式●家居空間產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、裝飾集成化的創(chuàng)新概念●原創(chuàng)性、訂單式、禮品化的產(chǎn)品消費(fèi)概念●優(yōu)化的商業(yè)組合，率先與國(guó)際最新消費(fèi)及運(yùn)營(yíng)模式接軌llk擬在湛江市江洪鎮(zhèn)遂溪縣投資項(xiàng)目，主要用于建立南中國(guó)較大規(guī)模的船木家具開發(fā)制造中心，以此奠定llk華南地區(qū)的規(guī)模生產(chǎn)與創(chuàng)意設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，并滿足香港llk集團(tuán)日益增長(zhǎng)的東南亞市場(chǎng)銷售需求，同時(shí)也為llk創(chuàng)設(shè)南部生產(chǎn)基地，將銷售渠道沿湛江海岸線順延至華東地區(qū)。在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，生態(tài)環(huán)保、天然質(zhì)樸家具越來(lái)越受歡迎；而在東南亞地區(qū)，木質(zhì)家具向來(lái)?yè)碛袕V闊的市場(chǎng)。 寫字樓市場(chǎng)分析 唐山目前在租售的寫字樓項(xiàng)目只有不到 10 個(gè)，分布于新華西道，13 北新西道，以及建設(shè)北路沿線，分布較分散，沒(méi)有形成有有聚集規(guī)模 的商務(wù)辦公區(qū)。唐山空氣不好，所以現(xiàn)在標(biāo)榜上 風(fēng)上水、環(huán)保、生態(tài)等等的樓盤往往比較受歡迎，因?yàn)檫@些因素可以 使注重居住品質(zhì)的人得到滿足。 劣勢(shì)（W） 項(xiàng)目東界和南界目前成熟度不高，商業(yè)和居住氛圍不濃厚。 結(jié)合項(xiàng)目地段稀缺性來(lái)看，項(xiàng)目屬性同時(shí)具備居住和投資雙重特 性。 目前唐山人對(duì)于該地塊總體評(píng)價(jià)較好，很認(rèn)可該地段的“城市核 心地段”稀缺性和較高的開發(fā)價(jià)值，抗震紀(jì)念廣場(chǎng)并不會(huì)帶來(lái)負(fù)面影 響，而是將紀(jì)念碑看成是唐山的標(biāo)志性建筑和唐山的驕傲。中生代燕山運(yùn)動(dòng)強(qiáng)烈，形成一 系列褶皺和斷裂，并缺失中生界，也無(wú)巖漿運(yùn)動(dòng)。 灰黃色，可塑，局部軟塑，稍有光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含砂 粒，局部含量較高，見鐵錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 120kPa?；尹S色，硬塑，光滑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含鈣質(zhì)結(jié)核，29 具銹染，夾少量碎石塊及石屑，地基土承載力特征值為 220kPa。使用期限為商業(yè) 40 年、住宅 70 年。 設(shè)計(jì)原理 以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，對(duì)唐山市城市格局進(jìn)行分析，通過(guò)研究 城市設(shè)計(jì)、商務(wù)、辦公、商業(yè)、居住及休閑活動(dòng)等空間模式和景觀環(huán) 境各要素，從現(xiàn)代城市功能、景觀要求出發(fā)，對(duì)規(guī)劃用地進(jìn)行整體設(shè) 計(jì)，使該項(xiàng)目成為唐山市區(qū)內(nèi)一道亮麗的城市風(fēng)景線。 城市化、信息化、國(guó)際化的快速發(fā)展為城市發(fā)展帶來(lái)新的課題，傳統(tǒng) 的開發(fā)模式已無(wú)法滿足高度綜合、高效率、大容量的服務(wù)。 制冷系統(tǒng)： 本項(xiàng)目所需冷源為人工冷源，機(jī)組分別設(shè)于地塊 A 和 BC 地下室 內(nèi)，采用離心制冷機(jī)。d， 每戶計(jì)算人數(shù) 人，商業(yè)按 1 人/4m2。 雨水系統(tǒng)：設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為 1 年，綜合徑流系數(shù) 。 c).根據(jù)該建筑負(fù)荷等級(jí)及該地區(qū)供電情況：由城市外網(wǎng)引進(jìn)四路 不同 110kV 區(qū)域變電站的 10KV 雙路電源，按一級(jí)負(fù)荷供電。雙路電源采用電氣和機(jī)械互 鎖。 （4）避雷接地 本建筑群屬于二類防雷建筑物，接保護(hù)地采用 TN－S 系統(tǒng)。作為小區(qū)通信網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)同樣是接入網(wǎng)作為 基礎(chǔ)。 廣播與擴(kuò)聲設(shè)計(jì)： 在 A 段及 B 段商業(yè)部分做廣播設(shè)計(jì)，廣播設(shè)計(jì)包括商場(chǎng)背景及公 眾廣播。承擔(dān)著唐山市 20 萬(wàn)戶居 民，1100 個(gè)公建單位和 23 個(gè)工廠企業(yè)的供熱及蒸汽輸配任務(wù)。 采暖和空調(diào)節(jié)能 （1）熱源：采用市政供熱管網(wǎng)，合理安排管線走向，盡量縮短 距離，減少熱能損失。 （1）建筑外墻墻體材料為加氣混凝土砌塊 250 厚。 （2）項(xiàng)目年建筑耗熱量為 萬(wàn) kwh，即年采暖耗煤量 噸。 消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)： 根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，本高層住宅公共區(qū)域及底48 商部位采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)。 保安巡更管理系統(tǒng) 在小區(qū)各區(qū)域內(nèi)及重要部位制定保安人員巡更路線。各變電所內(nèi)選用 1250kVA 的干式變壓器 4 臺(tái)。 b).本小區(qū)該區(qū)域負(fù)荷分類:本區(qū)域一類高層，其中高層酒店:電子 計(jì)算機(jī)、電話、宴會(huì)廳電聲、新聞攝影、錄像電源、宴會(huì)廳、走道、 餐廳、娛樂(lè)廳、門廳、高級(jí)客房、康樂(lè)設(shè)施照明、地下室污水泵、雨 水泵電源、部分客梯電力為一級(jí)負(fù)荷，其中消防負(fù)荷：消防報(bào)警及聯(lián) 動(dòng)控制系統(tǒng)、氣體滅火、消防泵、噴淋泵、消防防排煙風(fēng)機(jī)、消防電 梯。 42 七、電氣設(shè)計(jì) 強(qiáng)電部分 （1）A 地段供電電源及用電負(fù)荷 a).本區(qū)域建筑面積共計(jì) 35 萬(wàn)平方米。 排水系統(tǒng)： 住宅和公寓室內(nèi)污廢水分流，廢水經(jīng)處理后沖廁和綠化澆灑。給水加壓泵房 設(shè)于 E 地塊地下室。空調(diào)水系統(tǒng)采用二次泵變流量。合理組織人流、車流、物流等相互關(guān)系，爭(zhēng)取人車、人貨分流。政府：市委、市政府、市人大市政協(xié) 等?！?50176。 灰黃色，濕，密實(shí)，以石英、長(zhǎng)石為主，含暗色礦物，磨圓度較好， 分選一般，夾粉質(zhì)粘土及粉土薄層，地基土承載力特征值為 240kPa。 棕黃色，可塑，干強(qiáng)度中等，韌性中等，含砂粒，局部夾粉砂，見鐵 錳結(jié)核，具銹染，地基土承載力特征值為 120kPa。常年以東風(fēng)為主，冬季多為 偏北風(fēng)，最大風(fēng)速為 25m/s。 20 地 塊 第三章 建設(shè)選址與建設(shè)條件 一、項(xiàng)目選址 該項(xiàng)目位于唐山市路南區(qū)新華道南側(cè)，國(guó)防道北側(cè)，文化路東側(cè)， 增盛路西側(cè)。 項(xiàng)目對(duì)面的開灤綜合體項(xiàng)目和嘉里鳳凰新城項(xiàng)目將是項(xiàng)目的 潛在的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 項(xiàng)目西面是抗震紀(jì)念碑公園，北面隔半個(gè)街區(qū)是鳳凰山公園 和大城山公園，南面不遠(yuǎn)是南湖公園，綠化環(huán)境佳。由于唐山 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形式，富裕人群較多、集中，唐山富裕階層多為老板和企業(yè) 高管，主要集中在 35‐45 歲，三十年前那場(chǎng)大地震留下的陰影對(duì)他們 的影響已經(jīng)比較小。 三、唐山中心區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)市場(chǎng)分析 住宅市場(chǎng)分析 唐山 2005‐2006 年市場(chǎng)銷售量約在 80‐100 萬(wàn)平方米之間。 我國(guó)家具行業(yè)規(guī)模和產(chǎn)值一直穩(wěn)定增長(zhǎng)。二期酒店工程及三期創(chuàng)意辦公園區(qū)、商鋪等設(shè)施投資，一部分以租金體現(xiàn)，一部分以鋪位銷售體現(xiàn)。四、研究結(jié)論 香港llk家具項(xiàng)目符合規(guī)劃，符合國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需， 鼓勵(lì)消費(fèi)，穩(wěn)定家具市場(chǎng)的政策。在全球大環(huán)境下，過(guò)去近百年的時(shí)間里，由于泛濫砍伐樹木，森林資源受到嚴(yán)重破壞，天然木材越發(fā)稀缺，并被大多數(shù)國(guó)家限制了出口。 唐山實(shí)際供應(yīng)的辦公類物業(yè)不足 20 萬(wàn)平米，皆是單棟中小規(guī)模 的物業(yè)，且寫字樓無(wú)論形象、設(shè)備設(shè)施或管理上都沒(méi)有可圈可點(diǎn)的地 方，皆是乙級(jí)及商住等檔次較低辦公物業(yè)。 15 五、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 地段條件分析 從現(xiàn)狀城市格局來(lái)看，項(xiàng)目處于市區(qū)核心位置，中心區(qū)目前用地 開發(fā)已經(jīng)飽和，地段稀缺性很高。 目前房地產(chǎn)整體市場(chǎng)不容樂(lè)觀，預(yù)計(jì) 12 年內(nèi)仍處于低谷期， 項(xiàng)目的銷售壓力較大。 （2）住宅目標(biāo)客戶群體 本項(xiàng)目未來(lái)目標(biāo)客戶群以高端客戶群及中高端客戶群為主。 三、地塊現(xiàn)狀 該地塊處于唐山市中心地段，東至增盛路、南至國(guó)防道、西至文 化路、北至新華道。褶皺具隔擋式特點(diǎn)， 背斜窄，走向斷層發(fā)育，向斜寬。 第⑹層: 粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～, 層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 第⒀層：殘積土 層底埋深 ～，～，層厚 ～ 。 該地塊規(guī)劃指標(biāo)為：項(xiàng)目容積率約為 （地上建筑面積），地上 總建筑面積不少于 91 萬(wàn)平方米（其中住宅不多于 53 萬(wàn)平方米），該 地上建筑面積不因用地面積變化而調(diào)整。 其次，回 歸文化性與人性化的追求，價(jià)值觀的多樣性，要求城市的居住區(qū)具有 區(qū)域中心的功能，形成了對(duì)城市復(fù)合功能的集約性要求，即酒店、商 務(wù)、商業(yè)，休閑、市民活動(dòng)等多功能的綜合，形成彼此互為補(bǔ)充的“城 中城”。主機(jī)選擇考慮容量和臺(tái)數(shù)的合理搭配，使系統(tǒng) 在部分負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)也處于相對(duì)高效率狀態(tài)。未預(yù)見水量和管網(wǎng)漏失按最 高日用水量的 10%考慮。屋面雨 水經(jīng)落水管到地面后與地面雨水匯合排放到小區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)。（即：當(dāng) 一個(gè)電源發(fā)生故障時(shí)，另一個(gè)電源不應(yīng)同時(shí)受到損壞）。 d).用電計(jì)量方式 酒店建筑采用高供高計(jì)，寫字樓采用高供高計(jì)且各戶設(shè)獨(dú)立預(yù)付 費(fèi)電表。接地 裝置采用強(qiáng)、弱電聯(lián)合接地，接地電阻小于等于 1 歐。住宅小區(qū)通信網(wǎng)絡(luò)應(yīng)能支持語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、圖像等業(yè)務(wù)信息的傳 送。電影院及大餐廳設(shè)獨(dú)立擴(kuò)聲系統(tǒng)。 天然氣供應(yīng) 中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司在 2007 年 5 月宣布，在渤海灣灘海地 區(qū)發(fā)現(xiàn)儲(chǔ)量規(guī)模達(dá) 10 億噸的大油田——冀東南堡油田。室外管路直埋敷設(shè)，熱力站設(shè)氣候補(bǔ)償器，二 次管網(wǎng)采用集中質(zhì)‐量調(diào)節(jié)。 五、節(jié)能措施 建筑節(jié)能 通過(guò)增強(qiáng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能和提高采曖、空調(diào)設(shè)備能效 比的達(dá)到節(jié)能的目的。 消耗數(shù)量 （1）項(xiàng)目年耗電量為 萬(wàn) kwh。 居住區(qū)有線電視系統(tǒng)設(shè)計(jì)為 750MHz雙向傳輸、光纖同軸混合網(wǎng)， 750MHz 的帶寬可以傳輸 55 個(gè)模擬頻道節(jié)目，并提供了 200MHz 的數(shù) 字信號(hào)傳輸帶寬，上行頻段 5‐65MHz 提供足夠的帶寬用于上行信號(hào) 的傳輸，完全滿足有線電視系統(tǒng)雙向傳輸?shù)囊?，光纖同軸混合網(wǎng)滿 足了系統(tǒng)對(duì)帶寬的要求（光纖的帶寬在 10GHz），對(duì)系統(tǒng)性能有很大 的提高，同時(shí)也滿足了未來(lái)系統(tǒng)對(duì)干線傳輸?shù)男阅芤?，保護(hù)了投資， 又比較經(jīng)濟(jì)（用戶分配系統(tǒng)采用同軸電纜）。住戶遙控開啟防盜門，有效的防止非訪人員進(jìn)入住宅樓內(nèi)。在該建筑45 群內(nèi)設(shè)置兩個(gè)開閉站，10KV 配電系統(tǒng)采用單母線分段運(yùn)行，兩路高 壓設(shè)