【正文】 店運(yùn)營收入及成本費(fèi)用估算表 附表 8 損益表 附表 9 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 附表 10 借款還本付息表 附圖： 附圖 1 項(xiàng)目地理位置圖 附圖 2 項(xiàng)目總平面圖 附件： 附件 1《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》注冊號 341100000058498 附件 土地拍賣協(xié)議 第一章 總論 一、項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱：中央商務(wù)區(qū)城市廣場 項(xiàng)目開發(fā)單位：置業(yè)有限公司 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 該項(xiàng)目位路。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 ，總建筑面積 XXXX萬平方米，地上建筑面積 XXXX萬平方米， 其廠房 XXXX萬平方米、廠房體驗(yàn)館 XXXX萬平方米、商務(wù)辦公寫字樓 XXXXX萬平 方米、體驗(yàn)酒店XXXXX萬平方米，地下總建筑面積 XXXX萬平方米，容積率 XXXX，建筑覆蓋率XX%，建筑綠地率XXX%， 停車數(shù)量XXXXX輛，建筑高度XXXX米，廣場面積 XXXX萬平方米。主要評價(jià)指標(biāo) 1以llk首期投資項(xiàng)目所帶來的產(chǎn)品銷售收入為準(zhǔn)，500套 / 年的產(chǎn)量可為llk創(chuàng)造約13千萬的銷售收入，加上工藝品、禮品、裝飾材料等服務(wù)、產(chǎn)品銷售收入，預(yù)計(jì)一期投資項(xiàng)目總共能產(chǎn)生約5千萬的銷售收入。在稅收方面，以增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅、所得稅等稅費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算，預(yù)計(jì)能為稅務(wù)部門增加35百萬元的稅收。 二、項(xiàng)目開發(fā)單位概況 單位名稱：香港llk家居集團(tuán) 住所：香港九龍長沙灣東京街31號恒邦商業(yè)大廈603法定代表人：梁寮生 注冊資本：500萬元 實(shí)收資本：500萬元 公司類型：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資） 經(jīng)營范圍：家居用品 單位簡介香港llk家居集團(tuán)（以下簡稱“l(fā)lk”）系在香港注冊成立的一家以家居產(chǎn)品生產(chǎn)銷售為一體的股份制企業(yè)，擁有來自臺灣、香港、意大利、澳大利亞等國家和地區(qū)的國際產(chǎn)業(yè)資本以及專業(yè)的設(shè)計(jì)營銷團(tuán)隊(duì)，旗下品牌為“l(fā)lk”?！發(fā)lk”以生產(chǎn)、展示、營銷、服務(wù)的多角架構(gòu)為基礎(chǔ)輻射中國、進(jìn)軍國際。四、研究結(jié)論 香港llk家具項(xiàng)目符合規(guī)劃，符合國家擴(kuò)大內(nèi)需， 鼓勵(lì)消費(fèi)，穩(wěn)定家具市場的政策。 該項(xiàng)目市場定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品品質(zhì)精良，品牌優(yōu)勢明顯，市場 前景廣闊。 該項(xiàng)目能夠完善城市功能，提高城市文化、商業(yè)、娛樂等功能水平。 第二章 市場分析 作為民眾的大宗消費(fèi)品，在人民生活水平迅速提高，住宅建設(shè)飛速發(fā)展的情況下，家具市場容量巨大，行業(yè)的平均利潤率遠(yuǎn)高于社會(huì)平均利潤率，因此家具業(yè)是各行業(yè)中資本投入和規(guī)模擴(kuò)充最為突出的一個(gè)。另一方面，技術(shù)進(jìn)步日新月異，產(chǎn)品需求日趨多變，市場競爭日益激烈，這些都迫使企業(yè)不得不尋求能夠快速響應(yīng)市場和適應(yīng)當(dāng)代環(huán)境的制造方式與生產(chǎn)經(jīng)營方式。2010 年我國家具行業(yè)逐漸走出金融危機(jī)的影響，生產(chǎn)銷售及出口均呈快速增長態(tài)勢。目前，家具制造業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)中繼食品、服裝、家電、家具后的第四大產(chǎn)業(yè)。尤其是綠色環(huán)保家具適合國內(nèi)外市場發(fā)展需要。在全球大環(huán)境下，過去近百年的時(shí)間里，由于泛濫砍伐樹木，森林資源受到嚴(yán)重破壞，天然木材越發(fā)稀缺，并被大多數(shù)國家限制了出口。隨著環(huán)境觀念深入人心，未來的家具市場將是以環(huán)境保護(hù)為特征的綠色消費(fèi)，順應(yīng)當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展浪潮。在廣大消費(fèi)者心目中，船木家具不僅具有環(huán)保生態(tài)特性，而且極富藝術(shù)觀賞價(jià)值。10 11 二、唐山房地產(chǎn)市場總體分析 唐山經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了基礎(chǔ)；近 年來總體看，唐山房地產(chǎn)投資增長平穩(wěn)，市場發(fā)展形勢良好。 12 未來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的回暖，以及京津唐區(qū)域經(jīng)濟(jì)的長期向上的走 勢，唐山房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展仍然是向上的。2007 年由于市場整頓，大量違規(guī)銷售被禁止，市中心區(qū)供應(yīng)較往年大幅下 滑，實(shí)際銷售面積僅在 30 萬平米左右。 2009 年至 2010 年，唐山市中心區(qū)（路南、路北區(qū)）住宅可銷售 面積（現(xiàn)房、期房、手續(xù)不全項(xiàng)目），預(yù)計(jì)年供應(yīng)量將達(dá)到 200 萬平 米以上，市場供應(yīng)量大大超出往年水平。 預(yù)計(jì)唐山市 2009 年隨著經(jīng)濟(jì)回暖后以及宏觀市場環(huán)境的逐漸企 穩(wěn)，預(yù)計(jì)唐山住宅市場將在下半年逐漸回升，由于 2007‐2008 市場消 化量遠(yuǎn)不足市場正常需求狀態(tài)，預(yù)計(jì)在價(jià)格調(diào)整適當(dāng)?shù)那闆r下，預(yù)計(jì) 2009 年總體消化能力應(yīng)達(dá)到 100 萬平米左右。 唐山實(shí)際供應(yīng)的辦公類物業(yè)不足 20 萬平米，皆是單棟中小規(guī)模 的物業(yè)，且寫字樓無論形象、設(shè)備設(shè)施或管理上都沒有可圈可點(diǎn)的地 方，皆是乙級及商住等檔次較低辦公物業(yè)。 寫字樓是第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)載體，同樣，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是寫字樓 市場的主要需求來源，從唐山的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)的比例 32%，第二產(chǎn)業(yè)占 58%，是典型的工業(yè)型城市，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落 后。 公寓類市場分析 唐山目前市場上公寓項(xiàng)目寥寥無幾，而且不能算正式的酒店式公 寓，基本是偏辦公的 SOHO 公寓。 商業(yè)市場分析 唐山商業(yè)格局呈一軸一線多點(diǎn)，“軸”是指整個(gè)新華道，“一線”14 指貫通南北的建設(shè)路，這兩條線決定了未來唐山商業(yè)發(fā)展的整體格 局，“多點(diǎn)”指各區(qū)域性包括社區(qū)性的商業(yè)。 四、唐山購房客群分析 唐山社會(huì)財(cái)富結(jié)構(gòu) 從唐山社會(huì)財(cái)富結(jié)構(gòu)來看，整體結(jié)構(gòu)呈“啞鈴”形狀。而中間人群，即中產(chǎn)階層、白領(lǐng)客群總體比重很 低。 需求特征 從唐山需求特征來看，購房者越來越關(guān)注居住的舒適度。但是現(xiàn)業(yè)主不僅關(guān)心戶型和等基本需 求，也更加關(guān)心物業(yè)和環(huán)境等因素。 15 五、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 地段條件分析 從現(xiàn)狀城市格局來看，項(xiàng)目處于市區(qū)核心位置，中心區(qū)目前用地 開發(fā)已經(jīng)飽和，地段稀缺性很高。 規(guī)劃條件分析 項(xiàng)目地塊北側(cè)和西側(cè)是綜合共建部分，包含大型商場、寫字樓、 酒店、學(xué)校等公共建筑，地塊中央和東界、南界是住宅部分，包含住 宅和住宅底商。 住宅部分采用分組團(tuán)形式排布，共分三個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán) 5 棟樓， 四周用 2 層高的底商作圍合。 周邊環(huán)境分析 項(xiàng)目處于核心區(qū)，周邊配套較齊全，滿足日常生活需要。 六、SWOT 分析 優(yōu)勢 S： 項(xiàng)目位于唐山城市核心，是唐山傳統(tǒng)商業(yè)旺地和唐山人心目 中的中心位置。 萬達(dá)集團(tuán)是全國知名開發(fā)集團(tuán)，項(xiàng)目具有一定的品牌效應(yīng)。 項(xiàng)目區(qū)位較受唐山客戶青睞，項(xiàng)目受市場關(guān)注度高。 項(xiàng)目是唐山城市核心區(qū)的大型綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目包含大型商 場、步行街、星級酒店、高檔寫字樓、高檔住宅，各物業(yè)互相促進(jìn)、 復(fù)合創(chuàng)生更大的升值潛力。 目前房地產(chǎn)整體市場不容樂觀，預(yù)計(jì) 12 年內(nèi)仍處于低谷期， 項(xiàng)目的銷售壓力較大。 17 唐山目前購房人群進(jìn)入觀望期，市場信心短期難以恢復(fù)。 機(jī)會(huì)（O） 房地產(chǎn)宏觀政策有繼續(xù)朝促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向前進(jìn)。 項(xiàng)目地塊和北面的開灤綜合體地塊同期開發(fā)，唐山傳統(tǒng)商區(qū) 有東移一步的趨勢。 市政府對房地產(chǎn)開發(fā)的整頓規(guī)則的不確定性。 由于煤炭、鋼鐵價(jià)格的持續(xù)下降，唐山富裕階層的收入受影 響較大，影響其購房積極性。 七、項(xiàng)目定位 住宅總體定位 （1）住宅市場定位 18 從項(xiàng)目的唐山城市背景、市場環(huán)境來看，做頂級公寓市場尚不成 熟。 因此建議項(xiàng)目住宅總體定位為：城市核心區(qū)中高檔社區(qū)。 （2）住宅目標(biāo)客戶群體 本項(xiàng)目未來目標(biāo)客戶群以高端客戶群及中高端客戶群為主。 較鳳凰新城等新興區(qū)域，外郊縣的高端客戶群比重將大大增加，同時(shí) 由于地緣關(guān)系產(chǎn)生的城市東部區(qū)域的客戶比重也會(huì)偏大。因此建議本案寫字樓部分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)適當(dāng)豐富 產(chǎn)品線以降低市場風(fēng)險(xiǎn)。 目標(biāo)客戶主要包含投資者、唐山主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈條中的經(jīng)銷商，主要 包含大型鋼鐵、建材、汽車類等經(jīng)銷商，以及外地大型企業(yè)駐唐辦事 處。 目標(biāo)客戶群主要包含投資者，鋼鐵、建材、汽車類等經(jīng)銷商，以 及外地企業(yè)駐唐辦事處，本地中小型服務(wù)類企業(yè)、商貿(mào)服務(wù)公司。 該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 萬平方米，建設(shè)用地面積 萬平 方米，總建筑面積 萬平方米，地上建筑面積 萬平方米， 其中大商業(yè) 萬平方米、酒店 萬平方米、寫字樓 萬平 方米、住宅 萬平方米、回遷部分 萬平方米，地下總建筑21 面積 萬平方米，容積率 ，建筑覆蓋率 46%，建筑綠地率 7%， 停車數(shù)量 3000 輛，建筑高度 米，廣場面積 萬平方米。 建設(shè)路： 唐山市的迎賓景觀大道，全長 公里，是唐山市 首條實(shí)行“綠波”管理的道路 。 抗震紀(jì)念碑：位于建設(shè)路與新華道交匯處，建成于 1986 年唐山22 抗震 10 周年之際，原為無人認(rèn)領(lǐng)的地震遇難遺體安葬地，現(xiàn)為唐山 人文化娛樂活動(dòng)的重要場所。 三、地塊現(xiàn)狀 該地塊處于唐山市中心地段，東至增盛路、南至國防道、西至文 化路、北至新華道。 23 目前地塊主要部分基本拆遷完畢，剩余部分為南側(cè)建筑及東側(cè)少 量商鋪，地塊由北至南形成一定坡度，內(nèi)部有一定數(shù)量的原生樹木。 下圖為北側(cè)新華道及百貨大樓 24 下圖為西側(cè)文化路 下圖為東側(cè)增盛路 下圖為南側(cè)國防道 25 四、建設(shè)條件 氣候條件 唐山市地位于華北沖積平原東北隅，北枕燕山，南鄰渤海，受海 洋性氣候與季風(fēng)性氣候控制，屬半大陸性氣候。冰期由每年 12 月凍結(jié)，融解于 次年 3 月，凍結(jié)期約 4～5 個(gè)月。最小降雪厚 度為 40mm，最大降雪厚度為 190mm。 地質(zhì)條件 （1）地層概況 工作區(qū)處于燕山南麓，屬山前沖洪積平原區(qū)，地面標(biāo)高 19～26m， 區(qū)域地層序列從新到老為新生界至太古界。開平煤田的寒武系、奧陶系、石炭系、二迭系 已建立起我國北方重要的標(biāo)準(zhǔn)地層剖面；石炭系、二迭系為主要含煤 地層。 （2）區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造概況 本區(qū)大地構(gòu)造位于燕山臺褶帶南緣的開灤臺凹，該臺凹主要由中 元古界至上古生界組成，晚古生界石炭、二迭系沉積環(huán)境穩(wěn)定，發(fā)育 齊全，沉積層厚 1200m 的煤系地層。褶皺具隔擋式特點(diǎn)， 背斜窄，走向斷層發(fā)育，向斜寬。新生代以來，南北構(gòu)造 分異明顯，南部下沉，上新統(tǒng)—第四系向北層層超覆，并伴隨斷裂活 動(dòng)形成鴉鴻橋凹陷、新軍屯—唐山凸起、唐山東斷凹等構(gòu)造。 （4）工程地質(zhì)條件 根據(jù)《唐山市長青樓小區(qū)及周邊區(qū)域整體改造規(guī)劃用地地質(zhì)災(zāi)害 危險(xiǎn)性工程地質(zhì)勘察報(bào)告》，場區(qū)內(nèi)共布設(shè)的 8 個(gè) － 不等 的工程地質(zhì)鉆孔揭露的地層巖性主要為密實(shí)的砂性土和粘性土互層； 按其沉積環(huán)境、物理力學(xué)性質(zhì)及工程特征進(jìn)一步劃分為 14 層。 雜色，松散，稍濕，含較多磚塊、灰渣及石子，局部為素填土。 第⑵層：粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～，層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 第⑶層: 粉砂 層底埋深 ～, 層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 第⑷層: 粉細(xì)砂 層底埋深 ～，層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 第⑸層：粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～, 層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 第⑹層: 粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～, 層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 第⑺層: 粉土 層底埋深 ～, 層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 第⑻層: 粉砂 28 層底埋深 ～, 層底標(biāo)高 ～，層厚 ～。 第⑼層：粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～, ～，層厚 ～。 第⑽層：粉砂 層底埋深 ～，～，層厚 ～。 第⑾層：粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～，～，層厚 ～。 第⑿層：粘土 層底埋深 ～，～，層厚 ～。 第⑿1 層：粉質(zhì)粘土 層底埋深 ～，～，層厚 ～ 。 第⒀層：殘積土 層底埋深 ～，～，層厚 ～ 。 第⒁層：石炭二疊系基巖 揭露深度 ，揭露厚度 。 泥巖：褐色，強(qiáng)中風(fēng)化，巖芯呈碎塊及碎屑狀，裂隙發(fā)育，局 部具銹染?！?5176。 灰?guī)r：青灰色，強(qiáng)中風(fēng)化，局部夾泥灰?guī)r，巖芯中軸夾角 45176。頂部裂隙發(fā)育，泥質(zhì)充填，分布有溶蝕洞隙及破碎帶，被粘土 密實(shí)填充。 該現(xiàn)象在電成像探測剖面 26－4 中也得到驗(yàn)證。 土地及規(guī)劃條件 該項(xiàng)目用地面積為 畝，位于路南區(qū)增盛路西側(cè)、新華道 南側(cè)，大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司通過國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓30 競得該塊國有建設(shè)用地使用權(quán)。 該地塊規(guī)劃指標(biāo)為：項(xiàng)目容積率約為 （地上建筑面積），地上 總建筑面積不少于 91 萬平方米（其中住宅不多于 53 萬平方米），該 地上建筑面積不因用地面積變化而調(diào)整。建筑密度不大于 50%。 31 生活配套設(shè)施條件 該